Pubblicato il 07/01/2026

N. 00001/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00303/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Emilia Romagna

sezione staccata di Parma (Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 303 del 2025, proposto da
Arcadue S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli Avvocati Ermes Coffrini, Marcello Coffrini, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Montechiarugolo, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall’Avvocato Annalisa Molinari, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Annalisa Molinari in Parma, via Mistrali, 4;

per l'annullamento

del provvedimento del Comune di Montechiarugolo prot. gen. n. 21464 del 16 maggio 2025, avente ad oggetto: “ Richiesta di Permesso di Costruire in sanatoria con opere n.2022/0387 relativo ad intervento di nuova costruzione di edificio residenziale bifamiliare sui lotti 13 e 20 con annesso fabbricato accessorio sul lotto 12 della lottizzazione denominata C5 /2-3. Provvedimento di rigetto conclusivo del procedimento ”.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Montechiarugolo;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 3 dicembre 2025 la dott.ssa ER UP e uditi per le parti i difensori, come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

Con ricorso proposto come in rito, la società Arcadue S.r.l. ha impugnato, con richiesta di sospensiva, il provvedimento prot. gen. n. 21464 del 16 maggio 2025, con cui il Comune di Montechiarugolo ha rigettato la richiesta di permesso di costruire in sanatoria relativa ad un “ intervento di nuova costruzione di edificio residenziale sul lotto unificato 11-12 del PUA C5 2 e 3 a Monticelli Terme ”.

Giova preliminarmente ricostruire in fatto la vicenda, seguendo la dettagliata descrizione fornita dalla difesa dell’Amministrazione comunale.

Espone, in punto di fatto, il Comune di Montechiarugolo che:

- la società Arcadue S.r.l. è proprietaria di quattro lotti di terreno (identificati ai numeri 11, 12, 13 e 20) nel Comune di Montechiarugolo, frazione di Monticelli Terme, all’interno del comparto urbanistico denominato “PUA C5/2-3”;

- sul lotto unificato 11-12 Arcadue S.r.l. aveva già costruito, munita di titolo edilizio, un edificio trifamiliare;

- in data 17 settembre 2020, Arcadue S.r.l. ha poi presentato una richiesta di permesso di costruire per la realizzazione di un ulteriore edificio unifamiliare sul lotto 11-12;

- tale istanza è stata rigettata con provvedimento del Comune di Montechiarugolo (non impugnato), in ragione del fatto che sul lotto unificato 11-12 in questione non era possibile realizzare ulteriori edifici oltre quello trifamiliare già costruito;

- con ulteriore istanza del 21 dicembre 2021, Arcadue S.r.l. ha rinnovato la richiesta di permesso di costruire per la realizzazione di un edificio unifamiliare, istanza nuovamente rigettata dal Comune con provvedimento mai impugnato;

- nonostante la mancanza di titoli edilizi, Arcadue S.r.l. ha comunque costruito un edificio bifamiliare sui lotti 13-20 e un edificio unifamiliare sul lotto unificato 11-12;

- ad esito del sopralluogo della Polizia Locale del 12 gennaio 2022, è stata accertata la realizzazione abusiva sul lotto 11-12 dell’edificio unifamiliare (e sui lotti 20 e 13 di quello bifamiliare), ragion per cui il Comune di Montechiarugolo ha ingiunto alla società, con ordinanza n. 6 del 25 gennaio 2022, la sospensione dei lavori e, con ordinanza n. 7 del 1° febbraio 2022, la demolizione delle opere abusive, per l’edificio realizzato sul lotto 11-12;

- successivamente all’ordinanza di demolizione, in data 24 marzo 2022 Arcadue S.r.l. ha proposto istanza di accertamento di conformità ex art. 17 della Legge Regionale dell’Emilia-Romagna 21 ottobre 2004 n. 23 per l’edificio unifamiliare, istanza dichiarata improcedibile dal Comune di Montechiarugolo in data 3 maggio 2022; e in data 6 aprile 2022 Arcadue S.r.l. ha proposto istanza di accertamento di conformità ex art. 17 della Legge Regionale dell’Emilia-Romagna 21 ottobre 2004 n. 23 per l’edificio bifamiliare, per poi chiedere l’archiviazione del procedimento in data 16 giugno 2022;

- in data 16 giugno 2022 Arcadue S.r.l. ha presentato ulteriore istanza di accertamento di conformità ex art. 17 della Legge Regionale dell’Emilia-Romagna 21 ottobre 2004 n. 23 relativamente a tutti gli abusi realizzati, nella quale, per quanto qui di interesse, l’edificio unifamiliare veniva declassato quale “accessorio” all’edificio bifamiliare già realizzato sui lotti 13 e 20;

- tale ultima istanza è stata rigettata dal Comune di Montechiarugolo con provvedimento prot. 19212 del 14 novembre 2022, provvedimento avverso il quale Arcadue S.r.l. ha proposto ricorso innanzi a questo Tribunale iscritto al numero di R.G. 21/2023 (ricorso poi dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse con decreto presidenziale n. 62 del 28 febbraio 2024);

- in data 21 dicembre 2022, Arcadue S.r.l. ha presentato ulteriore istanza di accertamento di conformità ex art. 17 della Legge Regionale dell’Emilia-Romagna 21 ottobre 2004 n. 23 riferita ancora ad entrambi gli interventi abusivi, istanza rigettata dal Comune di Montechiarugolo con il provvedimento prot. 4609 del 23 marzo 2023, avverso il quale Arcadue S.r.l. ha proposto ricorso innanzi a questo Tribunale iscritto al numero R.G. 123/2023 (ricorso poi dichiarato improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse con decreto presidenziale n. 63 del 28 febbraio 2024);

- con istanza del 15 novembre 2023, Arcadue S.r.l. ha presentato al Comune di Montechiarugolo “ richiesta sdoppiamento istanza di P.D.C. in sanatoria 2022/0387 ”, chiedendo la sospensione del procedimento relativo all’edificio unifamiliare realizzato sul lotto 11-12 e l’eliminazione dal procedimento in questione dell’istanza di sanatoria relativa agli edifici di cui ai lotti 13 e 20, per i quali si impegnava a produrre autonoma istanza di permesso di costruire in sanatoria;

