Pubblicato il 10/04/2026

N. 02888/2026REG.PROV.COLL.

N. 07609/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Sesta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 7609 del 2023, proposto da
EP MI, rappresentata e difesa dall'avvocato Alfredo Contieri, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Roccarainola, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Geremia Biancardi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Ministero della Cultura, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'Avvocatura Generale dello Stato, domiciliataria ex lege in Roma, via dei Portoghesi, n. 12;

nei confronti

NN RA, non costituita in giudizio;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Campania (Sezione Sesta) n. 3167/2023.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio delle parti;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 31 marzo 2026 il Cons. RD MB e uditi per le parti gli avvocati Alfredo Contieri e Geremia Biancardi.

Viste le conclusioni delle parti come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1 – L’appellante ha impugnato avanti il Tar per la Campania la deliberazione consiliare n. 38 del 3 ottobre 2022, avente a oggetto “Esercizio diritto di prelazione ex artt. 59 -62 D.Lgs 42/2004. Acquisto immobili siti in Roccarainola alla Contrada Castello riportati in N.C.T. Foglio 27 particella 661 (ex 88) e N.C.E.U. in foglio 27 particella 660 sub 1 (ex 88)”, con la quale il Comune di Roccarainola ha esercitato il diritto di prelazione, ai sensi degli articoli 59 e seguenti del decreto legislativo n. 42 del 2004, per l’acquisto dei beni di cui l’odierna ricorrente si era resa acquirente con atto di compravendita in data 4 ottobre 2017; segnatamente: - del “terreno riportato in NCT al foglio 27 particella 661 (ex 88)”; - dell’“immobile individuato al NCEU foglio 27 particella 660 sub 1 (ex 88)”, situato all’interno della particella 661 e con essa confinante per tutti i lati.

2 - L’immobile e i terreni di proprietà dell’appellante sono infatti siti in un’area compresa tra il rudere di un castello del periodo Normanno e le cinta murarie del Comune di Roccarainola, che risultano vincolati giusto decreto del Ministro dei Beni Culturali e Ambientali del 14 ottobre 1985 ai sensi della L. n. 1089/1939 (oggi Codice dei beni Culturali D.lgs. n. 42/04).

2.1 - La determinazione impugnata è motivata:

a) dall’“interesse pubblico a proteggere, conservare e tutelare l’intero parco archeologico del Castello per restituire ai cittadini la possibilità di poterne fruire senza che lo stesso possa subire deturpamenti vari e per promuovere attività dirette a promulgare la conoscenza del patrimonio artistico-culturale”;

b) dalla finalità di “formazione di un punto di ristoro fisico e mentale per i visitatori, di un info point e di un punto di accoglienza offrendo una sosta con vista panoramica sull’intera area nolana sottostante, godendo altresì della bellezza delle vegetazioni autoctone; il tutto nell’intento finale di dare coerenza ed omogeneità al contesto nella preservazione, conservazione e valorizzazione del bene storico-culturale”.

Nel medesimo provvedimento, viene inoltre rappresentato che:

- gli immobili “risultano, per la sola particella 661 (ex 88), formalmente tutelati con Decreto Ministeriale del 14.10.1985 riportante prot. n. 18336, emanato ai sensi della L. 1089/1939, …notificato dalla Soprintendenza [al Comune di Roccarainola] in data 25.11.1985 prot. n. 6234; notificato … ai proprietari del bene culturale in data 29.11.1985 …; trascritto a carico dei summenzionati proprietari … presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Napoli come da Note di Trascrizione del 01.02.1986 ai numeri 2180-1-2-3/1980-1-2-3”;

- “il terreno riportato in NCT foglio 27 particella 661 (ex 88) ed il fabbricato individuato al NCEU foglio 27 particella 660 sub 1 (ex 88) sono compresi in un’area più ampiamente definita di interesse storico-culturale e compresi tra le cinte murarie del castello, precisamente tra la prima e la seconda cinta, oggi in fase di restauro e recupero archeologico … intervallate da torrette saracene il cui recupero restituisce reperti archeologici di notevole interesse risalenti all’epoca del XIII secolo, quali monete, ciotole, lucerne ed altro”.

3 – Il Tar adito, con la sentenza indicata in epigrafe, ha respinto il ricorso.

4 – La ricorrente originaria ha proposto appello avverso tale pronuncia insistendo sul fatto che manca il presupposto fondativo della potestà esercitata dal Comune di Roccarainola; ciò, in quanto il decreto del Ministro dei Beni Culturali e Ambientali del 14 ottobre 1985 (ex L.1089/1939) vincolerebbe esclusivamente il “rudere del Castello Normanno, compresa la cinta muraria”.

