Sentenza n. 1323/2026
Depositata il 13/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della SICILIA Sezione 5, riunita in udienza il 26/01/2026 alle ore 10:00 con la seguente composizione collegiale:
FRANCOLA TOMMASO, Presidente
UL CO, Relatore
VASTA ISIDORO, Giudice
in data 26/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 5512/2022 depositato il 19/10/2022

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - Indirizzo_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Ragusa - Mariano Rumor, 8 97100 Ragusa RG
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 175/2022 emessa dalla Commissione Tributaria Provinciale RAGUSA sez. 1 e pubblicata il 21/02/2022
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 0011919 2020 CATASTO-RENDITA CATASTALE a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: Il difensore della società " Ricorrente_1 S.r.l insiste come in atti Resistente/Appellato: Il rappresentante dell'Ufficio insiste come in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

§1. Con atto notificato telematicamente in data 21/09/2022 all'Agenzia delle Entrate (di seguito AE), qui inviato in data 19/10/2022 e iscritto al n. 5512/2022 R.G.A., Ricorrente_1 S.r.l., in persona del legale rappresentante pro-tempore, proponeva appello avverso la sentenza n. 175/01/2022 della C.T.
P. di Ragusa, depositata il 21/02/2022, che aveva rigettato il ricorso avverso l'avviso di accertamento n.
RG0011050/2020 - atto n. RG0011919/2020, nuova determinazione di classamento e rendita catastale.
Esponeva la società appellante di aver impugnato l'avviso per: 1) Difetto di motivazione;
2) Errata applicazione delle modalità di determinazione della rendita catastale, in ragione della erroneità ed incompletezza dei presupposti elementi estimali di calcolo della rendita catastale in violazione degli artt.
28 e 30 DPR n. 1142/1949.
L'AE si era costituita in giudizio, contestando la domanda.
La C.T.P. di Ragusa, previa negazione della richiesta di sospensione dell'esecutività dell'atto, aveva rigettato il ricorso con la sentenza n. 175/01/2022, condannando la ricorrente al pagamento delle spese di lite pari ad € 1.000,00.
§2. La società Ricorrente_1 srl presentava appello avverso la sentenza, deducendone l'errore in rito per omessa pronuncia sul merito della controversia, in quanto il giudice non aveva valutato la fondatezza delle sue contestazioni, ritenendo decisiva ed assorbente la circostanza che nell'ambito dell'ultima proposta modificativa della ricorrente (del 2019) l'AE non si era discostata, con riferimento alla prospettata variazione degli spazi interni, dai valori unitari a questi ultimi attribuiti (in un contesto già correttivo) col precedente avviso di accertamento RG0045856/2016, notificato alla parte, non impugnato e divenuto definitivo.
Per l'appellante tale conclusione era errata, e riproponeva quindi nel merito i medesimi motivi esposti nel primo grado di giudizio: 1) difetto di motivazione in violazione dell'art. 3 l. 7.8.1990, n. 241 e dell'art. 7 l.
27.7.2000, n. 212; 2) omessa specificazione dell'iter logico-procedurale e dei criteri e modalità posti a base della revisione del classamento;
3) mancata indicazione dei dati oggettivi di valutazione della rendita;
4) infondatezza nel merito della determinazione di rendita effettuata dall'Agenzia del Territorio;
5) omessa indicazione delle “unità immobiliari di riferimento” da cui desumere i valori unitari applicati alla consistenza dell'immobile; 6) omessa indicazione della percentuale di deprezzamento;
7) illegittimità della
“verifica senza sopralluogo” effettuata dall'Agenzia del Territorio.
Chiedeva, pertanto, l'appellante – previa sospensiva – la riforma della sentenza impugnata con la condanna dell'Ufficio alle spese dei due gradi di giudizio.
§2. Si costituiva in giudizio l'AE, resistendo con memoria del 17/11/2022.
§3. Con ordinanza resa all'udienza del 10/03/2023, questa Sezione V della Corte di Giustizia
Tributaria di II° grado, decidendo ex art. 47 D.lgs. 546/1992, rigettava l'istanza di sospensione e rinviava per la trattazione del merito del ricorso a nuovo ruolo. §4. Con memoria depositata in data 08/01/2026, l'appellante ribadiva le proprie censure, deducendo un complesso di censure giuridiche riconducibili a tre assi principali: error in procedendo per omessa pronuncia ed erronea affermazione di definitività della rendita catastale;
illegittimità dell'avviso di accertamento per difetto di motivazione e violazione del giudicato;
infondatezza nel merito.

1. Error in procedendo per omessa pronuncia e falsa applicazione del concetto di definitività.
La sentenza di primo grado è censurata per omessa pronuncia sul merito della controversia, avendo respinto il ricorso sulla base dell'asserita definitività dell'accertamento catastale del 2016, ritenuto non impugnato.
Tale impostazione è giuridicamente errata perché: il classamento catastale ha natura meramente accertativa, non costitutiva;
la rendita catastale ha efficacia pluriennale e riflessa, non definitiva né irrevocabile;
il contribuente ha un diritto illimitato nel tempo di chiedere la rettifica della rendita, quando la situazione di fatto o di diritto “ab origine” non sia veritiera.
La Corte di primo grado avrebbe, quindi, confuso la definitività degli effetti impositivi pregressi con una inesistente definitività dei valori unitari catastali, in violazione dei principi affermati dalla Cassazione e dell'art. 53 Cost. (capacità contributiva).

