Pubblicato il 16/03/2026

N. 02145/2026REG.PROV.COLL.

N. 03645/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3645 del 2023, proposto da
LO OS, rappresentata e difesa dagli avvocati Gianpiero Luongo e Federica Scafarelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Federica Scafarelli in Roma, via G. Borsi N 4

contro

Comune di Trento, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avvocatura Generale dello Stato, domiciliata in Roma, via dei Portoghesi, 12

nei confronti

LL Iniziative S.r.l., IA ER, non costituiti in giudizio

per la riforma

della sentenza del T.R.G.A. - della Provincia di Trento n. 169/2022, resa tra le parti.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Trento;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod. proc. amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 11 febbraio 2026 il Cons. IA AZ LL;

Uditi per le parti gli avvocati come da verbale di udienza;

Viste le conclusioni delle parti come in atti;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. La signora LO OS è proprietaria di un appartamento all’ultimo piano di un edificio condominiale situato in corso Michelangelo Buonarroti a Trento, identificato come p.ed. 3095. L’immobile, nel quale ella non risiede, confina a sud con un altro edificio, p.ed. 3096, che in origine apparteneva alle sorelle FE e IA ER e che in seguito è stato venduto alla società LL Iniziative s.r.l. Entrambe le particelle confinano a est con un’area di proprietà della Provincia Autonoma di Trento, concessa in uso alla società NO Trasporti, dove si trova il manufatto denominato “Rimessa TD”. Le particelle 3095 e 3096 ricadono nella zona urbanistica “B1”, mentre l’area provinciale ricade nella zona “C5”, prevista per interventi di riqualificazione urbana.

2. Le due particelle derivano da un frazionamento del 1934, nel cui atto fu già costituita una servitù reciproca di non edificazione, che imponeva a entrambi i proprietari l’obbligo di mantenere una distanza di 2,5 metri dal confine e di realizzare un muro di separazione. L’edificio sorto sulla p.ed. 3096 fu costruito nel 1935, si sviluppava su tre piani fuori terra per circa 11 metri d’altezza e per molti decenni non subì modifiche rilevanti.

3. Il nuovo progetto di LL, invece, prevede la demolizione e la ricostruzione dell’edificio, con un notevole ampliamento: sei piani fuori terra, sette appartamenti, oltre venti metri di altezza e un garage interrato. Nel frattempo, anche sulla p.ed. 3095 era stato costruito un condominio di cinque piani, composto da diciannove unità, una delle quali appartenente alla signora OS, con un garage interrato posto a confine, realizzato in conformità alla servitù esistente.

Nel 2019 le sorelle ER iniziarono le pratiche per ottenere dalla Provincia l’autorizzazione alla sopraelevazione del loro immobile. Ulteriori richieste furono inviate nel 2020 anche dalla società LL e dal loro studio di progettazione. La Provincia, dopo aver acquisito il parere della società NO Trasporti, rilasciò nel 2021 un nulla osta, chiarendo però nel 2022 che tale assenso aveva valore solo patrimoniale, cioè limitato agli aspetti connessi alla proprietà dell’area provinciale confinante, e non riguardava in alcun modo i profili urbanistici o la normativa speciale prevista per le fasce ferroviarie. Anche NO Trasporti precisò che il proprio parere non aveva alcuna efficacia su questioni urbanistiche né sul rispetto del DPR 753/1980.

4. Parallelamente, il 14 ottobre 2020 le sorelle ER presentarono al Comune di Trento una domanda di permesso di costruire per la demolizione e ricostruzione con ampliamento dell’edificio sulla p.ed. 3096, avvalendosi dei bonus volumetrici previsti dalla legge provinciale n. 1 del 2008. Poiché l’intervento superava i 400 mq di superficie utile netta, il progetto fu sottoposto alla Commissione edilizia comunale, che espresse parere favorevole con alcune prescrizioni. Anche il Servizio opere di urbanizzazione espresse un parere positivo, imponendo tuttavia ulteriori cautele, come la posa di un cancello automatizzato e una fideiussione di 30.000 euro.

