Pubblicato il 08/05/2026

N. 00891/2026 REG.PROV.COLL.

N. 02739/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2739 del 2025, proposto da RD NN, AN NN e AR BI, rappresentati e difesi dagli avvocati Carlo Lenzetti e Andrea Lofrese, con domicilio digitale come da PEC risultante dal Registro di Giustizia;

contro

Comune di Fosdinovo, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall’avvocato Luigi Guccinelli, con domicilio digitale come da PEC risultante dal Registro di Giustizia;

nei confronti

Immobiliare L.A. s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Alessio Del Carratore e Antonio De Prata, con domicilio digitale come da PEC risultante dal Registro di Giustizia;

per l’annullamento:

a) del permesso di costruire n. 2526 rilasciato in data 12.10.2022 rilasciato dal Comune di Fosdinovo alla Società L.A. Immobiliare s.r.l. per la realizzazione di “ Nuova costruzione di edificio plurifamiliare di civile abitazione UTOE 13 la Palazzina ”;

b) della nota prot. n. 10122 del 17/09/2025 con la quale il Comune di Fosdinovo ha comunicato l’insussistenza dei presupposti per dichiarare l’intervenuta decadenza del Permesso di Costruire n. 2526 del 12/10/2022;

c) di tutti gli atti e provvedimenti consequenziali, presupposti e connessi, ancorché non conosciuti;

nonché per l’accertamento:

della decadenza del Permesso di Costruire n. 2526 rilasciato in data 12/10/2022 indicato;

e per la condanna:

dell’Amministrazione comunale resistente ad adottare tutti gli atti e provvedimenti opportuni, anche di natura repressivo-sanzionatoria.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di Immobiliare L.A. s.r.l. e del Comune di Fosdinovo;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 4 febbraio 2026 la dott.ssa TE LI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

AT

1. I ricorrenti hanno adito il Tribunale per chiedere l’annullamento, previa sospensione cautelare dell’efficacia, del permesso di costruire n. 2526/2022 rilasciato dal Comune di Fosdinovo alla società Immobiliare L.A. s.r.l. per la realizzazione di un nuovo edificio plurifamiliare e della nota prot. n. 10122 del 17.09.2025 con cui l’ente ha comunicato l’insussistenza dei presupposti per dichiarare l’intervenuta decadenza del citato permesso di costruire n. 2526/2022, nonché per sentir condannare l’amministrazione ad adottare tutti gli opportuni provvedimenti, anche di natura repressivo-sanzionatoria.

1.1. Gli istanti, sulla premessa di essere proprietari di immobili siti in prossimità della nuova opera, hanno esposto che la stessa, oltre a porre problematiche connesse al rispetto delle distanze legali tra edifici, determina altresì una lesione del panorama di cui si gode dai fabbricati vicini. La costruzione, in particolare, sembra occludere completamente la vista dal piazzale circostante le abitazioni dei ricorrenti, nonché quella che si ha dalla terrazza pertinenziale e dai primi piani dei due immobili limitrofi.

1.2. Il ricorso è affidato ai seguenti motivi:

I. Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 15, comma 2, D.P.R. n. 380/2001 e s.m.i., nonché dell’art. 133, comma 3, L.R.T. n. 65/2014 e s.m.i. - Eccesso di potere - Ingiustizia manifesta” .

Gli istanti contestato la legittimità degli atti impugnati tenuto conto che, sino al mese di giugno 2025, la società controinteressata non ha posto in essere alcuna attività, nemmeno preparatoria, finalizzata a dare avvio ai lavori di cui al permesso a costruire n. 2526/2022, con conseguente violazione dell’art. 15, comma 2, D.P.R. 380/2001 e art. 133 Legge Regionale Toscana n. 65/2014, che prevedono la necessità di iniziare i lavori entro un anno dal rilascio del titolo. Solo a far data dal mese di giugno 2025 la società ha poi avviato un’attività di pulizia dei terreni, consistente unicamente nello sfalcio di erba e di alberi, nonché la messa in opera di una recinzione parziale del lotto sui lati est e sud, con apposizione del cartello dei lavori parzialmente compilato, senza effettuare alcuna opera edile.

