Pubblicato il 09/02/2026

N. 00233/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00507/2019 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Emilia Romagna

(Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 507 del 2019, proposto da
Immobiliare Sagittario S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Sara Lepore, Leonardo Guidi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Rimini, in persona del sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Elena Fabbri, Simona Gessaroli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

-dell'Ordinanza prot. 0101325/2019 – “ordinanza ingiunzione di demolizione, pratica amministrativa n. 3163” del Comune di Rimini, notificata l'11.04.2019, ed avente ad oggetto la demolizione di opere abusive su immobile sito in Rimini,

e per l'annullamento di quegli atti presupposti, connessi e conseguenti, nessuno escluso.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Rimini;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 17 luglio 2025 il dott. LA BA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

La società ricorrente impugna l’ordinanza n. 0101325/2019 dell’11 aprile 2019, con cui il Comune di Rimini ha ingiunto la demolizione di opere edilizie ritenute abusive, realizzate nell’immobile di proprietà della ricorrente in Rimini, via Farini n. 1012. L’ordine è scaturito dall’ispezione eseguita dall’Ufficio Controlli Edilizi nel maggio 2017 e dalla conseguente relazione tecnica di accertamento edilizio (prot. n. 132168 del 31 maggio 2017), nella quale sono stati descritti sedici interventi in difformità rispetto ai titoli abilitativi richiamati in atti (DIA 1999 e 2004).

A sostegno dell’impugnazione sono dedotti i seguenti motivi di ricorso:

(1) Violazione e falsa applicazione dell’art. 34 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, e dell’art. 15 L.R. EmiliaRomagna 21 ottobre 2004, n. 23, in relazione agli artt. 3, 6, 10, 22, 33 e 37 del D.P.R. n. 380/2001; eccesso di potere per difetto assoluto di presupposti, di istruttoria e di motivazione.

La ricorrente assume che i pretesi abusi discendano da discrasie tra planimetrie catastali e piantine progettuali (anche per errori progettuali/cartografici) e che le opere sarebbero riconducibili a CILA/SCIA o, comunque, a manutenzione straordinaria o ad attività edilizia libera, con eventuale sola sanzione pecuniaria.

(2) Violazione e falsa applicazione dell’art. 34 D.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 15 L.R. n. 23/2004, anche in relazione all’art. 3 L. 7 agosto 1990, n. 241; eccesso di potere per difetto di presupposti, di istruttoria e di motivazione.

Si contesta la qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia complessiva, ritenendo che l’Amministrazione avrebbe dovuto valutare le singole opere e non il loro insieme; si deduce, inoltre, difetto di motivazione sulla scelta qualificatoria operata.

(3) Violazione e falsa applicazione dell’art. 34 D.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 15 L.R. n. 23/2004, in relazione agli artt. 3, 6, 10, 22, 33 e 37 D.P.R. n. 380/2001; eccesso di potere per difetto assoluto di presupposti, di istruttoria e di motivazione.

In via subordinata, la ricorrente sostiene che, quand’anche qualificabili come ristrutturazione, le opere rientrerebbero nella categoria “leggera” (soggetta a SCIA) e non in quella “pesante” (permesso di costruire), con conseguente illegittimità della sanzione demolitoria.

(4) Illegittimità derivata per incostituzionalità dell’art. 15 L.R. n. 23/2004 e dell’allegato, lett. f), L.R. 30 luglio 2013, n. 15, per contrasto con gli artt. 3, 10, 22, 34 e 37 D.P.R. n. 380/2001; violazione dell’art. 117, comma 3, Cost.; violazione del principio di riserva allo Stato dei principi fondamentali.

Si solleva questione di legittimità costituzionale della normativa regionale applicata, ritenuta in contrasto con i principi fondamentali della legislazione statale in materia di governo del territorio.

(5) Violazione e falsa applicazione dell’art. 34 D.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 15 L.R. n. 23/2004; eccesso di potere per difetto assoluto di presupposti e di istruttoria; irrazionalità, illogicità e contraddittorietà manifesta; violazione dell’art. 3 L. n. 241/1990; difetto di motivazione.