5. Successivamente, il Comune avviò un procedimento di annullamento in autotutela, poiché il titolo edilizio si era nel frattempo formato per silenzio‑assenso. L’impresa LL, divenuta proprietaria della p.ed. 3096, presentò allora ulteriori documenti e nuovi elaborati grafici per correggere alcune criticità, riguardanti la quantificazione del volume del piano seminterrato e la vicinanza all’asse ferroviario. Ritenendo tali integrazioni soddisfacenti, il Comune confermò il progetto e determinò l’importo definitivo del contributo di costruzione. Pagato quanto dovuto, l’impresa avviò i lavori il 1° giugno 2021. Con un provvedimento del luglio 2021, il Comune dichiarò formalmente che il permesso di costruire si era formato il 14 dicembre 2020 mediante silenzio‑assenso.

6. La signora OS, nel frattempo, aveva presentato un’istanza di annullamento in autotutela nel novembre 2021, poi respinta nel febbraio 2022.

7. La Signora OS, il 13 gennaio 2022 propose un ricorso straordinario al Presidente della Repubblica contro il titolo edilizio rilasciato alla società LL. Il Comune, avvalendosi della facoltà prevista dalla normativa sul ricorso straordinario, il 10 marzo 2022, chiese la trasposizione del giudizio davanti al Tribunale Regionale di Giustizia Amministrativa di Trento, dinanzi al quale la signora OS si è quindi costituita.

8. La signora OS il 20 aprile 2022 ha depositato ricorso per motivi aggiunti censurando nello specifico anche il sopravvenuto provvedimento n. prot. 46607 con cui il Comune in data 18 febbraio 2022 aveva riscontrato negativamente l’istanza di annullamento in autotutela da lei presentata il 22 novembre 2021.

9. Con sentenza n. 169/2022, il Tribunale Regionale di Giustizia Amministrativa di Trento (Sezione Unica) definitivamente pronunciando sul ricorso n. 53/2022, così come integrato dai motivi aggiunti, lo respingeva. Condannava la ricorrente a corrispondere al Comune di Trento, a NO Trasporti e all’impresa LL le spese di giudizio quantificate nella misura di euro 1.000,00 oltre ad accessori di legge per ognuno di essi.

9.1. Il Giudice di prime fondava il proprio convincimento sui seguenti richiami e circostanze.

9.2. In tema di “interesse al ricorso”, il TRGA ribadisce l’orientamento dell’Adunanza Plenaria n. 22/2021 secondo cui la semplice vicinitas legittima a ricorrere, ma non prova, da sola, l’interesse; occorre dimostrare un concreto vulnus alla sfera giuridica. Nel caso specifico, la ricorrente ha poi precisato in corso di causa il pregiudizio (perdita di panorama e luminosità, superamento in altezza dell’edificio vicino), ma ciò non muta l’esito del ricorso, perché i motivi sono comunque infondati.

9.3. Nel merito, il TRGA ha escluso la violazione dell’art. 37 delle NTA del PRG, accertando che l’intervento assentito non determina alcun incremento della volumetria fuori terra preesistente. In particolare, sulla base della documentazione progettuale originaria del 1935 e della documentazione fotografica, è stato affermato che il piano seminterrato presentava, almeno in un punto, un’altezza superiore a 1,50 m, con conseguente legittima computabilità nella volumetria urbanistica. Da ciò deriva l’infondatezza anche dei motivi ulteriori relativi alla difformità dello stato di fatto, al calcolo della cubatura premiale e alla dedotta violazione delle distanze, fondati sull’erroneo presupposto dell’incremento volumetrico.

9.4. È stata inoltre esclusa la violazione della servitù di non edificare gravante sulla p.ed. 3096, rilevando che la stessa concerne esclusivamente manufatti fuori terra, mentre l’opera contestata riguarda un garage interrato, non incidente sulla fascia di rispetto convenzionale.

9.5. Parimenti è ritenuta infondata la censura relativa alla mancata richiesta del nullaosta ferroviario. Il Tribunale ha infatti precisato che la distanza rilevante ex artt. 49 e 60 d.P.R. 753/1990 va riferita a linee ferroviarie destinate al servizio pubblico di trasporto, mentre il binario adiacente alla p.ed. 3096 risulta dismesso dal 1952 e non più rientrante nella disciplina sulle fasce di rispetto.

9.6. Quanto al ricorso per motivi aggiunti, è stata esclusa ogni violazione procedimentale in relazione al mancato avvio del procedimento di autotutela, trattandosi di valutazione rimessa alla piena discrezionalità dell’Amministrazione e non coercibile. I restanti profili si risolvono nella riproposizione di doglianze già esaminate e disattese.

