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Sentenza 20 febbraio 2026
Sentenza 20 febbraio 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado Liguria, sez. II, sentenza 20/02/2026, n. 165 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria |
| Numero : | 165 |
| Data del deposito : | 20 febbraio 2026 |
Testo completo
Sentenza n. 165/2026
Depositata il 20/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LIGURIA Sezione 2, riunita in udienza il
11/02/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
CANEPA DANIELA, Presidente
MB NO, AT
RANALDI ALESSANDRO, Giudice
in data 11/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 302/2025 depositato il 03/04/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Genova - Via Fiume 2 16100 Genova GE
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di: - pronuncia sentenza n. 1019/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado GENOVA sez.
3 e pubblicata il 25/11/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2021-1T-046167000 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO 2021
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 123/2026 depositato il
12/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante:Pertanto Voglia la Corte di Giustizia Tributaria Disattesa ogni contraria istanza eccezione e difesa.
- Disporre, ai sensi dell'art. 34 del D. Lgs. n. 546 del 1992, la trattazione del presente appello in pubblica udienza.
- Preliminarmente disporre, ai sensi dell'art. 52 comma 2 D.lgs. n. 546/1992, la sospensione dell'esecutività della sentenza impugnata, stante la sussistenza di gravi e fondati motivi;
- Sempre preliminarmente autorizzare, ai sensi dell'art. 58 comma 1 del D.lgs. n. 546/1992, la produzione della sentenza n. 69/2025 emessa dalla C.G.T. di Secondo Grado della Liguria, a definizione del giudizio recante R.G.A. n. 586/2023, in ragione della sua indispensabilità ai fini della decisione. Nel merito:
1. Accogliere per la forma e la sostanza il presente atto di appello;
2. Per l'effetto riformare - in ogni suo aspetto - la sentenza n. 1019/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Genova - Sezione III, all'esito del giudizio recante R.G.R. n. 472/2024 e depositata in data 25 Novembre 2024, per le ragioni meglio compendiate in premessa;
3. In subordine, nella denegata ipotesi di conferma della maggiore pretesa erariale, applicare comunque l'imposta di registro con l'aliquota agevolata all'1% anche in relazione al fabbricato adibito ad agriturismo, stante la sussistenza del vincolo di pertinenzialità con i terreni agricoli;
4. Con la vittoria delle spese competenze ed onorari come per legge relativi al doppio grado di giudizio.
Resistente/Appellato: CHIEDE a Codesta Onorevole Corte di Giustizia Tributaria di II grado, il rigetto dell'appello di controparte e la conferma della sentenza di I grado. Con vittoria delle spese di entrambi i gradi di giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La Società e la contribuente indicati in epigrafe appellano la sentenza n. 1019/2024 con cui la Corte di primo grado di Genova ha rigettato il ricorso da loro proposto avverso l'avviso di liquidazione n. 2021-1T-046167000 notificato il 7 novembre 2023, con cui l'Ufficio aveva rettificato i valori dichiarati in un atto di compravendita riguardante due immobili, fabbricati e terreni, siti in Comune di Santa Ninfa.
In particolare l prezzo della vendita veniva dalle parti concordemente convenuto in € 609.185,00 complessive,
e, precisamente, € 590.000,00 riferiti ai diritti immobiliari di cui € 390.000,00 per l'immobile adibito ad agriturismo ed € 200.000,00 per i terreni oltre ad € 19.185,00 per i diritti aziendali.
L'Ufficio, con l'atto impositivo suindicato, rettificava l'imposta di registro, ipotecaria e catastale, relativa alla vendita in esame, mediante la preventiva rideterminazione dei valori dichiarati in atto, elevando il valore relativo alla compravendita del terreno non edificabile ad € 203.000,00 (rispetto ai dichiarati in atto
€ 200.000,00) e del fabbricato ad € 763.000,00 (rispetto ai dichiarati in atto € 390.000,00).
