Pubblicato il 13/04/2026

N. 06580/2026 REG.PROV.COLL.

N. 07681/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Quarta Ter)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 7681 del 2023, integrato da motivi aggiunti, proposto da La Prima Immobiliare S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Paolo Rossi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via del Quirinale, 26;

contro

il Comune di Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Valentina Antonelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso la sede dell’Avvocatura Capitolina in Roma, via del Tempio di Giove, 21;
il Ministero della Cultura ed il Parco Archeologico dell'Appia Antica, in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore , rappresentati e difesi dall'Avvocatura Generale dello Stato, con domicilio ex lege in Roma, via dei Portoghesi, 12;

nei confronti

della Castro Caetani S.r.l. in persona del legale rappresentante pro tempore , non costituita in giudizio;

per l'annullamento

per quanto riguarda il ricorso introduttivo :

- della determina Dirigenziale rep. n. QI/252/2023 del 17.2.2023 prot. QI/29300/2023 del 17.2.2023 con cui è stata rigettata la istanza di condono prot. 87/137917 sot. 2 del 21.5.1987 avente ad oggetto “abuso in Via del Pago Triopio, 33 Roma Municipio VIII”, notificata in data 23.2.2023;

- della determina Dirigenziale rep. n. QI/251/2023 del 17.2.2023 prot. QI/29297/2023 del 17.2.2023 con cui è stata rigettata la istanza di condono prot. 87/137917 sot. 3 del 21.5.1987 avente ad oggetto “abuso in Via del Pago Triopio, 33 Roma Municipio VIII”, notificata in data 23.2.2023;

- della determina Dirigenziale rep. n. QI/250/2023 del 17.2.2023 prot. QI/29294/2023 del 17.2.2023 con cui è stata rigettata la istanza di condono prot. 87/137917 sot. 5 del 21.5.1987 avente ad oggetto “abuso in Via del Pago Triopio, 33 Roma Municipio VIII”, notificata in data 23.2.2023,

- della determina Dirigenziale rep. n. QI/320/2023 del 27.2.2023 prot. QI/35252/2023 del 27.2.2023 con cui è stata rigettata la istanza di condono prot. 87/137917 sot. 6 del 21.5.1987 avente ad oggetto “abuso in Via del Pago Triopio, 33 Roma Municipio VIII”, notificata in data 16.3.2023,

- della determina Dirigenziale rep. n. QI/318/2023 del 27.2.2023 prot. QI/35250/2023 del 27.2.2023 con cui è stata rigettata la istanza di condono prot. 87/137917 sot. 7 del 21.5.1987 avente ad oggetto “abuso in Via del Pago Triopio, 33 Roma Municipio VIII”, notificata in data 15.3.2023,

- della determina Dirigenziale rep. n. QI/319/2023 del 27.2.2023 prot. QI/35251/2023 del 27.2.2023 con cui è stata rigettata la istanza di condono prot. 87/137917 sot. 8 del 21.5.1987 avente ad oggetto “abuso in Via del Pago Triopio, 33 Roma Municipio VIII”, notificata in data 15.3.2023,

- nonché, per quanto occorrer possa, di tutti gli altri atti e provvedimenti presupposti, conseguenti, connessi e/o consequenziali, ancorché non conosciuti.

per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati il 3 luglio 2025 :

- della Determinazione Dirigenziale n. rep. CM/805/2025 del 18.04.2025, n. prot. CM/42365/2025 del 18.04.2025, avente ad oggetto “Ingiunzione a rimuovere o demolire l’opera abusiva realizzata in via del Pago Triopio 33 (art. 15 della Legge Regione Lazio 11 agosto 2008, n. 15 e ss.mm.ii.) Pos. D.E. 6097 Pos. P.L. 3485 – Prat. 128/23”, con cui è stata ingiunta la demolizione delle pretese opere abusive realizzate in via del Pago Triopio 33, notificata in data 24.04.2025;

- nonché di tutti conseguenti, connessi e/o consequenziali, ancorché non conosciuti.

per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati il 26 novembre 2025 :