Inoltre, anche a voler tener in considerazione la data indicata nel cartello di inizio lavori, ossia il 23 novembre 2023 (o quella del 16 novembre 2023, indicata dalla società intestataria del titolo come data di inizio dei lavori), osservano i ricorrenti che a tale momento era già decorso il citato termine di dodici mesi dalla data del rilascio del permesso a costruire, ossia il 12 ottobre 2022 e, pertanto, che le opere realizzate nel 2025 devono ritenersi, in ogni caso, prive di titolo.

II. “ Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 3 e 7, L. n. 241/1990 e s.m.i.- Mancata partecipazione dei al procedimento - Difetto di motivazione - Difetto di istruttoria” .

I ricorrenti contestano la legittimità degli atti impugnati per difetto di istruttoria, atteso che gli stessi sono stati adottati dal Comune unicamente sulla base delle dichiarazioni rese dalla società e sulla base della comunicazione di inizio lavori del 16 novembre 2023, senza aver posto in essere alcuna attività specifica di accertamento volta a verificare l’epoca di effettiva realizzazione delle opere sul cantiere.

Inoltre lamentano i ricorrenti la mancata partecipazione nel procedimento di accertamento dell’efficacia del permesso di costruire, con conseguente illegittimità degli atti impugnati anche sotto questo profilo.

2. Si è costituito in giudizio il Comune di Fosdinovo eccependo, in via preliminare, l’inammissibilità del ricorso per carenza di interesse e l’irricevibilità del gravame perché tardivo e perché i ricorrenti non hanno articolato motivi di ricorso nei confronti del permesso di costruire, che peraltro conoscevano quantomeno sino dal febbraio 2023, mese in cui il Comune aveva fornito accesso ai documenti relativi al progetto in contestazione. Nel merito, l’ente ha chiesto il rigetto di tutte le domande, ivi compresa quella cautelare, perché infondate.

3. Si è costituita in giudizio anche la società controinteressata eccependo, in via preliminare, l’inammissibilità del ricorso per carenza di interesse ad agire, nonché l’irricevibilità del gravame per tardività, atteso che il permesso di costruire per cui è causa era conosciuto dai ricorrenti sin dal gennaio 2023 (a seguito di istanza di accesso agli atti presentata in data 4 gennaio 2023) e l’atto impugnato rappresenta una mera conferma del titolo edilizio già rilasciato, non autonomamente impugnabile. Nel merito la società ha chiesto il rigetto delle domande, ivi compresa quella cautelare, perché infondate.

4. Con ordinanza n. 400/2025 il Collegio, impregiudicata ogni valutazione e decisione riguardo al profilo dell’interesse a ricorrere, ha accolto la domanda di tutela cautelare al fine di mantenere la res adhuc integra sino alla definizione del giudizio nel merito, con compensazione delle spese della fase.

5. Le parti hanno scambiato memorie difensive e di replica ai sensi dell’art. 73 D. Lgs. n. 104/2010. I ricorrenti hanno in particolare contestato l’“illegittimità” della relazione tecnica depositata dalla società controinteressata, poiché redatta sulla base di documenti ottenuti in violazione della normativa in materia di accesso ai documenti amministrativi.

