Pubblicato il 03/04/2026

N. 02736/2026REG.PROV.COLL.

N. 08454/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quinta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 8454 del 2025, proposto da
AU NI, rappresentata e difesa dall'avvocato Davide Dondoni, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Sannazzaro de’ RG, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Serena Filippi Filippi e OL Re, con domicilio eletto presso lo studio Alfredo Placidi in Roma, via Barnaba Tortolini e domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per la Lombardia (Sezione Quarta) n. 2553 del 2025, resa tra le parti.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del comune di Sannazzaro de’ RG;

Viste le memorie delle parti;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 26 marzo 2026 il Cons. NA UA e uditi per le parti gli avvocati Dondoni e Feola, in sostituzione dell'avvocato Re;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

La signora AU NI ha impugnato l’ordinanza del Sindaco del comune di Sannazzaro de’ RG n. 7 del 4 aprile 2024, prot. 4258, recante ordine di provvedere immediatamente alla messa in sicurezza ed entro 5 giorni alla demolizione dell’immobile sito in comune di Sannazzaro de’ RG alla via Cavour e atti connessi, compresa la richiamata relazione tecnica assunta al prot. n. 4154, cat. 6, classe 3, del 2 aprile 2024.

Il Tribunale amministrativo regionale per la Lombardia ha respinto il ricorso con sentenza n. 2553 del 2025, appellata dalla signora AU NI per i seguenti motivi di diritto:

1) violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1123, comma 3, cc. – ripartizione delle spese e degli obblighi sulle parti comuni;

2) violazione dei principi in tema di legittimazione passiva e disponibilità delle porzioni di immobile;

3) violazione della giurisprudenza in materia di ordinanze contingibili e urgenti;

4) eccesso di potere per carenza di istruttoria e di motivazione della relazione tecnica comunale;

5) violazione dei principi di ragionevolezza, proporzionalità e tipicità dell’atto amministrativo;

6) violazione dei principi in tema di tutela delle parti comuni e di corretta individuazione degli obblighi secondo la disciplina condominiale, nonché della giurisprudenza più recente sugli artt. 1123 e 1117 cc.

Si è costituito per resistere all’appello il comune di Sannazzaro de’ RG.

Successivamente le parti hanno depositato memorie a sostegno delle rispettive conclusioni.

All’udienza pubblica del 26 marzo 2026 l’appello è stato trattenuto in decisione.

DIRITTO

Giunge in decisione l’appello proposto dalla signora AU NI per la riforma della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per la Lombardia n. 2553 del 2025 che ha respinto il suo ricorso proposto per l’annullamento dell’ordinanza sindacale del comune di Sannazzaro de’ RG n. 7 del 4 aprile 2024 con cui veniva imposta la demolizione e la messa in sicurezza di porzioni di immobile condominiale.

Deve premettersi che l’appellante è comproprietaria di un immobile di due piani fuori terra situato nel centro storico di Sannazzaro de’ RG (PV), in via Cavour nn. 2, 4 e 6; il predetto immobile, da anni in stato di parziale abbandono, risulta collocato direttamente sulla pubblica strada ed è costituito da un unitario corpo di fabbrica, suddiviso in due “ali”, unite tra loro da un accesso comune per il tramite del medesimo androne. Una delle due ali si presenta in buono stato conservativo, mentre l’altra porzione risulta essere fatiscente e in pessime condizioni strutturali. Tale specifica porzione dell’immobile, alla fine del mese di marzo 2024, è stata interessata dal parziale cedimento della copertura, con interessamento anche dell’androne di ingresso, dei solai, dei muri perimetrali e dal distacco e fessurazione di alcune pareti. A seguito del crollo, i Vigili del Fuoco di Pavia, intervenuti sul posto, hanno accertato “ lo sfondamento della soletta di legno del tetto e del secondo piano ” e in considerazione delle “ precarie condizioni della copertura, dello stato di ammaloramento generale dell’edificio e della presenza di importanti quadri fessurativi localizzati nella zona delle scale comuni ” hanno quindi provveduto all’allontanamento di uno dei residenti e a interdire il passaggio sul tratto di via Cavour prospicente l’edificio. Contestualmente, è stata inoltrata la segnalazione dell’accaduto agli Uffici comunali, in vista dell’adozione dei provvedimenti di competenza; sulla scorta di tale comunicazione, il Comune ha incaricato un tecnico per l’effettuazione di una prima perizia in ordine allo stato complessivo dell’immobile, al fine di individuare le migliori e più rapide soluzioni tecniche in grado di porre in sicurezza l’edificio e riaprire via Cavour al traffico e al passaggio dei cittadini.

