Pubblicato il 28/01/2026

N. 01658/2026 REG.PROV.COLL.

N. 04419/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4419 del 2025, proposto da
Condominio di via Portuense 729, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocato Francesco Cigliano, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avvocato Valentina Antonelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Roma Capitale – Municipio Roma XI, Arvalia Portuense, Direzione Tecnica, Servizio Urbanistica e Suet, Ufficio Disciplina, in persona del legale rappresentante pro tempore , non costituito in giudizio;

per l’annullamento

- della determinazione dirigenziale numero repertorio CP/150/2025 del 24/01/2025 e numero protocollo CP/8234/2025 del 24/01/2025, notificata in data 29/01/2025, con cui Roma Capitale ha ordinato al Condomino ricorrente la rimozione o la demolizione, entro novanta (90) giorni dalla notifica del medesimo provvedimento, di tutte le opere abusivamente realizzate e delle ulteriori eventuali opere abusive nel frattempo realizzate, nell’unità immobiliare sita in via Portuense, 729 Pal. A, identificata al NCEU al F 773 Part.lle 488-491-492-164;

- nonché di ogni atto presupposto, antecedente, connesso e conseguenziale alla predetta determinazione dirigenziale.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Vista l’istanza depositata il 5 novembre 2025 con la quale parte ricorrente chiede dichiararsi l’intervenuta cessazione della materia del contendere;

Visto l’art. 34, comma 5, cod. proc. amm.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 19 dicembre 2025 la dott.ssa ZA RO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il Condominio ricorrente, con atto di gravame notificato a controparte in data 28/03/2025 e depositato in giudizio in data 8/04/2025, ha impugnato, chiedendone l’annullamento, la determinazione dirigenziale meglio specificata in oggetto, rassegnando le censure di seguito rubricate.

2. Difetto di legittimazione. Violazione e falsa applicazione dell’art. 7 e ss. della Legge n. 241/1990 – Violazione del principio del contraddittorio e del giusto procedimento – Violazione degli artt. 24 e 97 della Costituzione – Eccesso di potere per difetto di istruttoria e travisamento dei fatti.

2.1 Difetto di legittimazione passiva del Condominio di Via Portuense 729. Nullità della determinazione dirigenziale e della presupposta comunicazione di avvio del procedimento amministrativo per inesistenza della notifica. Nullità insanabile ai sensi degli artt. 156, 160 c.p.c., 44 c.p.a.

2.2 Eccesso di potere per indeterminatezza, contraddittorietà travisamento dei presupposti di fatto ex art. 21- octies della Legge n. 241/1990. Violazione a falsa applicazione dell’art. 6 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

2.3 Illegittimità del provvedimento gravato per difetto di istruttoria.

3. L’intervento asseritamente abusivo nella fattispecie di cui è causa consiste in ciò che, nell’area esterna del cortile di che trattasi, al posto delle precedenti 7 bocche di lupo “ con areazione dall’alto ”, che si aprivano su un terrapieno al fine di consentire il passaggio di area e luce nei sottostanti box auto (i quali, quindi, erano totalmente interrati), il privato intimato ha sbancato l’area, costruito una platea di cemento di dimensioni cospicue (14,0 m x 0,7 m pari a 9,80 mq), corredata da relativo cordolo di tenuta del terreno, sulla quale ora si aprono 7 finestre (al posto delle precedenti mere aperture di areazione) che consentono di areare e illuminare direttamente i predetti box. Il tutto senza alcun titolo abilitativo, peraltro in un’area paesaggisticamente vincolata, come si evince dalla gravata determinazione dirigenziale, a tenore della quale: “ l’unità immobiliare sita in Via Portuense, 729 Pal. A identificata al NCEU al F773 Par.lla 488-491-492-165; [..] Ai sensi del Piano Territoriale Paesistico Regionale (PTPR) della Regione Lazio, approvato con deliberazione di Consiglio regionale n. 5 del 21 aprile 2021 (BURL n. 56 del 10/06/2021, Supplemento n. 2) e rettificato con DGR 228 del 21104/2022 (BURL n. 36 del 03/05 2022), e DGR 670 del 02/08/2022 1'area oggetto di accertamento, risulta sottoposta ai seguenti vincoli paesaggistici del D.Lgs. 42/2004 e ss.mm.ii.

