Pubblicato il 01/12/2025

N. 09428/2025REG.PROV.COLL.

N. 02286/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2286 del 2025, proposto da IO IM ZE, e dall’impresa Agroforestale Etrusca S.r.l., rappresentati e difesi dagli avvocati Andrea Di Leo, Francesco Lanatà, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Corchiano, in persona del Sindaco pro tempore , non costituito in giudizio;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda) n. 5211/2025.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 21 ottobre 2025 il Cons. RA ES e udito per le parti l’avvocato Andrea Di Leo;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1 - Viene appellata la sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda) n. 5211/2025, che ha respinto il ricorso volto all’annullamento, previa adozione di misure cautelari, dell’ordinanza di demolizione n. 1 del 19.6.2024, avente ad oggetto “ opere edilizie eseguite in assenza di titolo abilitativo, in totale difformità o con variazioni essenziali ”. Il Comune intimato non si è costituito. In sede di sommaria delibazione, prima monocratica e poi collegiale, la Sezione ha accolto la domanda cautelare proposta dagli odierni appellanti in relazione sia al contenuto demolitorio del provvedimento impugnato, sia alla necessità di un adeguato approfondimento delle questioni proposte con l’atto di appello.

2 - In particolare, il ricorso di primo grado aveva ad oggetto la demolizione di una villa unifamiliare che– secondo l’amministrazione – sarebbe stata realizzata -circa 40 anni prima- in totale difformità dal titolo edilizio originario (concessione edilizia n. 38/1981, con successive autorizzazioni del 1982 e del 1985 per portici). Durante un sopralluogo effettuato il 15 maggio 2024, il Comune aveva infatti accertato che la villa risultava traslata di circa 39 metri rispetto alla posizione assentita, con rotazione della sagoma e in assenza di sovrapposizione con la posizione originaria. Inoltre, veniva ritenuto mancante il nulla osta idrogeologico, necessario essendo l’intero territorio comunale assoggettato a tale vincolo dal 1972, in quanto rilasciato con riferimento ad una diversa area di sedime dell’immobile. Erano infine contestati il mancato deposito dei necessari calcoli strutturali e la presenza di modifiche interne minori (aperture, tramezzi, controsoffitto) nonché la mancata realizzazione del portico assentito con la concessione del 1985. Il TAR respingeva il ricorso, ritenendo il ricorso infondato e confermando la legittimità dell’ordine di demolizione emesso dal Comune.

3 – Con l’appello vengono dedotti, in sintesi, la violazione dell’art. 7 della legge n. 241/1990, per la mancata comunicazione di avvio del procedimento e per la lesione del diritto al contraddittorio; l’errata qualificazione della difformità, in quanto la traslazione dell’edificio non avrebbe alterato i parametri edilizi fondamentali (sagoma, volume, destinazione, altezza) né invalidato il nulla osta idrogeologico, e, dunque, avrebbe dovuto essere trattata come variazione parziale, sanabile o fiscalizzabile ed, infine, la erronea qualificazione dei contestati abusi edilizi minori. La parte appellante con successiva memoria ha ulteriormente articolato le proprie censure, sollevando anche una questione di potenziale illegittimità costituzionale, per violazione degli artt. 3, 9 e 24 Cost., delle disposizioni applicabili pro tempore, ove interpretate nel senso della automatica trasformazione di qualsiasi difformità edilizia in variazione essenziale per la sola astratta presenza di un vincolo.

4 – A tal ultimo riguardo, osserva il Collegio che le questioni di merito sollevate evocano rilevanti e delicate questioni giuridiche e necessitano di un adeguato approfondimento, indipendentemente dalla sopravvenuta entrata in vigore di disposizioni diverse non applicabili alla fattispecie ratione temporis , dovendo tale esame, alla stregua di un criterio di effettività della tutela giurisdizionale, precedere quello delle plurime censure di ordine procedimentale in quanto idoneo ad assicurare la tutela sul piano sostanziale del bene della vita reclamato con il presente gravame.

4.1 – In particolare, il TAR ha ritenuto che l’ordine di demolizione impartito fosse corretto perché, a prescindere dal fatto che l’abuso costituisse una “ totale difformità ” dal titolo, ovvero una sua “ variazione essenziale ”, il Comune intimato non poteva che comminare la sanzione ripristinatoria, in quanto entrambe le ipotesi sarebbero state assoggettate al regime dell’art. 31 del DPR 380/2001 in presenza di un vincolo idrogeologico gravante sull’intera area.

4.2 - Deduce l’appellante che la qualificazione dell’abuso non deve essere effettuata sulla base della sanzione che ne consegue, quanto piuttosto sulle concrete possibilità di sanatoria del bene stesso, dovendosi accertare se la fattispecie ricada in “ totale difformità ” ovvero in “ variazione essenziale ” o in “ parziale difformità ”. Contesta, di conseguenza, la ricostruzione della contestata traslazione dell’edificio in esame in termini di variazione essenziale, pur in assenza delle fattispecie fissate dall’art. 17 della LR Lazio n. 15/2008, solo in virtù del richiamato disposto di cui al secondo periodo del comma 3 dell’art. 32 del TUED, ancora vigente alla data di adozione del provvedimento impugnato, “ essendo l’area di proprietà del ricorrente pacificamente assoggettata a vincolo idrogeologico ”:

Il citato comma, nella versione vigente ratione temporis , stabiliva che “ Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44. Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali” .

