Pubblicato il 20/01/2026

N. 00050/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00522/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna

(Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 522 del 2022, proposto dai sigg.ri ON GH, ER NN, ZI CA e EL Di FR, rappresentati e difesi dall'avvocato Roberto Murgia, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

l’Agenzia delle Entrate, non costituita in giudizio;

nei confronti

dell’Istituto Nazionale della Previdenza Sociale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Laura Furcas e Stefania Sotgia, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento:

1) del provvedimento n. 697164/2019 del 18.9.2019, con il quale il Direttore dell’Agenzia delle Entrate ha individuato come immobile di pregio - di proprietà dell’INPS -, all’interno di un elenco che comprende immobili ubicati in centri storici (zona A o equipollenti) non degradati, nelle città di Latina, Parma, Ravenna e Trieste, anche l’edificio sito in Carbonia, Piazza Matteotti, 12;

2) del provvedimento prot. n. 134540 del 17.6.2019 della Direzione Provinciale di Cagliari dell’Agenzia delle Entrate con il quale, a seguito della delibera della Commissione di Cagliari – Ufficio provinciale del Territorio, costituita in data 11.6.2019, l’immobile suindicato è stato classificato come immobile di pregio di proprietà dell’INPS;

3) della delibera dell’Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Cagliari, in data 26.1.2022, che ha chiarito le ragioni per le quali l’immobile sito in Carbonia, Piazza Matteotti, 12, è stato considerato di pregio;

4) della Relazione tecnica dell’Agenzia delle Entrate – Territorio, che ha illustrato le caratteristiche dell’immobile sito in Carbonia, Piazza Matteotti, 12.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio dell’Istituto Nazionale della Previdenza Sociale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 24 settembre 2025 il dott. AR AR e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. I ricorrenti sono tutti conduttori di immobili di proprietà dell’INPS nell’edificio situato in Carbonia, Piazza Matteotti 12 e, ai sensi della legge n. 351/2001, hanno esercitato o sono stati chiamati ad esercitare il diritto di opzione all’acquisto del diritto di proprietà dei rispettivi immobili condotti in locazione.

L’edificio in cui si trovano gli appartamenti e i locali commerciali dei ricorrenti, con i provvedimenti indicati in epigrafe dell’Agenzia delle Entrate e dell’Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Cagliari, è stato inserito tra gli immobili di pregio e ciò ha comportato che il prezzo di vendita di ciascun appartamento (e del locale commerciale per la ricorrente sig.ra NN) è stato fissato in misura pari al valore di mercato senza la decurtazione del 30% prevista dalla vigente normativa.

1.1. I ricorrenti, quindi, premesso di essere portatori di un interesse economico a far accertare che il fabbricato di Piazza Matteotti 12 non rientra tra gli immobili di pregio ma, anzi, si trova in condizioni di vetustà e degrado tali da diminuirne decisamente il valore, hanno impugnato i provvedimenti indicati in epigrafe, deducendone l’illegittimità sulla base dei seguenti motivi:

1) “ Violazione di legge (art. 43 bis , comma 13, del D.L. 30.12.2008, n. 207, conv. in L. 27.2.2009, n. 14; art. 3, comma 13, D.L. n. 351/2001); Violazione di legge (Decreto interministeriale del 31.7.2002 - Min. Economia e Finanze); Eccesso di potere per manifesta illogicità. Violazione di legge /art. 3, legge n. 241/1990) ”, in quanto:

- l’Agenzia delle Entrate ha dichiarato di pregio l’immobile in questione sul presupposto che esso è situato nel centro storico di Carbonia, non è incluso in un piano di recupero e non è stato dichiarato inagibile con uno specifico ed espresso provvedimento amministrativo, senza tuttavia considerare il grave stato di degrado in cui l’edificio si troverebbe fin dal momento della sua inclusione nell’elenco degli immobili di pregio;

