N. 06951/2025 REG.RIC.
Pubblicato il 20/02/2026
N. 01382 /2026 REG.PROV.COLL. N. 06951/2025 REG.RIC.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima) ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso numero di registro generale 6951 del 2025, proposto da ID BU
e DE BU, rappresentate e difese dall'Avvocato Ippolito Matrone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia
contro
Comune di Castellammare di Stabia, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avvocato Maria Antonella Verde, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia
per la riforma
della sentenza n. 4363 del 10 giugno 2025 del Tribunale amministrativo regionale per la Campania, sez. VII, resa tra le parti N. 06951/2025 REG.RIC.
visti il ricorso in appello e i relativi allegati; visto l'atto di costituzione in giudizio dell'appellato Comune di Castellammare di
Stabia; visti tutti gli atti della causa; relatore nell'udienza pubblica del giorno 3 febbraio 2026 il Consigliere Massimiliano
LL, mentre nessuno è presente per le parti costituite; viste le conclusioni della parte appellante come da verbale.
FATTO e DIRITTO
1. Le appellanti sono comproprietarie, unitamente a VI BU, di un complesso edilizio sito in Castellammare di Stabia, alla via Pozzillo n. 106, pervenuto in successione da parte di TE BU, deceduto il 3 febbraio 2021.
1.1. Più in particolare, l'intero fabbricato è stato realizzato, relativamente al pian terreno, al primo piano ed al seminterrato in epoca anteriore al 1967; relativamente al secondo ed al terzo piano, con la concessione edilizia in sanatoria n°31 pratica 1908 –
2238 del 15 ottobre 2003.
1.2. Proprio TE BU, de cuius delle odierne appellanti, ha provveduto in passato (nello specifico, alla fine degli anni '90) a realizzare taluni piccoli abusi edilizi per i quali ha presentato una istanza di condono edilizio ex lege n. 326 del 2003, consistenti in una veranda in alluminio, una scala in ferro, un gazebo e due piccoli corpi adibiti a w.c.
1.3. Il 17 settembre 2015, con il provvedimento prot. n. 37534, il Comune di
Castellammare di Stabia ha rigettato la citata domanda di sanatoria e, contestualmente, ha ingiunto la demolizione delle prefate opere abusive.
1.4. In data 3 febbraio 2021 è deceduto TE BU, unico responsabile dell'abuso, il quale giammai riferiva tali circostanze agli appellanti quali eredi. N. 06951/2025 REG.RIC.
1.5. A seguito di verbale di inottemperanza redatto dai vigili urbani in data 17 ottobre
2023, le odierne appellanti, venute a conoscenza della difformità edilizia di cui all'ordinanza del 2015, hanno inoltrato alla pubblica amministrazione intimata una comunicazione finalizzata al ripristino dello stato dei luoghi prot. n. 77629 del 30 ottobre 2023,
1.6. Tali operazioni di ripristino sono state ultimate in data 20 novembre 2023, come da comunicazione di fine lavori prot. n. 82623.
1.7. Nonostante quanto appena esposto, è pervenuta alle appellanti la nota censurata in prime cure la quale, pur consentendo le opere demolitorie, ha comunicato che «la acquisizione al patrimonio comunale della area di sedime degli abusi ed ulteriore superficie fino a 10 volte la superficie abusivamente edificata, è automaticamente avvenuta ai sensi dell'art. 31 comma 3 del DPR 380/01, indipendentemente dalla notifica all'interessato. Resta da formalizzare l'atto di acquisizione che ha esclusivamente natura dichiarativa, a nulla valendo in tal senso la attività di auto demolizione condotta eventualmente dal trasgressore, in quanto tardiva».
2. Avverso il suindicato provvedimento le appellanti hanno proposto ricorso al
Tribunale amministrativo regionale per la Campania, sede di Napoli (di qui in poi per brevità il Tribunale), con i seguenti motivi:
a) la violazione dell'art. 31 del d.P.R. n. 380 del 2001, in quanto demolizione avvenuta prima della formale acquisizione;
b) l'insussistenza dell'accertamento dell'inottemperanza;
c) la carenza di potere della pubblica amministrazione in quanto meccanismo acquisitivo finalizzato esclusivamente alla demolizione;
d) l'assenza di responsabilità in capo alla parte appellante;
e) la mancata notifica ad altra comproprietaria.
