Pubblicato il 19/02/2026

N. 01339/2026REG.PROV.COLL.

N. 01011/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1011 del 2024, proposto da
RI TI, rappresentata e difesa dagli avvocati Fazio Baldi e Domenico Benussi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Firenze, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Annalisa Minucci, Antonella Pisapia e Matteo Romeo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Azienda Unita' Sanitaria Locale Toscana Centro, non costituita in giudizio;

nei confronti

CA SO, non costituito in giudizio;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Terza) n. 593/2023.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Firenze;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 11 febbraio 2026 il Cons. DA BE e viste le conclusioni delle parti come in atti;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1 - Con provvedimento dell’11 aprile 2022, n. 152/2022, il Comune di Firenze ha contestato all’appellante la natura abusiva delle opere edili eseguite alla via Guerrazzi 24, ordinando il ripristino dello stato dei luoghi.

2 - Il provvedimento ha richiamato a propria giustificazione: (i) il rapporto della A.S.L., prot. GA 260014/20 del 07/10/2020, con cui si rilevava la commistione tra acque chiare e acque nere e la mancanza del tubo esalatore e dei chiusini a doppia lapide, (ii) la precedente comunicazione di avvio del procedimento, prot. GP 310163/2020 del 20/11/2020, con cui si è contestata la modifica alle fosse biologiche con commistione di acque chiare e acque nere, (iii) il rapporto della Polizia Municipale, prot. IA 204253/2021 del 22/06/2021, che ha contestato la realizzazione di un bagno nel piano seminterrato in assenza di titolo ed in contrasto con l'art. 31 del regolamento edilizio comunale.

3 – L’appellante ha impugnato il provvedimento dinanzi al Tar per la Toscana con ricorso recante R.G. n. 833/22.

4 - Il Tar adito, con la sentenza indicata in epigrafe, ha parzialmente accolto il ricorso, annullando l’ordinanza impugnata nella parte in cui viene ingiunta la demolizione del bagno realizzato al piano seminterrato dell’appartamento; per il resto ha respinto l’impugnativa.

5 - Avverso la predetta sentenza l’originaria ricorrente ha proposto appello per i motivi di seguito esaminati.

6 - Con il primo motivo (“Violazione degli artt. 7 e seguenti della legge 7 agosto 1990 n. 241”) l’appellante ha lamentato la violazione del contraddittorio procedimentale, in quanto l’ordinanza impugnata sarebbe stata adottata senza averla messa in condizione di formulare osservazioni nel procedimento amministrativo, giacché il Comune di Firenze non avrebbe mai dato seguito all’istanza di prendere visione degli atti, da lei presentata ai sensi dell’art. 10 della legge n. 241/1990.

6.1 - Con il secondo motivo (“Violazione dell’art. 31 del regolamento edilizio comunale vigente, in relazione all’art. 72 del regolamento edilizio del 1982 e del regolamento d’igiene del 1943 ivi richiamato; Omessa pronuncia”) l’appellante lamenta l’erroneità della sentenza nella parte in cui è stato ritenuto legittimo, da parte del Comune, ingiungere il ripristino del precedente percorso di scarico delle acque reflue - a servizio del bagno al pianterreno - nella fossa precedentemente utilizzata (identificata come FB3), ovvero l’adeguamento della fossa biologica attualmente in uso (identificata come FB1) ai requisiti igienico-sanitari prescritti dal regolamento edilizio, in conformità alle indicazioni della A.S.L.

Sotto altro profilo, lamenta l’erroneità della sentenza nella parte in cui non ha tenuto conto dell’equivalenza funzionale - riconosciuta dal C.T.U. del Tribunale di Firenze - del chiusino a doppio battente rispetto al chiusino a doppia lapide, prescritto dal regolamento edilizio vigente.

L’appellante lamenta, inoltre, il difetto di pronuncia relativo alla contestata commistione di acque nere e bianche nella fossa de quo.

In relazione alla mancanza del tubo esalatore di diametro non inferiore a 10 cm prescritto dall’art. 31, comma 8, del regolamento edilizio comunale vigente, parte appellante sostiene che sia applicabile al caso di specie la disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione della fossa biologica di cui è causa, risalente agli anni ‘50. Sul punto, deduce che in base all’art. 72 del regolamento di igiene del 1943, “verosimilmente in vigore al momento della realizzazione della fossa in esame” e incorporato dal regolamento edilizio del 1982, non era prescritto, per le fosse biologiche, uno sfiato di diametro non inferiore a 10 cm, ma soltanto per i pozzi neri. Infine, secondo l’appellante, a far data dal 1955, anno in cui è stata rilasciata la licenza edilizia, non sarebbero intervenute nuove opere di allacciamento alla fossa biologica.