10. OS LO proponeva quindi ricorso in appello chiedendo la riforma della gravata sentenza.

11. In data 30 maggio 2023, si costituiva in giudizio – per resistere all’appello – il Comune di Trento.

12. In data 3 gennaio 2025, l’Amministrazione comunale depositava memoria di costituzione con il patrocinio dell’Avvocatura dello Stato, ribadendo che la determinazione del volume fuori terra è stata sottoposta a un attento riesame in fase di autotutela, senza che emergessero elementi tali da invalidare il calcolo originario.

13. In data 13 gennaio 2025 e 23 gennaio 2025 la Sig.ra OS LO depositava due memorie. Con la prima contestava l’inammissibilità della documentazione prodotta in appello dal Comune di Trento ai sensi dell’art. 104 c.p.a.; con la seconda ribadiva il proprio interesse ad agire ed insisteva nelle conclusioni formulate con l’atto di appello.

14. All’esito dell’udienza pubblica del 13 febbraio 2025 il Collegio, rilevato che i motivi di appello poggiano sulla tesi per cui il progetto di demolizione e ricostruzione con ampliamento dell’edificio rechi una inesatta indicazione dei volumi originari del fabbricato (nella superficie utile lorda e netta non avrebbe dovuto essere inclusa quella del seminterrato in quanto tale piano presenterebbe una differente quota minore di 1,50 metri tra la linea di spiccato e l’estradosso del solaio superiore), con ordinanza, disponeva una verificazione ex art. 65 e 66 cod. proc. amm. Si chiedeva in particolare al verificatore se riscontrasse, in almeno un punto, una differenza di quota superiore di 1,50 metri tra la linea di spiccato e l'estradosso del solaio superiore e se, pertanto, ai sensi dell'art. 3 del Regolamento urbanistico provinciale di Trento, detto piano seminterrato potesse essere computato nella superficie utile al calcolo dei volumi originari dell'edificio. L’ordinanza fissava in euro 1.000,00 l'acconto sul compenso spettante al verificatore, ponendolo provvisoriamente a carico della parte appellante.

15. In data 29 settembre 2025 l’Ing. Libonati, verificatore incaricato dal Collegio, depositava la sua relazione finale comprendente la risposta alle osservazioni delle parti.

16. In data 9 gennaio 2026 e 21 gennaio 2026 la Sig.ra OS LO depositava memorie richiamando le conclusioni del verificatore, ma contestando errori metodologici che avrebbero inficiato la verificazione.

17. In data 9 gennaio 2026 il Comune di Trento depositava memoria insistendo per il rigetto dell’appello.

18. All’udienza, tenutasi da remoto, del 11 febbraio 2026, la causa veniva definitivamente trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. Con il primo motivo di appello, rubricato “ I. Errori in fatto e diritto, nonché omessa motivazione, relativamente alla reiezione nel merito della censura n 1 formulata, in primo grado, con l’originario ricorso dd. 13.1.2022: Violazione ed erronea applicazione dell’art. 37 n.att. p.r.g. del comune di Trento in relazione all’art. 3 d.p.p. 19 maggio 2017 n. 8-61/leg.; Eccesso di potere per difetto di presupposti e di istruttoria, per travisamento della realtà e contraddittorietà interna; Omessa e comunque erronea motivazione ” l’appellante sostiene che l’intervento di demolizione e ricostruzione autorizzato con permesso di costruire n. 230776/2020 abbia comportato un incremento del volume fuori terra (Vft) dell’edificio p.ed. 3096, in violazione della disciplina del PRG di Trento per le aree B1 – edificate sature, che vieta qualsiasi aumento del volume fuori terra esistente.

1.1. Più nel dettaglio, deduce l’appellante che, secondo le definizioni del Regolamento Urbanistico Provinciale del 2017, il Vft sarebbe il volume emergente dal piano di spiccato; il volume urbanistico (Vt) deriverebbe dalla somma delle superfici utili nette dei piani per le relative altezze; nel calcolo SUN/SUL rientrerebbero solo i piani che presentano, almeno in un punto, una differenza di quota superiore a 1,50 m rispetto alla linea di spiccato.