Il secondo periodo della disposizione in esame viene dunque considerato dal TAR come norma di chiusura del sistema sanzionatorio, con cui si impone una sorta di trasformazione automatica di qualsiasi tipo di abuso in “variazione essenziale”, per il solo fatto che gli interventi edilizi siano stati realizzati su immobili posti in area vincolata.

4.3 - Tuttavia, secondo la parte appellante una tale interpretazione non è corretta, particolarmente nel caso di specie, in quanto se si guarda al bene che concretamente si intende preservare, ossia alla tutela idrogeologica del terreno, il semplice spostamento (peraltro, di minima entità) della villa non poteva incidere negativamente, essendo tale vincolo esteso indifferentemente all’area di sedime oggetto del titolo edilizio e del relativo Nulla Osta idrogeologico ed all’area contigua sulla quale il manufatto fu materialmente realizzato.

4.4 – La censura da ultimo illustrata è fondata, avuto riguardo non alla presunta “ indifferenza ” (esattamente esclusa dal TAR) del vincolo idrogeologico -in quanto riferito all’intero territorio comunale- al luogo di realizzazione dell’immobile, bensì in ragione della “ EV ” della minima traslazione di sede dell’edificio in esame -nell’ambito di un’area omogenea sotto il profilo idrogeologico- rispetto al bene che con l’apposizione del il vincolo si era inteso preservare, ossia rispetto alle esigenze di tutela idrogeologica del territorio.

4.5 – Dunque la sentenza appellata si palesa erronea -e prima ancora l’operato del Comune si palesa illegittimo- sotto il profilo della mancata valutazione “in concreto” della idoneità della difformità edilizia in esame a poter ragionevolmente ledere o porre in pericolo il bene tutelato mediante l’apposizione del vincolo, a maggior ragione in presenza di uno studio geologico, geomorfologico e idrogeologico svolto sull’area de qua e versato dalla parte ricorrente agli atti di causa del giudizio di primo grado, avendo il professionista concluso “che la presenza dell’edificio nella posizione attuale non ha alcun impatto sulla stabilità generale dell’area e che la variazione di ubicazione rispetto a quella di progetto non genera alcun peggioramento delle suddette condizioni”.

5 – La necessità di una interpretazione della normativa in materia di vincoli incidenti sull’area di sedime dell’intervento improntata ai generalissimi principi dell’ordinamento di ragionevolezza e di proporzionalità, nel senso della indicata “ EV ”, rispetto al vincolo, della difformità edilizia in esame, in quanto comunque non suscettibile di causare una almeno potenziale “lesione in concreto” del bene da esso tutelato, risulta oggi confermata da sopravvenienze normative pur non direttamente applicabili ratione temporis - alla fattispecie in esame.

5.1 – In primo luogo, la legge n. 105/2024 di conversione del decreto legge n. 69/2024 (c.d. “salvacasa”) ha abrogato il citato secondo periodo dell’art. 32, comma 3, superando il contestato automatismo sanzionatorio per gli immobili vincolati ed ha imposto di valutare la sanabilità dell’immobile anche in caso di variazioni essenziali.

5.2 – In secondo luogo, tale norma ha poi condotto all’approvazione della circolare interpretativa della Regione Lazio n. 1566357/2024, con la quale si nega la rilevanza vincolante della localizzazione in taluni casi sostanzialmente sovrapponibili alla fattispecie in esame, chiarendo che le modifiche localizzative come quella oggetto di causa, se non impattanti e realizzate su immobili identici per sagoma, volume e destinazione d’uso, non sono da considerarsi variazioni essenziali nemmeno se ricadenti in aree vincolate.

6 – Devono essere ugualmente accolte le censure della parte appellante volte a sindacare la mancata valutazione, da parte del TAR, circa la dedotta violazione di legge ed irragionevolezza, anche sotto un profilo di violazione del principio di proporzionalità, della disposta demolizione di alcune difformità edilizie minori (modifiche interne quali aperture, tramezzi, controsoffitto, riconducibili alla “edilizia libera”) nonché della demolizione disposta in relazione alla mancata realizzazione del portico assentito con la concessione del 1984, in quanto non incidente strutturalmente sul corpo principale dell’opera, oltreché – evidentemente- non suscettibile di demolizione in quanto inesistente). Ugualmente fondata risulta, infine, la censura -non valutata dal TAR- volta a far valere l’erroneità dell’impugnata ordinanza quanto alla affermata mancanza di calcoli strutturali, essendo stata la villa realizzata in muratura prima della classificazione del territorio comunale come zona sismica e non essendovi pertanto obbligo di depositare tali calcoli presso il Genio Civile.

7 – L’accoglimento dell’appello nei termini sopraindicati determina la riforma dell’appellata sentenza del TAR e, per l’effetto, l’annullamento degli atti impugnati in primo grado, fatti salvi eventuali ulteriori provvedimenti del Comune purché conformi alle considerazioni che precedono.

8 – Resta, in tal modo, precluso l’esame delle dedotte censure di ordine procedimentale e della descritta questione di legittimità costituzionale.

9 – La novità delle questioni dedotte giustifica, infine, la compensazione fra le parti del doppio grado di giudizio.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sull'appello come in epigrafe proposto, lo accoglie e per l’effetto, in riforma della appellata sentenza, accoglie il ricorso di primo grado conseguendone l’annullamento degli atti ivi impugnati.

Compensa fra le parti le spese del doppio grado di giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 21 ottobre 2025 con l'intervento dei magistrati:

RT CH, Presidente

Daniela Di Carlo, Consigliere

Angela Rotondano, Consigliere

RA ES, Consigliere, Estensore

Sergio Zeuli, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
RA ES	RT CH

IL SEGRETARIO