Per questo motivo, insiste sull’illegittimità del provvedimento anche per difetto di motivazione, in quanto l’amministrazione non avrebbe dimostrato l’effettiva collocazione temporale degli abusi contestati.

6.2 - Con il terzo motivo (“Violazione degli artt. 295 c.p.c. e 79 c.p.a.”) lamenta l’erroneità della sentenza nella parte in cui ha respinto la domanda di sospensione del giudizio, in attesa della definizione della causa civile pendente tra le parti private.

7 – A seguito del parziale accoglimento del Tar, l’oggetto del presente giudizio è limitato alla verifica della legittimità del provvedimento che ha ingiunto il ripristino di una corretta espulsione dei reflui del bagno situato al piano terra.

In concreto, il Comune contesta che lo scarico di tale bagno sarebbe stato trasferito dalla fossa biologica identificata come “FB3”, nella quale recapitava nel 2007, all’attuale fossa “FB1” ubicata all’interno della proprietà SO e non adeguata alle prescrizioni impartite dalla competente A.S.L.

7.1 - Così precisato l’oggetto del giudizio, assume carattere preliminare il terzo motivo di appello – con il quale si chiede la sospensione del giudizio in attesa della definizione della causa civile pendente – che va respinto.

Al riguardo, va ricordato che oggetto del presente giudizio è l’esercizio legittimo del potere esercitato dal Comune, che non è tenuto ad un approfondimento di ogni singolo aspetto privatistico relativo al regime proprietario dell’area interessata dal proprio intervento.

In altri termini, l’accertamento definitivo dei diritti che gravano sull’area è di competenza del Giudice ordinario, dovendosi limitare l’ambito della presente indagine alla verifica, come detto, della legittimità del provvedimento impugnato, salvo il riconoscimento dei diritti dell’appellante che dovessero essere accertati dal Giudice civile, dei quali anche il Comune dovrà, se del caso, tenere conto.

Il fatto che il provvedimento si basi anche su un elemento istruttorio formatosi nel giudizio civile già pendente tra le parti private, sotto il profilo giuridico, non è comunque idoneo a determinare un rapporto di pregiudizialità tra i due giudizi, tanto più che il Comune non è neppure parte del giudizio civile.

La sospensione necessaria del giudizio (295 c.p.a.) è infatti consentita solo per la c.d. pregiudizialità tecnica. Questa sussiste quando una controversia (pregiudiziale) costituisca l’indispensabile antecedente logico-giuridico dal quale dipenda la decisione della causa pregiudicata, in ragione del fatto che il rapporto giuridico della prima rappresenta un elemento costitutivo della situazione sostanziale dedotta nella seconda, per cui il relativo accertamento si imponga nei confronti di quest’ultima con efficacia di giudicato, al fine di assicurare l’uniformità di decisioni (ex multis Cass., Sez. un., ord. 27 luglio 2004, n. 14060).

8 – E’ infondato anche il secondo motivo di appello.

Il provvedimento impugnato si fonda su solide basi, quali l’accertamento compiuto dagli agenti comunali prot. IA 204253/2021 del 22/06/2021 e il rapporto ASL, prot. GA 260014/20 del 07/10/2020.

Le circostanze emerse a seguito dell’istruttoria amministrativa trovano inoltre conferma nella CTU disposta nel corso del giudizio civile e legittimamente valutata dall’amministrazione che l’ha richiamata nel provvedimento.

Al riguardo, deve ricordarsi che la provenienza di tale accertamento, formatosi attraverso un ausiliario del Giudice e nel rispetto del principio del contradditorio, ne giustificano la maggior attendibilità rispetto ad un accertamento di parte. Invero, deve ritenersi che “una perizia di parte, ancorché giurata, non è dotata di efficacia probatoria e pertanto non è qualificabile come mezzo di prova” (Cons. St., Sez. IV, 19 luglio 2018, n. 5128).

8.1 – Ciò precisato, si osserva che il CTU ha concluso nel senso che per “i due bagni posti al piano terra nell’immobile di proprietà ER (oggi TI) che scaricavano nel 2007 le acque nere nella fossa FB3 e nella fossa FB4 nel corso degli accertamenti è stato verificato che quello che scaricava nella FB3 ora scarica nella FB1(oggetto di ATP) mentre quello che scaricava nella fossa FB4 non scarica nella FB1 pertanto, si presume che scarichi nella FB4 come accertato dal perito edile Pasquinelli nel 2007.”