Con ordinanza emessa il 29 marzo 2024 dal Responsabile della Polizia Locale è stata disposta la chiusura al transito di veicoli e pedoni del tratto di via Cavour confinante con l’immobile pericolante “ sino al cessare delle condizioni e ragioni che ne rendono necessari all’adozione ”. A seguito dell’espletamento delle verifiche effettuate dal tecnico incaricato è emerso che:

a) il crollo aveva interessato parte della struttura del tetto, con correlato sfondamento di un solaio in legno al primo piano, a causa del cedimento di elementi strutturali in legno, gravemente ammalorati;

b) la complessiva “ vulnerabilità strutturale ” dell’immobile avrebbe potuto comportare ulteriori “ meccanismi di crollo locale ”, con conseguente “ collasso generale della struttura ”;

c) l’immobile mostrava nel suo complesso gravi segni di degrado, anche con riguardo alla copertura, in pessimo stato di conservazione;

d) i fenomeni atmosferici avevano causato infiltrazioni di acqua che avevano compromesso l’impianto strutturale e le murature perimetrali;

e) nel vano scale comune di accesso anche ai piani superiori erano presenti delle strutture di sostegno provvisorie per prevenire i dissesti;

f) un muro di spina dell’edificio risultava già “ staccato dalla parete perimetrale interna ”.

In considerazione delle rilevate criticità, il tecnico incaricato evidenziava la non idoneità ai fini della messa in sicurezza dell’edificio di un intervento di tipo manutentivo, segnalando quale unico intervento idoneo a garantire la pubblica incolumità la demolizione della porzione di immobile ammalorata.

Il Sindaco del comune di Sannazzaro de’ RG, preso atto delle verifiche e degli accertamenti svolti dai Vigili del Fuoco e sulla scorta dei contenuti della perizia del tecnico incaricato, adottava l’ordinanza impugnata con cui ingiungeva ai proprietari: “ di provvedere immediatamente alla messa in sicurezza dell’area mediante il posizionamento di transenne, nonché con l’adozione di altri presidi e misure idonee allo scopo, a delimitazione delle zone a rischio di crollo in linea con quanto già indicato dal Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco; di provvedere successivamente ed entro il termine di giorni 5 a realizzare gli interventi demolitori necessari alla messa in sicurezza degli edifici ”. Ad alcuni di essi ordinava, altresì: “ di non utilizzare il cortile e gli ingressi alle abitazioni prospicienti l’immobile oggetto di crollo ” e in particolare, al sig. Vettorato: “ di non utilizzare l’ala di abitazione confinante nonché la scala prospicente con gli immobili oggetto di crollo ”.

Per l’appellante, proprietaria esclusivamente degli immobili di cui al Fg. 28, mappale 3447, subb 2 e 8, la stessa sarebbe stata illegittimamente indicata nell’ordinanza sindacale nell’ambito dei soggetti interessati nonostante fosse estranea rispetto alla parte d’immobile interessata dal crollo perché non titolare di alcun diritto sulla medesima. Infatti, gli immobili di proprietà della signora AU NI (un appartamento e un negozio) sono siti in altra via (nello specifico via Cairoli all’altezza del civico 54) rispetto a quella dove è avvenuto il crollo (ovvero via Cavour, civici 2, 4 e 6). Ed invero, il condominio in questione è un palazzo a base quadrata/rettangolare composto non da un unico corpo, bensì da quattro ali distinte e, pertanto, per l’appellante, ogni gruppo di condomini sarebbe tenuto alla manutenzione della parte di immobile di cui è proprietario e da cui trae utilità. Ne conseguirebbe l’ingiustizia, l’illegittimità e l’infondatezza in fatto e in diritto dell’impugnata sentenza.

Per il Comune di Sannazzaro de’ RG l’appello è inammissibile per genericità, ai sensi dell’art. 101 c.p.a. e, comunque, infondato.

Il Collegio ritiene di poter prescindere dall’esame dell’eccezione di inammissibilità del gravame sollevata dal Comune appellato in considerazione dell’infondatezza nel merito dell’appello.

