Sentenza n. 1735/2026
Depositata il 25/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della CAMPANIA Sezione 3, riunita in udienza il
21/01/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
MACRI' UBALDA, Presidente
GAUDINO MARIA DELIA, Relatore
APONTE ROBERTO, Giudice
in data 21/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 2968/2025 depositato il 18/04/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Somma Vesuviana - Piazza Vittorio Emanuele Iii 26 80049 Somma Vesuviana NA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Ge.se.t. Italia Spa - 01478281213
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_3
Avente ad oggetto l'impugnazione di: - pronuncia sentenza n. 14001/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado NAPOLI sez.
20 e pubblicata il 15/10/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. AVVISO N 3598 TASI 2019
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. AVVISO N 3631 TASI 2018
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 419/2026 depositato il
23/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: si riporta agli atti depositati, chiedendone l'accoglimento
Resistente/Appellato: assente Geset Italia spa;
non costituito il Comune di Somma

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

L'Istituto Autonomo Case Popolari ha impugnato l'avviso di accertamento relativo alla TASI dovuta per gli anni 2018 e 2019. Eccepiva la carenza di motivazione con riferimento all'indicazione dei dati catastali identificativi degli immobili, nonché l'esenzione degli immobili medesimi dal tributo stante la destinazione degli stessi ad alloggi sociali. Si costituiva la “GESET” rappresentando che gli immobili erano stati dettagliatamente indicati nella lista analitica allegata all'atto impositivo e che, con riferimento alla supposta esenzione da tributo, la stessa spettava solo per gli immobili destinati ai compiti istituzionali dell'ente e che, per gli alloggi sociali, il beneficio era subordinato alla corrispondenza degli immobili alle caratteristiche di cui al decreto interministeriale del 22.4.2008.
Con sentenza n. 14001/2024 del 01/10/2024, depositata il giorno 15/10/2024, la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Napoli rigettava il ricorso proposto dall'IACP e confermava l'avviso di accertamento impugnato, ritenendo infondate le doglianze relative alla motivazione dell'atto, giacché l'atto risulta contenere sufficienti elementi per consentire -come è stato- la difesa in giudizio, anche in considerazione dell'elencazione analitica degli immobili, e rilevando come l'esenzione non poteva essere concessa all'IACP in quanto da un'analisi delle disposizioni legislative non potevano equipararsi gli immobili degli IACP a quelli aventi caratteristiche di "alloggi sociali" e ciò anche in considerazione del fatto che il legislatore aveva volutamente disciplinato diversamente le due fattispecie.
Avverso tale sentenza proponeva appello l'IACP.
L'appellante rileva che gli alloggi dell'IACP nel Comune di Somma Vesuviana possiedono le caratteristiche per essere considerati “alloggi sociali”, e l'esistenza della detrazione di euro 200,00 ad alloggio non inficia la possibilità di applicare l'esenzione relativa agli alloggi sociali, in presenza dei requisiti previsti dalla normativa relativa a tali alloggi. L'esistenza delle caratteristiche di alloggio sociale ex D.M. 22/4/2008 in capo agli alloggi dell'IACP di Napoli nel Comune di Somma Vesuviana, osserva l'appellante, è riscontrabile facendo riferimento proprio alla normativa della Regione Campania disciplinante la gestione degli alloggi.
Resisteva la GESET replicando che gli alloggi IACP non sarebbero riconducibili tra gli alloggi sociali.
Parte appellante ha depositato memorie illustrative.
All'odierna udienza la Commissione si è riunita per la decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello va rigettato, condividendosi la motivazione della sentenza impugnata.
La Suprema Corte ha affermato, in tema di IMU, che l'esenzione stabilita dall'art. 13, comma 2, lett. b, del d.l. n. 201 del 2011 (conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011), come modificato dall'art. 1, comma 707, della l. n. 147 del 2013, non si applica a tutti gli alloggi assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP), ma solo a quelli che hanno le caratteristiche di "alloggio sociale", secondo i parametri stabiliti dal d.m. 22 aprile 2008, in quanto destinati a soddisfare la finalità pubblica di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati (non in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato), in quanto unità immobiliari destinate ad uso residenziale ed oggetto di locazione permanente, a favore di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, i quali non sono in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato. (Cass. Sez. 5, 15/02/2025, n. 3844).