La stima si fondava su relazione tecnica dell'Ufficio Territoriale di NI, che utilizzava valori OMI (pubblicati il 3 giugno 2022 per l'anno 2021) e comparazioni con atti di compravendita di immobili similari intervenuti negli anni precedenti.
Gli appellanti eccepiscono: - violazione dell'art. 112 c.p.c. per motivazione apparente e omessa pronuncia.
- illegittimità della rettifica ex art. 51 DPR 131/1986.
- erronea applicazione dell'aliquota 9% sul maggior valore del fabbricato, in violazione dell'art. 2 co.
4-bis
DL 194/2009.
- omessa considerazione della situazione debitoria dei venditori e dell'ipoteca giudiziale.
Complessivamente contestano l'infondatezza della pretesa.
L'Agenzia delle Entrate si è costituita ritualmente con controdeduzioni, insistendo per la conferma della sentenza impugnata e per il rigetto dell'appello.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Gli appellanti censurano la sentenza di primo grado sotto plurimi profili, articolando motivi di gravame che investono sia la legittimità formale della decisione (vizio di motivazione e omessa pronuncia) sia il merito della rettifica valutativa operata dall'Ufficio e avallata dal primo giudice.
Le suddette doglianze sono solo parzialmente fondate.
Primo motivo: violazione dell'art. 112 c.p.c. per motivazione apparente e omessa pronuncia.
La sentenza impugnata, secondo gli appellanti, sarebbe affetta da nullità per motivazione meramente apparente, in violazione dell'art. 111 Cost., art. 132 c.p.c. e art. 36 D.Lgs. 546/1992. Il primo giudice si sarebbe limitato a formule apodittiche e generiche, senza illustrare l'iter logico-giuridico seguito né confrontarsi puntualmente con le cinque doglianze articolate in primo grado. Tale difetto motivazionale, equiparabile all'omissione, renderebbe la decisione incomprensibile e non controllabile, integrando error in procedendo.
Il motivo è infondato.
Pur concisa, la sentenza espone chiaramente le ragioni di fatto e di diritto: riporta fedelmente le doglianze dei ricorrenti e motiva il rigetto. Tale sinteticità è consentita e doverosa nella materia tributaria (art. 36 D.
Lgs. 546/1992 richiede «succinta esposizione»), non integra nullità e permette pieno controllo sull'iter logico.
Il giudice non deve confutare espressamente ogni argomentazione di parte, bastando l'indicazione degli elementi decisivi e la disattesa implicita delle tesi incompatibili.
Secondo motivo: illegittimità della rettifica ex art. 51 DPR 131/1986.
Il motivo è infondato.
L'Ufficio ha provveduto ad una attenta analisi dell'andamento del mercato, con riferimento alla pertinente zona OMI R1 NI-Sata Ninfa- Colline Belice Fiumefreddo. Tali valori Omi, corroborando i dati OMI con valori comparativi estratti da atti di compravendita di immobili similari intervenuti tra il 2019 ed il 2020.
La relazione UTE NI risulta attendibile e prevalente rispetto alla perizia di parte, che è generica e assertiva. L'Ufficio ha considerato ex post gli interventi di ristrutturazione (defalcando deflattivamente il 15% per alea estimativa, senza documentazione delle asserite spese da parte degli appellanti).
Le contestazioni di parte sono infondate:
- è notorio che la pandemia di Covid-19 ha decisamente favorito il mercato degli immobili rurali in Italia, innescando un cambio di paradigma nelle preferenze abitative. Mentre il mercato immobiliare globale ha subito una contrazione iniziale delle transazioni, il segmento rurale e dei borghi ha vissuto una vera e propria rinascita.
- la maggiore superficie/metratura favorisce la vocazione agrituristica (maggiori guadagni da prodotti della terra e ricezione);
- lo stato dell' immobile e la mancanza di comparabili sono smentiti da riscontri oggettivi;
- le vicende personali/debitorie dei venditori sono irrilevanti in quanto il valore venale è ancorato a criteri oggettivi, non soggettivi.