- con comunicazione del 31 agosto 2023, nel frattempo, il Comune di Montechiarugolo, nel riesaminare l’istanza della ricorrente, con specifico riferimento all’edificio unifamiliare realizzato sul lotto 11-12 aveva precisato che “ Relativamente all'intervento di nuova costruzione dell'edificio unifamiliare, declassato interamente a pertinenza degli edifici esistenti sul medesimo lotto unificato 11-12, si riscontra che nel calcolo della superficie permeabile non è stata tenuta in considerazione la tettoia realizzata lungo il fronte ovest dell'edificio identificato col mappale 768. Oltre a ribadire quanto già comunicato con la ns. prot.15231 del 09/09/2022 in ordine alla nuova costruzione della tettoia, che si ritiene eseguita in assenza di titolo abilitativo, la stessa, realizzata nel giugno 2022 come dichiarato dai tecnici, pur costituendo superficie coperta, non è stata conteggiata come tale ed il suo sedime è stato valutato come superficie permeabile all'atto del deposito dell'istanza in esame avvenuta il 21/12/2022. Ferma restando la necessità di avviare specifico procedimento ai sensi dell’art.2 co.1 della L.R.23/2004 si accerta che lo stato dei luoghi non è stato correttamente rappresentato nel progetto. Con riferimento alla tav.17.2 ed alla tabella D.08 e considerato che le superfici delle aree identificate A6.1 ed A6.2 di complessivi mq. 23,89 devono essere conteggiate tre le superfici coperte, si determina che la superficie permeabile complessiva si riduce a mq.746,96 inferiore al minimo di mq 764 corrispondente al 50% della superficie fondiaria. Preso atto che sui lotti 11-12 è stato realizzato un edificio trifamiliare, l’articolo 6 comma 4 delle norme tecniche di attuazione del piano urbanistico, prevede che si possano realizzare al massimo n.3 (tre) accessi carrabili. Rilevato che una delle due autorimesse realizzate nel fabbricato accessorio edificato sul lotto 12 (edificio “D”) è pertinenziale all’edificio “A” realizzato sul lotto 11, al fine della conformità alle norme di piano, occorre prevedere l’apertura di un passo carrabile che consenta di accedere direttamente alle autorimesse in esso previste e la contestuale chiusura, in quanto non più necessario, del passo carraio esistente di accesso all’edificio “A”, mediante il ripristino del tratto di recinzione e la sistemazione del marciapiede. Dato atto che il fabbricato “D”, oltre all’autorimessa al servizio dell’edificio “A” è composto da altri locali accessori (autorimessa, cantina, disimpegno e lavanderia) è necessario indicare a quale unità abitativa esistente sui lotti 11-12 sono funzionali ”, concedendo alla società richiedente il termine di 30 giorni per la produzione della documentazione e delle integrazioni richieste;

- ad esito dello “sdoppiamento” dell’istanza, il Comune di Montechiarugolo ha assentito la sanatoria dell’edificio bifamiliare, mentre per quanto attiene all’edificio unifamiliare, in data 29 aprile 2024, ha comunicato ad Arcadue S.r.l. i motivi ostativi al rilascio del titolo in sanatoria, ribadendo quanto già segnalato con la comunicazione del 31 agosto 2023, rilevando che “ alla data odierna non risulta pervenuta alcuna integrazione volta a chiarire le problematiche rilevate e comunicate con la nostra comunicazione prot. 13110 in data 31/08/2023 ” e concedendo il termine di 10 giorni per la presentazione di documenti e memorie;

- dopo una richiesta di proroga dei termini, in data 20 maggio 2024, Arcadue S.r.l. ha presentato le seguenti osservazioni: « In ottemperanza a quanto indicato nel testo della comunicazione, si ripresenta la tavola di calcolo della superficie permeabile relativa ai lotti 11 e 12 al fine della dimostrazione grafica del rispetto della permeabilità al 50% della superficie fondiaria; a corredo della medesima si allega anche la tabella di verifica analitica D8. Nelle medesime sono state inserite l'intera superficie coperta del Manufatto relativa al fabbricato A (Cila 2019/0057) con relativo ricalcolo della superficie permeabile. Oltre a ciò, è stata modificata la superficie a verde relativa al fabbricato B come convenuto con la proprietà. La Tavola di calcolo è sottoscritta per assenso dai proprietari dei fabbricati interessati e da Arcadue srl per il fabbricato D oggetto di sanatoria. In merito a quanto asserito nel testo della comunicazione relativo all'edificio trifamiliare ed ai relativi accessi carrabili (i1 tutto realizzato come da PdC n. 2016/0321 rilasciato il 08/11/2017 e successive varianti e conformità conseguenti) occorrerà prevedere il nuovo accesso carrabile per l'edificio "D" e chiudere l'accesso carrabile relativo al fabbricato "A". Tale previsione era comunque già contenuta nella tavola planimetrica agli atti relativa alle superfici permeabili e viene riproposta nella tavola sostitutiva allegata. Detta chiusura avverrà con formazione di muretta e cancellata realizzata del tipo e forma come l'esistente per tutta la recinzione del fronte nord della trifamiliare. Il marciapiede non sarà toccato in quanto già presente ed in continuità per tutta la via Borri, come da PUA di Variante n.1 già oggetto di collaudo n.1 alle OO.UU. Il nuovo accesso carrabile del fabbricato "A", sarà realizzato come gli esistenti, con pilastri in c.a. e cancello del tipo a scorrimento in cancellata metallica. Per quanto riguarda il Fabbricato "D" oggetto di sanatoria, il medesimo a lavori ultimati sarà dotato di due o più unità immobiliari da asservire alla trifamiliare in parola. Delle unità attualmente presenti in corso di costruzione, una ad uso autorimessa andrà a servizio del Fabbricato "A" e l'altra sempre ad uso autorimessa andrà a servizio del fabbricato "B". In particolare l'attuale unità immobiliare in corso di costruzione di cui al sub. 2 sarà da asservire a lavori ultimati all'edificio "A" così come con anche gli spazi accessori collegati »;