Orbene, per valutare se gli immobili di proprietà dell'ente destinati alla locazione possano essere esenti dal pagamento dell'IMU ai sensi dell'art. 13 cit., comma 2, lett. b) del D.L. 201/2011, è necessario richiamare le caratteristiche peculiari degli alloggi sociali, indicate dal Ministero delle infrastrutture con il Decreto del 22 aprile 2008 (in Gazzetta Ufficiale Repubblica Italiana del 24 giugno 2008, n. 146).
La definizione di alloggio sociale è rinvenibile nell'art. 1 del D.M. in oggetto, il quale dispone che è definito
“alloggio sociale” l'unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L'alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie.
Il successivo art. 2 del citato D.M. stabilisce i requisiti dell'alloggio sociale, costituiti da: l'uso residenziale dell'unità immobiliare;
la locazione permanente;
il ricorrere della funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale e la riduzione del disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato;
il fatto che si tratti di alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche – quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree o immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico - destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla proprietà.
Le Sezioni Unite della Corte Suprema (n. 28160/2008) hanno affermato che l'intervento innovativo operato con il D.L. 93/2008, ha determinato un rivoluzionario cambio di rotta rispetto al passato con la conseguente adesione ad una “logica diversa” rispetto a quella sottesa all'esenzione riconosciuta dall'art. 7, D.Lgs n.
546/92 (strutturato sul requisito soggettivo dell'imposta e sulla strumentalità dell'immobile all'esercizio nel medesimo di una determinata attività da parte dell'ente), che nel caso degli IACP non sembra più rilevare,
a beneficio, invece, dell'individuazione del requisito oggettivo da intendersi quale concetto di “Alloggio
Sociale”, così come chiarito dal D.L. n. 93/2008, art. 1, comma 3 – che a sua volta richiama l'art.8, comma
4 del D.L. n. 546/92 – e confermato, da ultimo, dal D.L. n. 201/2011, art. 13, comma2, lett. b).
Dunque, diventava determinante l'individuazione del requisito oggettivo dell'imposta, quale condizione imprescindibile dell'esenzione dal pagamento.
Sul piano processuale la prova del diritto all'esenzione dal pagamento dell'imposta grava sul soggetto che la invoca, vale a dire sull'IACP. Poste tali premesse, ritiene questa Corte di Giustizia che l'appello dello IACP non meriti accoglimento.
In passato era controversa l'applicazione dell'esenzione prevista dall'art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. n.
504 del 1992 in tema di ICI, applicabile anche all'imposta IMU per l'anno 2012, in virtù del rinvio operato dall'art. 9, comma 8, del d.lgs. n. 23 del 2011, in combinato disposto con l'art. 13 del d.l. n. 201 del 2011, conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011.
Tale esenzione, nella versione modificata ad opera dell'art. 91 bis del d.l. n. 1 del 2012, conv. dalla l. n. 27 del 12, operava per "gli immobili utilizzati dai soggetti di cui all'articolo 87, comma 1, lettera c), del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986,
n. 917, e successive modificazioni, destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché delle attività di cui all'articolo 16, lettera a), della legge 20 maggio 1985, n. 222."
Con orientamento consolidato la S.C. ha ritenuto che l'esenzione riconosciuta dall'art. 7, comma 1, lett. i), del d.lgs. n. 504 del 1992, per gli immobili utilizzati dai soggetti di cui all'art. 87, comma 1, lett. c), del d.P.R.
n. 917 del 1986 (enti pubblici e privati, diversi dalle società, residenti nel territorio dello Stato e non aventi per oggetto esclusivo o principale l'esercizio d'attività commerciali), purché destinati esclusivamente - fra l'altro - allo "svolgimento d'attività assistenziali", non spetta agli enti pubblici non economici che esercitano nell'ambito locale le funzioni già attribuite agli Istituti Autonomi per le Case Popolari, non essendo sufficiente la pretesa destinazione "esclusiva" allo svolgimento di attività assistenziale, ma occorrendo la destinazione diretta e immediata dell'immobile allo svolgimento dei compiti istituzionali dell'ente, aspetto non ravvisabile in caso di utilizzazione indiretta degli alloggi di edilizia residenziale pubblica concessi in godimento a cittadini assegnatari, e comunque assoggettati al pagamento di pigioni - sia pure inferiori a quelle di mercato - remunerative del capitale investito (vedi, ex multis, Cass. n. 34601 del 2019; Cass. n. 6380/2024).
