Pubblicato il 17/02/2026

N. 03056/2026 REG.PROV.COLL.

N. 04550/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4550 del 2024, proposto da
-OMISSIS--OMISSIS- e -OMISSIS- -OMISSIS-, rappresentati e difesi dagli avvocati Guido Saleppichi e Alessandro Benincampi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Poli, non costituito in giudizio;

per l’annullamento

della nota prot. -OMISSIS- del 15.02.2024, notificata in data 20.02.2024 (doc. n. 1); della nota prot.-OMISSIS-del 27.03.2024 (doc. n. 2); di ogni altro atto o provvedimento connesso, susseguente o presupposto; nonché per la condanna alla restituzione della somma di euro 11.883,40, versata dai ricorrenti a titolo di costo di costruzione, ovvero della somma maggiore o minore che dovesse risultare in corso di causa.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 25 novembre 2025 il dott. IG DO RA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con ricorso notificato il 22 aprile 2024 e depositato il 23 aprile 2024, -OMISSIS--OMISSIS- e -OMISSIS- -OMISSIS- hanno gravato gli atti indicati in epigrafe, con cui, per un verso, è stato intimato il pagamento di € 11.833,40 a titolo di oneri concessori (costo di costruzione) relativamente alla SCIA alternativa al permesso di costruire del 31 marzo 2021, successivamente integrata il 7 febbraio 2024 “ al fine di eseguire l’intervento di demolizione e ricostruzione di un fabbricato esistente con modifica della sagoma e realizzazione delle pertinenze portico e piscina ” (cfr. doc. 1 allegato al ricorso) e, per l’altro verso, si è ritenuta non applicabile, per il medesimo intervento edilizio, la previsione di riduzione del costo di costruzione di cui all’art. 16, comma 10, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (cfr. doc. 2 allegato al ricorso, con il quale l’amministrazione ha altresì ribadito la correttezza del calcolo del costo di costruzione contenuto nel doc. 1 di parte ricorrente, evidenziando la non applicabilità al caso in esame dell’esenzione prevista dall’art. 17, comma 3, lett. b) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380).

1.1. Il gravame è affidato a tre motivi.

1.2. Con il primo (rubricato “ Violazione di legge. Violazione dell’art. 3, lett. d), e dell’art. 17, co. 3, lett. b), D.P.R. n. 380/2001. Eccesso di potere per difetto di istruttoria e motivazione carente ”), si afferma che il Comune di Poli avrebbe « errato nell’escludere che l’intervento sia qualificabile nel concetto di ristrutturazione edilizia e nel non valutare che l’esecuzione dei lavori, ivi inclusi gli accessori, consiste in una ristrutturazione “senza aumento di cubatura e superficie” » (cfr. il gravame a p. 6).

1.3. Con il secondo (rubricato “ Violazione di legge. Violazione dell’art. 17, co. 3, lett. b), D.P.R. n. 380/2001. Eccesso di potere per contraddittorietà, difetto di istruttoria, motivazione carente e sviamento. – Circa il concetto di edificio unifamiliare ”), si lamenta che l’amministrazione avrebbe omesso di considerare che “ - l’intervento nel suo complesso (172 mq e 507 mc) corrisponde ad una tipologia edilizia unifamiliare del tutto comune in contesti periferici, quale è quello in cui si colloca la proprietà dei ricorrenti, così come confermato dalla giurisprudenza amministrativa e dagli studi di settore; l’immobile è rimasto adibito alla originaria destinazione d’uso residenziale; - l’intervento è essenzialmente finalizzato a ripristinarne l’agibilità (essendo stato interessato da un incendio) e, con l’occasione, ad adeguare la struttura ai vigenti standard sismici, energetici e sanitari; - la spesa sostenuta dai ricorrenti per l’acquisto e la ristrutturazione è evidentemente congrua rispetto alla natura unifamiliare dell’edificio ” (così il ricorso alle p. 11 e 12).

