Pubblicato il 16/02/2026

N. 00257/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00305/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia

Lecce - Sezione Prima

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 305 del 2025, proposto da
Immobiliare Verdemare S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Alessandro Leuci, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Fasano, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Ottavio Carparelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

Regione Puglia, non costituita in giudizio;

per l’ottemperanza

delle sentenze del TAR Puglia Lecce Sez. I n. 325 del 10/3/2023 e n.1152 del 22/10/2020;

nonché per l'annullamento, previa sospensiva,

del provvedimento in data 14/3/2025 con cui il Responsabile SUAP del Comune di Fasano ha denegato la richiesta di titolo edilizio per l’esercizio della concessione demaniale n.1/2019, nonché del parere urbanistico-edilizio 11/3/2025 del Settore Pianificazione e Gestione del Territorio del Comune di Fasano, dell’eventuale provvedimento implicito di diniego della richiesta di proroga della concessione demaniale n.1/2019, dell’eventuale provvedimento di diniego dell’istanza di mantenimento annuale e di tutti gli atti connessi presupposti e conseguenziali, ivi compresi, ove occorra e per quanto di interesse, la deliberazione di C.C. n. 58 del 27/7/2023, la deliberazione di C.C. n. 6 del 27/3/2024, la deliberazione di G.R. 117/2024, la deliberazione di G.R. 68/2023, il provvedimento prot. n.18224 del 29/3/2023 di diniego rinnovo dei permessi di costruire, il preavviso prot. n.17550 del 27/3/2023, la nota comunale prot. n.27859 del 18/5/2023, il diniego comunale di autorizzazione paesaggistica n.106 del 20/4/2022, ed ancora per quanto di interesse dei permessi di costruire stagionali n. 202/2017 e n. 25/2019, di tutti i successivi provvedimenti di rinnovo e degli ulteriori provvedimenti comunali nella parte in cui prevedono il termine annuale ovvero un termine finale di efficacia dei titoli edilizi autonomo rispetto a quello della durata dell’efficacia della concessione demaniale.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Fasano;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 27 gennaio 2026 il dott. IL RO e uditi per le parti i difensori come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. La società Immobiliare Verdemare, in qualità di “titolare di due concessioni demaniali quadriennali n. 1/2019 e n. 2/2019, rilasciate dal Comune di Fasano a seguito di specifico bando pubblico, aventi ad oggetto rispettivamente la realizzazione e utilizzo di stabilimento balneare (lido privato) e, in adiacenza, di spiaggia libera con servizi (lido pubblico), in località Forcatella”, ha impugnato, anche con l’ actio iudicati , il provvedimento in data 14.3.2025, con cui il Responsabile SUAP del Comune di Fasano ha denegato la richiesta di titolo edilizio volta “ a conseguire permesso di costruire per Stabilimento balneare con annesse strutture e parcheggio in località Forcatella, S.P. 90 Savelletri - Torre Canne, Parte privata: Fg. 112 P.lla 695 (ex 59) - Fg. 112 P.lle 187 e Parte in concessione: Fg. 112 P.lla 60 (Porzione), Rinnovo del Perm. Stagionale n. 202 del 03.11.2017 e successivi rinnovi ”.

Il Comune ha denegato il rilascio del titolo edilizio in considerazione del fatto che: a) la delibera di C.C. n. 25 in data 1.6.2011 è stata dichiarata decaduta con delibera di C.C. n. 58/2023, sicché non è possibile disporre il rinnovo di “ un permesso stagionale rilasciato sulla scorta di una normativa non più vigente, la quale peraltro prevedeva lo smontaggio annuale delle strutture ”; b) sulla richiesta di mantenimento delle strutture è stato adottato il “ provvedimento di diniego dell’autorizzazione paesaggistica n.106 del 20.4.2022 ”; c) la proposta progettuale deve essere presentata “ come nuovo intervento solo su aree private, libere e sgombre di preesistenti manufatti, sulla scorta di quanto disciplinato dall’art. 87 delle NTA, acquisendo ex novo i nulla osta degli altri Enti e la relativa Autorizzazione paesaggistica ”.

