Pubblicato il 05/05/2026

N. 00106/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00209/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Regionale di Giustizia Amministrativa

Sezione Autonoma di LZ

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 209 del 2025, integrato da motivi aggiunti, proposto da
-OMISSIS-, rappresentato e difeso dall'avvocato Giuseppe IO Maiellaro, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Dobbiaco, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall’Avvocatura Distrettuale dello Stato, domiciliata ex lege in Trento, largo Porta Nuova, n. 9;
Ministero del Turismo, non costituito in giudizio;

nei confronti

M.G. Amministrazioni S.r.l., rappresentata e difesa dagli avvocati Alexander Bauer e Julian Daniel, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento

previa sospensione dell’efficacia

per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

- del provvedimento prot. n. -OMISSIS- del 18 agosto 2025, trasmesso per mezzo di raccomandata a/r ricevuta in data 3 settembre 2025, con il quale il Comune di Dobbiaco ha deciso di procedere alla cancellazione della struttura di proprietà del Sig. -OMISSIS- - sita all’interno del Condominio -OMISSIS- (-OMISSIS-, CAP -OMISSIS- - -OMISSIS-) - dalla Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) tenuta presso il Ministero del Turismo, con contestuale disattivazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) assegnato alla struttura di cui sopra;

-ove occorrer possa, della relativa comunicazione di avvio del procedimento prot. n. -OMISSIS- del 9 luglio 2025, trasmessa per mezzo di raccomandata a/r consegnata in data 22 luglio 2025;

-di ogni altro atto presupposto, connesso o consequenziale a quelli qui impugnati, ancorché non conoscibile o non conosciuto;

e per la condanna, ai sensi dell’art. 30 c.p.a., del Comune di Dobbiaco al risarcimento del danno ingiusto derivato al Sig. -OMISSIS- dall’illegittima disattivazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) relativo alla struttura di sua proprietà e dalle conseguenze perniciose di tale provvedimento sull’utilizzo del medesimo immobile, da quantificarsi in corso di causa;

Per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati il 2.2.2026:

– della licenza per la conduzione di case e appartamenti per vacanze rilasciata a -OMISSIS- e -OMISSIS-, quali legali rappresentanti della M.G. Amministrazioni S.r.l. dal Sindaco del Comune di Dobbiaco n. -OMISSIS- del 25 novembre 2025 (doc. 16);

– di ogni altro atto presupposto, connesso o consequenziale a quelli qui impugnati, ancorché non conoscibile e non conosciuto.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di Comune di Dobbiaco e di M.G. Amministrazioni S.r.l.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 8 aprile 2026 il consigliere IO Cavallar - nessuno è presente per le parti -;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FA e IT

( Salva diversa specificazione, i documenti di seguito indicai si riferiscono a quelli dimessi in giudizio dal ricorrente)

1. L’odierno ricorrente è il proprietario esclusivo (in regime di comunione ereditaria indivisa con le sorelle) di un appartamento, meglio identificato come p.ed. -OMISSIS-, C.C. -OMISSIS-, situato all’interno del complesso denominato “ Condominio -OMISSIS- - Villaggio Turistico -OMISSIS-” , in località -OMISSIS-, Comune di -OMISSIS- (p.ed. -OMISSIS-, C.C. -OMISSIS-). L’appartamento è stato acquistato dal padre del ricorrente nel luglio 2011 ed è accatastato come civile abitazione (categoria A/2).

Egli agisce nel ricorso come persona fisica che svolge attività turistico-ricettiva in forma non imprenditoriale e contesta i provvedimenti del Comune di Dobbiaco che hanno portato alla cancellazione dei dati della sua struttura dalla Banca Dati delle Strutture Ricettive, indicata con l’acronimo BDSR, e alla disattivazione del suo CIN (Codice Identificativo Nazionale).

2. La BDSR è una banca dati istituita a livello statale e gestita dal Ministero del Turismo. La sua creazione e l’obbligo di iscrizione derivano dall’art. 13- ter del D.L. n. 145/2023. Il suo scopo principale è la raccolta dei dati relativi alle strutture turistico-ricettive (alberghiere ed extralberghiere) e agli immobili destinati a locazioni brevi o per finalità turistiche, al fine di assegnare loro il CIN (Codice Identificativo Nazionale). L’iscrizione avviene attraverso un procedimento che coinvolge gli enti territoriali (come il Comune o la Provincia Autonoma), i quali devono trasmettere i dati dei richiedenti alla BDSR nazionale.

3. Nel presente caso, in data 29 ottobre 2024, il ricorrente ha presentato al Comune di Dobbiaco la segnalazione per l’iscrizione alla BDSR e l’esercizio dell’attività ricettiva occasionale.