- del parere Mic- Parco Archeologico Appia Antica prot. n.625 del 9.3.2018, con il quale è stato espresso parere negativo ex art. 32 L.n. 47/85 al rilascio della concessione in sanatoria sulle istanze di condono edilizio nn. prott. 87/137917/2,3,5,6,7, conosciuto all’esito della produzione in giudizio da parte di Roma Capitale giusta ordinanza dell’adito Tar del 31.7.2025 n. 4125;

- del parere Mic- Parco Archeologico Appia Antica prot. n. 1570 del 19.6.2018, con il quale è stato espresso parere negativo ex art. 32 L.n. 47/85 al rilascio della concessione in sanatoria sulla istanza di condono edilizio n. prot. 87/137917/8, conosciuto all’esito della produzione in giudizio da parte di Roma Capitale giusta ordinanza dell’adito Tar del 31.7.2025 n. 4125;

- nonché, per quanto occorrer possa, di tutti gli atti e provvedimenti connessi e/o consequenziali, già gravati sia con ricorso principale del 19.04.2023 e ivi versati in atti, id est della Determina Dirigenziale rep. n. QI/252/2023 del 17.2.2023 prot. QI/29300/2023 del 17.2.2023 con cui è stata rigettata la istanza di condono prot. 87/137917 sot. 2 del 21.5.1987 avente ad oggetto “abuso in Via del Pago Triopio, 33 Roma Municipio VIII”, notificata in data 23.2.2023; della Determina Dirigenziale rep. n. QI/251/2023 del 17.2.2023 prot. QI/29297/2023 del 17.2.2023 con cui è stata rigettata la istanza di condono prot. 87/137917 sot. 3 del 21.5.1987 avente ad oggetto “abuso in Via del Pago Triopio, 33 Roma Municipio VIII”, notificata in data 23.2.2023; della Determina Dirigenziale rep. n. QI/250/2023 del 17.2.2023 prot. QI/29294/2023 del 17.2.2023 con cui è stata rigettata la istanza di condono prot. 87/137917 sot. 5 del 21.5.1987 avente ad oggetto “abuso in Via del Pago Triopio, 33 Roma Municipio VIII”, notificata in data 23.2.2023; della Determina Dirigenziale rep. n. QI/320/2023 del 27.2.2023 prot. QI/35252/2023 del 27.2.2023 con cui è stata rigettata la istanza di condono prot. 87/137917 sot. 6 del 21.5.1987 avente ad oggetto “abuso in Via del Pago Triopio, 33 Roma Municipio VIII”, notificata in data 16.3.2023; della Determina Dirigenziale rep. n. QI/318/2023 del 27.2.2023 prot. QI/35250/2023 del 27.2.2023 con cui è stata rigettata la istanza di condono prot. 87/137917 sot. 7 del 21.5.1987 avente ad oggetto “abuso in Via del Pago Triopio, 33 Roma Municipio VIII”, notificata in data 15.3.2023; della Determina Dirigenziale rep. n. QI/319/2023 del 27.2.2023 prot. QI/35251/2023 del 27.2.2023 con cui è stata rigettata la istanza di condono prot. 87/137917 sot. 8 del 21.5.1987 avente ad oggetto “abuso in Via del Pago Triopio, 33 Roma Municipio VIII”, notificata in data 15.3.2023; sia con il I ricorso per motivi aggiunti del 21.6.25 in atti, id est della Determinazione Dirigenziale n. rep. CM/805/2025 del 18.04.2025, n. prot. CM/42365/2025 del 18.04.2025, avente ad oggetto “Ingiunzione a rimuovere o demolire l’opera abusiva realizzata in via del Pago Triopio 33 (art. 15 della Legge Regione Lazio 11 agosto 2008, n. 15 e ss.mm.ii.) Pos. D.E. 6097 Pos. P.L. 3485 – Prat. 128/23”, con cui è stata ingiunta la demolizione delle pretese opere abusive realizzate in via del Pago Triopio 33, notificata in data 24.04.2025;

- nonché di tutti conseguenti, connessi e/o consequenziali, ancorché non conosciuti.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Roma Capitale, del Ministero della Cultura e del Parco Archeologico dell'Appia Antica;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 23 marzo 2026 il dott. AL OR e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il ricorso introduttivo ha ad oggetto i provvedimenti di rigetto sulle istanze di condono, in epigrafe indicate, adottati dal Comune di Roma Capitale ai sensi dell’art. 32, l. 47/85 (legge sul c.d. primo condono), sulla scorta dei pareri sfavorevoli n. prot. 625 del 9 marzo 2018 (sulle istanze di condono nn. 87/137917/2-3-5-7) e n. prot. 1570 del 19 giugno 2018 (sull’istanza di condono n. 87/137917/8) emessi dal Parco Archeologico dell’Appia Antica.