Per l’appellante, i giudici di primo grado non hanno colto la portata del vincolo apposto con il sopra richiamato D.M. che non avrebbe alcuna attinenza con i fondi e l’immobile di proprietà dell’appellante, mancando non solo il richiamo a quest’ultimi, ma anche le ragioni di ordine storico-culturale e architettonico che avrebbero potuto giustificarne la tutela. Ne consegue che, secondo l’appellante, con la Deliberazione del Consiglio Comunale di Roccarainola n. 38 del 3.10.2022, il Comune ha esercitato il diritto di prelazione su un bene non inserito nel decreto del Ministro dei Beni Culturali e Ambientali del 14 ottobre 1985 che non comprende i cespiti di cui è proprietaria l’appellante.

5 - Con il secondo motivo l’appellante deduce la tardività dell’esercizio del diritto di prelazione per decorso del termine, atteso che l’Amministrazione avrebbe acquisito tutti gli elementi costitutivi della “denuntatio” già in data antecedente alla trasmissione avvenuta da parte del notaio nell’aprile 2022.

Invero, l’appellante, a mezzo del proprio tecnico incaricato, in data 13.4.2021, ha presentato al Comune di Roccarainola una CILA per eliminazione di superfetazione, sul fabbricato di sua proprietà, poi successivamente trasmessa in data 28.5.2021 alla Soprintendenza congiuntamente al contratto di compravendita dei terreni e dell’immobile oggetto della prelazione esercitata, al D.M. 14 ottobre 1985 e alla relazione tecnica nella quale venivano indentificati i beni di proprietà e i lavori da eseguirsi. Ne consegue che, secondo l’appellante, la prelazione sarebbe stata esercitata fuori termine.

6 - Con il terzo motivo l’appellante rileva di aver ricevuto, in data 12 ottobre 2022, dal Comune di Roccarainola la comunicazione dell’avvenuta rettifica, su iniziativa del Ministero della Cultura, dell’errore materiale relativo al D.M. del 14/10/1985 che indicava il foglio 16 del Comune di Roccarainola in luogo del foglio 27. Come si legge nella comunicazione, tale rettifica è stata avallata dalla Commissione regionale per il patrimonio culturale nella seduta del 18.5.2022. Nel caso di specie, è innegabile che tale errore di individuazione del foglio catastale, di cui al D.M. del 14 ottobre 2022, non avrebbe permesso la conoscibilità del vincolo asseritamente cogente sugli immobili dell’appellante, tant’è, come si è detto, che si è reso necessario un atto di rettifica.

7 – In via preliminare, va disattesa l’istanza di rinvio da ultimo presentata da parte appellante, dal momento che la Sezione ha già concesso due differimenti della discussione al fine di consentire alle parti di addivenire ad una soluzione (con ordinanze del 12 maggio 2025 e del 4 novembre 2025: quest’ultima avvertiva «le parti che non ne verranno concessi di ulteriori e che alla prossima udienza la causa verrà comunque trattenuta in decisione»).

L’ultima istanza di rinvio presentata (non congiuntamente, come le precedenti, ma dalla sola parte appellante) a ridosso dell’udienza pubblica (in data 30 marzo 2026) è giustificata, non dalla pendenza di trattative di componimento bonario della controversia in stato avanzato, bensì dalla mera pendenza di una «istanza di revoca dei provvedimenti impugnati», con cui si chiede al Comune di Roccarainola di riesaminare la propria determinazione.

Non ricorrono quindi le circostanze «eccezionali» che, ai sensi dell’art. 73, comma 1-bis, del c.p.a., consentono il rinvio della trattazione della causa.

La decisione della presente controversia, peraltro, non preclude alle parti di addivenire pattiziamente ad un assetto di interessi condiviso e reciprocamente satisfattivo (dell’interesse pubblico e privato), alla luce delle esigenze personali rappresentate dall’appellante e della possibilità dell’amministrazione di rideterminarsi tenendo conto di tali circostanze.

8. Nel merito, l’appello è infondato.

8.1. Il contratto di compravendita, stipulato in data 4 ottobre 2017, ha ad oggetto:

“I) zona di terreno sito nel Comune di Roccarainola alla contrada Castello … in catasto censito nel C.T. di Roccarainola al figlio 27, particelle:

- 87, vigneto arb., classe 2 …;

- 661, uliveto, classe 2 …;

II) fabbricato al solo piano terra, di antichissima costruzione, sito in Roccarainola alla via Nazario sauro, precisamente all’interno della particella di terreno n. 661 … in catasto censito nel C.U. di Roccarainola al foglio 27, particella 660 sub 1, ctg. A/3, classe 2 …”.