6. All’udienza del 04.02.2026 la causa è stata trattenuta in decisione.

TT

1. Devono preliminarmente essere respinte le eccezioni di tardività e di inammissibilità del ricorso sollevate dal Comune resistente e dalla società controinteressata, atteso che i ricorrenti hanno contestato specificamente la nota con la quale l’amministrazione - sulla base di una nuova attività istruttoria espletata a seguito dell’istanza dei proprietari finitimi - ha esaminato la domanda, mediante l’acquisizione delle necessarie informazioni da parte della società L.A. Immobiliare s.r.l. e ha ritenuto ancora efficace il titolo già precedentemente rilasciato, escludendo dunque che si fosse prodotta la decadenza ex lege ai sensi dell’art. 15, comma 2, D.P.R. 380/2001. Come noto la giurisprudenza richiede infatti che l’amministrazione rilasci la formale attestazione di decadenza del permesso di costruire, già verificatasi ex lege , poiché la “ necessaria intermediazione di un formale provvedimento amministrativo di carattere dichiarativo va ravvisata nell’esigenza di assicurare il contraddittorio con il privato in ordine all’esistenza dei presupposti di fatto e di diritto che giustificano la pronuncia stessa ” (cfr. ex multis , Consiglio di Stato, Sez. IV, 10 marzo 2025, 1940). Il ricorso avverso la determinazione formale e (sebbene solo) ricognitiva dell’amministrazione è dunque certamente tempestivo, tanto più che le censure sono state specificamente rivolte nei confronti di tale nota.

2. Parimenti da respingere sono le eccezioni di difetto di interesse a ricorrere sollevate dalle parti intimate poiché dalle emergenze in atti (ivi compresa la documentazione prodotta dalla società controinteressata) oltre a essere certamente sussistente il requisito della vicinitas , quale elemento di individuazione della legittimazione, risulta altresì che la realizzazione dell’opera assentita con il progetto per cui è causa determina una, quantomeno parziale, diminuzione e/o un peggioramento della visuale di cui attualmente si gode dagli immobili di proprietà dei ricorrenti, con conseguente sussistenza anche dell’ulteriore condizione dell’interesse a ricorrere, secondo il noto orientamento inaugurato con la sentenza del Consiglio di Stato, Adunanza Plenaria, 9 dicembre 2021, n. 2022. La giurisprudenza ha infatti chiarito che se è vero che l’interesse al ricorso “va inteso come specifico pregiudizio derivante dall’atto impugnato” e dunque che lo stesso deve essere correlato allo specifico nocumento derivante dall’intervento previsto dal titolo autorizzatorio edilizio che si assume illegittimo, è vero anche che lo stesso può “ ricavarsi dall'insieme delle allegazioni racchiuse nel ricorso” ed “è suscettibile di essere precisato e comprovato dal ricorrente nel corso del processo, laddove il pregiudizio fosse posto in dubbio dalle controparti o la questione rilevata d’ufficio dal giudicante, nel rispetto dell'art. 73, comma 3, c.p.a.;” (Cons. Stato, Ad. plen. 9 dicembre 2021, n. 22 ) ( così TAR Lombardia - Milano, sez. II, 22.07.2025, n. 2748) . In definitiva, ai fini della dimostrazione dell’interesse al ricorso non è necessario fornire “una prova piena del danno, come richiesto, ad esempio, nel merito dell’esame di una domanda risarcitoria, ma anche soltanto la ragionevole possibilità che “la situazione giuridica soggettiva affermata possa aver subito una lesione”, in termini, dunque, di “attendibilità della relativa prospettazione”, come, del resto, è naturale in quella fase preliminare del processo ove il giudice è chiamato a esaminare le “questioni di rito” (cfr. TAR Cagliari, Sez. II, 31.10.2025, n. 951).