- lo stato dell’immobile sarebbe invece tale da rientrare nell’ipotesi di cui ai punti 3 e 5 dell’allegato 1) del decreto interministeriale 31.7.2002, che esclude comunque dal novero degli immobili di pregio

gli edifici il cui valore di mercato, considerati i costi di ristrutturazione a nuovo, sia inferiore a 1.431,00 euro al mq.;

- le condizioni fatiscenti dell’edificio de quo sarebbero oggettive: opere di manutenzione mai eseguite dall’epoca della costruzione negli anni ‘60; struttura, finiture e infissi mai sostituiti; infissi in legno di abete completamente deteriorati; impianto di riscaldamento centralizzato, con termosifoni in ghisa, totalmente inservibile da molto tempo; tubature dell’impianto idraulico ormai fatiscenti, tracce di umidità dovute a consistenti perdite d’acqua presenti in numerosi parti dell’immobile, compreso il tetto; intonaco e pavimenti ormai distaccati dalla sede originaria; impianti essenziali pressoché inesistenti e quello idrico ormai pressoché inservibile; impianto elettrico non a norma di legge;

- l’Amministrazione sarebbe dunque incorsa in un evidente vizio d’istruttoria;

2) “ Violazione di legge (art. 10, legge n. 241/1990) ”, in quanto l’Amministrazione ha omesso di coinvolgere in contraddittorio i ricorrenti nello svolgimento dei sopralluoghi e attraverso la nomina di un perito.

I ricorrenti chiedono anche che venga nominato un CTU “ al fine di accertare lo stato dell’immobile sito in Carbonia, Piazza Matteotti, 12, e […] se, considerate le caratteristiche oggettive, sia annoverabile o meno tra gli immobili di pregio, secondo i citati provvedimenti amministrativi o legislativi, o comunque, secondo le vigenti norme ”.

1.2. Si è costituito l’INPS, il quale, oltre a chiedere la reiezione del ricorso nel merito, ha eccepito:

- l’incompetenza territoriale e funzionale inderogabile di questo TAR (in quanto i ricorrenti impugnano in via principale l’atto con cui la Direzione dell’Agenzia dell’Entrate, con sede in Roma, ha individuato come immobili di pregio una serie di beni dislocati nel territorio nazionale, ossia un provvedimento che dispiegherebbe i propri effetti sull’intero territorio nazionale);

- la tardività del ricorso in quanto i ricorrenti non hanno impugnato tempestivamente gli atti con cui è stata conferita la qualifica di immobile di pregio e segnatamente il provvedimento n. 697164/2019 del 18.9.2019 dell’Agenzia delle Entrate, conosciuto quantomeno dall’esercizio dell’opzione, se non

addirittura dalla ricezione dell’invito (18 novembre 2021).

1.3. Con ordinanza n. 235 del 15 settembre 2022, disattesa l’eccezione di incompetenza territoriale, è stata respinta l’istanza cautelare.

1.4. In vista dell’udienza di discussione l’INPS ha depositato una memoria con la quale ha insistito per la reiezione del ricorso.

1.5. All’udienza pubblica del 24 settembre 2025 la causa è stata discussa. Il difensore dei ricorrenti ha insistito per la nomina di un CTU, indi la causa è passata in decisione.

2. In via preliminare, va ribadito che sussiste la competenza territoriale di questo TAR ai sensi dell’art. 13, comma 1, del c.p.a. in quanto, come osservato nella fase cautelare, l’oggetto immediato e diretto della controversia risulta limitato all’àmbito territoriale della Sardegna, in ragione del fatto che vengono impugnati i provvedimenti con i quali l’immobile situato in Carbonia, Piazza Matteotti 12, è stato individuato e classificato come immobile di pregio, previo accertamento dei relativi presupposti.

3. Nel merito, il ricorso è infondato, e ciò consente di soprassedere sul fatto che il gravame è anche tardivo, come eccepito dall’Inps.

Le censure possono essere trattate congiuntamente, essendo strettamente connesse.