2. Il ricorso è fondato sui seguenti motivi di censura:

2.1. “ Violazione, falsa e/o errata applicazione degli artt. 31-35 L. n. 47/1985, nonché dell’art. 17 bis L. n. 241/90. Eccesso di potere per travisamento dei presupposti di fatto e di diritto; manifesta illogicità, contraddittorietà d’atti e di comportamenti, difetto di istruttoria ”.

Con la prima doglianza, si sostiene che sulle istanze di condono si sarebbe formato il silenzio assenso in data 10 giugno 2001, decorsi 24 mesi dal deposito della documentazione integrativa richiesta dal Comune in data 11 giugno 1999.

Secondo la prospettazione di parte ricorrente, in particolare, in base al trasferimento di competenze delineato dall’art. 95, comma 2, lett. b), l.r. n. 14/99, il parere previsto dall’art. 32, legge n. 47/85, sarebbe di spettanza del Comune di Roma il quale, avendo invitato l’istante a ritirare le sanatorie previo il pagamento delle oblazioni dovute ed il deposito di documentazione integrativa, si sarebbe implicitamente pronunciato in senso favorevole sulla compatibilità delle opere con i vincoli insistenti sull’area (nella specie, “ Beni paesaggistici ex art. 134, comma 1, lett. a) del Codice – c- D.M. del 14.12.1953, Beni paesaggistici ex art. 134, comma 1, lett e) del Codice – e – D.M. del 16.10.1998, Beni Paesaggistici ex art. 134, comma 1, lett. b del Codice - f – Parco, Parco dell’Appia Antica L.R. 66/1988 P.T.P. 15/12 Appia Tutela Integrale/45 ”).

Si sostiene inoltre che, pur volendo accogliere la tesi della competenza ministeriale in ordine all’emissione di detti pareri, dovrebbe trovare applicazione il c.d. silenzio orizzontale ex art. 17 bis , l. n. 241/90, con conseguente perfezionamento della fattispecie “silenziosa” in relazione agli atti di assenso del Ministero della Cultura.

2.2. “ Violazione, falsa e/o errata applicazione dell’art. 31-35 l. n. 47/85, nonché dell’artt. 134 D.lgs. n. 42/04 e smi, della L.R. 12/04 e smi e della L. n. 326/03. Eccesso di potere per travisamento dei presupposti, carenza di istruttoria, manifesta illogicità, irragionevolezza, grave carenza motivazionale ”.

Con la seconda doglianza, la società ricorrente deduce l’illegittimità dei gravati provvedimenti in quanto esclusivamente fondati su un estratto dei citati pareri negativi del Ministero della Cultura - Parco Archeologico dell’Appia Antica che, tra l’altro, avrebbero contenuto analogo a quello di altri pareri emessi dalla medesima Autorità oggetto di annullamento da parte del giudice amministrativo (si richiamano, in particolare, Cons. Stato, Sez. VI, 6 aprile 2010, n. 1927 e Tar Lazio, Roma, II Quater , 3 febbraio 2020, n. 1367).

2.3. “ Violazione, falsa e/o errata applicazione dell’art. 31-35 l. n. 47/85, nonché dell’artt. 134 D.lgs. n. 42/04 e smi, della L.R. 12/04 e smi e della L.n. 326/03. Eccesso di potere per travisamento dei presupposti, carenza di istruttoria, manifesta illogicità e contraddittorietà d’atti, disparità di trattamento ”.

Con tale censura, la società ricorrente sostiene che le opere sarebbero state realizzate prima dell’imposizione di vincoli di inedificabilità assoluta sull’area.

Si deduce, altresì, il vizio di disparità di trattamento in quanto che nella medesima zona sarebbero stati rilasciati titoli in sanatoria.