- Beni d'insieme vaste località con valore estetico tradizionale, bellezze panoramiche;

- Beni d'insieme vaste località con valore estetico tradizionale, vaste località di interesse archeologico; Fascia di rispetto alvei marrana di Affogalasino. ”

3.1 Il Comune di Roma, peraltro, qualifica l’intervento come di: “ Ristrutturazione Edilizia come definita dall’art. 10 comma 1 lett. c del d.P.R. n. 380/2001 e ss. mm. ii. e non risulta legittimato da titoli edilizi pertanto la sua realizzazione risulta eseguita in difformità rispetto al titolo originario relativo all'immobile, oltre che dei necessari atti di assenso obbligatori in caso di vincolo paesaggistico. ”

3.2 Il Condominio ricorrente, di contro, considera il predetto intervento, peraltro sulla scorta di una esibita verificazione di parte del 17/1/2024, come rientrante: “ nelle attività di edilizia libera e nello specifico in quelle riconducibili all’Art. 6 (L) - Attività edilizia libera, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, al punto e-ter) ”, che disciplina “ le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati.”

Affermazione contraddetta dalla motivazione del gravato provvedimento , secondo la quale l’intervento abusivo de quo realizza una visibile e sostanziale “ modifica dell’orografia del terreno ” (oltre che il posizionamento “ fuori terra ” di una tubazione del gas), con la esecuzione di un unico ribasso, attraverso l’eliminazione del preesistente terrapieno, e la costruzione di una platea in cemento (di consistenti dimensioni) in cui sono ricavate le finestre “ per permettere l’areazione diretta verso l’esterno ” dei box sottostanti.

Secondo la prospettazione di parte ricorrente, invece: “ Tali opere non hanno determinato alcun mutamento della destinazione d’uso dell’immobile ma sono state finalizzate esclusivamente al ripristino dello stato originario dei luoghi, in conformità al titolo edilizio preesistente ”.

3.3 Il Condominio ricorrente, inoltre, in punto di legittimazione passiva, contesta che potesse essere valido destinatario della gravata ingiunzione di demolizione, in quanto afferma di non essere proprietario dell’area interessata dal contestato abuso, la quale invece, sarebbe, di proprietà del Signor F. P., cui invece – come dedotto dal ricorrente – l’ordinanza non sarebbe stata notificata. E a questi fini la parte ricorrente produce un contratto di compravendita (stipulato il 24 giugno 2009) dal quale si evince che il predetto F.P. ha acquistato dal precedente proprietario le particelle de quibus (fatta eccezione per la particella 492).

3.4 Da parte sua il Comune di Roma Capitale, costituitosi in giudizio il 9 aprile 2025, con la memoria difensiva depositata il successivo 16 aprile eccepisce l’infondatezza del ricorso ex adverso proposto, chiedendone la reiezione, e sulla specifico punto del difetto di legittimazione passiva del Condominio intimato asserisce che, al contrario: “ Come affermato dalla Polizia Locale nel documento depositato sub All. 3 bis, all’esito delle ispezioni catastali è emerso che la proprietà del terreno su cui è stata realizzato il ribasso comportante la modifica dell’orografia del suolo – identificato al Foglio 773, particelle 488, 491, 492, 165 - sia di proprietà condominiale. La circostanza è provata dalle risultanze catastali, ma è riscontrabile anche a livello logico-esperienziale in quanto è difficilmente ipotizzabile che l’intero box auto di tutte le unità immobiliari che fanno parte del condominio sia di proprietà del tale Sig. Papaleo, come invece afferma parte ricorrente.”. E a questo proposito esibisce una Relazione della Polizia di Roma Capitale del 21/10/2024, prot. 61558, la quale, sotto la voce “ Dati desunti presso la Conservatoria dei Registri immobiliari ”, identifica quale proprietario dell’area in questione il Condominio Via Portuense 729.

3.5 L’odierno ricorrente, infine, deduce che la determinazione dirigenziale: “ impugnata con il presente ricorso e la presupposta comunicazione di avvio del procedimento amministrativo ” sarebbero affette da nullità insanabile ai sensi degli artt. 156, 160 c.p.c. e 44 c.p.a. per inesistenza della notificazione: “ essendo state entrambe notificate all’Amministratore di Condominio Galante Pierluigi, anziché ai singoli condomini in virtù della recente giurisprudenza richiamata, con conseguente nullità delle stesse per inesistenza della notifica ai sensi degli articoli ” summenzionati, nonché difetto di legittimazione passiva dell’odierno ricorrente.