4. In data 12 dicembre 2024 il Ministero del Turismo ha rilasciato il CIN (-OMISSIS-).

5. In data 9 luglio 2025 il Comune ha comunicato l’avvio del procedimento di cancellazione dalla BDSR.

6. In data 5 agosto 2025 il ricorrente ha presentato osservazioni e controdeduzioni.

7. Il 18 agosto 2025 il Comune ha emanato il provvedimento definitivo di cancellazione dei dati e la disattivazione del CIN sulla scorta dei seguenti argomenti così sintetizzabili: l’appartamento del ricorrente farebbe parte di un esercizio ricettivo, situato in una zona urbanistica turistica, per il quale potrebbe essere rilasciato un unico CIN in favore della sola società amministratrice dell’esercizio.

8. In data 24.10.2025 il ricorrente ha notificato il presente ricorso, accompagnato da istanza cautelare, depositato in data 28.10.2025.

9. Fa valere i seguenti motivi di ricorso:

9.1. “Violazione e falsa applicazione dell’art. 13- ter del d.l. n. 145/2023; violazione degli artt. 3 e 97 cost.; eccesso di potere per travisamento dei fatti, erronea valutazione dei presupposti, difetto di istruttoria, contraddittorietà e illogicità della motivazione, ingiustizia manifesta, sviamento di potere”.

Il ricorrente contesta l’infondatezza della pretesa incompatibilità urbanistica sollevata dal Comune. Egli dimostra che l’immobile si trovava originariamente in una “ zona di espansione C ” (residenziale) e non turistica, ed è accatastato come civile abitazione (A/2) e non come struttura alberghiera (D/2). Viene inoltre negata l’esistenza di un “ onere reale di gestione unitaria ”, poiché la società che originariamente gestiva il complesso sarebbe fallita nel 2004 e l’attuale regolamento condominiale seguirebbe le norme del codice civile.

9.2. “ Violazione e falsa applicazione degli artt. 13- ter del d.l. n. 145/2023 e 3 della l.p. n. 12/1995; violazione degli artt. 1 e 2 della l. n. 241/1990; violazione degli artt. 3 e 97 cost.; eccesso di potere per travisamento dei fatti e dei presupposti, difetto di istruttoria, sviamento di potere, ingiustizia manifesta”.

Il secondo motivo riguarda la violazione dei termini perentori per l’esercizio dell’attività inibitoria. Poiché l’attività del ricorrente è svolta in forma non imprenditoriale, il Comune avrebbe dovuto esercitare il proprio potere inibitorio entro 30 giorni dalla denuncia di inizio attività (presentata il 29 ottobre 2024) ai sensi della legge provinciale n. 12/1995.

L’amministrazione avrebbe invece agito solo nell’agosto 2025, quasi un anno dopo, rendendo il provvedimento tardivo e illegittimo.

9.3. “ Violazione e falsa applicazione degli artt. 7 e 10 della l. n. 241/1990; violazione degli artt. 3 e 97 cost.; eccesso di potere per travisamento dei fatti ed erronea valutazione dei presupposti, difetto di istruttoria, contraddittorietà e illogicità della motivazione, ingiustizia manifesta, sviamento di potere ”.

Il ricorrente lamenta infine un difetto di istruttoria e di motivazione. Il Comune non avrebbe preso in alcuna considerazione le osservazioni e le controdeduzioni presentate dal privato durante il procedimento, limitandosi a reiterare pedissequamente le motivazioni iniziali e aggiungendo nuovi elementi (come il vincolo di gestione unitaria) solo nell’atto finale senza un reale approfondimento.

Sulla scorta di tali argomentazioni il ricorrente nel merito chiedeva di accogliere il ricorso e, per l’effetto, di annullare il provvedimento impugnato, accogliendo altresì l’istanza di risarcimento danni, proposta per la denegata ipotesi in cui non venga accolta l’istanza cautelare, per tutti i danni eventualmente derivanti dall’attuazione del provvedimento impugnato nelle more della definizione del presente giudizio, da quantificarsi in corso di causa.

10. Il Comune di Dobbiaco si è costituito in giudizio in data 5.11.2025.

11. In data 14.11.2025 si è costituita in giudizio la controinteressata, che ha affidato le proprie ragioni difensive alla memoria depositata in data 20.11.2025.

12. Seguivano in data 21.11.2025 le memorie difensive del ricorrente e del Comune.

13. All’udienza cautelare del 25.11.2025 il Presidente avvisava le parti, che la notifica al Ministero del Turismo non era stata effettuata presso l’Avvocatura distrettuale dello Stato di Trento e pertanto assegnava termine fino al 25.11.2025 per provvedere a tale incombenza. Di conseguenza l’udienza cautelare veniva rinviata al 16.12.2025. Il ricorrente adempieva a tale incombente notificatorio. Il Ministero non si costituiva in giudizio.