3. Con atto di motivi aggiunti del 3 luglio 2025, la società ricorrente ha altresì impugnato la determina dirigenziale avente ad oggetto la rimozione o la demolizione delle opere abusive realizzate per illegittimità derivata e per il seguente ulteriore motivo:

3.1. “ Violazione, falsa e/o errata applicazione degli artt. 15 e 17 l.r. n. 15/2008, nonché dell’art. 3 comma 1 let. b) dPR n. 380/2001. Eccesso di potere per travisamento dei presupposti e grave carenza di istruttoria ”.

Con tale doglianza, la ricorrente società contesta l’ordine di demolizione avente ad oggetto le opere ulteriori a quelle indicate nelle istanze di sanatoria, sostenendo che, contrariamente a quanto ritenuto dal Comune, non si tratterebbe di nuove costruzioni ex art. 15 l.r. n. 15/08, quanto piuttosto di interventi di manutenzione straordinaria ex art. 3, comma 1, lett. b), d.P.R. 380/01, soggetti a CILA.

4. Il Comune di Roma Capitale, costituitosi in giudizio, ha concluso per il rigetto del ricorso.

5. All’esito dell’udienza in camera di consiglio del 30 luglio 2025, con ordinanza n. 4125 è stata accolta l’istanza cautelare per preservare la res adhuc integra sino alla conclusione della lite, è stato ordinato alle Amministrazioni intimate il deposito dei menzionati pareri nn. 625 e 1570 del 2018 ed è stata quindi rinviata la causa all’udienza pubblica del 2 dicembre 2025.

6. In data 29 settembre 2025, il Comune di Roma Capitale ha depositato i menzionati pareri del Parco Archeologico dell’Appia Antica.

7. Con un secondo atto di motivi aggiunti del 26 novembre 2025, la società ricorrente ha impugnato detti pareri per illegittimità formulando le seguenti ulteriori censure:

7.1. “ Violazione, falsa e/o errata applicazione degli artt. 31-35 L. n. 47/1985, nonché dell’art. 17 bis L. n. 241/90. Eccesso di potere per travisamento dei presupposti di fatto e di diritto; manifesta illogicità, contraddittorietà d’atti e di comportamenti, difetto di istruttoria ”.

Con detta censura, la società ricorrente ha sostanzialmente ribadito le ragioni poste a sostegno del primo motivo del ricorso introduttivo, insistendo per l’incompetenza del Ministero in ordine all’emissione dei pareri sulle istanze di condono e sulla ormai avvenuta formazione del silenzio assenso nel momento in cui detti pareri sono stati resi;

7.2. “ Violazione, falsa e/o errata applicazione dell’art. 32 l. n. 47/85 per incompetenza dell’autorità tutoria in materia urbanistica. Eccesso di potere per travisamento dei presupposti di fatto e diritto, grave carenza di istruttoria e motivazionale ”.

Con tale doglianza, inoltre, si sostiene che i pareri sarebbero comunque illegittimi in quanto il Ministero, escludendo in premessa la preesistenza delle opere rispetto all’adozione del PRG del 1965 (che ha destinato l’area a verde con conseguente prescrizione di inedificabilità assoluta), avrebbe svolto considerazioni di carattere urbanistico-edilizio che esulerebbero dalle sue competenze;

7.3. “ Violazione, falsa e/o errata applicazione dell’art. 32 l. n. 47/85, nonché dell’artt. 134 d.lgs. n. 42/04 e smi. Eccesso di potere per travisamento dei presupposti, carenza di istruttoria, manifesta disparità di trattamento ”.

Con tale censura, la società ricorrente ha ribadito che l’area non fosse gravata da vincoli di inedificabilità assoluta al momento della loro realizzazione e che, venendo in rilievo un vincolo sopravvenuto, le Amministrazioni coinvolte avrebbero dovuto valutarne l’incompatibilità con la tutela apprestata;

7.4. “ Violazione, falsa e/o errata applicazione dell’art. 32 l. n. 47/85. Eccesso di potere per travisamento dei presupposti di fatto e diritto, grave carenza di istruttoria e motivazionale, nonché’ grave disparità di trattamento ”.