4. Il 6/10/2025 la parte ricorrente ha depositato in giudizio la determinazione dirigenziale numero repertorio CP/1538/2025 del 18/09/2025 e numero protocollo CP/109486/2025 del 18/09/2025 con cui il Comune di Roma ha annullato: “ in autotutela, ai sensi dell’art. 21-nonies della Legge n. 241/1990 la Determinazione Dirigenziale n. 150 prot. CP/8234 del 24/01/2025 di “ingiunzione a rimuovere o demolire gli interventi realizzati” per i motivi indicati in premessa, da intendersi integralmente richiamati, in Via Portuense, 72 Pal. A ”.

5. Conseguentemente, il Condominio ricorrente, con memoria depositata il 5/12/2025: “ in relazione alla Determinazione Dirigenziale n. rep. CO/ 1538/2025 del 18/09/2025; n. prot. CP/109486/2025 del 18/09/2025 (All.1) di Roma Capitale di annullamento in autotutela del provvedimento gravato che si riallega, chiede che venga dichiarata la cessazione dalla materia del contendere con ogni conseguente statuizione. ”

6. All’udienza pubblica del 19 dicembre 2025, la causa è trattenuta in decisione.

7. Il Collegio ritiene sussistenti, nella fattispecie di cui è causa, i presupposti normativamente richiesti per dichiarare cessata la materia del contendere ex art. 34, comma 5, c.p.a., stante la esplicita istanza di declaratoria in questo senso formulata dalla difesa della parte ricorrente con la memoria/istanza depositata il 5/12/2025 e risultando per tabulas che la resistente A.C., nelle more del giudizio, ha annullato d’ufficio, in autotutela decisoria, la gravata ingiunzione di demolizione con l’esibito sopravvenuto provvedimento dirigenziale n. rep. CP/1538/2025 del 18/09/2025 n. prot. CP/109486/2025 del 18/09/2025.

7.1 In applicazione di consolidati principi affermati dalla giurisprudenza amministrativa ( ex multis , Consiglio di Stato, Sezione IV, 4 aprile 2023, n. 3493; Idem , Sezione III, 5 luglio 2022, n. 559), infatti, va ribadito che: “ La pronuncia di cessazione della materia del contendere definisce il giudizio nel merito e consegue alla integrale soddisfazione dell’interesse sostanziale, fatto valere in giudizio, da parte dell’Amministrazione con un provvedimento posto in essere spontaneamente e non in esecuzione di un ordine giudiziale (Consiglio di Stato, Sezione VI, 15 giugno 2020, n. 3767). La cessazione della materia del contendere opera, infatti, quando si determina una successiva attività amministrativa integralmente satisfattiva dell’interesse azionato (Consiglio di Stato, Sezione II, 18 febbraio 2020, n. 1227; Idem 20 dicembre 2019, n. 8615; Idem, Sezione VI, 23 maggio 2019, n. 3378). È, quindi, decisivo che la situazione sopravvenuta soddisfi in modo pieno ed irretrattabile il diritto o l’interesse legittimo esercitato, così da non residuare alcuna utilità alla pronuncia di merito (Consiglio di Stato, Sezione V, 5 aprile 2016, n. 1332) [..]. La decisione che dichiara la cessazione della materia del contendere nel giudizio amministrativo è caratterizzata dal contenuto di accertamento nel merito della pretesa avanzata e dalla piena soddisfazione eventualmente arrecata ad opera delle successive determinazioni assunte dalla Pubblica Amministrazione (Consiglio di Stato, Sezione IV, 20 novembre 2017, n. 5343) ”.

8. Ne deriva che, poichè nella fattispecie di cui è causa l’Ente locale resistente ha, nelle more del processo, adottato un provvedimento pienamente satisfattivo della pretesa sostanziale azionata nel presente giudizio, ricorrono i presupposti per dichiarare la cessazione della materia del contendere ex art. 34, comma 5, c.p.a.

9. Tenuto conto dell’esito complessivo del giudizio, sussistono giusti motivi per disporre la compensazione integrale tra le parti delle spese di lite, ai sensi degli artt. 92 c.p.c. e 26 c.p.a.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, dichiara la cessazione della materia del contendere ex art. 34, comma 5, c.p.a.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella Camera di Consiglio del giorno 19 dicembre 2025 con l’intervento dei magistrati:

GE LL, Presidente

ZA RO, Referendario, Estensore

Christian Corbi, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
ZA RO	GE LL

IL SEGRETARIO