- ritenute non congruenti e non sufficienti le integrazioni proposte, con nota del 5 luglio 2024 il Comune di Montechiarugolo ha comunicato nuovamente ad Arcadue S.r.l. i motivi ostativi al rilascio del titolo in sanatoria, segnalando quanto segue: « Si premette che la documentazione pervenuta non può considerarsi esaustiva per quanto di seguito considerato. In merito al soddisfacimento della superficie permeabile è stata fornita una planimetria del lotto unificato ed un documento col calcolo analitico delle superfici permeabile giungendo al risultato del soddisfacimento del parametro edilizio per 0,92 mq. Dalla verifica dei documenti prodotti si osserva come l'elaborato grafico rappresenti sia le superfici permeabili esistenti che quelle attualmente impermeabilizzate (marciapiede a sud dell'unità B e quello contornante l'edificio D oggetto di sanatoria). Si rende pertanto necessario rappresentare lo stato dei luoghi e, in modo evidente, tutte le opere conformative consistenti nella de-impermeabilizzazione di determinate aree descrivendo opportunamente le opere in relazione tecnica. Si evidenzia come, a tal proposito, l'unico cenno alle opere conformative venga fatto nella relazione tecnica di integrazione laddove si riporta “è stata modificata la superficie a verde relativa al fabbricato B come convenuto con la proprietà”. Ancora in merito alla permeabilità dei suoli si riscontra che: - rispetto all'analoga planimetria rappresentante la permeabilità dei suoli fornita col prot.21464/2022, si riscontrano discordanze nelle quote indicate in riferimento a talune aree (es. aree B3, C2, D15, D16); - nella distinta di calcolo dell'unità A non vi è corrispondenza tra la figura indicata e le relative dimensioni; - la misura di profondità del manufatto abusivo finitimo all'unità A differisce da quella della planimetria fornita col prot.21464/2022; - relativamente al manufatto presente nel lotto B si richiede di indicare il relativo titolo abilitativo oltre ad un'adeguata documentazione fotografica ed alle quote relative al posizionamento sul lotto; - il lato est del lotto, sommando le quote parziali riportate in planimetria, risulta di 35 cm. più lungo di quello ovest; - nella distinta analitica della superficie permeabile si riscontra un errore nella profondità (eccedenza di 10 cm.) relativamente alle aree B2 e C2. Si rende necessario rivedere e correggere la distinta di calcolo e la planimetria rappresentante le superfici permeabili con richiesta di utilizzare retini cromatici privi di texture in modo da migliorare la leggibilità dell'elaborato. Relativamente alle opere conformative esterne all'edificio D oggetto della sanatoria si ribadisce la necessità che le stesse vengano adeguatamente rappresentate con tavole di stato attuale, di progetto e di confronto. Gli elaborati grafici che invece rappresentano l'edificio dovranno essere ripresentati stralciando gli interventi riguardanti i lotti unificati 13-20 in quanto oggetto di separata istanza di sanatoria (p.e.2023/238). Rispetto al coinvolgimento nel procedimento amministrativo in parola dei proprietari delle unità A, B e C si riscontra l'inadeguatezza delle integrazioni pervenute che si limitano all'apposizione delle firma (peraltro non rappresentanti tutti i comproprietari interessati) sulla planimetria e distinta di calcolo delle superfici permeabili ed al seguente periodo in relazione tecnica: “Per quanto riguarda il Fabbricato “D” oggetto di sanatoria, il medesimo a lavori ultimati sarà dotato di due o più unità immobiliari da asservire alla trifamiliare in parola. Delle unità attualmente presenti in corso di costruzione, una ad uso autorimessa andrà a servizio del Fabbricato “A” e l’altra sempre ad uso autorimessa andrà a servizio del fabbricato “B””. Si evidenzia la necessità di produrre idonei atti di assenso da parte dei soggetti di cui sopra in primo luogo in quanto aventi titolo per l'esecuzione di opere conformative nell'ambito delle loro rispettive proprietà esclusive. Oltre che per quanto sopra è necessario in attivo coinvolgimento dei soggetti proprietari dei mappali 768, 769 e 771 in funzione dell'utilizzo della potenzialità edificatoria che si propone di utilizzare in relazione al corpo di fabbrica abusivamente realizzato. Infatti, salvo specifici accordi eventualmente presenti negli atti di compravendita, la potenzialità edificatoria residua sul lotto unificato 11-12 (sia in termini di Sua che di Snr) risulta proprietà indivisa tra tutti i proprietari del lotto urbanistico stesso. Il suo utilizzo da parte di uno dei quattro proprietari attuali deve pertanto essere adeguatamente autorizzato. In ordine alle opere conformative occorre considerare come l'art.30 c.1 delle NTA del PUG disponga che “fino alla data di scadenza del Piano sono ammessi tutti i tipi di interventi, nel rispetto dei limiti, dei parametri dimensionali e relative modalità di misura e delle prescrizioni contenute nel PUA”. Si evidenzia che le NTA del PUA C5/2-3, in coerenza con quanto previsto dall'art.2.2.17 dell'allora vigente RUE, dispone che le superfici accessorie debbano avere una altezza interna netta non superiore a m.2,50. Considerato che l'immobile oggetto di sanatoria si dichiara integralmente composto da accessori si rende necessario integrare le opere conformative con la realizzazione di idonei solai a limitazione dell'altezza di tutti vani eccedenti i m.2,50 (cfr.def.n.37 DTU). Ancora in riferimento alla specifica normativa si evidenzia come la definizione di superficie non residenziale (Snr) del RUE preveda che tali superficie siano riferite a locali “a stretto servizio della residenza”. Analogamente la vigente definizione di Superficie Accessoria (def.n.19 DTU) prevede che siano “spazi di un edificio aventi carattere di servizio rispetto alla destinazione d'uso della costruzione medesima”. Si ribadisce pertanto la necessità di individuare e formalizzare fornendo idonei atti il vincolo di accessorietà tra i locali che compongono l'edificio oggetto di sanatoria e le unità residenziali esistenti sul lotto unificato. Si richiede di revisionare l'elaborato D.05 (fornito col prot.21464/2022) depurandolo della sezione relativa all'edificio stralciato e di cui al PdC in sanatoria 2023/238 al fine di determinare se, rispetto alla Sua presente sul lotto unificato 11-12, la superficie accessoria complessiva, esistente (compresi i corpi di fabbrica presenti sui lotti 768 e 769) e quella oggetto di sanatoria, rispetta il necessario rapporto che, ai sensi dell'art.2.2.17 del RUE deve essere non superiore al 200%. Nella relazione tecnica pervenuta con prot.7665/2024 deve essere chiarito il seguente periodo: “Il nuovo accesso carrabile del fabbricato “A”, sarà realizzato come gli esistenti, con pilastri in c.a. e cancello del tipo a scorrimento in cancellata metallica” che risulta non coerente »; sono stati, inoltre, richiesti il perfezionamento e l'integrazione della documentazione a corredo della pratica;

- dopo varie istanze di proroga dei termini da parte di Arcadue S.r.l., il Comune di Montechiarugolo ha convocato un incontro per il giorno 9 dicembre 2024, ad esito del quale la società si è impegnata a presentare le integrazioni richieste entro il 20 dicembre 2024;

- in data 21 dicembre 2024, Arcadue S.r.l. ha esibito due relazioni, una sulla superficie permeabile e l’altra sul vincolo di accessorietà;

- nella relazione sulla superficie permeabile, Arcadue S.r.l. ha ribadito quanto già segnalato con la memoria del 20 maggio 2024;

- nella relazione sul vincolo di accessorietà, Arcadue S.r.l., cambiando radicalmente orientamento rispetto a quanto dichiarato fino a quel momento, ha sostenuto di essere rimasta proprietaria, dopo la vendita dell’edificio trifamiliare, della superficie accessoria realizzabile, che avrebbe potuto utilizzare senza alcun coinvolgimento dei proprietari dell’edificio trifamiliare;