Con l’ultima doglianza, infine, la società ricorrente sostiene l’illegittimità dei pareri per difetto di istruttoria e di motivazione, in quanto l’Autorità tutoria si sarebbe limitata a descrivere l’importanza archeologica e paesistica dell’area senza tener conto delle caratteristiche dei manufatti oggetto di valutazione e del contesto urbanistico di riferimento in cui i medesimi si inseriscono.

8. All’udienza pubblica del 2 dicembre 2025, la causa è stata rinviata all’udienza del 23 marzo 2026 onde consentire il rispetto dei termini a difesa in seguito alla proposizione dei motivi aggiunti del 26 novembre 2025.

9. Si sono costituiti in giudizio il Ministero della Cultura ed il Parco Archeologico dell’Appia Antica depositando la documentazione relativa alla fase endoprocedimentale di sua competenza.

10. All’udienza pubblica del 23 marzo 2026, la causa è stata chiamata e trattenuta in decisione, come da verbale.

11. Il ricorso e i motivi aggiunti sono infondati.

12. In via preliminare, per evidenti ragioni di pregiudizialità logico-giuridica, il Collegio ritiene opportuno procedere alla trattazione congiunta delle doglianze poste a sostegno del ricorso introduttivo e dei secondi motivi aggiunti, in quanto aventi ad oggetto i provvedimenti presupposti all’ordinanza di demolizione impugnata con i primi motivi aggiunti.

12.1. Per quanto concerne, in particolare, i motivi di ricorso relativi alla formazione del silenzio assenso sulle istanze di condono (motivi sub 2.1. e 7.1.), occorre in primo luogo evidenziare che ai sensi dell’art. 35, comma 17, l. n. 47/1985, la domanda si intende tacitamente accolta decorsi 24 mesi dalla sua presentazione.

In caso di opere realizzate su un’area vincolata, detto termine decorre dall’emissione del parere dell’Ente tutorio previsto dall’art. 32, comma 1, l. n. 47/1985.

Tale ultima disposizione è stata più volte modificata dal legislatore.

In particolare:

- nella sua formulazione originaria, l’art. 32 stabiliva che « il rilascio della concessione o della autorizzazione in sanatoria per opere eseguite su aree sottoposte a vincolo, ivi comprese quelle ricadenti nei parchi nazionali regionali, è subordinato al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso. Qualora tale parere non venga reso dalle suddette amministrazioni entro centottanta giorni dalla domanda, si intende reso in senso negativo »;

- con il d.l. n. 2 del 12 gennaio 1988, il legislatore ha modificato detta disposizione stabilendo che, in caso di mancata pronuncia dell’Autorità tutoria, il richiedente può impugnare il silenzio-rifiuto;

- con la legge n. 662 del 23 dicembre 1996, l’art. 32 è stato nuovamente modificato, prevedendosi la formazione tacita di un provvedimento favorevole in caso di mancata emissione del parere entro centottanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta;

- con il d.l. del 30 settembre 2003, n. 269 (legge sul c.d. terzo condono), infine, la norma in esame è stata ulteriormente modificata, nella sua formulazione tuttora vigente, stabilendosi che qualora il «parere non venga formulato (...) entro centottanta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di parere, il richiedente può impugnare il silenzio-rifiuto ».

Ciò posto, laddove si accogliesse la tesi di parte ricorrente che assegna al Comune di Roma Capitale la competenza all’emissione dei pareri, dovrebbe allora concludersi che, in base alla formulazione dell’art. 32, comma 1, vigente al momento della presentazione delle domande di condono (21 maggio 1987), su di essi si sarebbe formato il silenzio diniego e non già un tacito provvedimento favorevole, come invece sostenuto a più riprese nel ricorso introduttivo e nei motivi aggiunti.

In realtà, non può a monte condividersi l’assunto di parte ricorrente secondo il quale l’art. 95, comma 2, lett. b), l.r. n. 14/99 (che rinvia alla disciplina della l.r. n. 24/98), avrebbe trasferito al Comune la competenza all’emissione dei pareri, stante il chiaro disposto dell’art. 13, comma 4, l.r. n. 24/98, ai sensi del quale « Nelle zone di interesse archeologico ogni modifica dello stato dei luoghi è subordinata all’autorizzazione paesistica ai sensi dell’articolo 25, integrata, per le nuove costruzioni, dal preventivo parere della competente soprintendenza archeologica. In tal caso il parere valuta l’ubicazione degli interventi previsti nel progetto in relazione alla presenza ed alla rilevanza dei beni archeologici, mentre l’autorizzazione paesistica valuta l’inserimento degli interventi stessi nel contesto paesistico, in conformità alle specifiche disposizioni dei PTP o del PTPR ».