In sintesi, la ricorrente ha articolato le seguenti censure:

- “appare evidente il tentativo dell’Amm.ne comunale di eludere il giudicato di cui alle sentenze 325/2023 e 1152/2020, in quanto con il diniego 14/3/2025 ottiene il molteplice risultato indebito di: evitare l’esecuzione del giudicato di cui alle sentenze 325/2023 e 1152/2020 sul procedimento di mantenimento annuale dei manufatti, …; disporre surrettiziamente il diniego delle istanze di mantenimento annuale …; disporre l’illegittimità dei manufatti edilizi necessari per l’esercizio della concessione; disporre la conseguente rimozione dei manufatti …”;

- il “diniego impugnato svuota il giudicato della sua portata precettiva e prevarica non soltanto l’affidamento della società ricorrente al mantenimento annuale delle strutture, ma addirittura anche al mantenimento stagionale …”;

- “il Comune non può denegare il titolo edilizio sul presupposto della persistenza dei manufatti nel periodo invernale e pretendere, quale condizione per l’accoglimento della domanda, la demolizione dei manufatti in funzione della realizzazione ex novo dell’intervento “su aree libere e sgombre””, dal momento che in tal modo “l’Amministrazione impone surrettiziamente l’obbligo di demolizione dei manufatti in contrasto con le sentenze 325/2023 e 1152/2020 che invece hanno sempre annullato le ordinanze di rimozione dei manufatti”;

- “i provvedimenti impugnati obliterano la seguente circostanza dichiarata nella relazione tecnica allegata all’istanza: “Il progetto che la società Immobiliare Verdemare s.r.l. propone è lo stesso di quello approvato all’epoca ai sensi della delibera di C.C. n. 25 del 01.06.2011 ed è conforme alla sopravvenuta normativa urbanistico-edilizia””;

- questo Tar “potrà annullare il titolo edilizio originario P.d.C. 202/2017 (e tutti i successivi rinnovi) nella parte in cui, pur essendo correttamente stagionale, prevede il termine finale che ne limita illogicamente la durata e l’efficacia ad un solo anno, piuttosto che un termine di efficacia pari a quello della concessione”, dal momento che il “termine finale di efficacia annuale impone infatti ogni anno, illegittimamente e illogicamente, un inutile defatigante adempimento procedimentale …”;

- nel caso in cui “le delibere di C.C. 58/2023 e 6/2024 (e le delibere di G.R. 68/2023 e 117/2024 di approvazione) richiamate nei provvedimenti impugnati possano determinare la decadenza della deliberazione C.C. 25/2011, si impugnano le predette delibere anche nella parte in cui costituiscono espressione di una illegittima attività di rimozione in autotutela (persino retroattiva) di provvedimenti amministrativi”;

- i provvedimenti impugnati sono “illegittimi nella parte in cui costituiscono diniego implicito delle istanze 29/10/2024 e 22/11/2024 per violazione dell’art. 3 L.118/2022”, nonché per violazione della “deliberazione G.C. 465/2023” e del “comma 3 bis dell’art. 3 legge 118/2022 che consente il mantenimento dei manufatti a servizio delle attività turistico ricreative anche nel periodo invernale”;

- il “combinato disposto dell’art. 3 co.3 bis L.118/2022 e dell’art. 87 NTA di Fasano avrebbe dovuto determinare l’Amministrazione comunale al rilascio del titolo edilizio quinquennale, previsto dall’art.87 NTA, piuttosto che al diniego motivato sulla circostanza di fatto, pienamente legittima, della persistenza dei manufatti edilizi già autorizzati in precedenza”;