Con il primo e il sesto motivo l’appellante deduce, in particolare, l’erroneità della sentenza impugnata contestando la scelta del Comune di individuarla quale destinataria dell’ordinanza sindacale contingibile e urgente, affermando invece che, nel caso di specie, occorrerebbe dare applicazione alle norme civilistiche in materia di riparto di spese condominiali e al principio secondo cui “ ai sensi dell’art. 1123, comma 3 c.c. ciascun condomino è obbligato solo relativamente alle parti comuni che servono l’ala in cui sono siti gli immobili di sua proprietà ”.

Le censure non colgono nel segno.

Ed invero, come risulta dalla documentazione versata in atti e in particolare dalle risultanze dell’attività istruttoria svolta dagli uffici comunali ai fini dell’emissione del provvedimento sindacale impugnato, l’immobile è costituito da un corpo di fabbrica unitario, suddiviso in due differenti “ali” e dotato di un cortile comune e di scale comuni di accesso ai piani; le aree di proprietà comune, e in particolare il tetto dell’edificio, il vano di ingresso ed il vano scale, sono quelle maggiormente interessate dai crolli intervenuti e da distacchi, ammaloramenti e fessurazioni, nonché dai conseguenti interventi di ripristino e messa in sicurezza. Risulta, inoltre, che tutti i proprietari delle singole unità immobiliari, con l’originario atto di acquisizione dell’immobile (cfr. punto VI dell’atto di proprietà), si sono obbligati a farsi carico, in comunione tra loro, della manutenzione delle parti comuni (scale, cortile, androne, ecc.) e alla costituzione di un condominio, ai sensi di quanto previsto dagli artt. 1117-1139 c.c. Invero, ai sensi dell’art. 1 del regolamento condominiale, versato in atti e del tutto coerentemente con l’atto di assegnazione delle singole proprietà dell’immobile e con l’art. 1117 c.c.: “ costituiscono proprietà comune a tutti i condomini della casa in Sannazzaro via Cavour angolo via Cairoli le seguenti cose: … i muri maestri e le strutture portanti, l’androne, le scale … le opere, le installazioni, i manufatti che sono indispensabili alla conservazione dell’edificio stesso ”. Risulta, dunque, che l’intero immobile di via Cavour nn. 2, 4 e 6 è nelle parti comuni in comproprietà di tutti i condomini, nonostante la parte di edificio oggetto di crollo non riguardi direttamente l’unità immobiliare di proprietà esclusiva della ricorrente.

Sono perfettamente condivisibili, quindi, le statuizioni del giudice di prime cure, secondo cui: “ Tale circostanza non risulta smentita dalla specificazione contenuta nel medesimo punto VI dell’atto di proprietà, secondo la quale le parti comuni sono “di spettanza delle unità immobiliari assegnate a ciascun condividente o a ciascun gruppo di condividenti”, poiché tale puntualizzazione deve essere interpretata alla luce della sua immediata premessa, ossia che “restano in comunione tra i condomini tutti dell’intero stabile condominiale in ragione delle originarie rispettive quote di comproprietà, le parti e gli spazi comuni, considerati indivisibili ”. In tale contesto non può essere effettuata una suddivisione dell’immobile in relazione agli oneri di manutenzione e cura delle parti comuni e delle aree prospicenti la pubblica via, in particolare dei muri maestri e delle strutture portanti, nel tentativo di escludere alcuni condomini dalla responsabilità e dall’onere di provvedere alla complessiva messa in sicurezza dell’edificio, in quanto i crolli e i distacchi hanno riguardato proprio, essenzialmente, le parti comuni dell’edificio e in particolare, parte del tetto, l’androne di ingresso, il vano scale, le pareti di spina e i muri perimetrali, i solai tra i differenti piani fuori terra (cfr. la perizia tecnica comunale).

Ne consegue che, in considerazione del complessivo ammaloramento dell’immobile, è evidente la sussistenza in capo a tutti i comproprietari di un obbligo di conservare in buono stato manutentivo le parti comuni dello stabile e di intervenire per la messa in sicurezza e per evitare ulteriori ammaloramenti. Né può convenirsi con l’appellante, che invocando il disposto di cui all’art. 1123 c.c. sostiene che, così come per gli obblighi in tema di spese comuni, anche quelli manutentivi dovessero seguire la stretta connessione con le parti comuni direttamente a servizio delle rispettive proprietà.