14. In vista di tale udienza, in data 12.12.2025 la controinteressata depositava una nuova memoria difensiva con cui sollevava l’eccezione di cessata materia del contendere, in ragione del rilascio da parte del Comune di Dobbiaco della licenza di esercizio pubblico n. -OMISSIS-del 25 novembre 2025 in favore della medesima.

15. All’esito dell’udienza cautelare veniva emessa l’ordinanza di accoglimento n. -OMISSIS-, ritenendo il Collegio sussistenti entrambi gli elementi, del fumus e del periculum . La trattazione di merito del ricorso veniva fissata per l’udienza pubblica dell’8 aprile 2026.

16. In data 2.2.2026 il ricorrente depositava motivi aggiunti contro la licenza di esercizio n. -OMISSIS- del 25 novembre 2025 rilasciata dal Comune di Dobbiaco in favore della controinteressata.

17. Veniva sollevato un unico articolato motivo di ricorso:

17.1. “ Violazione degli artt. 1117 e ss. del codice civile; violazione degli artt. 3 e 97 cost.; eccesso di potere per travisamento dei fatti, erronea valutazione dei presupposti, difetto di istruttoria, contraddittorietà e illogicità della motivazione, ingiustizia manifesta, sviamento di potere”.

Questo motivo si concentra sulla contestazione della licenza rilasciata dal Comune in favore della controinteressata per la gestione dell’intero complesso condominiale.

Il ricorrente sostiene che il Condominio -OMISSIS- sia un complesso di unità immobiliari ad uso residenziale (categoria catastale A/2) e non una struttura alberghiera. L’amministrazione del complesso, pertanto, deve seguire le norme del codice civile (artt. 1117 ss. c.c.), le quali limitano i poteri dell’amministratore alla gestione delle parti comuni e non consentono di disporre delle singole proprietà private per fini commerciali senza un espresso mandato. La presunta “ gestione unitaria ” invocata dal Comune sarebbe basata su vincoli non più attuali o riferiti a società fallite da oltre vent’anni. Il provvedimento del Comune, inoltre, sarebbe illogico poiché rilascerebbe una licenza condizionata all’ “ effettiva disponibilità ” dei locali, disponibilità che la società controinteressata non possiederebbe rispetto all’appartamento del ricorrente.

18. Il Comune depositava la propria memoria difensiva in data 10.2.2026.

19. In data 5.3.2026 era la volta della memoria difensiva della controinteressata.

20. In data 18.3.2026 il ricorrente depositava la propria memoria di replica.

21. All’udienza dell’8.4. 2026 la causa veniva trattenuta in decisione.

22. Preliminarmente il Collegio deve esaminare l’eccezione di cessata materia del contendere avanzata dalla controinteressata.

22.1. L’eccezione è infondata.

Le parti resistenti sostengono che il rilascio della licenza n. -OMISSIS- per la gestione unitaria dell’intero complesso come “Case e appartamenti per vacanze” renda la pretesa del ricorrente di gestire autonomamente un affittacamere giuridicamente impossibile e irrealizzabile. Secondo questa tesi, la nuova licenza supera l’oggetto della controversia.

Osserva il Collegio che il rilascio della licenza alberghiera a favore della controinteressata è avvenuto con l’espressa limitazione alle sole unità immobiliari effettivamente disponibili (doc. 16). È evidente che tale licenza non possa estendere i propri effetti all’unità immobiliare in proprietà esclusiva dell’odierno ricorrente. L’effettiva disponibilità per la società titolare della licenza è rimessa ad atti di disposizione dei singoli comunisti (doc. 17), salvo che non si tratti di unità inutilizzate ai sensi del regolamento contrattuale (doc. 6, art. 9, lett. q) o del regolamento assembleare (doc. 8, art. 22).

23. La stessa considerazione consente di respingere i motivi aggiunti di ricorso presentati dal ricorrente contro la medesima licenza. Fondata è infatti la speculare eccezione di difetto di interesse sollevata dalle parti resistenti che affermano che il ricorrente non riceverebbe alcuna utilità dall’annullamento della licenza, poiché essa specifica di essere valida solo per i locali di cui il titolare ha l’”effettiva disponibilità”. Se il ricorrente sostiene che la società non dispone del suo immobile, la licenza non toccherebbe la sua sfera giuridica e quindi non avrebbe interesse a impugnarla.

Osserva il Collegio, che dal momento che la licenza de qua non si estende alla sua unità immobiliare, la stessa non è in alcun modo lesiva per il ricorrente.