Nella fattispecie in esame, pertanto, venendo in rilievo un vincolo di natura archeologica, la competenza all’emissione dei relativi pareri di compatibilità non poteva che spettare al Ministero della Cultura, il quale si è tempestivamente pronunciato - nel termine di 90 giorni cui all’art. 17 bis , comma 3, l. n. 241/90 - sulle richieste del Comune di Roma del 16 gennaio 2018 (in relazione al parere n. 625 adottato in data 9 marzo 2018) e del 4 giugno 2018 (con riferimento al parere n. 11570 emesso in data 19 giugno 2018), con conseguente inoperatività, nella fattispecie, del silenzio assenso.

12.2. È altresì infondata la censura con la quale la società ricorrente lamenta il difetto di motivazione dei provvedimenti adottati perché fondati esclusivamente sui pareri del Parco Archeologico dell’Appia Antica (motivo sub 2.2.), trovando ivi applicazione i principi espressi dalla consolidata giurisprudenza amministrativa secondo cui l’autorità comunale può legittimamente fondare il proprio diniego di condono sulla base dell’adesione al parere dell’Ente Tutorio, stante la sua natura obbligatoria e vincolante.

12.3. Per quanto concerne le doglianze relative all’insussistenza di vincoli di inedificabilità assoluta sull’area (motivi sub 2.3. e sub 7.3.), è sufficiente osservare che detti vincoli, come rilevato dal Consiglio di Stato in un precedente avente ad oggetto una controversia analoga all’odierna causa, insistono sull’area “ con decreti reiterati nel tempo a partire dal 1953 ” (cfr. Cons. Stato, Sez. III, 24 settembre 2025, n. 7515).

La ricorrente, in particolare, pur avendo allegato documentazione che comproverebbe la preesistenza di alcune delle opere al 1960 (in particolare, allegando le aerofotogrammetrie SARA-NISTRI del periodo 1958-1960), non ha fornito alcun elemento di prova in ordine alla loro realizzazione prima del 1953.

Al riguardo va ricordato il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale spetta al privato richiedente, e non all'amministrazione, l'onere di dimostrare la data di esecuzione delle opere abusive allo scopo di fruire dei benefici riconosciuti dalla normativa speciale in materia di sanatoria edilizia; ciò, perché, in omaggio al principio di vicinanza degli strumenti di prova (art. 2697 c.c.), solo l'interessato può fornire inconfutabili documenti che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca in cui l'abuso è stato realizzato (cfr. Tar Lazio, Sez, IV Ter , 12 aprile 2024, n. 7159).

Va comunque evidenziato che i provvedimenti di rigetto e i richiamati pareri del Ministero non si fondano su un’aprioristica valutazione di insanabilità assoluta delle opere, ma su un’approfondita valutazione di incompatibilità delle medesime con i vincoli insistenti sull’area.

12.4. Per quanto concerne le censure relative all’asserito difetto di motivazione dei pareri del Parco Archeologico dell’Appia Antica (motivi sub 7.2, 7.3 e 7.4.) si osserva quanto segue.

In merito alle considerazioni svolte dall’Autorità tutoria in ordine alla preesistenza delle opere al 1967, si esclude che dette valutazioni siano estranee al perimetro delle sue competenze: l’accertamento dell’epoca di realizzazione delle opere è infatti un’operazione preliminare e necessaria che l’Ente deve effettuare per individuare il regime vincolistico insistente sull’area e assumere le determinazioni di propria competenza.

Tra l’altro, nei provvedimenti di rigetto non vi è alcun riferimento alle premesse dei pareri dell’Ente Parco nella parte in cui si fa riferimento ai vincoli impressi all’area con il PRG del 1965.

Parimenti va escluso il difetto di motivazione dei pareri sfavorevoli.