Ed invero, come bene messo in evidenza dalla sentenza impugnata: “ anche l’art. 1123, terzo comma, cod. civ. allorquando, in presenza di un edificio dotato di più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti, pone a esclusivo carico del gruppo di condomini che ne trae utilità le spese di quella parte di edificio, stabilisce una deroga alla regola generale che vale soltanto con riferimento alla ripartizione delle spese, mentre per le restanti questioni, e in particolare per la responsabilità verso l’esterno, si riespande il principio generale della piena condominialità (cfr. art. 1117 cod. civ.). Quindi, non rileva che, in ragione della conformazione dell’edificio e della collocazione delle specifiche unità immobiliari interne, il vano scala menzionato nell’ordinanza non sia posto effettivamente a servizio della proprietà esclusiva della ricorrente e che i solai interessati dal cedimento non abbiano interessato la medesima proprietà, prevalendo il titolo legato alla comunione delle parti comuni dell’immobile ”.

Come affermato dalla giurisprudenza di questo Consiglio, per individuare il soggetto tenuto alla manutenzione dell'immobile deve farsi ricorso, infatti, alla cosiddetta: “ presunzione legale di condominialità, desumibile dall'art. 1117, comma 1, n. 1, cod. civ. ” , per la quale “ … sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, se non risulta il contrario dal titolo, "tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate" (cfr. Cons. Stato, V, 27 agosto 2024, n. 7254).

Tale concetto costituisce, dunque, elemento sufficiente per individuare i destinatari di un’ordinanza contingibile e urgente, come nel caso di specie.

Con il secondo, terzo e quinto motivo, l’appellante deduce l’erroneità della sentenza contestando la legittimità dell’ordinanza sindacale impugnata nella parte in cui individua anche la stessa quale soggetto coobbligato alla messa in sicurezza dell’edificio di via Cavour, in quanto tale obbligo ricadrebbe unicamente “ sui soggetti che hanno la disponibilità giuridica del bene, cioè la possibilità di disporre e intervenire sulle porzioni stesse ”, mentre “ la sig.ra AU NI non è responsabile della mancata manutenzione della parte di immobile soggetta a crollo in quanto non è proprietaria di immobili in quella parte e non ne trae utilità ”.

La censura è infondata per le stesse ragioni dell’infondatezza di quelle precedenti. Ed invero, come risulta dalla perizia versata in atti, i crolli hanno interessato principalmente le porzioni comuni dell’immobile, e precisamente tetto, scale, pareti esterne e androne di accesso, dunque aree di proprietà comune e indivisa fra tutti i condomini, inclusa l’appellante. Ne consegue che sussisteva un preciso obbligo posto a carico di tutti i condomini, inclusa l’appellante, di intervenire prontamente per porre in essere gli interventi manutentivi necessari alla messa in sicurezza dell’edificio, a prescindere dall’effettiva collocazione delle singole proprietà all’interno del complesso condominiale, tenuto conto della più volte descritta conformazione e natura dell’immobile, nonché delle previsioni dell’articolo 1 del regolamento condominiale, secondo cui i muri maestri e le strutture portanti, l’androne, le scale, le opere, le istallazioni, i manufatti sono indispensabili alla conservazione dell’edificio e costituiscono proprietà comune fra tutti i condomini, con ogni correlato obbligo manutentivo, per quanto puntualmente indicato dall’art. 8 dello stesso regolamento condominiale, nonché del principio secondo cui, ai fini della notifica dell’ordinanza sindacale contingibile e urgente, in considerazione della natura del rimedio e del potere esercitato - volto a far venir meno nel più breve tempo possibile i rischi per la pubblica incolumità, e non invece ad irrogare una sorta di inammissibile sanzione extra ordinem – il Comune non ha il dovere di compiere una complessa e puntuale verifica e disamina volta ad individuare, in astratto, tutti i possibili destinatari della stessa, essendo di per sé sufficiente che il provvedimento sia notificato nei confronti di chi possa materialmente agire per porre rimedio al rilevato rischio per la pubblica incolumità, rimuovendo la situazione di pericolo.

Per il consolidato orientamento della giurisprudenza amministrativa: “ in sede di adozione dell’ordinanza contingibile e urgente, la necessità di provvedere tempestivamente non impone (e nemmeno consente) di dover eseguire approfondite indagini in ordine all’assetto proprietario del bene da mettere in sicurezza, bastando a tal fine una verifica anche sommaria in ordine ai soggetti che avendone la disponibilità materiale o giuridica possano intervenire per prevenire la produzione di un danno imminente ” (cfr. Consiglio di Stato, V, 11 aprile 2025, n. 3134; V, 2 aprile 2025, n. 2773; V, 18 novembre 2024, n. 9216; 15 marzo 2023, n. 2732).