Terzo motivo: erronea applicazione dell'aliquota 9% sul maggior valore del fabbricato, in violazione dell'art. 2 co.
4-bis DL 194/2009.
Il motivo è fondato.
Il fabbricato agrituristico è pertinenziale ai terreni agricoli e strumentale all'attività (art. 2135 c.c.), con diritto all'aliquota agevolata 1% per piccola proprietà contadina. Tale qualificazione è stata accertata in parallelo giudizio (sentenze CGT I grado Genova n. 23/2023 e CGT II grado Liguria n. 69/2025), con giudicato di efficacia riflessa. Il primo giudice ha errato nel negare l'agevolazione per mancanza di definitività, ignorando il principio economico-funzionale di pertinenzialità.
Quarto motivo: omessa considerazione della situazione debitoria dei venditori e dell'ipoteca giudiziale.
Come già detto, le vicende personali dei proprietari non influenzano il valore venale del bene compravenduto.
Conclusivamente pertanto deve essere confermata la rettifica operata dall'Ufficio relativamente ai terreni e al fabbricato agrituristico, in relazione al quale la tassazione è all'1%.
La controversia presenta profili di particolare complessità e discrezionalità, inerenti alla rettifica del valore venale di beni immobili in un momento di evoluzione giurisprudenziale sul valore probatorio dei valori OMI
e sulla pertinenzialità dei fabbricati agrituristici. Ricorrono pertanto giusti motivi ex art. 15, comma 1, D.Lgs.
n. 546/1992 per compensare integralmente tra le parti le spese dei due gradi di giudizio.
P.Q.M.
La Corte accoglie parzialmente l'appello disponendo l'applicazione dell'imposta di registro all'1% anche in relazione al fabbricato adibito ad agriturismo. Conferma nel resto l'impugnata sentenza di primo Grado.
Spese di entrambi i gradi compensate.
Depositata il 20/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LIGURIA Sezione 2, riunita in udienza il
11/02/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
CANEPA DANIELA, Presidente
MB NO, AT
RANALDI ALESSANDRO, Giudice
in data 11/02/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sull'appello n. 302/2025 depositato il 03/04/2025
proposto da
Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
Ricorrente_2 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Genova - Via Fiume 2 16100 Genova GE
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di: - pronuncia sentenza n. 1019/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado GENOVA sez.
3 e pubblicata il 25/11/2024
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 2021-1T-046167000 IPOTECARIE E CATASTALI-ALTRO 2021
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 123/2026 depositato il
12/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante:Pertanto Voglia la Corte di Giustizia Tributaria Disattesa ogni contraria istanza eccezione e difesa.
- Disporre, ai sensi dell'art. 34 del D. Lgs. n. 546 del 1992, la trattazione del presente appello in pubblica udienza.
- Preliminarmente disporre, ai sensi dell'art. 52 comma 2 D.lgs. n. 546/1992, la sospensione dell'esecutività della sentenza impugnata, stante la sussistenza di gravi e fondati motivi;
- Sempre preliminarmente autorizzare, ai sensi dell'art. 58 comma 1 del D.lgs. n. 546/1992, la produzione della sentenza n. 69/2025 emessa dalla C.G.T. di Secondo Grado della Liguria, a definizione del giudizio recante R.G.A. n. 586/2023, in ragione della sua indispensabilità ai fini della decisione. Nel merito:
1. Accogliere per la forma e la sostanza il presente atto di appello;
2. Per l'effetto riformare - in ogni suo aspetto - la sentenza n. 1019/2024 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Genova - Sezione III, all'esito del giudizio recante R.G.R. n. 472/2024 e depositata in data 25 Novembre 2024, per le ragioni meglio compendiate in premessa;
3. In subordine, nella denegata ipotesi di conferma della maggiore pretesa erariale, applicare comunque l'imposta di registro con l'aliquota agevolata all'1% anche in relazione al fabbricato adibito ad agriturismo, stante la sussistenza del vincolo di pertinenzialità con i terreni agricoli;