L'espressa qualificazione delle Agenzie quali enti pubblici non economici conferma che esse abbiano natura analoga a quella riconosciuta agli I.A.C.P. (cfr.: Cass. n. 18549 del 2003; Cass. SU n. 11052 del 1994; Cons.
St., sez. VI, dec. 11 giugno 1990, n. 596), per i quali si era già ritenuto che, tenuto conto delle finalità sociali e degli scopi di pubblico interesse da questi perseguiti nel costruire appartamenti economici da porre a disposizione delle categorie di cittadini meno abbienti o bisognosi, risulta coerente con tali natura e funzione il permanere dell'obbligo degli assegnatari inquilini degli alloggi di corrispondere pigioni inferiori a quelle di mercato, in quanto calcolate senza intenti speculativi o di lucro (cfr.: Corte Cost., sent. 22 dicembre 1969,
n. 169; Corte Cost. sent. 28 luglio 1976, n. 193).
Nonostante le finalità sociali e gli scopi di pubblico interesse e l'esclusione di un profitto d'impresa, tali enti hanno però il dovere di retribuire con il monte delle pigioni il capitale immobilizzato, realizzando il corrispondente reddito (cfr. art. 21 del r.d. 28 aprile 1938, n. 1165); circostanza che ne esclude la natura meramente assistenziale dell'attività.
Sul punto è stato anche ribadito che” la tenuità e modestia del canone corrisposto non esclude il carattere economico dell'attività svolta, non essendovi equivalenza tra il concetto di corrispettivo tenue o modesto e quello di corrispettivo simbolico, il quale esclude completamente il rapporto sinallagmatico, sussistente invece nel primo caso.” (Vedi Cass. n. 8964 del 2020).
La Suprema Corte, anche a Sezioni Unite, ha ripetutamente affermato, che l'esenzione prevista dall'art. 7, comma 1, lett. i), d.lgs. n. 504 del 1992 non spetta per gli immobili gestiti da IACP, e cioè da aziende per l'edilizia residenziale pubblica, richiedendosi la duplice condizione, insussistente per questa categoria di beni, dell'utilizzazione diretta degli immobili da parte dell'ente possessore e dell'esclusiva loro destinazione ad attività peculiari che non siano produttive di reddito. (Cass. SU, n. 28160 del 26 novembre 2008; Cass.,
Sez. 6-5, n.13542 del 1 luglio 2016; Cass., Sez. 5, n. 14226 dell'8 luglio 2015; Cass., Sez. 5, n. 3733 del 17 febbraio 2010); ed ancora che "in materia di ICI, l'esenzione di cui al d.lgs. n. 504 del 1992, art. 7, comma 1, lettera i) opera alla duplice condizione dell'utilizzazione diretta degli immobili da parte dell'ente possessore e dell'esclusiva loro destinazione ad attività peculiari che non siano produttive di reddito, escludendo che il beneficio possa spettare in caso di utilizzazione indiretta, pur se assistita da finalità di pubblico interesse"
(cfr. Cass. S.U. n. 28160/2008, e anche Cass. n. 7385/2012, n. 12313/2017 e n. 20135 del 2019; n. 17300 del 2021).
Premesso che il riconoscimento dell'esenzione di cui all'art. 7 cit. esige la duplice condizione dell'utilizzazione diretta degli immobili da parte dell'ente possessore e dell'esclusiva loro destinazione ad attività peculiari che non siano produttive di reddito, sia in riferimento agli IACP che alle Agenzie territoriali per la casa, subentrate nell'esercizio di medesime finalità, si è evidenziata l'assenza di entrambe, rilevando da un lato, che nell'attuazione dell'istituzionale destinazione alla locazione degli alloggi di edilizia sovvenzionata non è ravvisabile un utilizzo diretto degli immobili stessi da parte di tali enti e, dall'altro, che il godimento degli immobili da parte dei cittadini assegnatari è comunque assoggettato al pagamento di pigioni - sia pure inferiori a quelle di mercato - remunerative del capitale investito.