- violazione dell’Ordinanza balneare 2024 “che consente l’esercizio delle concessioni e l’utilizzo delle strutture balneari per l’intero anno solare”;

- violazione dei “principi e gli obiettivi che hanno ispirato la variante all’art. 87 NTA al PRG di Fasano”;

- violazione dell’art. 31 del d.p.r. 380/2001, nonché assenza di motivazione e di istruttoria, sviamento;

- violazione dell’art. 20, comma 8, del d.p.r. 380/2001, dell’art.17 bis legge 241/1990, dell’art.146, comma 8, del d.lgs. 42/2004”, nonché carenza di istruttoria, arbitrarietà dell’azione amministrativa e sviamento;

- violazione dell’art.7 e dell’art.10 bis della l.241/1990, nonché delle garanzie di partecipazione al procedimento, oltre che carenza di istruttoria e arbitrarietà dell’azione amministrativa;

- violazione dell’affidamento, assenza di istruttoria e di motivazione e vessatorietà dell’azione amministrativa.

2. Il Comune di Fasano si è costituito in giudizio per resistere al ricorso.

3. Con ordinanza collegiale n. 683/2025, questo Tar ha disposto l’acquisizione di “ una documentata relazione di chiarimenti che valga a precisare: le ragioni per le quali il Comune ha imposto la riformulazione del progetto con esclusivo riferimento alle aree private; lo stato del procedimento avviato dalla ricorrente con la istanza in data 25.12.2024 ai fini del rinnovo delle concessioni demaniali marittime n. 1 e 2 del 2019; se il Comune di Fasano si è attivato per l’indizione della procedura di gara ai fini dell’affidamento delle concessioni demaniali marittime nei termini indicati dall’art. 4 della legge 5.8.2022, n. 118 ”.

4. Con relazione in data 5.5.2025, l’Amministrazione comunale ha precisato che: “ il nuovo art. 87 delle NTA di cui alla predetta variante non regolamenta le aree demaniali per espressa previsione della regione Puglia (delibera GR n. 117 del 19/02/2024) ma solo ed esclusivamente le aree private ricomprese all'interno della fascia dei 300 m dal mare ”; pertanto, “ l'assunto motivazionale che fa riferimento all'obbligo di ripresentare il progetto "solo su aree private" attiene solo ed esclusivamente agli aspetti urbanistici e non agli aspetti demaniali; le stesse aree private sono regolamentate in termini urbanistici dal predetto art. 87 delle NTA allegate al PRG ”; inoltre, le “ Licenze Demaniali Marittime sono da intendersi, nelle more della predisposizione dei bandi di gara, prorogate ope legis al massimo fino al 30 settembre 2027, salvo che medio tempore intervenga successiva normativa di contenuto diverso ”; allo stato, il Comune “ non ha avviato alcuna procedura di affidamento considerata l'incertezza del quadro normativo di disciplina della materia (a seguito della profonda revisione della legge 118/2022 per effetto della L. 14 novembre 2024 n. 166) e ritenendo opportuno attendere l'adozione del decreto ministeriale previsto dal novellato articolo 4, comma 8 della legge 118/2022 al fine di avviare le procedure di assegnazione nella cornice di un quadro normativo sufficientemente definito e completo ”.