24. Il ricorso principale merita invece accoglimento per la fondatezza del terzo motivo di ricorso, che il Collegio ritiene assorbente.

24. Questo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 7 e 10 ( rectius 10- bis ) della Legge 241/1990, oltre a eccesso di potere per difetto di istruttoria e di motivazione.

24.1. In sintesi, il ricorrente contesta all’amministrazione comunale i seguenti profili di illegittimità:

i) omessa valutazione delle osservazioni del privato: sostiene che il Comune non abbia preso in considerazione in alcun modo le deduzioni e gli elementi di prova prodotti durante il procedimento amministrativo a dimostrazione della natura residenziale del Complesso -OMISSIS-;

ii) motivazione stereotipata: il ricorrente lamenta che il Comune si sia limitato a ripetere quanto già affermato nella comunicazione di avvio del procedimento;

iii) motivazione nuova: l’amministrazione avrebbe introdotto solo nella decisione finale la motivazione relativa al “ vincolo di gestione unitaria ”, senza permettere al privato di interloquire su tale specifico punto o di vederlo adeguatamente approfondito nell’istruttoria;

iv) mancanza di un percorso logico-giuridico: secondo il ricorrente, la Pubblica Amministrazione avrebbe l’obbligo di dare “ espressa, puntuale ed adeguata ragione ” del mancato accoglimento delle memorie presentate, permettendo al cittadino di ricostruire l’ iter logico seguito. Nel caso di specie, invece, il provvedimento risulterebbe gravemente generico.

24.2. Sia il Comune resistente che la società controinteressata hanno respinto il terzo motivo di ricorso (relativo al difetto di istruttoria e di motivazione), definendolo “ manifestamente infondato ”.

Entrambe le parti resistenti sostengono che l’Amministrazione abbia effettivamente esaminato le memorie prodotte dal ricorrente. Il provvedimento finale, infatti, dà espressamente atto di aver valutato le opposizioni del ricorrente, ritenendo tuttavia che esse “ non confutano i motivi comunicati che hanno portato all’avvio del procedimento”.

Inoltre, sostengono che la Pubblica Amministrazione non sia obbligata a una confutazione puntuale e analitica di ogni singola deduzione presentata dal privato e, richiamando la giurisprudenza del Consiglio di Stato (es. sent. n. 5323/2025), sottolineano che è sufficiente una “ motivazione complessivamente logica e coerente ” dalla quale si evinca che le osservazioni siano state considerate ma ritenute non persuasive.

Il Comune osserva, altresì, che l’onere motivazionale è più stringente se il privato apporta nuovi elementi di fatto, mentre risulta “ attenuato, se non quasi inesistente ” quando le deduzioni contengono prevalentemente valutazioni giuridiche (come nel caso di specie), essendo in tal caso sufficiente che l’Amministrazione ribadisca il proprio intendimento.

La controinteressata, invece, evidenzia che il provvedimento finale non si è limitato a una ripetizione acritica, ma ha “ reiterato e rafforzato ” le ragioni già espresse nell’avvio del procedimento, ribadendo come la destinazione urbanistica e il vincolo reale di gestione unitaria rappresentino ostacoli insuperabili per la locazione individuale.

Secondo le resistenti, infine, gli atti impugnati espongono in modo chiaro, logico e coerente le ragioni della decisione, permettendo al privato di ricostruire l ’iter seguito dall’ente; il semplice fatto che il ricorrente non condivida tali ragioni non renderebbe la motivazione carente.

24.3. Il Collegio osserva che la comunicazione di avvio del procedimento (doc. 2) presentava il seguente contenuto: “ Constatato che la struttura “ Condominio -OMISSIS- – Villaggio turistico -OMISSIS- ” si trova in una zona turistica e che la destinazione d’uso dell’edificio è “ esercizio ricettivo” , in quanto, nelle date di riferimento previste dall’articolo 21 della Legge provinciale del 23 giugno 1992, n. 21, per la struttura esistevano autorizzazioni all’esercizio di attività ricettiva e non risulta rilasciato alcun permesso di costruire per il cambiamento della destinazione d’uso. Ne consegue che i locali devono essere locati secondo le modalità previste dalla Legge provinciale del 14 dicembre 1988, n. 58,

Constatato che, in base alle suddette condizioni urbanistiche, può essere svolta esclusivamente un’attività di locazione della struttura in forma ricettiva;

Constatato che la locazione da parte del comproprietario di una singola unità abitativa non è ammessa …”.