2.1. Nel caso di specie, ritiene il Collegio che i motivi di ricorso siano idonei a prospettare lo specifico, concreto e attuale pregiudizio derivante dall’intervento edilizio contestato, confermato dalla documentazione versata in atti, anche dalle parti intimate, atteso che la collocazione della nuova struttura - che peraltro è destinata ad accogliere sette nuove unità abitative - di fronte al complesso immobiliare di proprietà dei ricorrenti è suscettibile di, quantomeno peggiorare o limitare, la visuale panoramica di cui si gode dagli edifici esistenti e di determinare un incremento del carico urbanistico della zona e tanto è sufficiente per ritenere sussistente, nella specie, l’interesse a ricorrere. La condivisibile giurisprudenza ha infatti precisato che “ ai fini della prova dell’interesse non è necessario indagare l’intensità del pregiudizio subito sub specie di compromissione della fruizione del panorama, poiché la circostanza che essa avvenga anche solo in misura minima, parziale o marginale non vale a ‘disconoscere la titolarità di un interesse da difendere in giudizio e, dunque, la stessa legittimazione ad agire, rilevando come unico valore la tutela del proprio bene, cui si correlano gli interessi giuridici di protezione che l’ordinamento riconosce a prescindere dalla consistenza materiale o economica dei medesimi’ (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 2 luglio 2021, n. 5078, e T.A.R. Lombardia, Milano, Sez. IV, 28 marzo 2024, n. 938) ” (così TAR Umbria, Sez. I, 03.04.2025, n. 372). Pertanto, anche nei casi-limite, come quello di specie, in cui la visuale non viene esclusa completamente ma solo peggiorata, deve essere condiviso l’orientamento giurisprudenziale più rigoroso secondo cui “ non si può negare una tutela di merito perché l’inammissibilità per carenza di interesse deve rilevarsi in modo pacifico dalla lettura degli atti e dei documenti prodotti ” (così Cons. Stato, sez. VII, 7.07.2025, n. 5886).

3. Ancora in via pregiudiziale, deve altresì essere respinta l’eccezione, sollevata da parte ricorrente, di “illegittimità” della documentazione prodotta dalla società controinteressata poiché acquisita in asserita violazione della normativa sull’accesso ai documenti amministrativi. Rileva infatti il Collegio che, da un lato, la documentazione oggetto di istanza di ostensione è stata depositata in giudizio dal Comune resistente e, in ogni caso, la lamentata violazione non vale a inficiare la legittimità del provvedimento impugnato, né incide sull’ammissibilità della produzione documentale nel presente giudizio. L’autonomia dei due profili è stata più volte ribadita dal giudice amministrativo secondo cui: “ Né è possibile ritenere che il provvedimento sia illegittimo perché l’amministrazione non avrebbe correttamente ottemperato alla propria richiesta di accesso agli atti in quanto l’asserito inadempimento, anche qualora sussistente, è del tutto inidoneo a inficiare la validità dell’atto impugnato ” (così TAR Lazio, sez. II Quater, 05.02.2025, n. 2642).

4. Passando alla trattazione nel merito del ricorso, il Collegio ritiene il gravame infondato.

4.1. Con il primo motivo di censura i ricorrenti contestano il mancato rispetto del termine annuale previsto dalla normativa di settore per l’inizio dei lavori oggetto del permesso di costruire per cui è causa, con conseguente illegittimità della nota impugnata che ha ribadito l’efficacia del titolo rilasciato alla società controinteressata.

4.2. La doglianza è priva di pregio.

4.3. Occorre anzitutto richiamare il costante orientamento giurisprudenziale che, proprio in materia di decadenza del permesso di costruire, statuisce che “ la decadenza si realizza sia in caso di mancata comunicazione di inizio lavori a far data dalla materiale consegna del titolo edilizio all’interessato, sia in caso di comunicazione effettuata alla quale, tuttavia, non abbiano fatto seguito le promesse lavorazioni, preordinate all’esecuzione di quanto esattamente autorizzato.

14. Rileva, al riguardo, il carattere tassativamente ricognitivo della decadenza per mancato, effettivo inizio dei lavori in conformità e aderenza al progetto autorizzato.

14.1. Segnatamente, il potere dell’amministrazione si riduce a un mero procedimento di verifica dell’esistenza di una comunicazione di inizio lavori e, ove questa vi sia, di verifica dell’effettività dell’inizio lavori, non riconducibile a meri lavori, quali che siano, ma di esatta corrispondenza al progetto approvato e al titolo edilizio rilasciato ” (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 03.01.2023, n. 103 e giurisprudenza ivi richiamata).