Giova ricordare che, all’esito degli accertamenti della Polizia Municipale svolti nel sopralluogo del 4.06.2021, mentre non è risultato possibile comprendere dove scaricasse il bagno realizzato nel piano seminterrato, risultava invece accertato che il bagno del piano terreno scaricava nella fossa biologica del resede SO/Lavezzo.

In definitiva, avuto riguardo al controllo di legittimità che caratterizza il presente giudizio e salvo ogni definitivo accertamento del Giudice civile, deve concludersi che il Comune ha giustificato in modo idoneo il provvedimento repressivo impugnato; invero, da un lato, sussistono, allo stato, oggettivi e ragionevoli elementi di riscontro circa il fatto che, attualmente, il bagno posto al pianterreno dell’appartamento di proprietà dell’appellante scarica nella fossa biologica FB1, ubicata all’interno della proprietà SO; dall’altro, è emerso che, a far data dal 1955, l’impianto originario del condominio è stato modificato nel corso del tempo e che, in particolare, lo scarico a servizio del bagno al pianterreno dell’appartamento di proprietà dell’appellante è stato trasferito dalla fossa biologica FB3 alla fossa FB1.

8.2 - Avuto riguardo a tali circostanze, correttamente il Tar ha concluso nel senso che sarebbe stato onere della stessa ricorrente dimostrare la conformità dell’intervento alla disciplina vigente al momento della sua esecuzione. Ne deriva che la prospettazione di parte appellante per cui l’amministrazione avrebbe dovuto ritenere applicabile al caso di specie la disciplina edilizia vigente negli anni ‘50, corrispondente a quella risalente all’epoca della realizzazione della fossa biologica di cui è causa, non può essere condivisa.

In base alla risultanze dalla CTU, la collocazione temporale dell’opera ad una data successiva emerge in base ai seguenti elementi: a) tra il 1995 e il 2018 (anno di aggiornamento della planimetria catastale) è stato realizzato un gradino posto sotto il vano wc che, di regola, è predisposto qualora sia necessario variare la direzione dello scarico; b) a differenza di quanto accertato dal perito Pasquinelli nel 2007, il C.T.U. ha constatato che il bagno posto al piano terra versa all’interno della fossa biologica posta nel resede di proprietà SO/Lavezzo (quella oggetto della presente causa), mentre nel 2007 versava in altra fossa presente al piano seminterrato.

8.3 - In definitiva, stante la situazione innanzi descritta, non appare censurabile che il Comune di Firenze abbia ingiunto il ripristino del percorso dello scarico precedente, ovvero l’adeguamento della fossa biologica attualmente in uso ai requisiti igienico-sanitari prescritti dal regolamento edilizio, in conformità alle indicazioni della A.S.L., tenuto conto che, per quanto emerso, la fossa FB1 non risulta conforme (non è provvista del tubo esalatore di diametro non inferiore a 10 cm richiesto dall’art. 31 co. 8 del R.E. vigente e manca il chiusino a doppia lapide).

8.4 - Le contestazioni dell’appellante e i tentativi di questa volti a sminuire la rilevanza delle difformità riscontrate non appaiono idonei ad incidere sulla legittimità del provvedimento, trattandosi di argomenti che impingono del merito della decisione, non censurabile e non sindacabile dal Giudice. In ogni caso, si rileva che gli ispettori dell’ASL avevano ritenuto i “chiusini inidonei per un impianto di depurazione di acque nere non essendo a doppia lapide.”

8.5 – Nel contesto innanzi descritto appare giustificato l’intervento del Comune contestato dall’appellante, salvo ogni successivo accertamento del Giudice civile.

9 – Deve infine essere respinto il terzo motivo di appello avente ad oggetto la supposta violazione del contraddittorio procedimentale.

Alla luce delle evidenze raccolte in giudizio e visto il rigetto della prospettazione di parte appellante è palese che il contenuto dispositivo del provvedimento impugnato non avrebbe potuto essere diverso (art. 21-octies, co. 2, primo periodo, l. n. 241/1990).

10 – Per le ragioni esposte, l’appello va respinto.

Ad una valutazione complessiva della controversia, le spese di lite possono essere compensate.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Terza) respinge l’appello e compensa le spese di lite.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso nella camera di consiglio del giorno 11 febbraio 2026, tenutasi con modalità telematica, con l'intervento dei magistrati:

BI RO, Presidente FF

DA BE, Consigliere, Estensore

Davide Ponte, Consigliere

Giovanni Tulumello, Consigliere

Roberta Ravasio, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
DA BE	BI RO

IL SEGRETARIO