Nella delibera di Giunta n. 82 del 26 luglio 2022, si precisa “che gli immobili sopra descritti risultano, per la sola particella 661 (ex 88), formalmente tutelati con Decreto Ministeriale del 14.10.1985”.

Infine, con la deliberazione del Consiglio n. 38 del 3 ottobre 2022, il Comune di Roccarainola dispone di “esercitare … il diritto di prelazione, ai sensi degli artt. 59-62 del D.Lgs. n. 42/2004, per l’acquisto degli immobili [di seguito] individuati:

- Terreno riportato in NCT foglio 27 particella 661 (ex 88)

- Immobile individuato al NCEU foglio 27 particella 660 sub 1 (ex 88);

oggetto dell’atto di compravendita del 4-10.2017, Rep. n. 43838, Racc. 10023”.

Si precisa, inoltre, che il fabbricato è “situato all’interno della particella di terreno 661 … e posto all’interno di un’ampia corte, individuato al NCEU foglio 27 particella 660 sub 1 (ex 88) e confinante per tutti i lati con la particella 661 (ex 88) del foglio 27”.

8.2 - Il vincolo è stato apposto con decreto del Ministro per i Beni culturali e ambientali del 14 ottobre 1985, il quale ha ad oggetto “l’immobile Rudere del Castello Normanno, compresa la cinta muraria … segnato in catasto a numero fg. 16, particelle 16, 88, 84”.

Nel decreto viene espressamente indicata la particella 88, oggetto della presente controversia, dovendosi per l’effetto disattendere i rilievi dell’appellante.

Quanto all’erronea indicazione del “foglio” interessato dal vincolo, il decreto effettivamente menziona erroneamente il foglio 16, tuttavia allega allo stesso, correttamente, il foglio 27.

Come condivisibilmente rilevato anche dal Tar, solo nel foglio 27 si trovano le particelle 16, 88 e 84.

L’errata indicazione del foglio appare dunque un mero errore materiale, non suscettibile di arrecare alcun pregiudizio, in quanto immediatamente riconoscibile.

Per altro, il decreto è stato poi formalmente emendato con decreto della Commissione regionale per il patrimonio culturale n. 205 del 31 maggio 2022.

Tutti i rilievi sollevati al riguardo dall’appellante non considerano inoltre che dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dall’Ufficio Tecnico comunale e allegato all’atto notarile di compravendita, risulta che la particella 661 (ex particella 88) si trova in “zona sottoposta a vincolo ex lege n. 1089/39 con D.M. per i Beni Culturali e Ambientali del 14/10/1985”.

In altri termini, il mero errore materiale, per altro immediatamente riconoscibile contenuto nel decreto di vincolo, da un lato, non importa l’inopponibilità di questo; dall’altro, sotto il profilo soggettivo, l’appellante, stante il certificato allegato all’atto di compravendita, doveva essere pienamente consapevole del vincolo che gravava sugli immobili acquisitati.

9 – Quanto al secondo motivo di appello, giova richiamare l’articolo 59 del decreto legislativo n. 42 del 2004 secondo il quale: “1. Gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o, limitatamente ai beni mobili, la detenzione di beni culturali sono denunciati al Ministero. 2. La denuncia è effettuata entro trenta giorni: a) dall’alienante o dal cedente la detenzione, in caso di alienazione a titolo oneroso o gratuito o di trasferimento della detenzione; b) dall’acquirente, in caso di trasferimento avvenuto nell’ambito di procedure di vendita forzata o fallimentare ovvero in forza di sentenza che produca gli effetti di un contratto di alienazione non concluso; c) dall’erede o dal legatario, in caso di successione a causa di morte …3. La denuncia è presentata al competente soprintendente del luogo ove si trovano i beni. 4. La denuncia contiene: a) i dati identificativi delle parti e la sottoscrizione delle medesime o dei loro rappresentanti legali; b) i dati identificativi dei beni; c) l’indicazione del luogo ove si trovano i beni; d) l’indicazione della natura e delle condizioni dell’atto di trasferimento; e) l’indicazione del domicilio in Italia delle parti ai fini delle eventuali comunicazioni previste dal presente Titolo. 5. Si considera non avvenuta la denuncia priva delle indicazioni previste dal comma 4 o con indicazioni incomplete o imprecise”.