Tenuto conto della natura solidale dell’ordine di messa in sicurezza dell’immobile, che interessa tutti i comproprietari e condomini, ivi inclusa l’appellante, in via solidale tra loro e a prescindere dalla effettiva collocazione delle singole proprietà, e in considerazione delle caratteristiche e delle peculiarità del potere esercitato con l’ordinanza sindacale contingibile e urgente e delle correlate esigenze di interesse pubblico volte al far venir meno, in tempi rapidi, una situazione di evidente e incontestato rischio per la pubblica incolumità, bene ha agito il comune di Sannazzaro de’ RG, che ha individuato quali soggetti passivi e destinatari della notifica dell’ordine di messa in sicurezza dell’immobile tutti i comproprietari dello stesso, per come risultanti dalle verifiche catastali eseguite.

Ed invero, come ben statuito dalla sentenza impugnata: “ al fine di non aggravare il procedimento, peraltro connotato da particolari esigenze di celerità, si deve escludere che in tale settore di intervento l’Amministrazione sia tenuta a svolgere complessi e laboriosi accertamenti di natura eminentemente privatistica, essendo necessaria soltanto una verifica minima e di immediata realizzazione in vista dell’adozione dell’ordinanza contingibile e urgente. L’unico limite imposto al Sindaco è quello di non porre incombenze a carico di soggetti del tutto estranei alla situazione di pericolo e che non hanno alcun legame con il bene da mettere in sicurezza ”.

E’, infine, infondato anche il quarto motivo di gravame, con il quale l’appellante deduce l’illegittimità dell’ordinanza impugnata per difetto di istruttoria e carenza di motivazione.

Ed invero, come risulta dagli approfondimenti posti in essere dai tecnici incaricati dal Comune, nel caso di specie, sulla base delle perizie che evidenziavano l’urgenza e la necessità di porre rimedio alla situazione di pericolo verificatasi, il Sindaco ha agito nel pieno rispetto dei poteri e delle prerogative allo stesso conferiti dalla legge in materia di ordinanze contingibili e urgenti, al fine di porre tempestivo rimedio alla situazione di emergenza e di evitare ulteriori rischi per la pubblica incolumità.

Come risulta dalla documentazione versata in atti, l’ordinanza sindacale è stata, infatti, preceduta da una specifica perizia redatta da un tecnico strutturista abilitato, che ha costituito il presupposto istruttorio per l’assunzione del rimedio extra ordinem , sia in considerazione della sussistenza della contingibilità - intesa nell’accezione di necessità che implica l’insussistenza di rimedi tipici e nominati per fronteggiare efficacemente il pericolo o comunque nell’inadeguatezza di quelli esistenti ad affrontare, in maniera tempestiva, la situazione di pericolo – che dell’urgenza - consistente nella materiale impossibilità di differire l’intervento ad altra data -, nonché della sussistenza di un interesse pubblico da salvaguardare a fronte del corrispondente sacrificio della posizione del privato.

Invero, il rischio di crollo dell’edificio accertato ed evidenziato dai Vigili del Fuoco e dalle perizie acquisite dall’amministrazione ha determinato la necessità di provvedere in via d’urgenza alla messa in sicurezza delle aree comuni dell’edificio stesso e della pubblica via circostante a tutela della pubblica incolumità.

Ne consegue la piena legittimità e la rispondenza ai principi di ragionevolezza, proporzionalità e tipicità dell’ordinanza contingibile e urgente adottata dal Comune, così come statuita dal giudice di prime cure in maniera del tutto condivisibile.

Alla luce delle suesposte considerazioni l’appello va respinto e, per l’effetto, va confermata la sentenza impugnata di reiezione del ricorso di primo grado.

Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quinta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge e, per l’effetto, conferma la sentenza impugnata di reiezione del ricorso di primo grado.

Condanna l’appellante alla rifusione nei confronti del Comune appellato delle spese di giudizio che si liquidano in euro 4000, oltre ad oneri di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 26 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

OL VA NI TI, Presidente

Giuseppina Luciana Barreca, Consigliere

NA UA, Consigliere, Estensore

Annamaria Fasano, Consigliere

Massimo Santini, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
NA UA	OL VA NI TI

IL SEGRETARIO