1.4. Con il terzo (rubricato “ Violazione di legge. Violazione e falsa applicazione dell’art. 3, co. 1, lett. d), D.P.R. n. 380/2001. Violazione dell’art. 16, co. 10, D.P.R. n. 380/2001, in relazione alla D.C.C. del Comune di Poli -OMISSIS-del 03.10.2019. Eccesso di potere per difetto di istruttoria e motivazione carente. – Circa la qualificazione di ristrutturazione edilizia dell’intervento proposto dai sigg.ri -OMISSIS- e -OMISSIS-, illegittimamente negata dal Comune di Poli ”), proposto in via subordinata ai precedenti motivi, si lamenta che la determinazione del costo di costruzione operata dal Comune di Poli sarebbe comunque illegittima “ per aver calcolato l’importo dovuto in misura pari al 10% del valore periziato, anziché in misura pari al 5%, come previsto dalla D.C.C. -OMISSIS-, trattandosi di intervento di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, co. 1, lett. d), D.P.R. n. 380/2001 ”, con conseguente “ diritto degli odierni ricorrenti alla ripetizione della minor somma di euro 5.941,70, corrispondenti al 5% pagato in eccesso rispetto a quanto dovuto ” (cfr. p. 16 del gravame).

1.5. Oltre all’annullamento degli atti gravati, nel gravame si richiede, “ versandosi in materia di giurisdizione esclusiva ”, per l’ipotesi di accoglimento dei primi due motivi di gravame, la condanna del Comune di Poli “ alla restituzione dell’importo di euro 11.883,40, già corrisposti dai ricorrenti ” e, per quella di accoglimento del terzo mezzo, proposto – come detto – subordinatamente ai primi due, la condanna del medesimo Comune “ alla restituzione del minore importo di euro 5.941,70, corrisposti in eccesso rispetto a quanto effettivamente sarebbe stato dovuto ”.

2. All’udienza pubblica del 25 novembre 2025, la causa è stata trattenuta in decisione.

3. I primi due motivi, che in ragione della loro connessione possono essere congiuntamente esaminati, non sono meritevoli di accoglimento.

3.1. Prevede l’art. 17, comma 3, lett. b, del D.P.R. 380/2001, che “ il contributo di costruzione non è dovuto: […] b) per gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari ”.

3.2. Per quanto condivisibilmente affermato in giurisprudenza, la ratio dell’esenzione in esame – che in quanto derogatoria della regola generale dell’onerosità del permesso di costruire, va ritenuta soggetta a un’interpretazione restrittiva e rigorosa (cfr. T.A.R. Emilia Romagna, Bologna, Sez. II, 26 ottobre 2022, n. 848; cfr., altresì, Cons. Stato, Sez. IV, 1° giugno 2020, n. 3405) – risiede nella tutela e salvaguardia delle necessità abitative del nucleo familiare, perseguite attraverso la gratuità degli interventi funzionali all’adeguamento dell’immobile ove il nucleo risiede; scopo della norma è quindi quello di promuovere le opere di adeguamento dei manufatti alle necessità abitative del singolo nucleo familiare, circoscrivendone l’operatività agli interventi che non mutino sostanzialmente l’entità strutturale e la dimensione spaziale dell’immobile e non ne elevino (in modo apprezzabile) il valore economico (cfr. T.A.R. Lombardia, Milano, Sez. I, 8 giugno 2024, n. 1736; T.A.R. Campania, Sez. VIII, 22 ottobre 2021, n. 6655; T.A.R. Lombardia, Brescia, sez. I, 26 aprile 2018, n. 449).