Ciò premesso, osserva il Collegio che, nella fattispecie, risulta dalla documentazione versata in atti, in primo luogo che il direttore dei lavori ha dichiarato l’avvenuto tempestivo inizio delle attività, con comunicazione di inizio lavori presentata in data 23 novembre 2023 e acquisita al protocollo n. 11081 dell’amministrazione, conformemente a quanto risulta dal cartello di inizio lavori (doc. 4 depositato dal Comune resistente e doc. 5 parte resistente). Invero, sebbene il titolo in questione sia stato adottato in data 12 ottobre 2022, risulta provato in via documentale che lo stesso è stato ritirato in data 14.12.2022 e a tale data occorre fare riferimento per verificare il rispetto del termine annuale prescritto dall’art. 15, comma 2, D.P.R. n. 380/2001. Sul punto la giurisprudenza ha infatti chiarito che “ In ordine all’efficacia temporale e alla decadenza del permesso di costruire, giova evidenziare che l’art. 15 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dispone esplicitamente che “ il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo”, dovendosi intendere quale data per l’inizio del decorso del termine decadenziale non quella di “mera” adozione dell’atto, bensì quella della materiale consegna del provvedimento autorizzativo, all’esito di comunicazione all’interessato.

Invero, il permesso di costruire, quantomeno ai fini del decorso del suddetto termine, può essere considerato alla stregua di un provvedimento amministrativo recettizio che postula l’avvenuta comunicazione ai diretti interessati, non potendo ritenersi sufficiente, ai fini della sua esistenza, la mera data di emanazione dell’atto (ex multis, TAR Campania, Napoli, Sez. VIII, 28 agosto 2017, n. 4126; TAR Campania, Napoli, Sez. VIII, 4 febbraio 2016, n. 666).

Sul punto, si evidenzia che l’art. 21-bis della legge 7 agosto 1990, n. 241, subordina l’efficacia del provvedimento limitativo della sfera giuridica dei privati alla comunicazione dello stesso al destinatario, atteso che, in assenza della predetta conoscenza, l’atto, seppure validamente costituito, risulterebbe inidoneo a produrre l’effetto giuridico voluto.

Seppure, infatti, il permesso di costruire non è un titolo limitativo della sfera giuridica del privato, e anzi costituisce un atto ampliativo della stessa, la suindicata regola deve essere applicata a quelli che sono effetti negativi sanciti previsti nell’ambito del provvedimento ampliativo, come nel caso delle decadenze connesse all’inizio dei lavori assentiti, stante l’illogicità di far decorrere i termini di decadenza dall’adozione di un provvedimento che non è stato portato a conoscenza del destinatario.

Il permesso di costruire ha natura ampliativa della sfera giuridica del richiedente, per cui è idoneo a produrre i suoi effetti fin dal momento dell'emanazione, indipendentemente dal fatto che sia comunicato all'interessato e che questo abbia materialmente provveduto a ritirarlo; solo limitatamente agli effetti pregiudizievoli che possono derivare dal rilascio del titolo edilizio (ad esempio, decadenza per mancato inizio dei lavori nel termine prescritto) può postularsi una natura recettizia del medesimo (T.A.R. Campania Napoli, sez. II, 21/11/2016, n. 5396; Consiglio di Stato sez. IV, 21/12/2015, n. 5791).

Di conseguenza non può ritenersi che la scadenza dei termini per l’esecuzione dei lavori possa decorrere dalla data di rilascio del titolo, in quanto l’effetto pregiudizievole derivante dalla decadenza conseguente al mancato inizio dei lavori nel termine prescritto dal titolo autorizzatorio, postula l’avvenuta conoscenza del permesso di costruire nei confronti del destinatario, atteso che lo stesso è idoneo a produrre i suoi effetti fin dal momento della sua emanazione soltanto qualora risulti ampliativo della sfera giuridica del richiedente (Cfr. Consiglio di Stato, Sezione IV, 21 dicembre 2015, n. 5791).