Si lamenta che il Comune, pur riconoscendo profili di possibile sanabilità per alcune opere, abbia nondimeno disposto la demolizione dell’intero intervento, senza adeguata motivazione.

(6) Violazione e falsa applicazione dell’art. 34 D.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 15 L.R. n. 23/2004, in relazione all’art. 19bis L.R. n. 23/2004; eccesso di potere per difetto assoluto di presupposti, di istruttoria e di motivazione.

Si deduce la mancata verifica della riconducibilità delle opere al regime delle “tolleranze costruttive e progettuali”.

Si è costituito in giudizio il Comune di Rimini che ha contestato puntualmente le censure, chiedendo il rigetto del ricorso.

Inoltre, con memoria del 20 giugno 2025, parte ricorrente ha formulato istanza di rinvio della trattazione.

All’udienza straordinaria del 17 luglio 2025, la causa è stata, infine, trattenuta in decisione.

DIRITTO

Preliminarmente deve essere respinta l’istanza di rinvio: non sussistono, infatti, quelle ragioni eccezionali che l’art. 73, comma 1 bis , c.p.a. esige per derogare al principio di concentrazione del giudizio e di speditezza del processo. La durata della vicenda sottostante ne impone, peraltro, la definizione senza ulteriori differimenti,

Nel merito, il ricorso non merita accoglimento.

1. Con il primo motivo di impugnazione, la ricorrente sostiene che le opere contestate siano riconducibili a manutenzione straordinaria ovvero ad attività edilizia libera o, comunque, soggetta a CILA/SCIA, e che la loro realizzazione comporti, al più, l’applicazione della sola sanzione pecuniaria.

Le risultanze istruttorie – e, in specie, la relazione del 31 maggio 2017 – attestano, tuttavia, un intervento connotato dalla radicale trasformazione dell’organismo edilizio: modifiche dei prospetti (anche per dimensioni e posizionamento delle aperture), frazionamento delle unità immobiliari (da tre a sei alloggi), realizzazione di soppalchi di rilievo (mq 3,75 e mq 13,57) che incrementano la superficie fruibile e riducono le altezze utili dei vani sottostanti con ricadute igienicosanitarie.

In tale cornice, la qualificazione delle opere come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 10 D.P.R. n. 380/2001, realizzata in zona A del centro storico, sottoposte al preventivo rilascio del permesso di costruire (o della SCIA alternativa nei casi tipizzati), appare, dunque, del tutto corretta e coerente con il quadro fattuale accertato dall’Amministrazione.

L’opposta tesi, che vorrebbe riportare l’intervento alla tipologia della manutenzione straordinaria, non appare, dunque, sostenibile. Per costante giurisprudenza, infatti, la realizzazione di soppalchi stabilmente fruibili e le modifiche dei prospetti, in quanto idonee a generare un ulteriore carico urbanistico mediante la trasformazione dell’immobile, integrano ristrutturazione edilizia c.d. pesante, così da richiedere il preventivo rilascio del permesso di costruire (Cons. Stato, VI, n. 4166/2018; Cons. Stato, II, n. 5518/2019; Cons. Stato, V, n. 2373/2025).

2. Infondato è anche il secondo profilo di censura. Si contesta la valutazione unitaria dell’intervento, sostenendo che l’auspicata qualificazione dell’intervento come mera ristrutturazione “leggera” andrebbe riferita alle singole opere, essendo ciascuna di modesta entità e tale da non determinare modifiche rilevanti a carico delle parti dell’immobile.

Detto assunto contrasta con il consolidato principio per cui l’abuso edilizio va apprezzato nella sua globalità, considerando l’impatto complessivo e le interazioni fra le opere, onde evitare scomposizioni atomistiche, che neutralizzino la portata trasformativa dell’insieme.

Nel caso concreto, frazionamenti, soppalchi e modifiche dei prospetti concorrono ad un unicum edilizio non parcellizzabile al fine di mitigarne l’impatto.