3.1. Nell’ambito della complessa disciplina concernente la dismissione del patrimonio pubblico, con specifico riferimento alle unità immobiliari di pregio, occorre rilevare che già l’art. 2, comma 2, della l. n. 488/1999 (legge finanziaria del 2000) - che ha inserito la lettera f)-bis al comma 109 dell’art. 3 della l. n. 662/1996 - erano state previste condizioni di alienazione meno favorevoli per i conduttori degli immobili “di pregio” rispetto ai conduttori degli altri immobili, non beneficiando i primi della riduzione del 30% sul prezzo di vendita né degli ulteriori coefficienti di sconto per le vendite in blocco. La disposizione rinviava ad una circolare del Ministro del Lavoro per la definizione degli “alloggi in edifici di pregio”, con riferimento alle zone in cui il valore unitario medio di mercato degli immobili fosse superiore al 70% rispetto al valore di mercato medio rilevato nell’intero territorio comunale.

È poi intervenuto l’art. 3 del d.l. n. 351/2001, convertito dalla l. n. 410/2001, che ha previsto che fossero individuati con decreti ministeriali gli immobili di pregio e che tali dovessero essere considerati gli immobili situati nei centri storici urbani, ad eccezione di quelli individuati con appositi decreti ministeriali.

Con il decreto interministeriale del 31 luglio 2002, del Ministro dell’Economia e delle Finanze di concerto con il Ministro del Lavoro e delle Politiche Sociali, sono stati quindi fissati i criteri per l’individuazione degli immobili di pregio (v. Allegato 1 al decreto), tra i quali rilevano in particolare i seguenti:

- inclusione nella categoria degli immobili di pregio di quelli ubicati in zone nelle quali il valore unitario medio di mercato degli immobili sia superiore al 70% rispetto al valore di mercato medio rilevato nell’intero territorio comunale, secondo i valori pubblicati dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia del Territorio (punto 3 dell’Allegato 1);

- inclusione nella categoria degli immobili di pregio di quelli ubicati nel centro storico, individuato in base alle perimetrazioni dei piani regolatori (zone omogenee di tipo A), con esclusione delle zone degradate, soggette a piani di recupero (punto 4 dell’Allegato 1);

- esclusione dalla categoria degli immobili di pregio degli immobili degradati il cui valore di riproduzione a nuovo, equivalente al valore di mercato attuale e incrementato dai costi di ristrutturazione, sia nel complesso inferiore alla soglia di valore per la classificazione di pregio (punto 5 dell’Allegato 1).

Peraltro, al punto 6 del citato Allegato 1 (successivamente elevato al rango di norma primaria con il d.l. 30 settembre 2003, n. 269, convertito nella l. n. 326/2003) si prevede che - in presenza anche di uno solo dei criteri ivi specificati - gli immobili vanno considerati “di pregio”, salvo quanto indicato nel punto 5, che ha escluso, come visto, “ gli immobili degradati il cui valore di riproduzione a nuovo, equivalente al valore di mercato attuale incrementato dei costi di ristrutturazione, sia nel complesso inferiore alla soglia di valore per la classificazione del pregio ”.

3.2. L’immobile per cui è causa è stato qualificato di pregio in quanto ubicato in centro storico zona omogenea di tipo A e non degradato (cfr. la Relazione tecnica illustrativa del 4.4.2019 dell’Ufficio provinciale del territorio di Cagliari, sub doc. 13 dell’Inps). In particolare, nella Relazione tecnica illustrativa si è riscontrato che:

“ - l’immobile non risulta incluso in zone degradate soggette a piani di recupero ai sensi dell’art. 27 della legge 5 maggio 1978 n. 457;

- l’immobile non risulta in condizioni di inagibilità o inabilità (attestata da provvedimento comunale ovvero da autocertificazione dell’ente proprietario);

- non sussistono condizioni oggettive di degrado così come definite nelle diverse sentenze del Consiglio di Stato richiamate alla nota 5 della procedura operativa n. 3/2018/DC SEOMI ”.

