Pubblicato il 26/02/2026

N. 01383/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01906/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1906 del 2025, proposto da OR ET, CE ET, LE PO, rappresentati e difesi dagli avvocati Riccardo Paparella, Paolo Picone e Raffaele Russo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Frattamaggiore, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Antonella Di Bitonto e Carmine Andrea Cirillo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

OR PO, rappresentato e difeso dall'avvocato Serena Chiaese, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

1) del Permesso di Costruire n.66 del 25 ottobre 2024, rilasciato dal Dirigente del III Settore del Comune di Frattamaggiore con il quale è stato assentito l'“intervento di recupero del patrimonio edilizio esistente finalizzato alla riduzione del rischio sismico e riqualificazione energetica dell'edificio esistente mediante demolizione e ricostruzione ai sensi dell'art. 5, comma 1, della L.R. n. 19/09 dell'immobile ubicato al corso Vittorio Emanuele III n. 166”; 2) del parere favorevole espresso dall'UTC in data 23 dicembre 2022; 3) della scheda istruttoria; 4) di tutti gli atti istruttori del procedimento di rilascio del permesso di costruire; 5) di ogni altro atto presupposto, connesso o conseguente, comunque lesivo degli interessi dei ricorrenti.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Frattamaggiore e di OR PO;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 12 novembre 2025 la dott.ssa IA RA AV e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1.Con ricorso notificato il 28.3.2025, i ricorrenti indicati in epigrafe, residenti nel Comune di Frattamaggiore alla via Vittorio Emanuele III ai civici n.170 (Sig.ri CE e OR ET) e n.158 (Sig. LE PO), hanno impugnato i provvedimenti in epigrafe e in particolare il Permesso di Costruire n.66 del 25 ottobre 2024, rilasciato dal Dirigente del III Settore del Comune di Frattamaggiore a OR PO, con il quale è stato assentito l'“intervento di recupero del patrimonio edilizio esistente finalizzato alla riduzione del rischio sismico e riqualificazione energetica dell'edificio ubicato al corso Vittorio Emanuele III n. 166 mediante demolizione e ricostruzione ai sensi dell'art. 5, comma 1, della L.R. n. 19/09.”

Avendone esaminato i contenuti, i ricorrenti, attuali confinanti della proprietà PO, lo hanno impugnato per i seguenti motivi:

I )Violazione e falsa applicazione degli artt.3 e 5 della Legge Regione Campania n.19/2009 (Piano Casa), dell’art.11 del Decreto Legge n.112 del 25 giugno 2008, così come sostituito dalla Legge di conversione n.133/2008, dell’art.3 della Legge n.241/1990., oltre a vari profili di eccesso di potere .

L’intervento ampliativo assentito avrebbe ad oggetto manufatti per alcuni dei quali è totalmente assente ovvero parzialmente difforme il titolo abilitativo:

i) all’interno della particella 247, cui afferisce l’edificio di proprietà PO, vi sarebbe infatti un corpo di fabbrica ubicato al confine con la proprietà ET ma non menzionato nell’unico titolo di proprietà allegato alla pratica edilizia esitata con il rilascio dell’impugnato P.d.C., atto consistente nella compravendita tra PO UI amministratore della soc. LA RA r.l. ed i sigg. OR e UI PO.

ii) Non sarebbe stato prodotto alcun titolo legittimante l’edificio principale, in quanto l’atto notarile si limita a recepire la dichiarazione di preesistenza dell’edificio all’anno 1967, laddove dalla perizia di parte prodotta in atti risulta che alcune porzioni del fabbricato sarebbero totalmente assenti: i documenti esaminati confermerebbero l’esistenza dei subalterni 1,2,5,6 posti al piano rialzato della porzione di fabbricato su via Vittorio Emanuele III, ma non dell’esistenza delle porzioni del fabbricato che s’inoltrano nel cortile costeggiando il confine sinistro (ala sinistra del piano rialzato) e il confine destro (ala destra del piano rialzato).

iii) Il rilievo planimetrico del primo piano estratto dalla tavola grafici stato di fatto allegata al P.d.C. impugnato mostra divergenze rispetto alla planimetria catastale relativa al subalterno 4 nella porzione di fabbricato all’interno del cortile. La SCIA prot. 17628 del 2013, richiamata nella relazione tecnica a firma dell’Arch. Ripoli (conformità urbanistica allegato 5) e anche nell’allegato atto di compravendita, riguarderebbe unicamente il subalterno 5 posto al piano terra.