3.3. Risulta in atti che il complessivo intervento di demolizione e ricostruzione, per la realizzazione del quale i ricorrenti deducono, a p. 11 del gravame (cfr. doc. 18 dei ricorrenti), di aver contratto un mutuo di € 280.000,00 (a fronte di un valore del bene risultante dal rogito di compravendita sub doc. 3, di € 65.000,00), ha mutato l’entità strutturale dell’immobile – le cui condizioni precedenti all’intervento sono rappresentate nella documentazione fotografica di cui al doc. 6 di parte ricorrente – dotandolo di una piscina di 32 mq e di un portico di mq 42,70 e mutandone in tal modo apprezzabilmente, tanto in ragione dell’importo investito che del risultato ottenuto, il valore economico.

3.4. Non inducono a diverso avviso le considerazioni dei ricorrenti, secondo cui l’estensione dell’abitazione in proporzione al numero dei componenti del nucleo familiare sarebbe in linea con la media nazionale ricostruita in base a dati estrapolati dal Rapporto Istat 2023 e dal Rapporto Immobiliare 2023 – Settore residenziale del 18 maggio 2023 dall’Agenzia delle Entrate, dal momento che, facendo esclusivo riferimento a una superficie abitativa di mq 172,00, non tengono conto di quella corrispondente al portico e alla piscina, in ogni caso idonea ex se , per quanto già rilevato nel precedente paragrafo, a comportare un sostanziale mutamento delle caratteristiche (e del valore) dell’immobile per cui è causa.

3.5. Ne consegue, per quanto precede, l’infondatezza dei primi due mezzi di gravame.

4. Il terzo motivo di ricorso è meritevole di accoglimento nei termini che seguono.

4.1. Nell’autorizzazione paesaggistica sub doc. 11 di parte ricorrente si legge quanto segue: « L’area risulta sottoposta a vincolo paesaggistico in quanto: immobili ed aree individuate dal piano paesaggistico (del D.Lgs. n. 42/2004 art. 134, comma 1, lett. c): “beni lineari e puntuali diffusi testimonianza dei caratteri identitari archeologici e storici e territori contermini” artt. 46 e 42 NTA) ».

4.2. Ai sensi dell’art. 16, comma 10, del D.P.R. 380/2001, “ Nel caso di interventi su edifici esistenti il costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli interventi stessi, così come individuati dal comune in base ai progetti presentati per ottenere il permesso di costruire. Al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), i comuni hanno comunque la facoltà di deliberare che i costi di costruzione ad essi relativi siano inferiori ai valori determinati per le nuove costruzioni ”.

4.3. Nel caso in esame, l’allegato 1, capo I, punto 1 alla delibera consiliare -OMISSIS- (doc. 14 di parte ricorrente) prevede che “ al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lett. d) i Comuni hanno comunque la facoltà di deliberare che i costi di costruzione ad essi relativi siano inferiori ai valori determinati per le nuove costruzioni, detto costo è pari al valore del 5% del valore periziato ”.

4.4. Secondo il Comune di Poli, l’intervento per cui è causa non rientrerebbe nell’ambito applicativo dell’art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. 380/2001 perché “ propone una diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente ” (cfr. doc. 2).

4.5. Tuttavia, l’art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. 380/2001 dispone che “ gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria ” solo per gli “ immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo codice, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 14444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico ”.

4.6. Ora, ai sensi dell’art. 10 delle N.T.A. del P.T.P.R., “ i beni puntuali e lineari testimonianza dei caratteri identitari archeologici e storici e relativa fascia di rispetto ” sono ricompresi tra “ gli ulteriori immobili ed aree del patrimonio identitario regionale, individuati nelle Tavole B […] sottoposti a tutela dal PTPR ai sensi dell’articolo 143, comma 1, lettera d), del Codice ” e dunque a un novero di beni diversi da quelli di cui alla lettera a) dell’art. 136 del D.Lgs. 42/2004 (previsti dall’art. 8 delle N.T.A.) e alla lettera b) del medesimo articolo (che si riferisce a una categoria di beni alla quale non può essere all’evidenza ricondotta quello per cui è causa, ossia “ le ville, i giardini e i parchi che, ancorché non tutelati dalle disposizioni della parte II del Codice, si distinguono per la loro non comune bellezza ”).