Con questo atto l’amministrazione comunale preannuncia la propria decisione di procedere alla cancellazione della struttura di proprietà del ricorrente - sita all’interno del Condominio -OMISSIS- - dalla Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) tenuta presso il Ministero del Turismo, con contestuale disattivazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) assegnato alla medesima struttura, poggiandola sul fatto che la struttura “ Condominio -OMISSIS- – Villaggio turistico -OMISSIS-” sarebbe situata in zona turistica e sarebbe qualificata con destinazione d’uso di “ esercizio ricettivo ”, in quanto, nelle date di riferimento previste dall’art. 21 della legge provinciale 23 giugno 1992, n. 21, risultavano autorizzazioni all’esercizio di attività ricettiva e non sarebbe stato rilasciato successivamente alcun permesso di costruire per il mutamento della destinazione d’uso. Ne conseguirebbe che i locali devono essere locati secondo le modalità previste dalla legge provinciale 14 dicembre 1988, n. 58 e che, in base a tali condizioni urbanistiche, può essere svolta esclusivamente un’attività di locazione in forma ricettiva. Pertanto, sarebbe esclusa la possibilità che il singolo comproprietario conceda in locazione la propria unità abitativa in modo autonomo.

24.4. Contro questa nota il ricorrente ha comunicato al Comune le proprie osservazioni (doc. 11), cui erano allegati otto documenti: la concessione edilizia n. 36/82, citata nell’atto di compravendita del proprio appartamento destinato a civile abitazione e riferita ad una zona di espansione C, la visura catastale relativa al proprio appartamento (civile abitazione), l’atto di compravendita (civile abitazione), il regolamento condominiale originario (assente la previsione di un’attività ricettiva obbligatoria da parte dei comproprietari), il regolamento assembleare recente (previsione espressa di una struttura amministrativa condominiale e non alberghiera, art. 11.2, libera locabilità delle unità immobiliari da parte dei multiproprietari, art. 22), un estratto dalle NTA del Comune (zona residenziale e non turistica), una sentenza della Commissione tributaria di LZ del 2006 (sulla natura dell’attività non imprenditoriale svolta dal Condominio -OMISSIS- a mezzo della sua società amministratrice).

24.5. Il contenuto di queste osservazioni è alquanto articolato ed è comprovato da una specifica documentazione.

Le principali contestazioni riguardano i seguenti profili:

i) l’infondatezza del presupposto urbanistico: il ricorrente nega recisamente che il Condominio -OMISSIS- possa essere qualificato come struttura alberghiera unitaria, evidenziando che secondo la concessione edilizia del 1982, riportata nel proprio atto di compravendita allegato alle osservazioni, la struttura sorgeva in una “ Zona di espansione C ”, che le Norme Tecniche di Attuazione comunali definiscono come zona residenziale destinata allo sviluppo dell’abitato e non come zona turistica;

ii) infondatezza del presupposto catastale: le singole unità immobiliari presenti nel Condominio -OMISSIS-, inclusa quella del ricorrente, sarebbero registrate in categoria A/2 (abitazione di tipo civile) e non in categoria D/2 (alberghi e pensioni); l’atto di compravendita allegato si riferirebbe senza equivoci a “ un’unità immobiliare ad uso civile abitazione facente parte del complesso turistico residenziale denominato “-OMISSIS- ”;

iii) il Condominio -OMISSIS- avrebbe natura condominiale e quindi residenziale e non alberghiera: l’amministrazione del complesso seguirebbe le regole ordinarie del codice civile sui condomini (artt. 1117 ss. c.c.) e non un modello di gestione alberghiera. Un tanto sarebbe confermato dalla sentenza della Commissione Tributaria di LZ del 2006, che avrebbe già accertato la natura non imprenditoriale e non alberghiera del Condominio -OMISSIS-, definendo la locazione degli appartamenti, “ su delega di alcuni condomini, per i periodi di godimento loro riservati ”, come mero godimento dei frutti di beni privati;

iv) il ricorrente lamenta la tardività dell’intervento comunale: ai sensi dell’art. 3 della L.P. n. 12/1995, il Comune ha il potere di vietare l’attività entro il termine perentorio di 30 giorni dalla denuncia di avvio. Poiché la denuncia era stata presentata il 29 ottobre 2024, il termine sarebbe scaduto il 28 novembre 2024. L’amministrazione ha invece avviato il procedimento di cancellazione a luglio 2025, quasi nove mesi dopo.

24.6. Orbene, osserva il Collegio, che il provvedimento impugnato (doc. 1) non risponde alle critiche fondamentali sollevate dal ricorrente nelle sue osservazioni procedimentali, limitandosi a una reiezione parziale.