- sono seguiti diversi incontri tra la società Arcadue S.r.l. e i tecnici del Comune, ad esito dei quali con nota del 9 aprile 2025 il Comune di Montechiarugolo ha comunicato alla richiedente per la terza volta i motivi ostativi al rilascio del titolo in sanatoria, segnalando quanto segue: « In relazione alla nostra comunicazione prot.10545 del 05/07/2024, effettuata ai sensi dell’art.10 bis della L.241/90, con prot.19564 del 21/12/2024 è pervenuta la documentazione grafica sostitutiva che isola ed evidenzia l’oggetto della sanatoria, rappresentandone la consistenza e le opere di tipo conformativo e di ultimazione ancora da realizzare. Sulla scorta dei nuovi elaborati si può accertare che, grazie ad una serie di opere conformative, il fabbricato oggetto di sanatoria viene ad essere interamente costituito da superfici aventi caratteristiche tali da potersi considerare accessorie. Vengo infatti previste in progetto: la riduzione delle bucature al fine di non superare, nei corrispondenti locali d’affaccio, il rapporto illuminante massimo disposto dall’art.3.1.5 del Reg.Ed.; la realizzazione di un primo solaio nella porzione a tutta altezza andando così a limitare l’altezza dei locali sottostanti a 2,50 m e far loro acquisire la caratteristica di cui all’art.3.1.9 c.4 del Reg.Ed. Con la nuova documentazione prodotta viene fornita una nuova versione delle opere conformative esterne concernenti il rispetto della superficie permeabile del lotto che deve essere pari al 50% della superficie fondiaria. Si prevedono opere conformative di desigillazione di aree facenti parte del mappale 768 (edificio A) e del mappale 814 (sul quale sorge il fabbricato oggetto di sanatoria). Dalla verifica dei calcoli eseguiti da parte del tecnico si rileva che non è stato considerato il parametro di cui all’art.3.7.7 c.5 del Reg.Ed. da applicarsi alle aree di cui è prevista la pavimentazione in autobloccanti (A6, A7, D2, D3, D4 e D8) e che pertanto la superficie permeabile determinata dall’ufficio ammonta complessivamente a 655,58 mq, inferiore al minimo prescritto di 764,00 mq. Con la nostra prot.10545 del 05/07/2024 si sono evidenziate le criticità riguardanti l’adeguato coinvolgimento delle proprietà di tutti i terreni costituenti il lotto urbanistico unificato 11-12 riguardo le seguenti tematiche: 1. previsione di realizzazione di opere conformative (desigillazioni di spazi scoperti e chiusura di accesso carraio) in immobili di proprietà di terzi, nello specifico sull’immobile identificato col mappale 768 (edificio A); 2. previsione di sanare un edificio interamente composto da locali accessori senza l’indicazione di una o più unità residenziali alle quali poter riferire detta accessorialità (l’edificio oggetto di sanatoria, grazie ad un intervento sistematico di opere conformative, potrà acquisire le caratteristiche geometriche per considerarsi composto unicamente da locali accessori alla residenza); 3. previsione di utilizzo ai fini della sanatoria di potenzialità edificatoria residua sul lotto urbanistico 11-12 del quale il richiedente il titolo risulta comproprietario. Rispetto ai sopraelencati punti 1 e 3 col prot.19564 del 21/12/2024 è stata fornita una relazione tecnica con allegata una bozza di scrittura privata tra le parti che “sarà firmata non appena possibile dai suddetti proprietari”. Nella medesima relazione, a seguire, si trova sostenuta la tesi secondo la quale la medesima scrittura privata allegata in bozza ed in attesa di sottoscrizione non sarebbe dovuta in forza dei preliminari di vendita anch’essi allegati in copia. Menzione di tale atto si trova anche nella specifica relazione dedicata nella quale si legge che “Le altre superfici da realizzare saranno tutte accessorie alla residenza ma rimarranno in proprietà ad Arcadue srl in quanto titolare delle superfici urbanistiche residue del Lotto Unificato 11 e 12 come da allegata documentazione e scrittura privata con autentica delle firme dei proprietari dei Fabbricati A, B e C”. Nell’attesa che venisse prodotta la copia sottoscritta della scrittura privata, in data 10/03/2025 con prot.3597, è pervenuta una memoria a firma dell’Avv. Coffrini Ermes a sostegno della non necessità di produrre l’accordo coi terzi. Si ribadisce che le riserve, già a suo tempo sollevate ed accettate dalla controparte in ordine ai risvolti pubblicistici che rivestono gli aspetti relativi alla titolarità del richiedente e della definizione del vincolo di accessorialità necessario per la sanabilità dell’immobile, non sono state superate. Nella propria nota, l’avv. Coffrini approccia alla tematica edilizia della necessaria accessorietà, trattandola come un tema di tipo privatistico. Invero, come ben noto all’istante, per l’ottenimento della sanatoria richiesta, l’immobile oggetto del presente procedimento deve necessariamente essere accessorio rispetto agli immobili principali, insistenti sui lotti 11 e 12, non di proprietà della Società richiedente. Non potrà essere rilasciato un titolo in sanatoria avente ad oggetto un immobile accessorio ove i proprietari dei beni principali, cui questo accessorio deve afferire, non lo abbiano espressamente chiesto e così legittimato. Si tratta di un adempimento di cui la stessa società istante è ben consapevole, essendosi impegnata anche nella ultima integrazione, a trasmettere l’assenso degli altri proprietari, salvo poi presentare strumentalmente un parere, non condivisibile per le ragioni prima illustrate, di senso opposto »; sono state, inoltre, richieste le integrazioni necessarie entro il termine di 20 giorni;

- è stato poi fissato dal Comune di Montechiarugolo, su istanza della società ricorrente, un incontro in data 16 maggio 2025, in occasione del quale Arcadue S.r.l. ha sostanzialmente ribadito la propria posizione, senza produzione della documentazione integrativa richiesta;