Parte ricorrente, a sostegno della relativa censura, ha richiamato alcune pronunce del Consiglio di Stato (sent. n. 1927/2010 cit.) e di questo Tribunale (sent. n. 1367/2020 cit.) che avrebbero già decretato l’illegittimità di analoghi pareri resi dell’Ente Parco.

In realtà, la società ricorrente omette di considerare che detti precedenti giurisprudenziali si riferiscono all’imposizione di vincoli diretti sugli immobili di proprietà dei ricorrenti, come del resto già rilevato dal Consiglio di Stato che, nella citata sentenza 7515 del 2025, ha affermato che “ i vincoli sull’area sono tuttora sussistenti con decreti reiterati nel tempo a partire dal 1953 ” e che “ La sentenza del consiglio di Stato n. 1927/2010 che asseritamente avrebbe rimosso il vincolo si è limitata ad eliminare la dichiarazione di interesse archeologico imposta sull’immobile di proprietà del ricorrente ”.

Non assumono pertanto alcuna rilevanza, nell’odierna controversia, i precedenti giurisprudenziali richiamati da parte ricorrente, dovendosi in questa sede valutare la legittimità dell’operato dell’Autorità tutoria in relazione al vincolo indiretto insistente sull’area.

In particolare, quanto alle motivazioni poste a sostegno dei pareri negativi, si premette in generale che, con riguardo alla impugnazione dei pareri di compatibilità resi dall’Autorità preposta alla tutela del vincolo paesaggistico ed archeologico insistente sull’area attinta dall’abuso, la prevalente giurisprudenza amministrativa ritiene che il potere della competente Autorità tutoria sia connotato da un’ampia discrezionalità tecnico-valutativa, implicando l’applicazione di cognizioni tecnico-scientifiche specialistiche proprie di settori disciplinari caratterizzati da ampi margini di opinabilità.

Di conseguenza, l’apprezzamento compiuto dall’Amministrazione preposta alla tutela paesaggistica - da esercitarsi in rapporto al principio fondamentale dell’art. 9 Cost. - è sindacabile, in sede giudiziale, esclusivamente sotto i profili della logicità, coerenza e completezza della valutazione, considerati anche per l’aspetto concernente la correttezza del criterio tecnico e del procedimento applicativo prescelto, ma fermo restando il limite della relatività delle valutazioni scientifiche, sicché, in sede di giurisdizione di legittimità, può essere censurata la sola valutazione che si ponga al di fuori dell’ambito di opinabilità, affinché il sindacato giudiziale non divenga sostitutivo di quello dell’Amministrazione attraverso la sovrapposizione di una valutazione alternativa, altrimenti opinabile (fra tutte cfr. Cons. Stato, Sez. VI, 24 novembre 2015 n. 5327; Tar Lazio, Sez. IV Ter , 18 luglio 2024, n. 14659).

Nel caso di specie, tenuto conto dell’ampia motivazione posta a fondamento dei pareri sfavorevoli (in sintesi, in entrambi i pareri si fa riferimento alla “ vicinanza con alcuni dei complessi tra i più importanti del Parco Archeologico, come il Mausoleo di LI ME e il castrum Caetani, considerato che l’abuso è ubicato all’interno di una porzione territoriale interessata dalla presenza dell’esteso Triopio di OD TI ” aggiungendosi che “ l’area di sedime dell’intervento edilizio non autorizzato insiste su una zona pressoché integra e che tale condizione rappresenti un bacino archeologicamente inalterato, opportunamente tutelato ope legis come paesaggio archeologico e individuato ai sensi dell’art. 13 L.R. 24/98, per l’attitudine che il suo profilo presenta alla conservazione del contesto di giacenza del patrimonio archeologico ”), il giudizio espresso dall’Autorità tutoria non presenta profili di incoerenza e di illogicità di tale evidenza da far emergere l’inattendibilità della valutazione tecnico-discrezionale compiuta, che non risulta incongrua rispetto ai parametri di discrezionalità tecnica cui deve presiedere la valutazione paesaggistica.