3.3. Orbene, le censure con cui i ricorrenti lamentano che l’immobile in questione si troverebbe in condizioni di degrado tali da escluderne la qualifica di pregio non colgono nel segno.

La giurisprudenza condivisa dal Collegio ha chiarito che, ai fini della qualificazione come immobili di pregio di immobili da dismettere secondo la procedura di cui al d.l. n. 351 del 2001, comportante l’inapplicabilità del beneficio dello sconto del 30% sul prezzo, la nozione di immobile degradato a cui non applicare detta qualifica deve essere interpretata relativisticamente, dovendosi far riferimento al complesso di beni cui essa si riferisce, e con riguardo allo stato di conservazione che è lecito attendersi, tenuto conto delle endemiche caratteristiche del bene da valutare. Ne consegue che la vetustà di un immobile, implicando giocoforza che il suo normale stato di conservazione possa determinare la necessità di procedere ad opere manutentive o di rifacimento, non per questo solo lo fa classificare come ‘degradato’, dovendosi desumere, in caso contrario, che la maggioranza dei beni insistenti nei centri storici italiani dovrebbero qualificarsi in tal modo, con la conseguenza che la norma verrebbe ad essere svuotata di ogni pratico significato (Consiglio di Stato, Sez. IV, n. 590/2014, che richiama Cons. Stato, Sez. VI, 10 settembre 2008, n. 4320; Consiglio di Stato, Sez. IV, n. 4073/2017).

In altri termini, non possono essere definiti degradati, ai fini che qui interessano, gli immobili che necessitano di interventi di riparazione, rinnovamento o sostituzione delle finiture esterne, che rientrano nel concetto di manutenzione ordinaria, ovvero che necessitano di modifiche necessarie per rinnovare o sostituire parti anche strutturali dell’edificio o realizzare o integrare i servizi igienici e tecnologici, che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità abitative, da far rientrare nel concetto di manutenzione straordinaria (T.A.R. Lazio, Sez. II, n. 7709/2013).

La situazione di degrado di cui all’art. 3, comma 13, del decreto legge n. 351 del 2001 non si identifica dunque con la sola assenza di ordinari interventi manutentivi dell’assetto del fabbricato secondo le regole di buona amministrazione del patrimonio immobiliare, ma implica una situazione del bene che lo renda obiettivamente inidoneo all’originaria destinazione ad uso abitativo per condizioni di igienicità, sicurezza ed assetto strutturale (C.d.S., Sez. IV, 4 settembre 2013, n. 4447; id., Sez. VI, n. 1119/2013).

Nella fattispecie la relazione tecnica illustrativa e la perizia estimativa depositate dall’Amministrazione (v. docc. nn. 13 e 11) comprovano, anche con documentazione fotografica, che l’immobile per cui è causa, contrariamente a quanto affermato dai ricorrenti, si trova in una condizione di normalità e non già in uno stato di degrado.

Non è dunque ravvisabile alcun travisamento dei fatti né alcun vizio d’istruttoria nell’operato dell’Amministrazione.

Alla luce delle risultanze ricavabili dalla documentazione in atti, peraltro, il Collegio non reputa necessaria la nomina di un CTU, sicché va respinta l’istanza istruttoria in tal senso formulata da parte ricorrente.

Infine, non ha pregio nemmeno la censura con cui si lamenta la violazione del contraddittorio, posto che nessuna norma imponeva di coinvolgere i ricorrenti, anche attraverso la nomina di un perito, nel corso dello svolgimento dei sopralluoghi sull’immobile.

3.4. In definitiva, il ricorso va respinto siccome infondato.

3.5. Le spese del giudizio, nondimeno, possono essere compensate tra le parti, in considerazione della peculiarità della vicenda.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio del giorno 24 settembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

Marco LI, Presidente

AR AR, Consigliere, Estensore

Gabriele Serra, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
AR AR	Marco LI

IL SEGRETARIO