Il Comune non entra nel merito della classificazione catastale dell’unità immobiliare acquistata dal ricorrente (A/2 civile abitazione), né si esprime sulla natura condominiale e quindi residenziale o alberghiera del Complesso -OMISSIS-, sulla base del suo regolamento contrattuale come integrato dai successivi regolamenti assembleari, o della zona urbanistica “C” esistente al momento della costruzione del Condominio -OMISSIS-, ma si limita a ribadire che la struttura si trova (oggi) in una “ zona turistica” e ha destinazione “ ricettiva ”. La motivazione sulla sua natura ricettiva si basa esclusivamente sul fatto che, alle date di riferimento del 1992, la struttura possedeva autorizzazioni ricettive e non sarebbe mai stato rilasciato un permesso per il cambio di destinazione d’uso, senza tuttavia vagliare l’efficacia di quelle autorizzazioni ricettive sulla destinazione d’uso delle unità immobiliari risultante dal regolamento contrattuale originario e successive integrazioni.

Ora, osserva il Collegio, risulta evidente che la destinazione urbanistica di un immobile non si può ricavare dalla destinazione di zona in cui è attualmente inserito, dal momento che successivamente alla data di costruzione potrebbero essere intervenute molteplici modifiche di zona. Rilevante è la destinazione di zona al momento del rilascio del titolo edilizio, così com’è rilevante la destinazione assunta dal fabbricato attraverso il rilascio di quel titolo tra i vari usi ammessi in zona. La destinazione urbanistica una volta attuata non può essere modificata in via di fatto. Cambi di destinazione d’uso senza opere edilizie non richiedenti un titolo edilizio sono stati ammessi in Provincia di LZ solo fino all’entrata in vigore della L.P. n. 21/1992.

Su questi elementi non si è espresso il provvedimento comunale, che si limita alla constatazione attuale della disciplina urbanistica di zona.

Sono poi pertinenti le eventuali destinazioni assunte dal fabbricato con successivi titoli edilizi. Nell’atto di compravendita allegato dal ricorrente si cita un cambio di destinazione da negozio ad appartamento, autorizzato con concessione edilizia del 9.8.1995, n. -OMISSIS-, pratica edilizia -OMISSIS-, protocollo -OMISSIS-, con licenza d’uso del 10.5.1999, n. -OMISSIS- (doc. 5). Su tale titolo edilizio il Comune non si esprime, né indica esplicitamente le autorizzazioni ricettive possedute dalla struttura nel 1992 e il loro oggetto (il Villaggio turistico -OMISSIS-, secondo la relazione tecnica che accompagnava le concessioni edilizie del 1982, depositata dal Comune al doc. 14, non si componeva solo di unità immobiliari, ma anche di strutture di servizio per le quali sono comunque necessarie delle licenze di tipo ricettivo: bar, sala da pranzo, discoteca, negozio). Né spiega in che modo tali autorizzazioni possano avere modificato la destinazione d’uso delle singole unità immobiliari risultante dal regolamento contrattuale.

Il ricorrente aveva altresì eccepito la tardività dell’azione comunale, sostenendo che il potere inibitorio doveva essere esercitato entro 30 giorni dalla denuncia di attività (avvenuta a ottobre 2024), mentre il Comune ha agito solo a luglio 2025. Il provvedimento impugnato non contiene alcuna menzione o risposta in merito alla presunta violazione dei termini perentori o alla tardività del procedimento.

Il provvedimento finale introduce ed enfatizza un elemento nuovo rispetto alla comunicazione di avvio, anche se conseguente alle osservazioni del ricorrente e alla documentazione da questi dimessa sul regolamento contrattuale e sul regolamento assembleare del complesso turistico in parola: afferma la necessità della gestione unitaria del complesso, desumendola non solo dalla L.P. 58/1988, ma anche dal “ vincolo reale intavolato ” (onere reale) e dal “ regolamento contrattuale ” del condominio (“ La necessità della gestione unitaria del complesso, oltre che essere richiamata dalla legge provinciale 14 dicembre 1988, n. 58, è desumibile dal vincolo reale intavolato e dal regolamento contrattuale stesso, che impongono la gestione unitaria del complesso. Le pregresse licenze di conseguenza in favore del complesso immobiliare sono state sempre rilasciate alla società amministratrice in virtù della destinazione urbanistica, del vincolo reale trascritto e del regolamento contrattuale del condominio. La locazione di una singola unità abitativa di conseguenza contraddice palesemente alla destinazione urbanistica turistico-ricettiva del PUC nonché alla gestione unitaria dell’intero complesso non essendo così consentita ai sensi della legge provinciale 14 dicembre 1988, n. 58, con possibili conseguenze sanzionatorie .”).