Il punto decisivo riguarderebbe l’altezza del piano seminterrato dell’edificio originario. La società LL, nella domanda del 14 ottobre 2020, avrebbe incluso tale piano nel volume preesistente, attribuendogli un’altezza di 1,60 m. Tale valore deriverebbe dalla somma presunta di 0,55 m (tre scalini esterni dal terreno al pianerottolo) e 1,05 m (dal pianerottolo all’estradosso del solaio superiore).

Secondo l’appellante, ciò contrasterebbe apertamente con il progetto originario del 1935 (licenza n. 2095/1935), che riporta un’altezza di 1,40 m tra piano di spiccato ed estradosso del solaio, senza che alcun documento giustifichi un incremento di 20 cm. Ne consegue che il seminterrato non supererebbe la soglia dei 1,50 m e non potrebbe essere computato nella SUL/SUN né nel Vft esistente.

1.2. Il TAR Trento ha rigettato tali doglianze, ritenendo corretto il valore di 1,60 m ricavato sommando (i) le alzate interne del progetto del 1935 (8 × 16,5 cm) e (ii) i 2 scalini esterni di 28 cm, dedotti da documenti e fotografie prodotti da LL solo dopo il rilascio del titolo edilizio. L’appellante contesta tale ricostruzione perché sarebbe metodologicamente incoerente, in quanto ignorerebbe le misure esplicite del progetto del 1935 (1,40 m; scalini esterni di 16 cm) e combinerebbe invece dati eterogenei e non verificati. Inoltre sarebbe tecnicamente inattendibile, basandosi su fotografie non asseverate, prospettive artificiose e una rielaborazione grafica del 5 gennaio 2022 che altera gli elaborati del 1935 spostando la linea di riferimento dal piano di spiccato alla base delle finestre, con conseguente creazione artificiale dei 20 cm mancanti; gli elaborati postumi presentano numerose incongruenze (solai disallineati, davanzali a quote impossibili, intersezioni tra finestre e solai).

1.3. L’appellante rileva inoltre che gli atti della controinteressata sarebbero contraddittori: nella tavola C2 depositata in sede edilizia risultano 3 scalini esterni di 55 cm, mentre in giudizio se ne indicano 2 di 28 cm. Il progettista, nella nota del 6 aprile 2021, continuava infatti a rappresentare i 3 scalini da 55 cm; solo nel 2022, a giudizio pendente, compaiono i 2 scalini da 28 cm. Se si considera questa differenza (27 cm), l’altezza del seminterrato scenderebbe a circa 1,38 m: in ogni caso, sempre inferiore alla soglia dei 1,50 m. L’appellante richiama anche il Regolamento Edilizio Comunale del 1934, che imponeva la quotatura delle altezze dei piani: ciò conferma che la misura di 1,40 m del progetto del 1935 è riferita alla linea di spiccato. Le alzate interne, inoltre, non avevano valore urbanistico (potevano variare liberamente) e non possono essere utilizzate per “indurre” un’altezza diversa da quella espressamente quotata. Anche assumendo tale metodo induttivo, l’altezza massima ricavabile sarebbe 1,48 m, non 1,60 m.

2. Con il secondo motivo di appello rubricato “ II. Errori in fatto e diritto, nonché omessa motivazione, relativamente alla reiezione nel merito della censura n. 2 formulata, in primo grado, con l’originario ricorso dd. 13.1.2022: Violazione ed erronea applicazione degli artt. 81 l.p. 15/2015 e 65 del r.u.p. in relazione agli artt. 128 e 129 l.p. 1/2008; Eccesso di potere per difetto di presupposti e di istruttoria, per omessa ed erronea rappresentazione della realtà, per contraddittorietà interna e per manifesta illogicità ed irragionevolezza; Omessa e comunque erronea motivazione .” l’appellante richiama le argomentazioni già illustrate in merito al primo motivo del ricorso originario inerenti il computo, da parte della società LL di un volume fuori terra dell’edificio preesistente maggiore di quello reale, includendo illegittimamente anche il piano seminterrato.

Il TAR di Trento aveva infatti respinto tali doglianze partendo dal medesimo presupposto errato: che la rappresentazione dell’edificio contenuta negli elaborati progettuali allegati alla domanda di permesso di costruire del 14 ottobre 2020 corrispondesse allo stato autorizzato con la licenza edilizia del 1935.