- pertanto, con provvedimento prot. n. 21464 del 16 maggio 2025, il Comune di Montechiarugolo ha rigettato l’istanza di permesso di costruire in sanatoria “ relativo ad intervento di nuova costruzione di edificio residenziale sul lotto unificato 11-12 del PUA C5 2 e 3 a Monticelli Terme ” con la seguente motivazione: « In relazione alla nostra comunicazione prot.10545 del 05/07/2024, effettuata ai sensi dell’art.10 bis della L.241/90, con prot.19564 del 21/12/2024 è pervenuta la documentazione grafica sostitutiva che isola ed evidenzia l’oggetto della sanatoria, rappresentandone la consistenza e le opere di tipo conformativo e di ultimazione ancora da realizzare. Sulla scorta dei nuovi elaborati si può accertare che, grazie ad una serie di opere conformative, il fabbricato oggetto di sanatoria viene ad essere interamente costituito da superfici aventi caratteristiche tali da potersi considerare accessorie. Vengo infatti previste in progetto: la riduzione delle bucature al fine di non superare, nei corrispondenti locali d’affaccio, il rapporto illuminante massimo disposto dall’art.3.1.5 del Reg.Ed.; la realizzazione di un primo solaio nella porzione a tutta altezza andando così a limitare l’altezza dei locali sottostanti a 2,50 m e far loro acquisire la caratteristica di cui all’art.3.1.9 c.4 del Reg.Ed. Con la nuova documentazione prodotta viene fornita una nuova versione delle opere conformative esterne concernenti il rispetto della superficie permeabile del lotto che deve essere pari al 50% della superficie fondiaria. Si prevedono opere conformative di desigillazione di aree facenti parte del mappale 768 (edificio A) e del mappale 814 (sul quale sorge il fabbricato oggetto di sanatoria). Dalla verifica dei calcoli eseguiti da parte del tecnico si rileva che non è stato considerato il parametro di cui all’art.3.7.7 c.5 del Reg.Ed. da applicarsi alle aree di cui è prevista la pavimentazione in autobloccanti (A6, A7, D2, D3, D4 e D8) e che pertanto la superficie permeabile determinata dall’ufficio ammonta complessivamente a 655,58 mq, inferiore al minimo prescritto di 764,00 mq. Con la nostra prot.10545 del 05/07/2024 si sono evidenziate le criticità riguardanti l’adeguato coinvolgimento delle proprietà di tutti i terreni costituenti il lotto urbanistico unificato 11-12 riguardo le seguenti tematiche: 1. previsione di realizzazione di opere conformative (desigillazioni di spazi scoperti e chiusura di accesso carraio) in immobili di proprietà di terzi, nello specifico sull’immobile identificato col mappale 768 (edificio A); 2. previsione di sanare un edificio interamente composto da locali accessori senza l’indicazione di una o più unità residenziali alle quali poter riferire detta accessorialità (l’edificio oggetto di sanatoria, grazie ad un intervento sistematico di opere conformative, potrà acquisire le caratteristiche geometriche per considerarsi composto unicamente da locali accessori alla residenza); 3. previsione di utilizzo ai fini della sanatoria di potenzialità edificatoria residua sul lotto urbanistico 11-12 del quale il richiedente il titolo risulta comproprietario. Rispetto ai sopraelencati punti 1 e 3 col prot.19564 del 21/12/2024 è stata fornita una relazione tecnica con allegata una bozza di scrittura privata tra le parti che “sarà firmata non appena possibile dai suddetti proprietari”. Nella medesima relazione, a seguire, si trova sostenuta la tesi secondo la quale la medesima scrittura privata allegata in bozza ed in attesa di sottoscrizione non sarebbe dovuta in forza dei preliminari di vendita anch’essi allegati in copia. Menzione di tale atto si trova anche nella specifica relazione dedicata nella quale si legge che “Le altre superfici da realizzare saranno tutte accessorie alla residenza ma rimarranno in proprietà ad Arcadue srl in quanto titolare delle superfici urbanistiche residue del Lotto Unificato 11 e 12 come da allegata documentazione e scrittura privata con autentica delle firme dei proprietari dei Fabbricati A, B e C”. Nell’attesa che venisse prodotta la copia sottoscritta della scrittura privata, in data 10/03/2025 con prot.3597, è pervenuta una memoria a firma dell’Avv. Coffrini Ermes a sostegno della non necessità di produrre l’accordo coi terzi. Si ribadisce che le riserve, già a suo tempo sollevate ed accettate dalla controparte in ordine ai risvolti pubblicistici che rivestono gli aspetti relativi alla titolarità del richiedente e della definizione del vincolo di accessorialità necessario per la sanabilità dell’immobile, non sono state superate. Nella propria nota, l’avv. Coffrini approccia alla tematica edilizia della necessaria accessorietà, trattandola come un tema di tipo privatistico. Invero, come ben noto all’istante, per l’ottenimento della sanatoria richiesta, l’immobile oggetto del presente procedimento deve necessariamente essere accessorio rispetto agli immobili principali, insistenti sui lotti 11 e 12, non di proprietà della Società richiedente. Non potrà essere rilasciato un titolo in sanatoria avente ad oggetto un immobile accessorio ove i proprietari dei beni principali, cui questo accessorio deve afferire, non lo abbiano espressamente chiesto e così legittimato. Si tratta di un adempimento di cui la stessa società istante è ben consapevole, essendosi impegnata anche nella ultima integrazione, a trasmettere l’assenso degli altri proprietari, salvo poi presentare strumentalmente un parere, non condivisibile per le ragioni prima illustrate, di senso opposto (…) ; Richiamato il conseguente provvedimento di richiesta di integrazioni documentali prot.5240 del 09/04/2025, ancora relativo alla comunicazione dei motivi ostativi al rilascio del titolo in sanatoria ai sensi dell'art.10 bis L.241/90 prot. 6527 del 29/04/2024, evidenziando che la nota legale redatta dall’Avv. Ermes Coffrini pervenuta in data10/03/2025 con prot.3597 costituisce inottemperanza agli accordi stipulati al termine dell’incontro del 09/12/2024 e manifesta la consapevolezza del richiedente della incompletezza della documentazione allegata all’istanza di sanatoria; Vista la richiesta pervenuta in data 05/05/2025 con prot.6273 da parte dell’Avv. Ermes Coffrini con la quale si richiede un’ulteriore incontro tra le parti; Richiamata la lettera di convocazione trasmessa in data 09/05/2025 con prot.6693 nella quale viene specificato che l’incontro è “finalizzato all’acquisizione della documentazione integrativa richiesta, rammentando che, ove i documenti eventualmente presentati non siano pienamente rispondenti a quanto inequivocabilmente ormai da tempo richiesto, questa amministrazione procederà alla conclusione del procedimento senza ulteriori avvisi ed ulteriori incontri”; Preso atto che nell’incontro tenutosi in data odierna non sono state fornite le richieste integrazioni (…)».

Ritenendo tale ultimo provvedimento illegittimo e lesivo dei propri interessi, Arcadue S.r.l. lo ha impugnato con richiesta di misure cautelari sospensive.

Si è costituito in giudizio il Comune di Montechiarugolo, instando per la reiezione del ricorso.

Con ordinanza n. 95 del 25 giugno 2025, questo Tribunale ha accolto l’istanza cautelare, così motivando “ Considerato, sotto il profilo del periculum, il danno grave e irreparabile che alla società ricorrente deriverebbe dall’esecuzione del provvedimento impugnato, dalla cui efficacia dipende la nuova decorrenza dei termini per ottemperare all’ordine di demolizione delle opere abusive, implicando per il resto la controversia l’esame di questioni meritevoli di approfondimento nella più adeguata sede di merito ”.

Alla pubblica udienza del giorno 3 dicembre 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

Il ricorso è affidato ai seguenti motivi di diritto.