4. Con la vittoria delle spese competenze ed onorari come per legge relativi al doppio grado di giudizio.
Resistente/Appellato: CHIEDE a Codesta Onorevole Corte di Giustizia Tributaria di II grado, il rigetto dell'appello di controparte e la conferma della sentenza di I grado. Con vittoria delle spese di entrambi i gradi di giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La Società e la contribuente indicati in epigrafe appellano la sentenza n. 1019/2024 con cui la Corte di primo grado di Genova ha rigettato il ricorso da loro proposto avverso l'avviso di liquidazione n. 2021-1T-046167000 notificato il 7 novembre 2023, con cui l'Ufficio aveva rettificato i valori dichiarati in un atto di compravendita riguardante due immobili, fabbricati e terreni, siti in Comune di Santa Ninfa.
In particolare l prezzo della vendita veniva dalle parti concordemente convenuto in € 609.185,00 complessive,
e, precisamente, € 590.000,00 riferiti ai diritti immobiliari di cui € 390.000,00 per l'immobile adibito ad agriturismo ed € 200.000,00 per i terreni oltre ad € 19.185,00 per i diritti aziendali.
L'Ufficio, con l'atto impositivo suindicato, rettificava l'imposta di registro, ipotecaria e catastale, relativa alla vendita in esame, mediante la preventiva rideterminazione dei valori dichiarati in atto, elevando il valore relativo alla compravendita del terreno non edificabile ad € 203.000,00 (rispetto ai dichiarati in atto
€ 200.000,00) e del fabbricato ad € 763.000,00 (rispetto ai dichiarati in atto € 390.000,00).
La stima si fondava su relazione tecnica dell'Ufficio Territoriale di NI, che utilizzava valori OMI (pubblicati il 3 giugno 2022 per l'anno 2021) e comparazioni con atti di compravendita di immobili similari intervenuti negli anni precedenti.
Gli appellanti eccepiscono: - violazione dell'art. 112 c.p.c. per motivazione apparente e omessa pronuncia.
- illegittimità della rettifica ex art. 51 DPR 131/1986.
- erronea applicazione dell'aliquota 9% sul maggior valore del fabbricato, in violazione dell'art. 2 co.
4-bis
DL 194/2009.
- omessa considerazione della situazione debitoria dei venditori e dell'ipoteca giudiziale.
Complessivamente contestano l'infondatezza della pretesa.
L'Agenzia delle Entrate si è costituita ritualmente con controdeduzioni, insistendo per la conferma della sentenza impugnata e per il rigetto dell'appello.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Gli appellanti censurano la sentenza di primo grado sotto plurimi profili, articolando motivi di gravame che investono sia la legittimità formale della decisione (vizio di motivazione e omessa pronuncia) sia il merito della rettifica valutativa operata dall'Ufficio e avallata dal primo giudice.
Le suddette doglianze sono solo parzialmente fondate.
Primo motivo: violazione dell'art. 112 c.p.c. per motivazione apparente e omessa pronuncia.
La sentenza impugnata, secondo gli appellanti, sarebbe affetta da nullità per motivazione meramente apparente, in violazione dell'art. 111 Cost., art. 132 c.p.c. e art. 36 D.Lgs. 546/1992. Il primo giudice si sarebbe limitato a formule apodittiche e generiche, senza illustrare l'iter logico-giuridico seguito né confrontarsi puntualmente con le cinque doglianze articolate in primo grado. Tale difetto motivazionale, equiparabile all'omissione, renderebbe la decisione incomprensibile e non controllabile, integrando error in procedendo.
Il motivo è infondato.