Tuttavia, non spiega come il vincolo reale trascritto e il regolamento contrattuale riferito si rivolgano all’esercizio di un’autentica attività alberghiera, negata diffusamente dal ricorrente, per il quale il Condominio -OMISSIS- avrebbe natura condominiale e quindi residenziale e non alberghiera: l’amministrazione del complesso seguirebbe le regole ordinarie del codice civile sui condomini (artt. 1117 ss. c.c.) e non un modello di gestione alberghiera. Un tanto sarebbe confermato, oltre che dal regolamento contrattuale originario e dalle successive modifiche assembleari, anche dalla sentenza della Commissione Tributaria di LZ del 2006, che avrebbe già accertato la natura non imprenditoriale e non alberghiera del Condominio -OMISSIS-, definendo la locazione degli appartamenti, “ su delega di alcuni condomini, per i periodi di godimento loro riservati ”, come mero godimento dei frutti di beni privati.

Invero, osserva il Collegio che nelle osservazioni del ricorrente, da un lato, si affermava chiaramente che la previsione del regolamento originario (1984), che affidava la gestione del complesso alla società Carbogest '84 S.r.l., doveva ritenersi “ superata (da tempo) a seguito del fallimento di tale ultima società ”; dall’altro, che l’amministrazione del complesso dovesse seguire la disciplina ordinaria degli artt. 1117 ss. c.c. e che il regolamento assembleare (citato come “ doc. 5 “nelle osservazioni) confermava questo assetto, contenendo un richiamo agli artt. 1130, 1131, 1135 e 1120 c.c. per evidenziare come l’amministratore di condominio non possa disporre delle unità immobiliari dei singoli per fini commerciali o ricettivi unitari senza autorizzazione.

Tutte queste critiche del ricorrente non sono state vagliate dall’amministrazione comunale.

Il regolamento contrattuale originario, registrato nel Libro fondiario con il decreto tavolare n. -OMISSIS- (doc. 12) e quindi opponibile erga omnes , all’art. 9, che descrive la “ gestione unitaria” del condominio, alla lett. q, circoscrive la locazione a scopo ricettivo delle unità immobiliari solo qualora siano “ inutilizzate dai rispettivi aventi titolo” (doc. 6). I proprietari, che sono solo multiproprietari ai sensi dell’art. 6, perché godono dell’alloggio “ solo per un determinato periodo dell’anno e per ciascun anno” , non sono obbligati a locare; la locazione avviene solo se e quando l’unità è inutilizzata. La funzione principale del Complesso -OMISSIS-, pertanto, non è ricettiva, ma di godimento personale, che si traduce urbanisticamente in una prevalenza della destinazione residenziale su quella ricettiva.

Osserva il Collegio, che la richiamata sentenza della Commissione tributaria di LZ (doc. 14), che nega la natura ricettiva al Condominio -OMISSIS-, oltre a trovare riscontro nei regolamenti condominiali citati, che non disciplinano alcun obbligo di gestione alberghiera delle unità immobiliari dei singoli comproprietari, trova conferma nella giurisprudenza.

La questione dei vincoli di destinazione d’uso imposti sugli immobili e l’individuazione delle caratteristiche che differenziano le strutture ricettive dalle civili abitazioni, non è nuova, infatti, nel panorama della giurisprudenza amministrativa, che si è pronunciata ripetutamente sul punto, in mancanza di criteri generali di distinzione dettati da esplicite disposizioni di legge.

Fra le pronunce disponibili, merita rilievo, per la sostanziale sovrapposizione con il presente caso, una risalente pronuncia del Consiglio di Stato - sez. IV, 22.11.1989, n. 824 - che ritiene legittima la revoca di un contributo economico da parte della Regione Liguria ad una struttura alberghiera, successivamente frazionata e ceduta a privati con la mera “ facoltà ” di consentirne il godimento a clienti terzi nel periodo di mancata utilizzazione da parte dei proprietari.

Questo perché, ad avviso del Consiglio di Stato, il frazionamento con cessione a terzi della proprietà, e la mera facoltatività dell’utilizzo come albergo, sarebbero elementi incompatibili con la destinazione d’uso dell’immobile sulla base della quale era stato concesso il contributo.

Scrive il Consiglio di Stato, che il frazionamento e l’attribuzione a terzi della proprietà esclusiva, ha preordinato “ una totale sottrazione dell’attività del complesso ad atti di offerta al pubblico ” caratteristici di un albergo, poiché “il godimento degli alloggi e dei servizi connessi promanerà esclusivamente dalla titolarità della quota, configurandosi come diretta espressione del relativo diritto di proprietà ”.

Specifica poi ulteriormente, che “ in contrario non può valere la possibilità dell’attribuzione a terzi del godimento degli alloggi mediante contratti di albergo, trattandosi di eventualità legata alle personali determinazioni dei singoli comunisti, e pertanto pur essa espressione del diritto di proprietà sulla quota e, in sostanza, suo diretto modo di utilizzazione ”.