Per i ricorrenti, pertanto, sarebbe violato l’art. 3 della legge regionale 19/09, che esclude dal cd. Piano Casa gli interventi realizzati su edifici che al momento della presentazione della Denuncia di inizio di attività di edilizia (DIA) o della richiesta del permesso a costruire risultano: a) realizzati in assenza o in difformità al titolo abilitativo per i quali non sia stata rilasciata concessione in sanatoria; …”.

II) Violazione e falsa applicazione dell’art.5 della Legge Regione Campania n.19/2009 (Piano Casa), dell’art.11 del Decreto Legge n.112 del 25 giugno 2008, così come sostituito dalla Legge di conversione n.133/2008, dell’art.3 della Legge n.241/1990 oltre a vari profili di eccesso di potere.

L’intervento ampliativo assentito violerebbe la destinazione urbanistica dell’area oggetto d’intervento.

Il corpo di fabbrica ubicato nel cortile, del tutto autonomo e separato rispetto all’edificio prospiciente via Vittorio Emanuele III, costituisce l’elemento base dell’assentito ampliamento in quanto implicante la realizzazione di sei unità residenziali in aderenza ai confini con le proprietà PO ed ET.

Per tale lotto d’intervento, dichiarato inedificato nell’atto di compravendita allegato all’istanza di rilascio dell’impugnato P.d.C., risulta allegato un certificato di destinazione urbanistica (richiesta prot. 2125 del 31.01.2022, a margine dell’allegato 4), rilasciato in data 04.02.2022 (atto prot. n.2528) dall’ufficio III settore del Comune di Frattamaggiore, con il quale si attesta che il terreno distinto in catasto al foglio 1 p.lla 752 di are 10.30 (ora incluso nella p.lla 247), secondo il 14 Piano Regolatore Generale vigente in Frattamaggiore, ricade in zona “Attrezzature Pubbliche” nel cui ambito non è prevista l’edificazione di strutture residenziali private.

Questo costituirebbe autonomo motivo d’illegittimità del gravato provvedimento a fronte del divieto, immanente all’ordinamento e non derogato dalla legislazione regionale, di mutamento della destinazione urbanistica dell'area oggetto d’intervento, così come confermato dalla giurisprudenza penale, secondo cui la previsione derogatoria che apre l'art. 5 in oggetto deve essere interpretata in senso restrittivo, ossia limitato alla possibile deroga agli strumenti urbanistici che attengono alla realizzazione del nuovo immobile in sè (come le altezze o le distanze), non alla natura o alla destinazione dell'area interessata, dalle quali non è consentito prescindere.

III) Carenza del presupposto della prevalenza dell’uso residenziale secondo la definizione del combinato disposto degli artt. 2 e 5 della Legge Regione Campania n.19/2009. Violazione ovvero falsa applicazione degli artt.2 e 5 della Legge Regione Campania n.19/2009 (Piano Casa), dell’art.11 del Decreto Legge n.112 del 25 giugno 2008, così come sostituito dalla Legge di conversione n.133/2008, dell’art.3 della Legge n.241/1990. Eccesso di potere.

L’art.2 della legge definisce le condizioni di assentibilità degli interventi tra cui un preesistente edificio la cui destinazione residenziale sia almeno pari al 70% dell’utilizzo del fabbricato.

Secondo i ricorrenti, tali condizioni non sussisterebbero nel caso dell’edificio PO in quanto, assumendo per assentite tutte le volumetrie dichiarate, il calcolo proporzionale rivela che la percentuale della destinazione residenziale è pari a circa il 65% dell’intero immobile.

IV) Carenza del presupposto dell’accatastamento secondo la prescrizione imposta dall’art.5 comma 7 della Legge Regione Campania n.19/2009. Violazione ovvero errata e falsa applicazione dell’art.5 della Legge Regione Campania n.19/2009 (Piano Casa), dell’art.11 del Decreto Legge n.112 del 25 giugno 2008, così come sostituito dalla Legge di conversione n.133/2008, dell’art.3 della Legge n.241/1990. Eccesso di potere.