I. “ Violazione e/o erronea applicazione dell’art. 18 della L.R. 15/2013 con particolare riferimento al suo comma 15. Violazione e/o erronea applicazione dell’art. 36 bis del DPR 380/2001, comma 6. Travisamento – Falso supposto di diritto – Illogicità – Difetto motivo. Violazione e/o erronea applicazione dell’art. 20, comma 8, del DPR 380/2001 ”.

Con un primo ordine di censure, in via di estrema sintesi, parte ricorrente sostiene che sull’istanza di sanatoria si sarebbe formato il silenzio assenso ai sensi dell’art. 18 della Legge Regionale dell’Emilia-Romagna 30 luglio 2013 n. 15 (che, al comma 14, prevede che “ Decorso inutilmente il termine per l'assunzione del provvedimento finale, di cui al comma 11, la domanda di rilascio del permesso di costruire si intende accolta ” e, al comma 15, dispone che “ Ai sensi dell’articolo 2, comma 8 bis, della legge n. 241 del 1990, le determinazioni in merito all’istanza di permesso di costruire adottate dopo la scadenza del termine di cui al comma 11 ovvero dopo la scadenza dei termini per la conclusione della conferenza di servizi semplificata, di cui al comma 8, sono inefficaci. Trascorsi tali termini, possono essere assunti i provvedimenti previsti dall’articolo 21 nonies della medesima legge n. 241 del 1990, ove ne ricorrano i presupposti e le condizioni ”) e dell’art. 36 bis del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (che, al comma 6, prevede che “ Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta (…)”), dal momento che il provvedimento di rigetto è stato adottato decorsi 109 giorni dal 21 dicembre 2024, data in cui la società aveva trasmesso al Comune le integrazioni richieste.

Il motivo è infondato.

Come correttamente osservato dalla difesa comunale, è inconferente il richiamo all’art. 18 della Legge Regionale dell’Emilia-Romagna 30 luglio 2013 n. 15, che riguarda il procedimento per il rilascio del permesso di costruire, e il richiamo all’art. 36 bis del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, che disciplina l’“ Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali ”, dal momento che nel caso di specie la società ricorrente, avendo realizzato opere edilizie totalmente sine titulo , ha proposto istanza di accertamento di conformità ai sensi dell’art. 17 della Legge Regionale dell’Emilia-Romagna 21 ottobre 2004, n. 23 e dell’art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380.

Per l’accertamento di conformità in questione opera il diverso meccanismo del silenzio rigetto, per come previsto dall’art. 36, comma 3, del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 secondo cui “ Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata ”, e dall’art. 17 della Legge Regionale dell’Emilia-Romagna 21 ottobre 2004, n. 23 che, nel testo vigente al momento dell’adozione dell’atto impugnato, non reca previsioni che sorreggano la tesi della ricorrente .

Per le suesposte ragioni, non opera nel caso di specie il meccanismo del silenzio assenso, ma quello del silenzio rigetto, ragion per cui il primo motivo di ricorso è infondato.

II. “ Violazione e/o erronea applicazione delle norme e principi in tema di rigetto delle richieste di permessi di costruire – Travisamento – Falso supposto di fatto – Difetto motivo e/o di istruttoria ”.

Con il secondo motivo di ricorso, la società ricorrente contesta una delle ragioni poste a fondamento del rigetto dell’istanza di accertamento di conformità, ovvero il mancato rispetto dell’indice di permeabilità, sostenendo che il gravato provvedimento non consentirebbe di comprendere a quale opera è imputabile la carenza di superficie permeabile, e non risultando inoltre indicata né l’entità della superficie permeabile riferita all’edificio principale, né l’entità di tale superficie riferibile alla costruzione accessoria.

Il motivo è infondato.

Dall’esame delle comunicazioni dell’Amministrazione che scandiscono l’ iter procedimentale fino al provvedimento finale di rigetto emerge come il Comune di Montechiarugolo abbia indicato con precisione e chiarezza sia l’opera cui si riferisce la carenza di superficie permeabile, sia l’entità di tale carenza.

Già con la nota del 31 agosto 2023, il Comune di Montechiarugolo, con specifico riferimento all’edificio unifamiliare realizzato sul lotto 11-12, ha precisato che « Relativamente all'intervento di nuova costruzione dell'edificio unifamiliare, declassato interamente a pertinenza degli edifici esistenti sul medesimo lotto unificato 11-12, si riscontra che nel calcolo della superficie permeabile non è stata tenuta in considerazione la tettoia realizzata lungo il fronte ovest dell'edificio identificato col mappale 768. Oltre a ribadire quanto già comunicato con la ns. prot.15231 del 09/09/2022 in ordine alla nuova costruzione della tettoia, che si ritiene eseguita in assenza di titolo abilitativo, la stessa, realizzata nel giugno 2022 come dichiarato dai tecnici, pur costituendo superficie coperta, non è stata conteggiata come tale ed il suo sedime è stato valutato come superficie permeabile all'atto del deposito dell'istanza in esame avvenuta il 21/12/2022. Ferma restando la necessità di avviare specifico procedimento ai sensi dell’art.2 co.1 della L.R.23/2004 si accerta che lo stato dei luoghi non è stato correttamente rappresentato nel progetto. Con riferimento alla tav.17.2 ed alla tabella D.08 e considerato che le superfici delle aree identificate A6.1 ed A6.2 di complessivi mq. 23,89 devono essere conteggiate tre le superfici coperte, si determina che la superficie permeabile complessiva si riduce a mq. 746,96 inferiore al minimo di mq 764 corrispondente al 50% della superficie fondiaria (…)».