In particolare, con il motivo n. 2 del ricorso del 13 gennaio 2022 veniva dedotto che la società LL, nelle proprie note difensive del 2 dicembre 2021, aveva sostenuto che l’altezza del piano seminterrato fosse di 1,60 m anziché di 1,40 m. Tale affermazione implica che, al momento della domanda di permesso di costruire, lo stato dell’immobile non corrispondeva all’ultimo stato regolarmente autorizzato.

2.1 Secondo l’appellante, esaminando la domanda del 14 ottobre 2020, emergerebbe inoltre che la società non avrebbe inserito la necessaria dichiarazione di corrispondenza tra stato autorizzato e stato attuale, né avrebbe indicato gli estremi dell’originario titolo edilizio del 1935, come invece richiesto dalla modulistica normativa.

2.2. Inoltre deduce che, anche qualora fosse stata regolarizzata, la volumetria non conforme non avrebbe potuto essere utilizzata per incrementi o bonus volumetrici, secondo le “indicazioni operative n. 12/2016” del Comune di Trento, che vietano di conteggiare volumi abusivi nei successivi ampliamenti. A ciò si aggiunge che l’edificio è stato demolito e, con esso, anche la parte di volumetria non conforme, che non può quindi più essere recuperata o invocata.

3. Con il terzo motivo di appello rubricato “ III. Errori in fatto e diritto, nonché omessa motivazione, relativamente alla reiezione nel merito della censura n. 3 formulata, in primo grado, con l’originario ricorso dd. 13.1.2022: Violazione ed erronea applicazione dell’art. 86 l.p. 1/2008 in relazione all’art. 3 d.p.p. 19 maggio 2017 n. 8-61/leg.; Eccesso di potere per difetto di presupposti e di istruttoria, per omessa ed erronea rappresentazione della realtà e per manifesta illogicità ed irragionevolezza; Omessa e comunque erronea motivazione ”

L’appellante deduce che il terzo motivo del ricorso originario denunciava la violazione della normativa provinciale sul calcolo dei bonus volumetrici prevista dall’art. 86 della L.P. 1/2008. Poiché il piano seminterrato non poteva essere considerato ai fini volumetrici – non presentando in alcun punto un dislivello superiore a 1,50 metri tra linea di spiccato ed estradosso del solaio – la volumetria premiale avrebbe dovuto essere inferiore a quella calcolata nel progetto. In particolare, essa sarebbe stata pari a 229,61 mc invece dei 261,99 mc indicati. Di conseguenza, anche la volumetria complessiva realizzabile sarebbe risultata ridotta, attestandosi a 1.252,67 mc e non ai 1.446,44 mc autorizzati, con una differenza negativa di 194,26 mc.

4. Con il quarto motivo di appello rubricato “ IV. Errori in fatto e diritto, nonché omessa motivazione, relativamente alla reiezione nel merito della censura n. 4 formulata, in primo grado, con l’originario ricorso dd. 13.1.2022: Violazione ed erronea applicazione dell’art. 8 all. 2 d.g.p. 2023/2010 in relazione all’art. 77 l.p. 15/2015; Eccesso di potere per difetto di istruttoria e di presupposti, per erronea rappresentazione della realtà, per manifesta illogicità ed ingiustizia; Omessa e comunque erronea motivazione ” deduce l’appellante la violazione delle norme sulle distanze dai confini, previste dall’art. 8 dell’Allegato 2 al D.G.P. Trento n. 2023/2010. Poiché la superficie utile netta (SUN) del piano seminterrato non poteva essere conteggiata, la SUN dell’edificio preesistente era pari a 389,32 mq e non a 509,23 mq. Dalla tavola C06 emerge invece che il progetto prevedeva una SUN di 557,10 mq, con un incremento del 43%.

Un aumento di tale entità configura un intervento di “nuova costruzione” e non una “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’art. 77 L.P. 15/2015. Pertanto, si sarebbero dovute applicare le distanze più ampie previste dall’art. 8 citato, secondo cui la costruzione doveva rispettare una distanza dal confine pari almeno alla metà della distanza minima tra edifici, comunque non inferiore a 5 metri; e, per edifici con altezza superiore a 10 metri, la distanza deve aumentare proporzionalmente all’altezza eccedente.