L’intero manufatto ubicato nel cortile interno e significative porzioni del fabbricato principale, sarebbero anche carenti del necessario accatastamento, in quanto dell’edificio esistente risultano accatastati al piano rialzato, i subalterni nn.1, 2, 5 e 6 e al primo piano il solo subalterno 4, non coincidente con la porzione di fabbricato che si estende nel cortile.

V ) Violazione delle altezze e delle distanze tra edifici. Violazione ovvero errata e falsa applicazione dell’art.5 della Legge Regione Campania n.19/2009 (Piano Casa), dell’art.136 del D.P.R. n.380/2001, dell’art.9 del D.M. n.1444/1968, dell’art.11 del Decreto Legge n.112 del 25 giugno 2008, così come sostituito dalla Legge di conversione n.133/2008, dell’art.3 della Legge n.241/1990. Eccesso di potere:

Con riferimento agli incrementi ad eseguirsi al confine con la limitrofa proprietà PO, la sopraelevazione di tre piani fuori terra, in aderenza al confine, lede le distanze dal confine, come statuito dall'art 9 del D.M. 1444/1968 e cioè ad una distanza non inferiore a 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti; inoltre, l’intervento in esame prevede la realizzazione di corpi aggettanti (balconi) su tutti i prospetti dei fabbricati di progetto fino al confine con le proprietà ET ed PO, circostanza implicante non soltanto la lesione del diritto di veduta, ma anche la violazione del divieto di edificazione ad una distanza inferiore a tre metri.

VI) I ricorrenti lamentano che il permesso di costruire e gli allegati al medesimo recano l’annotazione dell’emissione, alla data del 23 dicembre 2022, del parere favorevole da parte dell’U.T.C. Senonché gli elaborati tecnici, che avrebbero dovuto costituire oggetto di esame da parte dell’U.T.C. ai fini del rilascio del richiamato parere, recano una data di gran lunga successiva a quella di emissione del parere medesimo, tra il 2023 e il 2024, sicchè non potrebbero essere stati oggetto del parere.

VII) Carenza di legittimazione della parte richiedente il rilascio del gravato P.d.C. Violazione ovvero errata e falsa applicazione dell’art.11 del D.P.R. n.380/2001 e dell’art.3 della Legge n.241/1990. Eccesso di potere sotto vari profili .

I ricorrenti contestano la carenza di legittimazione del richiedente il PdC, OR PO, in quanto comproprietario del solo subalterno 5 della particella 752 e ciò nonostante il fatto che il proposto intervento coinvolga la particella n.752 in tutta la sua interezza. Il subalterno 5 reca ad oggetto una porzione di fabbricato ad uso commerciale e non già residenziale, circostanza che avrebbe comunque dovuto indurre il C. di Frattamaggiore, vista l’inderogabilità della destinazione residenziale dell’intervento ampliativo ad assentirsi, ad acquisire l’assenso dei proprietari della ben più ampia porzione di edificio recante appunto la destinazione residenziale.

2.Si è costituito il controinteressato OR PO, prospettando di aver ricevuto la delega a presentare l’istanza di ampliamento dal fratello UI.

Nella memoria difensiva ha eccepito pregiudizialmente l’inammissibilità e/o irricevibilità del ricorso per mancanza delle condizioni dell’azioni (nella specie l’interesse al ricorso) e/o per genericità e/o per mancata prova della lesione concreta subita a causa dei provvedimenti impugnati.

Peraltro, in presenza di un ricorso collettivo, i ricorrenti avrebbero omesso di dedurre con riferimento alla situazione concreta e fattuale, in quale misura e con quali modalità il provvedimento impugnato incidesse sulla specifica singola posizione sostanziale di ciascuna di esse dedotta in causa determinandone una lesione concreta, immediata e di carattere attuale, fatta salva la censura relativa alle distanze e alla lesione del diritto di veduta di due dei tre ricorrenti.

Nel ricorso collettivo inoltre non sarebbe stato specificato nulla in ordine alle condizioni di legittimazione e di interesse di ciascuno dei ricorrenti; ciò impedirebbe di verificare la sussistenza di un concreto e personale interesse di ciascuna parte e di assodare l'omogeneità delle

loro posizioni, così come di verificare la non confliggenza degli interessi dei singoli e la concreta fondatezza della domanda.