Invero, costituisce ormai ius receptum il principio secondo cui la valutazione dell’abuso edilizio presuppone una visione complessiva e non atomistica delle opere realizzate. Non è quindi consentito suddividere una parte degli interventi per negare l’assoggettabilità del tutto alla sanzione demolitoria, poiché il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio deriva essenzialmente dall’insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio e nelle reciproche interazioni (Cons. St., Sez. V, n. 5084/2025).

3. Non può essere favorevolmente apprezzato neppure il terzo motivo.

Si prospetta che, quand’anche si considerasse l’intervento come ristrutturazione, esso dovrebbe qualificarsi “leggero” e soggetto a SCIA, con conseguente illegittimità dell’ordine di demolizione

Al contrario, la realizzazione del frazionamento in più alloggi, coordinata con la modifica dei prospetti e dei soppalchi fruibili, specie perché eseguita nel contesto del centro storico in zona A, colloca indiscutibilmente l’intervento nell’area della ristrutturazione edilizia “maggiore”, per la quale è richiesto il rilascio del permesso di costruire. Ne deriva, in assenza del titolo, la legittimità della misura ripristinatoria (in senso conforme, Cons. St., Sez. II, sentenza n. 5518/2019).

4. Anche il quarto motivo dev’essere disatteso.

La questione di legittimità costituzionale dell’art. 15 L.R. n. 23/2004 (e dell’allegato lett. f) L.R. n. 15/2013) in riferimento all’art. 117, comma 3, Cost., appare manifestamente infondata. La normativa regionale applicata in questa sede, adottata in sede di legislazione concorrente nella materia del “ governo del territorio ”, non appare incoerente con i principi fondamentali dettati dal D.P.R. n. 380/2001, riproducendo, in effetti, un apparato sanzionatorio omogeneo per gli interventi eseguiti, come nel caso esaminato, in parziale difformità dal titolo.

5. Parimenti infondata è la quinta censura.

Il provvedimento manifesterebbe profili di contraddittorietà per avere il Comune ipotizzato la sanabilità di talune opere, ordinando tuttavia la demolizione dell’intero.

La censura non coglie nel segno. Alla luce della valutazione unitaria dell’abuso, la presenza di singoli segmenti eventualmente (e astrattamente) regolarizzabili non elide la complessiva qualificazione dell’intervento come ristrutturazione in parziale difformità (per di più con violazioni igienico-sanitarie derivanti dalle riduzioni di altezza causate dai soppalchi). D’altro canto, in simili ipotesi, la giurisprudenza esclude la praticabilità di sanatorie parziali o condizionate e legittima l’adozione della misura ripristinatoria riferita all’opera considerata nel suo insieme (TAR Liguria, II, n. 490/2025; Cons. Stato, V, n. 8032/2024).

6. Altrettanto infondato è, infine, il sesto motivo.

Si lamenta il mancato accertamento della riconducibilità delle difformità alle tolleranze costruttive e progettuali di cui all’art. 19 bis L.R. n. 23/2004. Le tolleranze operano per scostamenti minori e fisiologici e non possono coprire interventi che, per qualità e consistenza, alterano l’organismo edilizio, come quelli accertati (frazionamenti, modifiche dei prospetti, soppalchi fruibili). Inoltre, l’Amministrazione ha dato conto dell’impossibilità di ricondurre le difformità rilevate entro i limiti delle tolleranze costruttive valevoli ratione temporis , anche in riferimento all’insuperabile violazione dei parametri igienico-sanitari conseguenti alla riduzione delle altezze interne.

7. Per quanto precede, il ricorso deve essere respinto.

Le spese vanno compensate, tenuto conto della particolarità della controversia.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per l'Emilia Romagna (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Bologna nella camera di consiglio del giorno 17 luglio 2025 con l'intervento dei magistrati:

RO MP, Presidente

LA BA, Primo Referendario, Estensore

Fabio Di Lorenzo, Primo Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
LA BA	RO MP

IL SEGRETARIO