Quanto alla pretesa disparità di trattamento, il Collegio rileva che la società ricorrente non ha fornito in giudizio quella rigorosa prova, richiesta dalla giurisprudenza di questo Consiglio, della pretesa identità della fattispecie controversa con le altre in cui sarebbe stato concesso il condono edilizio, fermo restando che “ la legittimità dell'operato della p.a. non può comunque essere inficiata dall’eventuale illegittimità compiuta in altra situazione ” (Cons. Stato, Sez. VI, 5 marzo 2013, n. 1323; cfr. anche Cons. Stato, Sez. VI, 11 giugno 2012, n. 3401, e 20 maggio 2011, n. 3013).

Inoltre, poiché, come sopra evidenziato, il parere sulla compatibilità paesaggistica è espressione non di discrezionalità amministrativa, bensì di discrezionalità tecnica, esso “ non implica alcuna forma di comparazione e di valutazione di interessi eterogenei ” (Cons. Stato, sez. VI, n. 4369/2017, cit.).

Anche tali censure sono pertanto infondate.

13. Venendo all’esame dell’atto di motivi aggiunti avverso l’ordinanza di demolizione, in base alle considerazioni che precedono, la legittimità dei provvedimenti di diniego sulle istanze di condono non può che comportare la legittimità della successiva ordinanza di demolizione che su di essi si fonda.

Quanto all’unico motivo di censura formulato in via autonoma avverso l’ordinanza di demolizione, occorre in primo luogo considerare che si tratta di opere di completamento di un compendio immobiliare non sanabile, prive di autonomia funzionale (in particolare: la distribuzione interna degli spazi di tre manufatti abitativi oggetto di condono; la realizzazione di vetrate mobili nel paio d’ingresso dell’abitazione principale; la realizzazione, nella parte di pertinenza dell’unità abitativa secondaria insistente sulla part. 202, di una tettoia per ricovero auto di 99 mq; la modifica parziale del prospetto nella parte esterna dell’altra unità abitativa secondario insistente sulla part. 111), per cui le stesse non possono che seguire le sorti dell’opera principale.

Va inoltre evidenziato che nell’ordinanza di demolizione il Comune ha rilevato la difformità di dette nuove opere rispetto a quanto risultante dalle planimetrie catastali allegate alle domande di condono rigettate.

Sul punto, rileva pertanto il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale, successivamente alla presentazione della domanda di condono e prima che quest’ultima sia decisa, il proprietario non può effettuare alcun lavoro di completamento o ampliamento dell’immobile abusivo, valendo il principio in forza del quale è la prosecuzione in sé dei lavori ad essere preclusa, a prescindere dal regime edilizio a tali opere applicabile, anche in termini di trattamento sanzionatorio (Tar Campania Napoli 27 febbraio 2024, n. 1298 e 6 marzo 2024, n. 1500).

In altri termini, la presentazione della domanda di condono non autorizza l’interessato a completare né tantomeno a trasformare o ampliare i manufatti oggetto della richiesta i quali, fino al momento dell’eventuale concessione della sanatoria, restano comunque abusivi.

Va comunque osservato, ad abundantiam , che, ad eccezione della modifica della distribuzione degli spazi interni, tutte le altre opere rientrano nel concetto di nuova costruzione o, comunque, di ristrutturazione edilizia, e necessitano pertanto del titolo abilitativo e del parere paesaggistico dell’Ente tutorio, come correttamente rilevato dal Comune resistente nel provvedimento gravato.

14. In conclusione, il ricorso e i motivi aggiunti vanni rigettati, stante l’infondatezza delle censure proposte.

15. Le spese della lite, infine, seguono la soccombenza e sono liquidate come indicato in dispositivo in relazione alla posizione del Comune di Roma Capitale, mentre possono essere compensate tra parte ricorrente, il Ministero della Cultura ed il Parco Archeologico dell’Appia Antica, in ragione della costituzione meramente formale delle intimate Amministrazioni.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Quarta Ter), definitivamente pronunciando sul ricorso e sui motivi aggiunti, come in epigrafe proposti, li respinge.

Condanna la società ricorrente a rifondere al Comune di Roma Capitale le spese di lite, che liquida in € 1.500,00 (millecinquecento/00) per compensi oltre accessori di legge se dovuti.

Compensa le spese tra parte ricorrente, il Ministero della Cultura ed il Parco Archeologico dell’Appia Antica.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 23 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

IT TR, Presidente

Luca Biffaro, Primo Referendario

AL OR, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
AL OR	IT TR

IL SEGRETARIO