Secondo il resistente non sono stati allegati e provati: i) l’omogeneità delle posizioni dei singoli ricorrenti, che non sono state individualmente precisate e che fanno riferimento ad attività diverse non appartenenti allo stesso settore commerciale e/o professionale, per cui non risulta dimostrata la insussistenza di potenziali conflitti di interesse ai fini della ammissibilità del ricorso collettivo; ii) l’identità delle situazioni sostanziali, non essendo in concreto possibile, alla stregua degli elementi in atti, verificare la specifica situazione legittimante di ciascun ricorrente; iii) l’assenza, nei ricorrenti, di posizioni confliggenti: iv) per ciascuno dei ricorrenti la deduzione concreta e specifica di un pregiudizio attuale e concreto discendente dal provvedimento impugnato; le deduzioni in ricorso sono tali da non consentire di comprendere quale sia la lesione, per ciascuno dei singoli ricorrenti, che deriverebbe dai provvedimenti impugnati.

2.1. Il sig. PO ha altresì eccepito l’inammissibilità del ricorso per carenza della integrazione del contraddittorio ex art. 49 cpa, in quanto il ricorso non è stato notificato al comproprietario UI PO, deducendosi, nel settimo motivo di ricorso, una pretesa assenza di legittimazione del sig. OR PO, nonostante la delega del fratello.

2.2. Nel merito, il controinteressato ha replicato ai singoli motivi di ricorso contestando:

-la pretesa mancanza di titolo del manufatto interno al cortile, in quanto risalente, come tutto il complesso, ad anni anteriori al 1967;

- la pretesa difformità catastale del sub 4 in quanto si tratta della rilevazione di un piccolo vano posto all’interno del detto sub 4 che trattandosi di intervento realizzato prima del 24 maggio

2024, rientra nelle tolleranze costruttive previste dall’articoli 34-bis del Testo Unico

dell’Edilizia dal momento che la superficie in eccesso del suddetto sub 4 e cioè mq 7,80

rispetto ai mq 213,66 mq dell’intera superficie dello stesso è al di sotto del 4%.

2.2.1. Ha altresì replicato alla tesi per cui l’intervento ampliativo assentito:

- violerebbe la destinazione urbanistica dell’area oggetto di intervento, in quanto l’art. 5 comma 1 della L.R. 19/2009 consente l’intervento in questione stante la derogabilità agli

strumenti urbanistici vigenti con il solo limite del rispetto delle distanze;

- mancherebbe del presupposto della prevalenza residenziale” secondo la definizione del combinato disposto degli art. 2 e 5 della Legge Regionale Campania n. 19/2009, in quanto invece l’edificio sarebbe nato negli anni 30 come edificio residenziale, e successivamente, nel 2013 (protocollo n. 17628 e pratica n.317/13) ha subito un cambio di destinazione d’uso solo per un locale al piano terra che ha visto il frazionamento e la trasformazione del sub 3 in 2 particelle catastali una con destinazione commerciale (sub 5) con accesso indipendente da Via Vittorio Emanuele III e l’altra con destinazione residenziale (sub 6). Il cambio di destinazione d’uso del sub 5 ha una consistenza di soli 30 mq, sicchè la volumetria residenziale starebbe oltre il 70% previsto dall’articolo 2 comma della legge regionale 19 del 2009.

Con riferimento alle altre censure il resistente afferma che:

- non vi è violazione di distanza in particolare ai sensi dell’art. 30 dell’allegato A al RUEC di Frattamaggiore, che consente l’edificazione sul confine, fino al limite della sua estensione ; le uniche pareti finestrate si trovano nella proprietà PO e si tratterebbe non di finestre ma di luci o lumi ingredienti, che possono essere chiuse dal proprietario confinante che costruisca in aderenza (art. 904 c.c.); gli aggetti che si pretende ledano il diritto di veduta nella confinanti proprietà non permetteranno la veduta diretta nella proprietà PO ma sono tutelati da una parete a tutt’altezza che ne impedisce la visuale e pertanto non vi è illegittimità causata da una veduta o pretesa violazione di edificazione ad una distanza inferiore di 3 metri.