5. Con ordinanza cautelare n. 182/2025 questo Tar ha accolto la domanda cautelare sulla scorta della seguente motivazione: “ Considerato che: - con la istanza di rilascio del p.d.c. stagionale, la ricorrente non si è limitata a chiedere il pedissequo rinnovo del p.d.c. del 2017 ai sensi della normativa di cui alla delibera di C.C. n. 25/2011, ma ha appositamente precisato che il progetto è da intendersi “riproposto” ai sensi dell’art. 87 delle NTA del vigente PRG e ha quindi attestato che il relativo intervento è “conforme alla sopravvenuta normativa urbanistico-edilizia” (cfr. relazione tecnica allegata alla domanda); - da parte sua il Comune di Fasano ha fatto generico riferimento alla normativa urbanistica sopravvenuta, senza indicare le ragioni per cui il progetto riproposto dalla ricorrente, con esplicito riferimento alla detta normativa, risulterebbe in contrasto con la relativa disciplina; - quanto all’aspetto paesaggistico, si osserva che, in riferimento al progetto in questione, la parte ricorrente ha ottenuto il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica n. 131 del 24.5.2022, con clausola di stagionalità; - la mancanza dell’autorizzazione paesaggistica al mantenimento annuale non giustifica, di per sé, il diniego del titolo stagionale; - nel provvedimento impugnato (come pure nella relazione istruttoria in data 5.5.2025), non sono indicate specifiche ragioni che ostino al rilascio del p.d.c. stagionale con riferimento alla parte dello stabilimento che insiste su area demaniale; Ritenuto, all’esito della sommaria delibazione propria della fase cautelare, che: - il provvedimento impugnato, per le ragioni innanzi indicate, appare inficiato per falsa presupposizione, carenza di istruttoria e genericità della motivazione; - in mancanza della concreta indicazione di specifici profili di pregiudizio per gli interessi pubblici di riferimento, deve ritenersi prevalente, nella comparazione propria della presente fase del giudizio, l’interesse imprenditoriale della ricorrente alla prosecuzione dell’attività imprenditoriale in vista della imminente stagione balneare; Ritenuto pertanto di accogliere la domanda cautelare al fine di consentire la prosecuzione dell’attività della ricorrente ”.

6. Nella pubblica udienza del 27.1.2026 la causa è stata trattenuta in decisione.

7. L’ordinanza cautelare n. 182/2025 ha consentito alla società ricorrente di svolgere la propria attività di impresa nel corso della stagione balneare 2025, ciò che vale a soddisfare l’interesse sostanziale attivato in giudizio e quindi determina l’improcedibilità del ricorso per sopravvenuta carenza di interesse all’annullamento dei provvedimenti impugnati.

7.1. Al riguardo, occorre osservare che - contrariamente a quanto ritenuto dalla ricorrente in sede di udienza pubblica - ogni tentativo di estendere l’oggetto della odierna istanza oltre la stagione estiva 2025, valorizzando l’interesse - pure espresso nella relativa relazione tecnica - alla efficacia quinquennale del titolo edilizio, si scontra con il fatto che la richiesta in questione è stata formulata quale rinnovo del permesso di costruire annuale, originariamente rilasciato per la sola stagione estiva 2017, sicché non può che restare conformata, quanto al relativo periodo di efficacia, dai contenuti del titolo oggetto di rinnovo.

7.2. È dunque evidente che il Comune non avrebbe potuto, in ogni caso, rilasciare un permesso di costruire avente validità quinquennale - pure astrattamente consentito dal nuovo art. 87 delle NTA del PRG - costituendo un titolo siffatto, non già un rinnovo dell’originario titolo del 2017, bensì un titolo completamente nuovo, siccome riferito a (e quindi essenzialmente contraddistinto da) un diverso termine finale di efficacia.

7.3. Resta fermo che, sussistendone le condizioni, la ricorrente potrà attivarsi in vista della prossima stagione estiva per ottenere un ulteriore rinnovo dell’originario titolo annuale, oppure, in alternativa, per ottenere un permesso di costruire nuovo e diverso ai sensi dell’art. 87 delle NTA del PRG, anche con validità quinquennale, nel rispetto di tutti i presupposti adempimenti istruttori.

8. La natura formale della decisione giustifica la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Puglia Lecce - Sezione Prima definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo dichiara improcedibile.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Lecce nella camera di consiglio del giorno 27 gennaio 2026 con l'intervento dei magistrati:

NI SC, Presidente

IL RO, Primo Referendario, Estensore

Elio Cucchiara, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IL RO	NI SC

IL SEGRETARIO