La questione della carenza della superficie permeabile complessiva è affrontata, sempre con riferimento all’immobile unifamiliare realizzato sul lotto 11-12, anche nella comunicazione dei motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza di accertamento di conformità del 5 luglio 2024, con l’indicazione che «(…) In merito al soddisfacimento della superficie permeabile è stata fornita una planimetria del lotto unificato ed un documento col calcolo analitico delle superfici permeabile giungendo al risultato del soddisfacimento del parametro edilizio per 0,92 mq. Dalla verifica dei documenti prodotti si osserva come l'elaborato grafico rappresenti sia le superfici permeabili esistenti che quelle attualmente impermeabilizzate (marciapiede a sud dell'unità B e quello contornante l'edificio D oggetto di sanatoria). Si rende pertanto necessario rappresentare lo stato dei luoghi e, in modo evidente, tutte le opere conformative consistenti nella de-impermeabilizzazione di determinate aree descrivendo opportunamente le opere in relazione tecnica. Si evidenzia come, a tal proposito, l'unico cenno alle opere conformative venga fatto nella relazione tecnica di integrazione laddove si riporta “è stata modificata la superficie a verde relativa al fabbricato B come convenuto con la proprietà”. Ancora in merito alla permeabilità dei suoli si riscontra che: - rispetto all'analoga planimetria rappresentante la permeabilità dei suoli fornita col prot.21464/2022, si riscontrano discordanze nelle quote indicate in riferimento a talune aree (es. aree B3, C2, D15, D16); - nella distinta di calcolo dell'unità A non vi è corrispondenza tra la figura indicata e le relative dimensioni; - la misura di profondità del manufatto abusivo finitimo all'unità A differisce da quella della planimetria fornita col prot.21464/2022; - relativamente al manufatto presente nel lotto B si richiede di indicare il relativo titolo abilitativo oltre ad un'adeguata documentazione fotografica ed alle quote relative al posizionamento sul lotto; - il lato est del lotto, sommando le quote parziali riportate in planimetria, risulta di 35 cm. più lungo di quello ovest; - nella distinta analitica della superficie permeabile si riscontra un errore nella profondità (eccedenza di 10 cm.) relativamente alle aree B2 e C2. Si rende necessario rivedere e correggere la distinta di calcolo e la planimetria rappresentante le superfici permeabili con richiesta di utilizzare retini cromatici privi di texture in modo da migliorare la leggibilità dell'elaborato (…)»; e nel preavviso di rigetto del 9 aprile 2025, con la precisazione che «(…) Con la nuova documentazione prodotta viene fornita una nuova versione delle opere conformative esterne concernenti il rispetto della superficie permeabile del lotto che deve essere pari al 50% della superficie fondiaria. Si prevedono opere conformative di desigillazione di aree facenti parte del mappale 768 (edificio A) e del mappale 814 (sul quale sorge il fabbricato oggetto di sanatoria). Dalla verifica dei calcoli eseguiti da parte del tecnico si rileva che non è stato considerato il parametro di cui all’art.3.7.7 c.5 del Reg.Ed. da applicarsi alle aree di cui è prevista la pavimentazione in autobloccanti (A6, A7, D2, D3, D4 e D8) e che pertanto la superficie permeabile determinata dall’ufficio ammonta complessivamente a 655,58 mq, inferiore al minimo prescritto di 764,00 mq. ».

Nel provvedimento conclusivo di rigetto, infine, la questione dell’entità della superficie permeabile è adeguatamente motivata, con riferimento all’edificio unifamiliare realizzato sul lotto 11-12, mediante il richiamo testuale a quanto già comunicato con il preavviso di rigetto del 9 aprile 2025, rispetto al quale “ non sono state fornite le richieste integrazioni ”.

In conclusione, la questione è stata sin dall’inizio adeguatamente prospettata e circostanziata dal Comune di Montechiarugolo, senza che tuttavia la società ricorrente abbia mai provveduto alle integrazioni necessarie a comprovare il rispetto dell’indice di permeabilità.

III. “ Violazione del principio di proporzionalità come previsto, tra l’altro, dalla Carta dei Diritti Fondamentali della UE (art. 49 della Carta) ”.

Con il terzo motivo di ricorso, Arcadue S.r.l. lamenta la violazione del principio di proporzionalità, per avere il Comune rifiutato di sanare l’opera abusiva per meri “ cavilli formali ”.

Richiama, a tal fine, la sentenza della Corte di Giustizia dell’Unione Europea 8 marzo 2022, causa C-205/2020, in tema di principio di proporzionalità.

Il motivo è infondato.

Nella premessa che l’estensione del principio di proporzionalità deve essere necessariamente parametrata ad un settore, quello della sanatoria degli abusi edilizi, in cui viene in rilievo l’esercizio di un potere amministrativo a carattere strettamente vincolato, che non lascia margini alla discrezionalità degli enti territoriali, osserva il Collegio che nel caso di specie non risulta alcuna violazione di tale principio generale, dal momento che la mancata sanatoria delle opere abusive in questione è fondata sulla carenza di elementi essenziali per l’assentibilità delle stesse.

Il provvedimento di rigetto dell’istanza di accertamento di conformità si colloca all’esito di una lunga interlocuzione tra il Comune di Montechiarugolo e la società ricorrente, nel corso della quale sono state più volte evidenziate le ragioni per le quali l’immobile unifamiliare non poteva, per come progettato, ritenersi compatibile con le previsioni degli strumenti urbanistici, in ragione, da un lato, del mancato rispetto dell’indice di permeabilità, dall’altro, della mancanza delle condizioni per poter ritenere sussistente il vincolo di accessorietà rispetto all’edificio trifamiliare.

Quanto al rispetto dell’indice di permeabilità, viene in rilievo l’art. 59 delle NTA al RUE che stabilisce, per l’ambito C5, che “ le aree di pertinenza degli edifici dovranno essere impermeabilizzate in misura non superiore al 50% della SF di ogni singolo lotto edificabile ”. Nel caso di specie, la superficie fondiaria del lotto unificato 11-12 è pari a 1.528 mq, ragion per cui per poter rispettare i parametri di cui allo strumento urbanistico avrebbe dovuto essere garantita una permeabilità per 764 mq.

Come chiarito dal Comune di Montechiarugolo, tale indice di permeabilità era pienamente rispettato fino a che, sul lotto unificato, risultava realizzato il solo edificio trifamiliare, dal momento che la restante parte del lotto rimaneva permeabile. La successiva costruzione dell’edificio unifamiliare ha inciso sull’indice di permeabilità, il rispetto del quale implica inevitabilmente la necessità di interventi strutturali e opere conformative interessanti l’immobile trifamiliare di proprietà di altri soggetti.

Quanto, poi, al vincolo di accessorietà, l’art. 2.2.17 delle NTA al RUE prevede che, nel caso di edifici aventi un unico piano abitabile (come l’edificio trifamiliare), la superficie accessoria “non residenziale” non possa superare il 200% della superficie “utile abitabile”, e che per superficie non residenziale (ovvero accessoria) si intende “ la superficie di pavimento dei seguenti servizi e accessori, misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte, finestre: cantine, soffitte, locali ascensore, cabine idriche, lavatori comuni, centrali termiche ed altri locali a stretto servizio della residenza; autorimesse singole o collettive; androni di ingresso e porticati liberi; logge e balconi ”.

Ne discende che per poter ritenere sussistente il vincolo di accessorietà risultano necessarie opere che interessano l’immobile principale rispetto al quale sussiste il vincolo di accessorietà dell’edificio unifamiliare della ricorrente. Tuttavia, nel caso di specie non risulta che i proprietari dell’immobile principale abbiano in alcun modo richiesto o acconsentito tale vincolo di accessorietà, tant’è che il Comune di Montechiarugolo conclude claris verbis che “ Non potrà essere rilasciato un titolo in sanatoria avente ad oggetto un immobile accessorio ove i proprietari dei beni principali, cui questo accessorio deve afferire, non lo abbiano espressamente chiesto e così legittimato. Si tratta di un adempimento di cui la stessa società istante è ben consapevole, essendosi impegnata anche nella ultima integrazione, a trasmettere l’assenso degli altri proprietari, salvo poi presentare strumentalmente un parere, non condivisibile per le ragioni prima illustrate, di senso opposto ”.