- l’altezza dell’erigendo fabbricato è inferiore all’altezza degli edifici circostanti;

- l’UTC avrebbe avuto tutti gli elementi per potersi esprimere nel dicembre 2022 e ha acquisito in seguito altri documenti mediante integrazione;

- OR PO, comproprietario al 50%, dell’intero immobile sito in via Vittorio Emanuele III, ha presentato l’istanza di permesso di costruire in virtù di delega del fratello UI PO comproprietario dell’altro 50%.

3. Si è costituito il Comune di Frattamaggiore con memoria, proponendo le medesime eccezioni preliminari del resistente.

4. Con integrazione della perizia tecnica di parte, il controinteressato ha dato conto dell’accesso agli atti avente ad oggetto i grafici allegati al Permesso di Costruire rilasciato in favore del sig. PO n. 146 del 10 novembre 2015 pratica 16/E con oggetto “intervento straordinario di ampliamento dell’appartamento al secondo piano del fabbricato in Frattamaggiore al corso Vittorio Emanuele 156-160.”

Prospetta quindi che il Comune non abbia mai autorizzato le finestre che il sig. PO pone a fondamento della censura sulle distanze e quindi che non vi sia alcuna lesione del diritto di veduta.

Inoltre l’PO presenta delle pareti finestrate (altre in altro punto del suo fabbricato) ad una distanza inferiore ai 3 metri al confine PO.

5. Con successiva memoria, i ricorrenti hanno replicato all’eccezione di improcedibilità e inammissibilità, chiedendo l’eventuale integrazione del contraddittorio nei confronti del comproprietario UI PO., e nel merito hanno ribadito le proprie prospettazioni.

Con successiva replica, hanno risposto a quanto riportato nella integrazione di perizia del controinteressato.

Le altre parti hanno depositato memorie.

6. La causa è passata in decisione all’udienza pubblica del 12.11.2025.

DIRITTO

7.Devono essere esaminate le questioni preliminari aventi ad oggetto le eccezioni del Comune e del PO in ordine sia all’esistenza di interesse all’impugnazione sia all’ammissibilità del ricorso collettivo.

Le due eccezioni sono intimamente connesse in quanto l’ in se dell’ammissibilità del ricorso collettivo è strettamente collegato alla posizione sostanziale dei singoli ricorrenti, che a sua volta, come nel caso di specie, è connessa all’interesse concreto ad impugnare.

Infatti, il ricorso in forma collettiva, presentato da una pluralità di soggetti con un unico atto, è proponibile solo quando vi sia omogeneità delle posizioni soggettive fra gli interessi dei ricorrenti e identità di situazioni sostanziali e processuali (Cons. St., sez. IV, 09/08/2021, n. 5801; T.A.R. Lazio sez. IV, 26/05/2025, n. 1003)

Per identità delle situazioni sostanziali e processuali si intende che deve trattarsi di domande giudiziali identiche nell'oggetto, di atti impugnati aventi il medesimo contenuto e censurati per gli stessi motivi; inoltre, per essere ammissibile, dal ricorso collettivo non devono emergere conflitti di interessi, anche solo potenziali, tra le parti (così Cons. St., sez. III, 26/11/2025, n. 9302; id., sez. V, 1/09/2023, n. 8138).

Dall’esame del ricorso, non emerge alcuna disomogeneità delle posizioni dei tre ricorrenti, che peraltro fanno capo a due sole ditte, quindi il ricorso collettivo è in realtà proposto da due parti diverse (germani ET e LE PO) contro il medesimo provvedimento e per le medesime ragioni, fatta eccezione per un quid pluris riguardante la proprietà PO che riguarda le pareti finestrate.

Il pregiudizio di fondo lamentato è identico, ossia la non legittimità di un’operazione di riedificazione di un’area in parte edificata, per costruire – di fatto- delle palazzine con numerosi appartamenti, che si collocherebbero esattamente tra l’una e l’altra proprietà.

7.1. Quanto sopra illustrato, conferma l’esistenza dell’interesse al ricorso da parte dei ricorrenti e consente di respingere l’eccezione di inammissibilità sollevata dal controinteressato e dal Comune di Frattamaggiore con riguardo alla paventata assenza della “vicinitas in concreto”, come illustrata nella nota e citata decisione dell’Ad. Pl. Cons. St. del 9.12.20221, n. 22, la quale ha escluso che il criterio della vicinitas, quale elemento di individuazione della legittimazione, valga da solo ed in automatico a dimostrare la sussistenza dell'interesse al ricorso, che va inteso come specifico pregiudizio derivante dall'atto impugnato ribadendo che i) l'interesse al ricorso correlato allo specifico pregiudizio derivante dall'intervento previsto dal titolo autorizzatorio edilizio che si assume illegittimo può comunque ricavarsi dall'insieme delle allegazioni racchiuse nel ricorso; ii) l'interesse al ricorso è suscettibile di essere precisato e comprovato dal ricorrente nel corso del processo, laddove il pregiudizio fosse posto in dubbio dalle controparti.