Secondo l’appellante, il nuovo edificio raggiungerebbe un’altezza di 20,08 metri, a fronte dei circa 10 metri dell’edificio preesistente, e veniva posto a soli 5,94 metri dal confine nord con la p.ed. 3095. La distanza minima richiesta avrebbe invece dovuto essere di almeno 7,52 metri. Ne consegue l’illegittimità dell’intervento.

5. Con il quinto motivo di appello rubricato “ V. Errori in fatto e diritto, nonché omessa motivazione, relativamente alla reiezione nel merito della censura n. 5 formulata, in primo grado, con l’originario ricorso dd. 13.1.2022: Violazione ed erronea applicazione dell’art. 81 l.p. 15/2015 in relazione all’art. 11 d.p.r. 380/2001; Eccesso di potere per difetto di presupposti e di istruttoria, per omessa rappresentazione della realtà, per manifesta ingiustizia e irragionevolezza; Omessa e comunque erronea motivazione ” deduce l’appellante che il permesso di costruire sia illegittimo perché autorizza il garage interrato e i muri di recinzione a ridosso del confine, in violazione della servitù tavolare gravante sulla p.ed. 3096. Tale servitù vieta di “fabbricare ed erigere qualsiasi manufatto di qualunque altezza” entro 2,50 metri dal confine a favore della p.ed. 3095.

5.1. L’appellante deduce che, a differenza di quanto ritenuto dal giudice di primo grado, il divieto riguarda non solo le opere fuori terra (“erigere”) ma qualunque manufatto (“fabbricare”), anche interrato. L’interpretazione del TRGA è quindi ritenuta riduttiva e contraria al dato letterale del Libro fondiario, unico testo rilevante nel sistema tavolare, mentre è irrilevante il verbale del C.d.A. del 1933 richiamato in sentenza.

5.2. L’appellante contesta anche le deduzioni “logiche” del primo Giudice e l’argomento basato sull’esistenza di un garage interrato sulla p.ed. 3095, che semmai dimostrerebbe solo l’estinzione della servitù speculare su quel fondo, non una limitazione della servitù oggi in esame.

5.3. Infine, l’appellante censura la totale assenza di istruttoria da parte del Comune. L’Amministrazione avrebbe dovuto verificare l’esistenza della servitù e richiedere l’assenso del fondo dominante prima di autorizzare opere in fascia di rispetto, come imposto dalla normativa edilizia e dalla giurisprudenza del TRGA. La clausola di “salvezza dei diritti dei terzi” non può sostituire tale dovere di accertamento.

6. Con il sesto motivo di appello rubricato “ VI. Errori in fatto e diritto, nonché omessa motivazione, relativamente alla reiezione nel merito della censura n. 7 formulata, in primo grado, con ricorso con nuovi motivi aggiunti dd. 14.4.2022: Violazione ed omessa applicazione degli artt. 24, 27 e 27 bis l.p. 23/1992 e dell’art. 21nonies l. 241/1990 in relazione all’art. 37 n.att. prg e all’art. 3 d.p.p. 19.05.2017 n. 8-61/leg.; Eccesso di potere per difetto di istruttoria e di presupposti, per violazione del principio di non aggravamento procedimentale, per travisamento della realtà, per manifesta illogicità ed ingiustizia; Omessa e comunque erronea motivazione ” Deduce l’appellante che il Tribunale ha erroneamente affermato che il Comune non avrebbe neppure avviato il procedimento di autotutela. Le risultanze documentali dimostrano invece il contrario: dopo l’istanza del 22 novembre 2021 e il sollecito del 9 dicembre, l’Amministrazione ha aperto formalmente un’istruttoria il 21 dicembre 2021, ha acquisito le controdeduzioni della società LL e, infine, ha adottato un provvedimento espresso di rigetto il 18 febbraio 2022. Il Comune avrebbe atteso un mese prima di aprire l’istruttoria, lasciando decorrere il termine di un anno entro cui avrebbe potuto intervenire su uno dei titoli edilizi contestati.

6.1. Deduce l’appellante il vizio di istruttoria, che si sarebbe basata unicamente sulle deduzioni presentate da LL, che introducevano modifiche progettuali e nuovi elementi tecnici mai comunicati all’appellante. Quest'ultima non sarebbe mai stata coinvolta nel contraddittorio, né sarebbe stata informata dei motivi ostativi al richiesto annullamento, in violazione delle norme sulla partecipazione procedimentale. La nota del suo legale del 9 dicembre non poteva supplire a tali carenze, perché rappresentava solo un sollecito e risaliva a un momento precedente all’avvio formale dell’istruttoria.