In definitiva, le ragioni ostative alla sanatoria dell’immobile, lungi dal configurarsi quali “ cavilli formali ”, attengono ad elementi essenziali, necessari ai fini della compatibilità dell’edificio unifamiliare con le previsioni degli strumenti urbanistici e con la stessa nozione di accessorietà dell’immobile rispetto all’edificio trifamiliare, ragion per cui il diniego impugnato risulta oltremodo coerente con il principio di proporzionalità e, anzi, si atteggia quale unica e sola determinazione possibile da parte dell’Amministrazione comunale, in assenza delle integrazioni progettuali più volte richieste ma mai di fatto fornite da Arcadue S.r.l.

IV. “ Violazione e/o erronea applicazione degli art.li 11 e 12 del DPR 380/2001 – Travisamento – Falso supposto – Illogicità – Difetto di congrua motivazione ”.

Con l’ultimo motivo di ricorso, in via di estrema sintesi, Arcadue S.r.l. lamenta che il Comune di Montechiarugolo avrebbe indebitamente ritenuto necessario il vincolo di accessorietà dell’immobile unifamiliare rispetto a quello trifamiliare, così giungendo a denegare la sanatoria sulla scorta di un rapporto di asservimento in realtà non necessario.

Richiama l’art. 23 ter , comma 1 bis , del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, secondo cui “ Il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni ”, ritenendo quindi che per l’edificio di interesse sussista la concreta possibilità di mutamento della superficie accessoria in superficie utile, con ciò superando i rilievi opposti dal Comune.

Ritiene, infine, che nel caso di specie sia stato violato il disposto di cui all’art. 11 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, secondo cui il permesso di costruire viene rilasciato con la clausola di salvezza dei diritti dei terzi.

Il motivo è infondato.

Contrariamente a quanto sostenuto dalla parte ricorrente, la qualificazione dell’immobile unifamiliare quale “accessorio” rispetto al già realizzato edificio trifamiliare è stata operata dalla stessa società richiedente proprio allo scopo di consentirne la sanatoria.

Come già precisato in punto di fatto, ad esito del sopralluogo della Polizia Locale del 12 gennaio 2022, è stata accertata la realizzazione abusiva sul lotto 11-12 dell’edificio unifamiliare (e sui lotti 20 e 13 di quello bifamiliare), ragion per cui il Comune di Montechiarugolo ha ingiunto alla società, con ordinanza n. 6 del 25 gennaio 2022, la sospensione dei lavori e, con ordinanza n. 7 del 1° febbraio 2022, la demolizione delle opere abusive.

Dopo l’ordinanza di demolizione, in data 24 marzo 2022 Arcadue S.r.l. ha proposto istanza di accertamento di conformità ex art. 17 della Legge Regionale dell’Emilia-Romagna 21 ottobre 2004 n. 23 per l’edificio unifamiliare, istanza dichiarata improcedibile dal Comune di Montechiarugolo in data 3 maggio 2022; e in data 6 aprile 2022 Arcadue s.r.l. ha proposto istanza di accertamento di conformità ex art. 17 della Legge Regionale dell’Emilia-Romagna 21 ottobre 2004 n. 23 per l’edificio bifamiliare dei lotti 13-20, per poi chiedere l’archiviazione del procedimento in data 16 giugno 2022.

In data 16 giugno 2022 Arcadue S.r.l. ha presentato ulteriore istanza di accertamento di conformità ex art. 17 della Legge Regionale dell’Emilia-Romagna 21 ottobre 2004 n. 23 relativamente a tutti gli abusi realizzati, nella quale l’edificio unifamiliare veniva declassato quale “accessorio” ad altro edificio già realizzato sui lotti 13-20. Poi, però, l’interessata chiedeva lo sdoppiamento della pratica, con il risultato che la pratica originaria proseguiva il suo iter per il solo edificio unifamiliare realizzato sul lotto unificato 11-12 quale “accessorio” ad un edificio trifamiliare presente sul medesimo lotto.

In definitiva, la qualificazione dell’immobile unifamiliare come accessorio rispetto a quello trifamiliare risultava l’unico strumento per consentirne la sanatoria, in ragione del fatto che sul lotto in questione era già stata raggiunto l’indice massimo di edificabilità con la realizzazione dell’edificio trifamiliare.

Trattandosi, pertanto, di istanza di accertamento di conformità relativa ad un immobile qualificato come “accessorio” rispetto a quello principale (l’edificio trifamiliare) di proprietà di soggetti diversi dalla società richiedente, doverosamente il Comune di Montechiarugolo ha richiesto la produzione di documentazione da cui risultasse il consenso a siffatto vincolo di accessorietà da parte dei proprietari dell’edificio trifamiliare, mai fornita dalla società richiedente.

Per tali ragioni conclude l’Amministrazione comunale “(…) Invero, come ben noto all’istante, per l’ottenimento della sanatoria richiesta, l’immobile oggetto del presente procedimento deve necessariamente essere accessorio rispetto agli immobili principali, insistenti sui lotti 11 e 12, non di proprietà della Società richiedente. Non potrà essere rilasciato un titolo in sanatoria avente ad oggetto un immobile accessorio ove i proprietari dei beni principali, cui questo accessorio deve afferire, non lo abbiano espressamente chiesto e così legittimato. Si tratta di un adempimento di cui la stessa società istante è ben consapevole, essendosi impegnata anche nella ultima integrazione, a trasmettere l’assenso degli altri proprietari, salvo poi presentare strumentalmente un parere, non condivisibile per le ragioni prima illustrate, di senso opposto ”.

Per mera completezza espositiva, il Collegio rileva come sia del tutto inconferente il richiamo all’art. 11 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, non venendo in rilievo un permesso di costruire comportante limitazione dei diritti dei terzi, quanto piuttosto, per come visto, la necessità che i terzi proprietari di una unità immobiliare esprimano la propria volontà negoziale di assentire l’asservimento di un ulteriore immobile a quello di loro proprietà.

Analogamente inconferente è il richiamo all’art. 23 ter , comma 1 bis , del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, non trattandosi del mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare, ma della qualificazione ab initio dell’edificio unifamiliare quale “accessorio” a quello trifamiliare già realizzato sul lotto 11-12, unica modalità per poterne invocare la sanatoria.

Il motivo di ricorso è quindi infondato.

Alla luce delle suesposte considerazioni, il ricorso deve essere rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per l'Emilia-Romagna, Sezione staccata di Parma (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Condanna la società ricorrente al pagamento a favore del Comune di Montechiarugolo delle spese di lite, liquidate in € 4.000,00 (quattromila/00), oltre accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Parma nella camera di consiglio del giorno 3 dicembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

Italo SO, Presidente

ER UP, Referendario, Estensore

Paola Pozzani, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
ER UP	Italo SO

IL SEGRETARIO