In un importante passaggio (par. 6) la Plenaria ha infatti affermato che “con specifico riferimento alla vicinitas, in ambito edilizio-urbanistico, dove la "qualificazione" dell'interesse del terzo può farsi discendere in ultimo dall'art. 872 c.c., dopo l'abrogazione dell'art. 31 della legge urbanistica ad opera dell'art. 136, comma 1, lett. a) del d.p.r. 380/2001, il discorso va ora ricondotto entro gli schemi generali ricavabili dal c.p.a.. Il ragionamento intorno all'interesse al ricorso, inteso come uno stato di fatto, si lega quindi necessariamente all'utilità ricavabile dalla tutela di annullamento e dall'effetto ripristinatorio; utilità che a sua volta è in funzione e specchio del pregiudizio sofferto. Tale pregiudizio, riprendendo quanto in precedenza accennato al punto 2, a fronte di un intervento edilizio contra legem è rinvenuto in giurisprudenza, non senza una serie di varianti, nel possibile deprezzamento dell'immobile, confinante o comunque contiguo, ovvero nella compromissione dei beni della salute e dell'ambiente in danno di coloro che sono in durevole rapporto con la zona interessata. Si può discutere se tali beni siano il risultato della scomposizione di un unico interesse per così dire riassuntivo, quello alla qualità dell'insediamento abitativo (espressione presente già nella ricordata sentenza 523/1970), o se debbano essere considerati per forza atomisticamente, sull'assunto che non sarebbe dato un interesse inerente all'insediamento abitativo come tale.

Il riferimento al godimento dell'immobile in uno con il richiamo a salute e ambiente è peraltro un piano di indagine già sufficientemente ampio ed è su di esso che la giurisprudenza ha fatto leva per ravvisare il pregiudizio sofferto dal terzo non solo ad esempio nella diminuzione di aria, luce, visuale o panorama, ma anche nelle menomazioni di valori urbanistici e nelle degradazioni dell'ambiente in conseguenza dell'aumentato carico urbanistico in termini di riduzione dei servizi pubblici, sovraffollamento, aumento del traffico (v., ancora da ultimo, Cons. St., IV, n. 6130/2021).”

Quanto affermato, se rapportato ai contenuti del ricorso e alla tipologia di documenti depositati, consente di ritenere pienamente provato l’interesse ad agire dei ricorrenti, che puntano a bloccare l’edificazione di un edificio di tre piani in un’area situata tra le loro proprietà confinanti e in presenza di lamentate violazioni delle distanze e delle vedute, che nel caso di uno dei ricorrenti (esposito) si sono tradotte anche in una censura specifica.

A sostegno delle prospettazioni, i ricorrenti hanno allegato anche una perizia tecnica e i documenti riguardanti il permesso di costruire, ottenuti a seguito di accesso e esibiti dal Comune.

È quindi evidente che nulla di pretestuoso o emulativo può riguardare una posizione globale dei vicini di casa del PO, che puntano, compattamente, a contestarne l’attività.

8. Va respinta l’eccezione di inammissibilità per violazione del contraddittorio.

Il contraddittorio non va integrato in quanto il comproprietario del compendio, UI PO, ha delegato formalmente il fratello OR PO alla presentazione dell’istanza di pdC (doc. 2 prod. PO).

Il permesso di costruire, oggetto del ricorso, è stato pertanto rilasciato dal Comune al solo PO OR sia pure in qualità di comproprietario.

Il ricorso, pertanto, è stato notificato correttamente al soggetto istante e nulla vietava al comproprietario di intervenire ad opponendum laddove avesse voluto rappresentare le proprie ragioni a sostegno della difesa del controinteressato correttamente evocato.