6.2. Nel merito, l’appellante ribadisce che le giustificazioni tecniche fornite da LL erano del tutto insufficienti a dimostrare la corrispondenza tra lo stato autorizzato e lo stato attuale dell’edificio. Al contrario, esse confermavano le incongruenze già denunciate in precedenza – relative ad altezza, superfici e volumi – e rendevano ancora più evidente l’illegittimità dei titoli edilizi rilasciati.

7. Osserva il Collegio quanto segue.

7.1. Le prime quattro censure dedotte ruotano sulla considerazione che il piano seminterrato non poteva essere considerato ai fini volumetrici – non presentando in alcun punto un dislivello superiore a 1,50 metri tra linea di spiccato ed estradosso del solaio- e quindi, secondo l’appellante, il seminterrato non supererebbe la soglia dei 1,50.

Sulla base degli atti di causa e della verificazione depositata dall’Ing. Libonati appare chiaro che, pur non potendo ricreare lo stato di fatto ante 2020-21, “il piano seminterrato dell’originario edificio insistente sulla particella edificabile 3096 presenta, in almeno un punto, una differenza di quota superiore a 1,50 metri tra la linea di spiccato e l’estradosso del solaio superiore e, pertanto, ai sensi dell’art. 3 del regolamento urbanistico provinciale di Trento, detto piano seminterrato può essere computato nella superficie utile al calcolo dei volumi originari dell’edificio”. La verificazione che ha dunque confermato l’assunto sostenuto dal TRGA che aveva escluso che l’intervento edilizio avesse violato l’art. 37 delle NTA del PRG e, di conseguenza, si può ritenere accertato che l’intervento assentito non determina alcun incremento della volumetria fuori terra preesistente.

Ritiene il Collegio che la verificazione sia immune da vizi e convincente sul punto e, conseguentemente, respinge i primi tre motivi di appello.

8. Anche gli altri due motivi sono infondati. Il quinto motivo è stato correttamente rigettato dal giudice di primo grado in quanto l’edificazione interrata non assumeva alcun rilievo ai fini del rispetto del verbale n. 24 del 9 dicembre 1933 del Consiglio di amministrazione della società venditrice allegato all’atto costitutivo della anzidetta servitù (G.N. 432/34) laddove testualmente si riferisce a “obbligo reciproco fra i proprietari del II e III lotto di tenersi alla distanza di m. 2.50 dai rispettivi confini per l’erezione di fabbricato”.

Il sesto motivo è parimenti infondato posto che il TAR ha correttamente evidenziato che la cosiddetta fascia di rispetto ferroviaria, la quale implica che “lungo i tracciati delle linee ferroviarie è vietato costruire, ricostruire o ampliare edifici o manufatti di qualsiasi specie ad una distanza, da misurarsi in proiezione orizzontale, minore di metri trenta dal limite della zona di occupazione della più vicina rotaia” (cfr. art. 49 del d.P.R n. 753 del 1990) trova applicazione quanto a “ferrovie destinate al servizio pubblico per il trasporto di persone e di cose esercitate dall'Azienda autonoma delle Ferrovie dello Stato o in regime di concessione” (cfr. art. 1 del d.P.R n. 753 del 1990). Senonché nella fattispecie in esame si tratta di un binario cieco dismesso dall’allora Azienda autonoma delle Ferrovie dello Stato nel 1952.

9. Conclusivamente l’appello va rigettato con conseguente conferma della sentenza impugnata.

10. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in E. 3.000,00, oltre accessori se dovuti, in favore del Comune di Trento, oltre ad E. 2.000, oltre accessori se dovuti, a saldo a favore del verificatore.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna l’appellante al pagamento delle spese di lite a favore del Comune resistente che liquida in E. 3.000,00, oltre accessori e dovuti, nonché al pagamento di ulteriori E. 2.000,00, oltre accessori se dovuti, a favore del verificatore.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 11 febbraio 2026 con l'intervento dei magistrati:

DI CO, Presidente

Raffaello Sestini, Consigliere

Giovanni Sabbato, Consigliere

Carmelina Addesso, Consigliere

IA AZ LL, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IA AZ LL	DI CO

IL SEGRETARIO