2.1. Con il successivo provvedimento n. 340 del 11 dicembre 2023 l'amministrazione appellata ha notificato l'intervenuta acquisizione al patrimonio comunale dell'area di N. 06951/2025 REG.RIC.
sedime catastalmente identificata al foglio 3 particella 2368 ed ulteriore superficie da frazionarsi sulla particella 449.
2.2. Contestualmente l'amministrazione comunale non ha ingiunto la sanzione pecuniaria alle appellanti sulla scorta della seguente parte motiva «nel caso in esame, infatti, l'ordine di demolizione è stato notificato all'allora vivente proprietario e committente, cui gli odierni ricorrenti sono subentrati in qualità di eredi; gli stessi, dunque, non sono responsabili dell'abuso e non sono stati destinatari originari dell'ordine di demolizione, pertanto ad essi non è imputabile la sanzione pecuniaria prevista per la mancata ottemperanza all'ordine demolitorio….non essendo riferibile agli stessi tanto l'originaria realizzazione delle opere abusive, quanto la mancata ottemperanza all'ordine di rimessione inpristino…».
2.3. Anche tale provvedimento veniva impugnato con motivi aggiunti delle appellanti, sostenendo:
a) la non riconducibilità dell'abuso alle appellanti, come certificato dalla stessa amministrazione comunale;
b) l'avvenuta demolizione in linea con la sentenza n. 16 del 2023 dell'Adunanza plenaria, stante la non imputabilità dell'inottemperanza pregressa all'appellante;
c) la mancata corretta individuazione dell'area da acquisire;
d) la violazione dell'art. 7 della l. n. 241 del 1990.
2.4. Si è costituita in giudizio l'amministrazione appellata, la quale ha contestato la domanda giudiziale delle odierne appellanti e ne ha chiesto la reiezione.
2.5. Il Tribunale ha respinto la tutela cautelare con ordinanza n.104 del 2024, la quale
è stata, in parte, riformata da questo Consiglio di Stato con il successivo provvedimento n. 808 del 5 marzo 2024, secondo cui «considerato che le censure poste a sostegno del gravame in trattazione necessitano dell'approfondimento proprio della fase di merito e che l'interesse della parte appellante può essere adeguatamente N. 06951/2025 REG.RIC.
soddisfatto attraverso la sollecita trattazione della controversia nel merito da parte del T.a.r, ai sensi dell'art. 55, comma 10, c.p.a.».
2.6. A seguito di tale provvedimento il giudice di prime cure ha fissato l'udienza pubblica del 13 marzo 2025, alla quale la causa è stata trattenuta per la decisione.
2.7. All'esito del giudizio, con la sentenza n. 4363 del 10 giugno 2025, il Tribunale ha respinto il ricorso e ha compensato le spese di lite.
2.8. Ad avviso del primo giudice, in sintesi, l'atto impugnato non può che essere qualificato in termini di atto meramente dichiarativo di un effetto già verificatosi ex lege, in virtù del quale il de cuius – decorso il termine di legge - non era più proprietario del bene e non era più legittimato ad intraprendere alcuna iniziativa.
2.9. L'estraneità delle ricorrenti rispetto al compimento dell'abuso e la non conoscenza della avvenuta irrogazione della sanzione demolitoria nei confronti del padre non osterebbero, pertanto, alla conclusione del procedimento sanzionatorio mediante l'acquisizione.
3. Avverso tale sentenza hanno proposto appello ID BU e DE
BU, deducendone l'erroneità per tre motivi che saranno esaminati successivamente, e ne hanno chiesto, previa sospensione dell'esecutività, la riforma, con il conseguente annullamento degli atti gravati in prime cure.
3.1. Si è costituito il Comune di Castellamare di Stabia per chiedere la reiezione dell'appello.
3.2. Nella camera di consiglio del 14 ottobre 2025, fissata per l'esame della domanda sospensiva proposta dalle appellanti, su richiesta del difensore di queste, la causa è stata rinviata all'udienza pubblica del 3 febbraio 2026.
3.3. Nell'udienza pubblica del 3 febbraio 2026 il Collegio, sulle conclusioni come formulate dalle appellanti nelle note di passaggio in decisione depositate il 27 gennaio
2026, ha trattenuto la causa in decisione.