Quindi, diversamente da quanto argomentato dal giudice di primo grado, il dies a quo dal quale decorre il termine di ultimazione dei lavori deve essere individuato nella materiale consegna del titolo edilizio, all’esito di una notifica o qualsiasi altra comunicazione che renda l’istante edotto circa l’adozione del titolo autorizzatorio, non potendosi ritenere sufficiente la data di formale adozione del permesso (ex multis, Consiglio di Stato, sezione IV, 3 gennaio 2023, n. 103; Consiglio di Stato, sezione IV, 23 novembre 2018, n. 6628; Consiglio di Stato, sezione IV, 3 aprile 2018, n. 2082) ” (così Cons. Stato, sez. VII 17.04.2023, n. 3823).

In secondo luogo, emerge dagli atti di causa che il muro di contenimento cui le parti resistenti fanno risalire l’inizio dei lavori risulta indicato tra le opere che sono assentite nel permesso de quo , atteso che i tecnici del Comune, proprio in merito all’esecuzione del muro di contenimento in cemento armato, dopo aver richiesto chiarimenti all’interessata e acquisita la dichiarazione del direttore dei lavori, hanno attestato che “ lo stesso risulta inserito nelle tavole grafiche allegate al Permesso di costruire n° 2526/2022, come indicato negli stralci delle tavole” nn. 1, 3, 4 e 5 relativi al progetto in esame (doc. 10 depositato da parte resistente) e tale circostanza non è smentita neppure dai ricorrenti, che non contestano la riferibilità dell’opera al permesso a costruire, bensì che la stessa sia stata realizzata da terzi su terreni di loro proprietà, allegando all’uopo le relative dichiarazioni (docc.ti 11 e 12 depositati dai ricorrenti). Reputa il Collegio che, ai fini dell’efficacia del titolo edilizio, ciò che rileva è l’oggettiva circostanza che l’opera realizzata sia pacificamente riferibile a quelle oggetto di intervento, mentre l’eventuale costruzione da parte di terzi non vale a escludere la prova documentale che il muro rientra tra i lavori che dovevano essere eseguiti in attuazione del titolo rilasciato. La non contestata riferibilità del muro di contenimento al progetto assentito col permesso a costruire n. 2526/2022 depone dunque per il rigetto del primo motivo di ricorso.

4.4. Deve essere respinto anche il secondo motivo di gravame, tenuto conto che l’amministrazione ha esaminato la domanda dei ricorrenti, compiuto gli accertamenti all’uopo ritenuti necessari nell’esercizio dei propri poteri, senza che possa ravvisarsi il lamentato vizio di istruttoria procedimentale, atteso peraltro che le risultanze del procedimento non sono state confutate dai ricorrenti che non contestano la riferibilità del muro di contenimento al permesso in questione, ma evidenziano soltanto la circostanza che lo stesso sia in realtà stato realizzato da altri. Peraltro, difetta in atti la prova di eventuali elementi conoscitivi che i ricorrenti avrebbero potuto introdurre nel procedimento, ove fosse dato loro maggior spazio di partecipazione, tenuto anche conto che trattasi di un procedimento iniziato proprio su domanda degli istanti.

5. In definitiva, il ricorso non merita accoglimento, con assorbimento di ogni censura non espressamente esaminata.

6. La regolamentazione delle spese di lite segue la soccombenza ed è indicata in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna, in solido, i ricorrenti al pagamento delle spese di lite in favore del Comune resistente e della società controinteressata, che liquida in euro 4.000,00 (quattromila/00) ciascuno, oltre accessori di legge, se dovuti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 4 febbraio 2026 con l’intervento dei magistrati:

TO IA BU, Presidente

TE LI, Referendario, Estensore

Guido Gabriele, Referendario

L'TE	IL PRESIDENTE
TE LI	TO IA BU

IL SEGRETARIO