Pubblicato il 19/01/2026

N. 00335/2026 REG.PROV.COLL.

N. 05405/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 5405 del 2022, proposto da
TO AT, rappresentato e difeso dall'avvocato Marco Longobardi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Castellammare di Stabia, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Maria Antonella Verde, Giuseppina Moccia, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

previa sospensione dell’efficacia

del provvedimento prot. n. 0055427/2022 dell’1 agosto 2022 con cui il Comune di Castellammare di Stabia ha dichiarato l’irricevibilità della s.c.i.a. per ripristino stato dei luoghi prot. 53868 del 26/07/2022, n. 083/2022;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Castellammare di Stabia;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 5 dicembre 2025 la dott.ssa VI LE e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1 -Risulta dagli atti di causa che:

- con ordinanza numero 43653 del 21/10/2015 il Comune di Castellammare di Stabia ha disposto la demolizione di opere realizzate dall'odierno ricorrente in assenza di titolo;

- con verbale di sopralluogo dell’11/8/2018 personale del Comune ha accertato il parziale ripristino dello stato dei luoghi;

- con nota protocollo 15350/2019 il Dirigente del Settore Urbanistica ha disposto l’acquisizione delle opere abusive e dell'area di sedime;

- in data 26 luglio 2022 il ricorrente ha inoltrato al Comune una s.c.i.a. per procedere alla demolizione di ulteriori opere edilizie oggetto dell'ordinanza del 2015;

- con provvedimento in data 1 agosto 2022 l'Ufficio Edilizia Privata del Comune ha dichiarato irricevibile la pratica, affermando che il richiedente - per effetto della omessa ottemperanza al precedente ordine di ripristino - avesse ormai perduto la proprietà dei beni.

1.1 - Avverso tale provvedimento è insorto il AT, lamentando, con una sola articolata censura: dalla documentazione catastale egli risulta ancora proprietario delle particelle 2348 e 119, non essendo mai stato trascritto l’acquisto in favore del Comune; il Comune ha sempre richiesto il pagamento delle imposte corrispondenti alla proprietà dei suoli; l’atto di acquisizione si è basato su un accertamento erroneo dei manufatti non demoliti; prima dell'adozione dell'atto impugnato, il ricorrente ha eliminato completamente le opere abusive cosicché la finalità dell'acquisizione risulta già attuata.

2 - Il Comune intimato ha chiesto respingersi la domanda.

3 - All’udienza di smaltimento dell’arretrato del 5/12/2025 il ricorso è stato assunto in decisione.

4 - Il gravame va respinto.

4.1 - Ai sensi dei commi 3 e 4 dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001: “3. Se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. L'area acquisita non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita. Il termine di cui al primo periodo può essere prorogato con atto motivato del comune fino a un massimo di duecentoquaranta giorni nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell'immobile all'epoca di adozione dell'ingiunzione o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico, che rendano inesigibile il rispetto di tale termine.

4. L'accertamento dell'inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel termine di cui al comma 3, previa notifica all'interessato, costituisce titolo per l'immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente”.

4.2 - Ai fini del decidere in merito alla legittimità del provvedimento di “archiviazione” oggetto di causa, è sufficiente rammentare che “ con sentenza n. 16 dell’11.10.2023, l’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato ha chiarito che l’istituto in esame [l’acquisizione, n.d.r.] opera automaticamente dopo la scadenza del termine di novanta giorni dall’ingiunzione di demolizione, qui ampiamente decorso.

Il provvedimento di acquisizione assume, quindi, una portata meramente dichiarativa di un effetto prodottosi ex lege al decorso del termine di novanta giorni dalla notifica dell’ordine di demolizione. Una residua efficacia costitutiva può riconoscersi solo alla parte in cui il provvedimento di acquisizione determina, per la prima volta, la superficie da acquisire.

[ .. omissis ..]

Il Supremo consesso ha, altresì, chiarito che a seguito della perdita ipso iure del bene, pur se accertata successivamente, chi lo possiede ormai senza idoneo titolo giuridico non può né demolirlo, né modificarlo, ed è tenuto a corrispondere un importo all’Amministrazione proprietaria per la sua disponibilità che avviene sine titulo.

Decorso il termine di novanta giorni dalla notifica dell’ordine di demolizione, quindi, il proprietario inottemperante non può intervenire sul bene né può chiedere alcuna sanatoria in quanto è venuto meno il proprio titolo di legittimazione... ” - Tar Campania, Napoli, sez. VIII, sent. n. 3468/2025.

A ragione, pertanto, l’Amministrazione intimata ha negato al ricorrente la possibilità di intervenire su abusi sanzionati nel 2015 ed ancora in loco ben oltre lo spirare del termine di novanta giorni concesso per la loro rimozione.

4.2.1 - Non va inoltre omesso di considerare che tutte le questioni relative ad eventuali errori nella individuazione dei beni demoliti prima dell’emissione del provvedimento di acquisizione, nonché al rilievo della parziale ottemperanza all’ordine di ripristino avrebbero dovuto formare oggetto di censura nell’ambito di un giudizio avverso il provvedimento di acquisizione che, per contro, non risulta essere mai stato intentato.

4.2.2. - Né portata dirimente al fine di impedire la perdita del diritto di proprietà in capo al soggetto che non ha ottemperato all’ordine di ripristino riveste l’omessa trascrizione dell’atto di acquisizione: ed invero, “ L’onere della trascrizione, secondo quanto si desume dal citato art. 7, quarto comma, della legge n. 47 del 1985, ha una funzione di pubblicità di natura dichiarativa, come tale diversa da quella di cui all’art. 2651 cod. civ. prevista in materia di usucapione. Il Consiglio di Stato (ancora sentenza n. 16 del 2023 dell’Adunanza plenaria) sottolinea, al riguardo, che dare adempimento all’onere di trascrizione «rappresenta un atto indispensabile al fine di rendere pubblico nei rapporti con i terzi l’avvenuto trasferimento del diritto di proprietà e consolidarne gli effetti ” - Consiglio di Stato, Sez. II, 27 novembre 2025, n. 9340.

4.2.3 – Quanto, infine, alla dedotta circostanza che dopo la presentazione della s.c.i.a. e prima della sua “archiviazione” anche gli ultimi abusi siano stai rimossi (così realizzandosi – a detta del ricorrente – la finalità propria dell’atto di acquisizione), va osservato – per contro - secondo un consolidato orientamento (da ultimo ricostruito da Cons. Stato, Ad. plen. 11 ottobre 2023, n. 16), che «l’acquisizione gratuita al patrimonio del Comune dell’area sulla quale insiste la costruzione abusiva non è una misura strumentale per consentire al Comune di eseguire la demolizione, né una sanzione accessoria di questa, bensì costituisce una sanzione autonoma che consegue ad un duplice ordine di condotte, poste in essere da chi, dapprima, esegue un'opera abusiva e, poi, non adempie all'obbligo di demolirla. » (Cons. Stato, Sez. VI, 1° settembre 2021, n. 6190).

5 - Le spese di lite possono essere compensate in ragione delle oscillazioni giurisprudenziali che si sono registrate in ordine alla materia oggetto di causa.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del giorno 5 dicembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

PA IN, Presidente

VI LE, Consigliere, Estensore

LE BA, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
VI LE	PA IN

IL SEGRETARIO