4. L'appello è infondato. N. 06951/2025 REG.RIC.
4.1. Con il primo motivo (pp. 5-10 del ricorso), anzitutto, le odierne appellanti sostengono che, diversamente da quanto ha affermato il Tribunale, l'effetto acquisitivo, in capo al Comune, non potrebbe essersi determinato, dubitandosi, da parte delle stesse, che possa essere pronunciato allorquando l'effettivo responsabile dell'abuso nonché inottemperante sia deceduto, posto che gli effetti in parola sono la diretta conseguenza del comportamento illegittimo ed omissivo del medesimo soggetto e non delle stesse appellanti.
4.2. Il motivo, tuttavia, è destituito di fondamento perché, come ha ben rilevato la sentenza qui impugnata, l'estraneità delle odierne appellanti rispetto al compimento dell'abuso e la non conoscenza della avvenuta irrogazione della sanzione demolitoria nei confronti del padre non ostano alla conclusione del procedimento sanzionatorio mediante l'acquisizione.
4.3. Il primo giudice ha fatto buon governo dei principi sanciti dall'Adunanza plenaria nella sentenza n. 16 del 2023.
4.4. E, invero, il de cuius responsabile dell'abuso fu destinatario dell'ordine di demolizione, recante l'espressa avvertenza delle conseguenze che sarebbero derivate dallo spirare del termine assegnato (giorni novanta) senza ottemperare, cosicché legittimamente (benché dopo un considerevole lasso di tempo) il Comune ha proceduto ad accertare un effetto già prodottosi per volontà della legge in ragione dell'inutile decorso dei novanta giorni.
4.5. L'atto impugnato, come ha evidenziato il Tribunale, non può che essere qualificato in termini di atto meramente dichiarativo di un effetto già verificatosi ex lege, in virtù del quale il de cuius – decorso il termine di legge – non era più proprietario del bene e non era più legittimato ad intraprendere alcuna iniziativa (in termini, Cons. St., sez. VI, 16 aprile 2025, n. 3327).
4.6. È pacifico, infatti, che «l'acquisizione gratuita al patrimonio comunale degli immobili abusivi e della relativa area di sedime costituisce effetto automatico della N. 06951/2025 REG.RIC.
mancata ottemperanza all'ordine di demolizione» trattandosi «di un atto dovuto privo di contenuto discrezionale, subordinato esclusivamente all'accertamento dell'inottemperanza e al decorso del termine di legge (novanta giorni) fissato per la demolizione ed il ripristino dello stato dei luoghi (Cons. Stato, Sez. VI, 9 giugno 2020,
n. 3686)» (Cons. St., sez. VII, 18 agosto 2023, n. 7826).
4.7. La giurisprudenza ha chiarito che, ai fini dell'acquisizione delle opere abusive al patrimonio comunale è irrilevante la mancanza della previa notifica di un verbale (o atto) di accertamento di inottemperanza alla demolizione, e ciò in quanto l'effetto acquisitivo si produce di diritto a seguito dell'inutile scadenza del termine fissato nell'ordine demolitorio (Cons. St., sez. VI, 4 marzo 2024, n. 2072).
4.8. Alla luce di quanto detto, dunque, è irrilevante che il verbale sia stato notificato alle odierne appellanti, che non sono state responsabili della mancata inottemperanza dell'ordine demolitorio (ma anzi si sono attivate immediatamente per demolire l'immobile), posto che l'effetto acquisitivo si era prodotto, ormai, molti anni addietro per la mancata ottemperanza, da parte del de cuius, all'ordine demolitorio nel termine di novanta giorni e lo stesso de cuius, ormai, non ne era più nemmeno proprietario.
4.9. Il motivo, dunque, va respinto.
5. Con il secondo motivo (pp. 10-11 del ricorso), ancora, le appellanti deducono il vulnus della procedura acquisitiva e, cioè, l'insussistenza dell'accertamento dell'inottemperanza, il quale costituisce titolo per immissione in possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari.
5.1. Ma anche questo motivo, che ripete pedissequamente quanto dedotto in primo grado senza confrontarsi con le motivazioni della sentenza gravata, va respinto.
5.2. Bene ha rilevato la sentenza impugnata che non coglie nel segno siffatta censura laddove lamenta che la fase dell'accertamento dell'inottemperanza sarebbe mancata.