La menzionata giurisprudenza in materia di IACP, nel formulare le conclusioni di cui sopra, teneva conto che la non spettanza dell'esenzione prevista dal d.lgs. n. 504 del 1992, art. 7, comma 1, lett. i), dipendeva anche dal fatto che, per tali enti, era prevista dal medesimo d.lgs., all'art. 8, comma 4, una riduzione di imposta, il che non si conciliava con una esenzione di carattere generale.
Anche l'evoluzione normativa successiva conferma tale conclusione: l'art. 13, comma 10, del d.l. n. 201 del
2011, conv. con modif. dalla l. n. 214 del 2011 aveva previsto, per le unità adibite ad abitazione principale del soggetto passivo e per le relative pertinenze, una detrazione dall'imposta dovuta sino a concorrenza del suo ammontare di € 200,00, estesa anche alle unità immobiliari di cui all'art 8, comma 4, del d.lgs. n. 504 del 1992, che riguardava proprio gli alloggi assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari per i quali era riconosciuta l'agevolazione della detrazione per l'abitazione principale.
Né rispetto alle condizioni suindicate è desumibile qualche elemento di novità dal d.m. n. 200 del 2012 che, nel fornire una definizione di attività di ricettività sociale, non ha comunque escluso il requisito dell'utilizzo diretto da parte degli enti che le gestiscono;
le attività di natura recettiva sono da sempre potenzialmente meritevoli dell'esenzione de quo, ma solo in presenza degli ulteriori requisiti che l'individuazione delle particolari caratteristiche dei beneficiari di tali attività non ha modificato.
L'attività svolta dagli IACP o da enti analoghi, non prevede infatti la gestione diretta di un'attività di ricettività sociale ma la gestione di un'attività di concessione a terzi del godimento degli immobili a prezzi calmierati.
Tanto è confermato dal fatto che, successivamente, l'art. 2, comma 2, lett b), del d.l. n. 102 del 2013, conv. dalla l. n. 124 del 2013, modificando l'art. 13, comma 10, del d.l. n. 201 del 2011, conv. con modif. dalla l.
n. 214 del 2011, applicabile al caso in esame, ha mantenuto la mera detrazione in riferimento «agli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalità degli IACP, istituiti in attuazione dell'articolo
93 del decreto del Presidente della Repubblica 24 luglio 1977, n. 616», mentre al comma 4 dello stesso art. 2 ha previsto l'equiparazione all'abitazione principale solo per le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a decorrere dal primo luglio 2013, e per i fabbricati destinati ad alloggi sociali, come definiti dal Ministero delle infrastrutture del 22.4.2008 pubblicato nella G.U. del 24.6.2008 n. 146, dal successivo primo luglio 2014.
Il quadro normativo e giurisprudenziale così ricostruito conferma quindi che per volontà del legislatore l'esenzione totale non è prevista per gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, comunque denominati, aventi le stesse finalità degli IACP, bensì solo ed esclusivamente per quelli aventi la natura di “alloggi sociali“.
Come è evidente siamo in presenza di una norma che, prevedendo una agevolazione fiscale, ha natura speciale e derogatoria della norma generale che istituisce il tributo e perciò, essendo di stretta interpretazione, non può essere applicata al di fuori delle ipotesi tipiche e tassative indicate, stante il divieto non solo di applicazione analogica, ma anche di interpretazione estensiva, in conformità a quanto stabilito dall'art. 14 preleggi (cfr. con riferimento ad altre fattispecie in materia di ICI, Cass., Sez. 5, n. 10646 del 2005 e Cass.,
Sez. 6-5, n. 15407 del 2017).
Né possono invocarsi come precedenti contrari Cass. n. 39799 del 2021, che anzi si pone in linea di continuità con le decisioni innanzi indicate sul regime previgente evidenziando come la normativa successiva abbia introdotto l'esenzione dal 2014 solo per gli alloggi sociali, né tanto meno Cass. n. 23680 del 2020 che si limita ad escludere che al fine di fruire dell'esenzione per i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali di cui all'art. 13, comma 2, lett. b), del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito in legge con modificazioni dalla I. 22 dicembre 2011, n. 214, come ulteriormente modificato dall'art. 1, comma 707, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, sia necessaria la preventiva presentazione della dichiarazione, attestante il possesso dei requisiti e contenente gli identificativi catastali degli immobili, prevista dall'art. 2, comma 5- bis, del decreto legge 31 agosto 2013, n. 102, convertito con modificazioni dalla I. 28 ottobre 2013, n. 124, questione nella specie non rilevante risultando contestata l'applicazione stessa dell'esenzione.