9. Nel merito, il ricorso va accolto.

L’intervento edilizio oggetto del permesso prevede una demolizione e ricostruzione ai sensi dell’art. 5 commi 1 e 2 lett. c) della l.r. 19/2009 (cd. legge Piano Casa): “ 1. In deroga agli strumenti urbanistici vigenti è consentito l’aumento, entro il limite del trentacinque per cento, della volumetria esistente degli edifici residenziali per interventi di demolizione e ricostruzione, all’interno della stessa unità immobiliare catastale e delle pertinenze esterne asservite al fabbricato.”

“ 2. L’aumento di cui al comma 1 è consentito: (..) c) nel caso di edifici residenziali ubicati in aree urbanizzate, nel rispetto delle distanze minime e delle altezze massime dei fabbricati di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444”.

L’art. 3 della l.r. 19/2009 stabilisce che “ gli interventi edilizi di cui agli articoli 4, 5, 6-bis e 7 non possono essere realizzati su edifici che al momento delle presentazione della Denuncia di inizio di attività di edilizia (DIA) o della richiesta del permesso a costruire risultano: (..) a) realizzati in assenza o in difformità al titolo abilitativo per i quali non sia stata rilasciata concessione in sanatoria”.

9.1. Pertanto, è fondato il primo motivo di ricorso, perché il progetto presentato è stato assentito dal Comune in violazione delle sopra citate disposizioni.

In primo luogo, nel compendio oggetto di ampliamento è compreso il manufatto situato nell’area cortilizia che risulta privo di titolo di legittimazione e che non risulta menzionato neppure nell’atto notarile di compravendita tra PO UI amministratore della soc. LA RA r.l. ed i sigg. OR e UI PO.

Tale circostanza non è contestata, ma oggetto di giustificazioni che il Collegio non può accogliere.

Il manufatto non risulta presente nella planimetria catastale anteriore al 1942, allegata dal PO (all. 6).

La sua datazione, pertanto, non è possibile; la parte sostiene essere anteriore al 1967 ma in realtà non vi alcuna prova di tale risalenza, che – astrattamente – consentirebbe al manufatto di essere privo di licenza edilizia (come tutto il resto del compendio, che però è provato sia stato costruito prima del 1967).

Per giurisprudenza costante, la dimostrazione della preesistente consistenza, di edifici demoliti o crollati che sono stati edificati ante 1967, quando non era richiesto rilascio di un titolo edilizio e dunque in assenza di documentazione atta a dimostrare con precisione le caratteristiche dimensionali dell'edificio, può essere fornita anche attraverso la produzione di documentazione fotografica, aerofotogrammetrie e mappe catastali che consentano di delineare, con un sufficiente grado di sicurezza, gli elementi essenziali dell'edificio distrutto (T.A.R. Milano Lombardia sez. IV, 18/11/2022, n. 2566).

Il privato ha l'onere di dimostrare l'esistenza pregressa di un immobile al tempo dell'edificazione libera. Egli è tenuto a provare la data di realizzazione dell'intervento edilizio non solo per poter ottenere una sanatoria, ma anche, in generale, al fine di escludere la necessità del previo rilascio di un titolo abilitativo nel caso di opere realizzate prima dell'istituzione del regime amministrativo che richiede l'autorizzazione edilizia. Solo il privato, infatti, è in grado di fornire prove incontrovertibili, quali atti, documenti o altri elementi probatori, in grado di confermare in modo inequivocabile la data di costruzione dell'edificio. D'altro canto, l'amministrazione non è in grado, in generale, di verificare materialmente la situazione del proprio territorio negli anni precedenti al 1967 (così ex plurimis Cons. St., sez. VII, 21/02/2025, n. 1490;id, Sez. II, 22.3.2024, n. 2798; Id, 1.2.2024, n. 1016; id, Sez. VI, 2.1.2024, n. 23; Id, Sez. VI, 04.3.2021, n. 1859; Id, 14.5.2019, n. 3133).

Nel caso concreto ciò non è avvenuto, né il PO né il Comune sono riusciti anche solo a fornire argomentazioni adeguate e il riferimento alla “pertinenzialità” del manufatto (di cui non è specificato nemmeno a cosa serva e del quale non è stata fornita documentazione fotografica, non potendosi escludere che abbia una destinazione residenziale, ovviamente abusiva) nonché alla “ scarsa incidenza” è del tutto inconferente.