5.3. Invero, il decreto impugnato prende atto delle risultanze del verbale della polizia municipale, redatto alla presenza di ID BU e DE BU e, N. 06951/2025 REG.RIC.
facendone propri gli esiti, costituisce ai sensi dell'articolo 31, comma 4, del d.P.R. n.
380 del 2001 valido atto di accertamento dell'inottemperanza all'ordine di demolire e al tempo stesso atto di acquisizione al patrimonio comunale (così Cons. St., sez. II, 12 febbraio 2025, n. 1179).
5.4. Anche questo motivo, dunque, va respinto.
6. Infine, con il terzo motivo (pp. 11-14 del ricorso), le appellanti tornano a dedurre, anche in questa sede, l'illegittimità del provvedimento acquisitivo per quanto concerne la mancata indicazione della superficie da acquisire, oltre all'assenza del necessario frazionamento.
6.1. Si evidenzia sul punto che, come correttamente evidenziato dal Tribunale, le odierne appellanti non hanno mosso alcuna contestazione rispetto ai criteri di calcolo esplicitati nel provvedimento e all'estensione dell'area complessivamente acquisita che risulta pacificamente inferiore al decuplo della superficie abusivamente edificata.
6.2. Si osservi che il provvedimento di acquisizione, in ogni caso e a confutazione del motivo in esame, indica con precisione che l'area interessata corrisponde a quella di sedime, nonché all'intera part. n. 2368 e alla confinante part. n. 449 (su cui insiste un manufatto legittimo da far salvo), limitatamente al camminamento laterale al fabbricato, che si diparte da via Pozzillo (per un'ampiezza di mt 3) e alla superficie scoperta retrostante il fabbricato stesso, il tutto come graficamente “evidenziato” nella mappa catastale che forma parte integrante dell'atto impugnato.
6.3. La motivazione risulta inoltre corredata dall'orientamento giurisprudenziale che in materia, il quale ha evidenziato che il frazionamento catastale e la trascrizione nei registri immobiliari sono attività necessariamente successive all'accertamento di non ottemperanza all'ordine di demolizione, sicché legittimamente è stato disposto che soltanto dopo la notifica all'interessato del provvedimento di acquisizione gratuita al patrimonio immobiliare si sarebbe proceduto alle successive operazioni, attinenti alla fase esecutiva del provvedimento. N. 06951/2025 REG.RIC.
6.4. Secondo condivisibile indirizzo pretorio, l'atto con il quale viene disposta l'acquisizione gratuita – costituendo titolo per l'immissione in possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari – può essere adottato senza la specifica indicazione dell'ulteriore area necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive (area che non può comunque essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita) oggetto di acquisizione, potendosi procedere a tale individuazione anche con un successivo e separato atto, spesso comunque necessario in considerazione dell'esigenza di procedere a consequenziale frazionamento catastale (v., ex plurimis,
Cons. St., sez. VII, 30 settembre 2025, n. 7607).
6.5. Anche questo motivo, dunque, va respinto.
7. In conclusione, per tutte le ragioni esposte da ritenersi assorbenti di ogni ulteriore questione qui dedotta, l'appello deve essere respinto in tutti i suoi tre motivi, con la conseguente conferma della sentenza impugnata.
8. Le spese del presente grado del giudizio, per la peculiarità del caso, possono essere interamente compensate tra le parti.
8.1. Rimane definitivamente a carico di ID BU e DE BU il contributo unificato richiesto per la proposizione dell'appello.
P.Q.M.
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sull'appello, proposto da ID BU e DE BU, lo respinge e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata.
Compensa interamente tra le parti le spese del presente grado del giudizio.
Pone definitivamente a carico di ID BU e DE BU il contributo unificato richiesto per la proposizione dell'appello.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa. N. 06951/2025 REG.RIC.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del giorno 3 febbraio 2026, con l'intervento dei magistrati:
AU NT, Presidente
Massimiliano LL, Consigliere, Estensore
Daniela Di Carlo, Consigliere
Raffaello Sestini, Consigliere
Sergio Zeuli, Consigliere
L'ESTENSORE IL PRESIDENTE
Massimiliano LL AU NT
IL SEGRETARIO