4.7. Ne consegue che il richiamo alla lettera c) dell’art. 134 del D.Lgs. 42/2004 (ai sensi del quale “ sono beni paesaggistici […] gli ulteriori immobili ed aree specificamente individuati a termini dell’articolo 136 e sottoposti a tutela dai piani paesaggistici previsti dagli articoli 143 e 156 ”) di cui al doc. 11 di parte ricorrente (cfr. supra paragrafo 4.1), va riferito necessariamente alle lettere c) e d) del già citato art. 136 del medesimo D.Lgs. 42/2004, con conseguente applicazione – a differenza di quanto opinato dal Comune intimato nel gravato doc. 2, dove si legge, tra l’altro: “ Considerato che l’immobile in questione è sottoposto a tutela ambientale e l’intervento propone una diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente, non si ritiene che sia applicabile la previsione di riduzione dei costi di costruzione di cui all’art. 16, co. 10 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 ” – del combinato disposto dell’art. 3, comma 1, lett. d) (anche tenuto conto del fatto che gli artt. 42 e 46 del P.T.P.R. richiamano a loro volta l’art. 142 del D.Lgs. 42/2004) e dell’art. 16, comma 10, del D.P.R. 380/2001.

4.8. I provvedimenti gravati vanno pertanto annullati nella parte in cui non hanno applicato in favore dei ricorrenti il criterio di determinazione del costo di costruzione di cui all’art. 16, comma 10, del D.P.R. 380/2001 e della richiamata delibera consiliare -OMISSIS-del 3 ottobre 2019.

4.9. Nondimeno, pur vertendosi in materia di giurisdizione esclusiva, non sussistono i presupposti per accogliere la domanda di condanna del Comune alla ripetizione dell’importo di 5.941,70, dal momento che, pur prevedendo il già richiamato allegato 1, capo I, punto 1 alla delibera consiliare -OMISSIS- (doc. 14 allegato al ricorso) che “ nel caso di interventi su edifici esistenti il costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli interventi stessi, così come individuati dal Comune in base ai progetti presentati per ottenere il permesso di costruire, e posto pari al 10% del valore periziato ”, non vi sono in atti elementi per concludere che tale ultima disposizione sia stata applicata nel caso di specie per la determinazione del costo di costruzione.

4.10. Per altro verso, la mancata produzione della perizia recante il valore del bene, non consente di calcolare il 5% di cui al precedente paragrafo 4.3, né di poterlo ritenere come corrispondente, sic et simpliciter , alla metà di quanto già versato dai ricorrenti in adempimento del doc. 1 allegato al ricorso.

4.11. In sostanza, dalla statuizione di annullamento in parte qua deriva l’obbligo del Comune di Poli di rideterminarsi, in attuazione della presente sentenza, sulla diffida sub doc. 13 dei ricorrenti, applicando il comma 10 dell’art. 16 del D.P.R. 380/2001 e la delibera consiliare -OMISSIS-, con diritto di questi ultimi a ripetere, e correlativo obbligo del Comune di Poli a corrispondere, le eventuali somme in eccesso già corrisposte (cfr. doc. 15 di parte ricorrente).

5. Il parziale accoglimento del gravame, nonché la novità e la complessità delle questioni oggetto di causa, giustifica l’integrale compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei termini di cui in motivazione, con annullamento in parte qua dei gravati provvedimenti.

Compensa le spese di lite.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all’articolo 52, commi 1 e 2, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196 (e degli articoli 5 e 6 del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016), a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all’oscuramento delle generalità dei ricorrenti.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 25 novembre 2025 con l’intervento dei magistrati:

LL GI, Presidente

Virginia Giorgini, Referendario

IG DO RA, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IG DO RA	LL GI

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.