9.1.1. Sono altresì fondati i rilievi – evidenziati nella perizia di parte depositata unitamente al ricorso – dell’assenza di alcune porzioni di fabbricato. È infatti vero, e non è stato smentito dalle parti resistenti, che i documenti in atti confermino l’esistenza dei subalterni 1,2,5,6 posti al piano rialzato della porzione di fabbricato su via Vittorio Emanuele III, ma non delle porzioni del fabbricato che s’inoltrano nel cortile costeggiando il confine sinistro (ala sinistra del piano rialzato) e il confine destro (ala destra del piano rialzato).

Anche il rilievo planimetrico del primo piano estratto dalla tavola grafici stato di fatto allegata al P.d.C. impugnato mostra divergenze rispetto alla planimetria catastale relativa al subalterno 4 nella porzione di fabbricato all’interno del cortile, come evidenziato nella perizia di parte.

La parte non è stata in grado di controbattere a tali divergenze in quanto non risultano titoli in sanatoria e la SCIA prot. 17628 del 2013, richiamata nella relazione tecnica a firma dell’Arch. Ripoli (conformità urbanistica allegato 5) e menzionata anche nell’atto di compravendita, riguarda unicamente il subalterno 5 posto al piano terra, sicché essa non assolve in alcun modo alla funzione

di attestare la regolarità urbanistica dei manufatti oggetto d’intervento.

9.2. La giurisprudenza conferma la fondatezza del motivo.

Gli interventi previsti dalle norme regionali attuative del c.d. piano casa hanno carattere straordinario e premiale, e proprio per tale ragione sono consentiti solo su edifici legittimamente realizzati e solo se assistiti da preventivo titolo edilizio: ciò è particolarmente evidente dal fatto che la procedura di rilascio del permesso di costruire è, in questo caso, disciplinata in modo dettagliato, senza rinvio alle norme del D.P.R. n. 380/2001, e deve essere preceduta da una conferenza di servizi deputata a verificare la sussistenza delle varie condizioni legittimanti. La necessità del preventivo rilascio del titolo edilizio è, inoltre, finalizzata a verificare che il richiedente non abbia già usufruito dei benefici previsti dalla legge, che possono essere concessi solo una volta. Gli interventi consentiti dalle norme sul c.d. "Piano casa", dunque, non possono essere assentiti in sanatoria, ex art. 36 del D.P.R. n. 380/2001, perché tale possibilità non è prevista dalla legge regionale e perché si tratta di interventi straordinari soggetti a disciplina speciale, soggetta come tale a stretta interpretazione”. (Cons. St., Sez. VI, 28.07.2022, n. 6637; id Sez. VII, 28/04/2023, n. 4318; id., sez. VI, 21.3.2016, n. 1153).

In particolare, gli interventi ampliativi assentibili in base al Piano Casa "non possono essere realizzati su edifici che al momento della presentazione della denuncia di inizio di attività di edilizia ... o della richiesta del permesso a costruire risultano ... realizzati in assenza o in difformità al titolo abilitativo per i quali non sia stata rilasciata concessione in sanatoria". (Cons. St., Sez. VI, 28.01.2016, n. 335).

10. L’accoglimento del suddetto motivo è assorbente rispetto ai successivi, in quanto l’acclarata inconcedibilità del permesso di costruire in ragione delle numerose e insanabili, oltre che nella sostanza incontestate, difformità tra manufatti esistenti e documenti sulla cui base è stato chiesto e ottenuto il titolo abilitativo, determina l’irrilevanza dell’esame di questioni che avrebbero ad oggetto un manufatto che, stando a quanto ritenuto, non avrebbe mai dovuto essere autorizzato se il PO avesse fornito al Comune le corrette informazioni cica la reale consistenza del compendio immobiliare.

11. Il provvedimento va dunque annullato.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e annulla il Permesso di Costruire n.66 del 25 ottobre 2024, rilasciato a OR PO.

Condanna il Comune di Frattamaggiore e OR PO, in solido, alla rifusione delle spese processuali in favore dei ricorrenti, che liquida in euro 3000, oltre accessori di legge e c.u.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del giorno 12 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

NA LA, Presidente

IA RA AV, Consigliere, Estensore

IAgiovanna Amorizzo, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IA RA AV	NA LA

IL SEGRETARIO