Premesso, dunque, che gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti predetti possono godere della piena esenzione IMU solo se assimilabili alla fattispecie di «alloggio sociale» e quindi corrispondano alle caratteristiche contenute nel disposto normativo, ai fini della predetta equiparazione, rileva la corrispondenza dell'alloggio alle caratteristiche individuate con apposito Decreto Interministeriale del 22.4.2008 e il fatto che gli stessi sono adibiti ad abitazione principale.
Sul punto, è sufficiente richiamare la definizione contenuta nel citato decreto per cui l'«alloggio sociale» si individua nell'«unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato.
L'alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall'insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie»; tale alloggio, inoltre, deve essere adeguato, salubre, sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche tecnico- costruttive indicate agli articoli 16 e 43 della legge 5 agosto 1978, n. 457. Nel caso di servizio di edilizia sociale in locazione si considera adeguato un alloggio con un numero di vani abitabili tendenzialmente non inferiore ai componenti del nucleo familiare - e comunque non superiore a cinque - oltre ai vani accessori quali bagno e cucina. L'alloggio sociale deve essere costruito secondo principi di sostenibilità ambientale e di risparmio energetico, utilizzando, ove possibile, fonti energetiche alternative» (v., Decreto Interministeriale
22 aprile 2008, recante Definizione di alloggio sociale ai fini dell'esenzione dall'obbligo di notifica degli aiuti di Stato, ai sensi degli articoli 87 e 88 del Trattato istitutivo della Comunità europea, artt. 1-2).
Sostanzialmente identica è poi la nozione fornita, ad altri fini, dall'art. 10, comma 3, del d.l. 47/2014 convertito, con modificazioni, nella legge 80/2014, che ha dettato misure urgenti per l'emergenza abitativa.
In base a tale disposto: «Si considera alloggio sociale l'unità immobiliare adibita ad uso residenziale, realizzata o recuperata da soggetti pubblici e privati, nonché dall'ente gestore comunque denominato, da concedere in locazione, per ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi alle condizioni di mercato».
Pur risultando dirimente ai fini della qualificazione come “alloggio sociale” di un immobile proprio la sua destinazione funzionale alla riduzione del disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado per le loro condizioni economiche di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato, ed incombendo a carico della parte che invoca l'esenzione, la prova che gli immobili oggetto di accertamento abbiano la natura di alloggi sociali, nella specie, l'Istituto né in primo né in secondo grado ha prodotto documentazione, relativa alla destinazione funzionale degli immobili adeguata e sufficiente a fornire tale prova. Orbene, lo IACP sostiene che la qualifica di alloggi sociali possa essere riconosciuta agli immobili oggetto di causa quasi solo perché appartenenti all'ente, ma ha omesso di comprovare, tramite una verifica mirata sugli immobili nel Comune di Somma Vesuviana interessati dalla presente controversia, che effettivamente, anche per la loro concreta destinazione, gli immobili possano rientrare nella nozione di alloggi sociali, come sopra delineata (e tra questi, in particolare la loro locazione permanente in favore di soggetti che abbiano le caratteristiche individuate dall'art. 1 co. 2 del DM del 22 aprile 2008).
L'errore di metodo che connota la difesa dello IACP è quindi quello di reputare che già in astratto tutti gli immobili del suo patrimonio e locati a terzi siano suscettibili di rientrare nella nozione di alloggi sociali, essendo però mancata quella dimostrazione, che invece la norma presuppone, circa il fatto che la concreta destinazione del bene soddisfa i requisiti che la legge esige per addivenire a tale qualificazione.
L'omissione di tale prova impone quindi di dover rigettare l'appello dell'ente.
Le spese in favore della GESET seguono la soccombenza, secondo quanto indicato in successivo dispositivo;
nulla è dovuto nei confronti del Comune di Somma Vesuviana, atteso che l'Ente non ha inteso costituirsi.

P.Q.M.

Rigetta l'appello e condanna l'appellante al pagamento delle spese in favore di GESET per euro 1.000 per competenze, oltre accessori di legge, con attribuzione;
nulla nei confronti del Comune di Somma
Vesuviana