Pur concisa, la sentenza espone chiaramente le ragioni di fatto e di diritto: riporta fedelmente le doglianze dei ricorrenti e motiva il rigetto. Tale sinteticità è consentita e doverosa nella materia tributaria (art. 36 D.
Lgs. 546/1992 richiede «succinta esposizione»), non integra nullità e permette pieno controllo sull'iter logico.
Il giudice non deve confutare espressamente ogni argomentazione di parte, bastando l'indicazione degli elementi decisivi e la disattesa implicita delle tesi incompatibili.
Secondo motivo: illegittimità della rettifica ex art. 51 DPR 131/1986.
Il motivo è infondato.
L'Ufficio ha provveduto ad una attenta analisi dell'andamento del mercato, con riferimento alla pertinente zona OMI R1 NI-Sata Ninfa- Colline Belice Fiumefreddo. Tali valori Omi, corroborando i dati OMI con valori comparativi estratti da atti di compravendita di immobili similari intervenuti tra il 2019 ed il 2020.
La relazione UTE NI risulta attendibile e prevalente rispetto alla perizia di parte, che è generica e assertiva. L'Ufficio ha considerato ex post gli interventi di ristrutturazione (defalcando deflattivamente il 15% per alea estimativa, senza documentazione delle asserite spese da parte degli appellanti).
Le contestazioni di parte sono infondate:
- è notorio che la pandemia di Covid-19 ha decisamente favorito il mercato degli immobili rurali in Italia, innescando un cambio di paradigma nelle preferenze abitative. Mentre il mercato immobiliare globale ha subito una contrazione iniziale delle transazioni, il segmento rurale e dei borghi ha vissuto una vera e propria rinascita.
- la maggiore superficie/metratura favorisce la vocazione agrituristica (maggiori guadagni da prodotti della terra e ricezione);
- lo stato dell' immobile e la mancanza di comparabili sono smentiti da riscontri oggettivi;
- le vicende personali/debitorie dei venditori sono irrilevanti in quanto il valore venale è ancorato a criteri oggettivi, non soggettivi.
Terzo motivo: erronea applicazione dell'aliquota 9% sul maggior valore del fabbricato, in violazione dell'art. 2 co.
4-bis DL 194/2009.
Il motivo è fondato.
Il fabbricato agrituristico è pertinenziale ai terreni agricoli e strumentale all'attività (art. 2135 c.c.), con diritto all'aliquota agevolata 1% per piccola proprietà contadina. Tale qualificazione è stata accertata in parallelo giudizio (sentenze CGT I grado Genova n. 23/2023 e CGT II grado Liguria n. 69/2025), con giudicato di efficacia riflessa. Il primo giudice ha errato nel negare l'agevolazione per mancanza di definitività, ignorando il principio economico-funzionale di pertinenzialità.
Quarto motivo: omessa considerazione della situazione debitoria dei venditori e dell'ipoteca giudiziale.
Come già detto, le vicende personali dei proprietari non influenzano il valore venale del bene compravenduto.
Conclusivamente pertanto deve essere confermata la rettifica operata dall'Ufficio relativamente ai terreni e al fabbricato agrituristico, in relazione al quale la tassazione è all'1%.
La controversia presenta profili di particolare complessità e discrezionalità, inerenti alla rettifica del valore venale di beni immobili in un momento di evoluzione giurisprudenziale sul valore probatorio dei valori OMI
e sulla pertinenzialità dei fabbricati agrituristici. Ricorrono pertanto giusti motivi ex art. 15, comma 1, D.Lgs.
n. 546/1992 per compensare integralmente tra le parti le spese dei due gradi di giudizio.
P.Q.M.
La Corte accoglie parzialmente l'appello disponendo l'applicazione dell'imposta di registro all'1% anche in relazione al fabbricato adibito ad agriturismo. Conferma nel resto l'impugnata sentenza di primo Grado.
Spese di entrambi i gradi compensate.