Il successivo articolo 62 stabilisce poi che: “1. Il soprintendente, ricevuta la denuncia di un atto soggetto a prelazione, ne dà immediata comunicazione alla regione e agli altri enti pubblici territoriali nel cui ambito si trova il bene … 2. La regione e gli altri enti pubblici territoriali, nel termine di venti giorni dalla denuncia, formulano al Ministero una proposta di prelazione, corredata dalla deliberazione dell’organo competente che predisponga, a valere sul bilancio dell’ente, la necessaria copertura finanziaria della spesa indicando le specifiche finalità di valorizzazione culturale del bene. 3. Il Ministero può rinunciare all’esercizio della prelazione, trasferendone la facoltà all’ente interessato entro venti giorni dalla ricezione della denuncia. Detto ente assume il relativo impegno di spesa, adotta il provvedimento di prelazione e lo notifica all’alienante ed all’acquirente entro e non oltre sessanta giorni dalla denuncia medesima. La proprietà del bene passa all’ente che ha esercitato la prelazione dalla data dell’ultima notifica. 4. Nei casi in cui la denuncia sia stata omessa o presentata tardivamente oppure risulti incompleta, il termine indicato al comma 2 è di novanta giorni ed i termini stabiliti al comma 3, primo e secondo periodo, sono, rispettivamente, di centoventi e centottanta giorni. Essi decorrono dal momento in cui il Ministero ha ricevuto la denuncia tardiva o ha comunque acquisito tutti gli elementi costitutivi della stessa ai sensi dell’articolo 59, comma 4”.

L’atto stipulato in data 4 ottobre 2017 tra NN RA e EP MI per il trasferimento dei beni vincolati oggetto della presente controversia non risulta “denunciato” al Ministero ai sensi delle disposizioni sopra richiamate, bensì comunicato dal notaio rogante solo con atto assunto dalla Soprintendenza al prot. n. 7552 del 12 aprile 2022.

A tal punto, la Soprintendenza ne ha dato comunicazione con nota prot. n. 3746 del 5 maggio 2022 al Comune di Roccarainola, il quale ha adottato la deliberazione consiliare n. 38 del 3 ottobre 2022, con cui ha esercitato il diritto di prelazione (a seguito di rinuncia da parte del Ministero).

9.1 – Contrariamente agli assunti dell’appellante, non può valere quale “denuntiatio” ai sensi delle disposizioni innanzi citate la C.I.L.A. presentata a meri fini edilizi per “eliminazione superfetazioni urbanisticamente non legittimate”, presentata al Comune di Roccarainola il 13 aprile 2021, e ciò ancorché sia stata trasmessa a mezzo pec del 28 maggio 2021 anche alla Soprintendenza e rechi in allegato la copia del contratto di compravendita degli immobili.

Al riguardo, la stessa norma (art. 59, ultimo comma) prevede che “Si considera non avvenuta la denuncia priva delle indicazioni previste dal comma 4 o con indicazioni incomplete o imprecise”.

Nel caso in esame, non è stata effettuata alcuna denuncia. È stata invece presentata una CILA alla quale è stato allegato il contratto di compravendita a tutt’altri fini rispetto a quello al quale è funzionale la denuncia prevista dall’art. 59 cit.

Il Tar ha inoltre correttamente evidenziato che nella pratica edilizia, già di per sé non assimilabile alla denuncia per l’esercizio del diritto di prelazione, lo stesso tecnico ha dichiarato, tra l’altro, che: - l’intervento “non ricade su immobile con specifico vincolo storico/monumentale e non può essere assoggettato a procedura di cui ai sensi dell’art. 21 comma 4 e 5 del D.lgs. n. 42/2004”; - “l’immobile ricade in sola area vincolata per l’apposto vincolo di cui alla ex legge n.1089/1939 mentre il vincolo apposto con D.M. del 14 ottobre 1985 riguarda solo i ruderi del castello normanno e le cinte murarie”. Tali dichiarazioni non rendevano pienamente percepibile la reale situazione vincolistica che caratterizza l’area. Per tale ragione, non è possibile far decorrere i predetti termini di legge per l’esercizio del diritto di prelazione dalla data di presentazione della C.I.L.A.

10 – Per le ragioni esposte, l’appello va respinto.

Le spese di lite del secondo grado, ad una valutazione complessiva della controversia che tenga conto delle questioni giuridiche trattate e della natura degli interessi coinvolti, possono essere compensate.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Sesta) respinge l’appello e compensa le spese di lite del secondo grado.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 31 marzo 2026 con l’intervento dei magistrati:

DA SI, Presidente FF

RD MB, Consigliere, Estensore

Davide Ponte, Consigliere

Lorenzo Cordi', Consigliere

Thomas Mathà, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
RD MB	DA SI

IL SEGRETARIO