La chiara sentenza del Consiglio di Stato va poi oltre, e smonta tutti gli argomenti sostenuti per dimostrare che il vincolo di destinazione alberghiera sarebbe invece rimasto: “ Neppure parimenti in contrario può valere la tesi dell’istante volta ad equiparare il diritto di godimento, riconosciuto ai comunisti, ad una normale «prenotazione» di alloggio. Simile argomentare trascura, invero, di considerare che la «prenotazione» propriamente detta pienamente risponde alla descritta peculiarità dell’attività alberghiera, in quanto a sua volta consegue all’offerta al pubblico dei relativi servizi, atteggiandosi quale fase prodromica alla stipulazione del contratto di albergo. Là dove, viceversa, il diritto di godimento in questione evidenzia una radice completamente difforme, discendendo, come si è più volte detto, dalla titolarità della quota ”.

Pertanto, il criterio distintivo della natura residenziale o alberghiera di un immobile, nel caso di proprietà frazionate tra diversi soggetti, non va ravvisato nella spettanza pro indiviso a tutti i condomini delle parti adibite a servizi comuni, ma nella presenza o nella mancanza di un obbligo per i singoli acquirenti di attuare una gestione di tipo alberghiero per le rispettive parti di proprietà esclusiva.

Questa posizione trova conferma anche in Consiglio di Stato, sez. IV, 12.2.2014, n. 672, i sensi della quale: “ una volta che l’immobile sia frazionato in molteplici unità abitative il conferimento delle stesse ad una gestione unitaria sarebbe soltanto oggetto di un incoercibile impegno contrattuale di ciascun acquirente, atteso che la destinazione alberghiera viene meno qualora il godimento degli alloggi o dei sevizi provenga dalla titolarità delle unità abitative o delle quote nelle quali è stato frazionato l’immobile”.

In termini non dissimili anche Consiglio di Stato, sez. VI, 7.6.2024, n. 5103: “ non appare in sintonia con la destinazione recettiva del complesso, unitariamente considerato, l’avvenuto frazionamento in singole unità intestate a distinti proprietari, … , tenuto conto della giurisprudenza per cui “l’unitarietà della struttura e dell’attività gestionale delle residenze turistico-alberghiere appare del tutto incompatibile con qualsiasi ipotesi di frazionamento della proprietà del complesso immobiliare in cui esse operano (cfr. Consiglio di Stato, Sez. V, sentenza 29 maggio 2008, n. 2584)” (Cons. St. 998 del 7.2.2020)”.

Pertanto, il Comune di Dobbiaco si sarebbe dovuto esprimere compiutamente sulle osservazioni del ricorrente volte a dimostrare la natura residenziale e non ricettiva del complesso -OMISSIS-, confermate da una sentenza specifica del 2006, che, benchè della giurisdizione tributaria, risulta riprendere i principi espressi in materia dalla giurisprudenza amministrativa.

24.7. Per le ragioni che precedono il provvedimento impugnato risulta perciò affetto da violazione e falsa applicazione dell’art. 10 -bis della l. n. 241/1990, nonché da eccesso di potere per motivazione insufficiente e difetto di istruttoria.

24.8. Giova infine ribadire che parte ricorrente, solo in via di mero subordine e, quindi, nella ipotesi in cui fosse respinte l’istanza cautelare, ha formulato richiesta di risarcimento del danno, senza esplicare nulla nel prosieguo della vertenza, stante l’accoglimento dell’istanza cautelare.

La domanda de qua deve ritenersi assorbita, in quanto proposta in via subordinata ed a fronte dell’eventuale non accoglimento della domanda cautelare.

25. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate nel dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Regionale di Giustizia Amministrativa - Sezione autonoma di LZ definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e annulla i provvedimenti impugnati. Respinge i motivi aggiunti in quanto inammissibili per difetto di interesse. Dichiara l’assorbimento della domanda di risarcimento del danno.

Condanna il Comune di Dobbiaco e la controinteressata M.G. Amministrazioni S.r.l. a corrispondere al ricorrente le spese di giudizio che liquida in complessivi euro 3.000,00 (tremila,00), a carico di ciascuna, oltre agli accessori di legge.

Spese compensate nei confronti del Ministero del Turismo, non costituito in giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in LZ nella camera di consiglio del giorno 8 aprile 2026 con l'intervento dei magistrati:

EP CH, Presidente

Edith Engl, Consigliere

Alda Dellantonio, Consigliere

IO Cavallar, Consigliere, Estensore

L'ST	IL PRESIDENTE
IO Cavallar	EP CH

IL SEGRETARIO