2. Violazione dei principi costituzionali e giurisprudenziali in materia catastale.
La tesi della definitività dei valori catastali contrasterebbe con il principio secondo cui le dichiarazioni del contribuente sono sempre emendabili;
determinerebbe una cristallizzazione di un'imposizione errata, in violazione degli artt. 3, 53 e 97 Cost.; sarebbe smentita dalla giurisprudenza di legittimità, che riconosce la simmetria dei poteri di rettifica tra Ufficio e contribuente.
Non esisterebbe, inoltre, alcuna norma decadenziale a carico del contribuente per la correzione del classamento;
i termini riguardano semmai l'UTE e, in assenza di espressa perentorietà, hanno natura ordinatoria.

3. Sopravvenuto giudicato sulla rendita catastale oggi vigente.
L'appellante rileva che la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Ragusa, sezione 4, con sentenza passata in giudicato n. 635/2024, emessa in data 23.05.2023 e depositata il 15.07.2024 (cfr. Doc. 7 allegato in questo giudizio) a definizione dei giudizi iscritti ai nn. R.G. 913/2022 e 344/2023, ha annullato l'avviso di accertamento catastale n. RG0020185/2022 - atto n. RG0022018/ 2022 e, conseguentemente, confermato per il Centro Commerciale la rendita catastale di euro 316.100,00 dichiarata dalla deducente con variazione Doc.fa n. 3460.1/2021 (prot. n. RG0013758), in atti dal 20.04.2021. Sottolinea che l'avviso di accertamento annullato è successivo all'accertamento catastale n. RG0011050/2020 – atto n.
RG0011919/2020 oggetto del presente giudizio. Detta sentenza non è stata impugnata dall'Agenzia con conseguente consolidamento della rendita di euro 316.100,00 dichiarata da Ricorrente_1 S.r.l. con Doc.fa del 2021, come evidenziato nella medesima sentenza.
Pertanto, con tale giudicato si sarebbe definitivamente consolidata la rendita attualmente vigente, con inutilità del giudizio per l'Agenzia, determinandosi la cessazione della materia del contendere e/o sopravvenuta carenza di interesse ad agire.

4. Illegittimità dell'avviso di accertamento per difetto assoluto di motivazione.
L'avviso impugnato sarebbe nullo per violazione dell'art. 3 L. n. 241/1990 e dell'art. 7 L. n. 212/2000
(Statuto del contribuente); avrebbe motivazione meramente apparente, generica e stereotipata, nonché priva dell'indicazione dell'iter logico-giuridico seguito e fondata su rinvii apodittici a precedenti atti non specificamente individuati e comunque carenti di motivazione. In essa mancherebbero l'indicazione degli immobili comparabili, i prontuari di settore utilizzati, i valori unitari applicati, le superfici, i coefficienti e le percentuali di deprezzamento;
e la spiegazione delle ragioni per cui una rendita già validata più volte sarebbe divenuta incongrua, con violazione del diritto di difesa ex art. 24 Cost.

5. Incoerenza del criterio comparativo e arbitrarietà della stima.
L'Agenzia dichiara di adottare un criterio comparativo, ma attribuisce al Centro Commerciale valori unitari nettamente superiori a quelli di immobili similari (Società_1 e Società_2); supera persino i valori massimi del Prontuario di settore;
opera una ingiustificata differenziazione dei valori per zone funzionali omogenee, incompatibile con il classamento D/8. Da ciò deriva una stima manifestamente incongrua e contraddittoria rispetto ai criteri dichiarati.

6. Infondatezza nel merito.
L'accertamento sarebbe radicalmente infondato nel merito. L'Agenzia avrebbe determinato una rendita manifestamente erronea sulla base di elementi estimali arbitrari, non verificabili e non conformi alla normativa e alla giurisprudenza.
In particolare:
• la rendita accertata (€ 385.000) sarebbe illegittima e sproporzionata, poiché non fondata su una reale stima diretta dell'immobile né su dati comparativi attendibili, e risulta incoerente rispetto ai valori storicamente validati dall'Agenzia nel 2008 e nel 2013;
• l'Ufficio avrebbe omesso di indicare le unità immobiliari comparabili, i valori unitari applicati, i criteri di calcolo e la percentuale di deprezzamento, in violazione del d.P.R. n. 1142/1949;
• la rettifica sarebbe stata effettuata senza un effettivo sopralluogo, nonostante si tratti di immobile a destinazione speciale (categoria D), in violazione delle norme e con lesione del diritto di difesa;

• la perizia di parte avrebbe invece correttamente applicato i criteri di stima (approccio di mercato e di costo), utilizzando i valori del Prontuario di settore e giungendo a una rendita significativamente inferiore (€ 282.200), comunque coerente con quella proposta dalla contribuente (€ 314.500);
• le ricostruzioni “postume” dell'Agenzia (costo di costruzione basato su prezziari non pertinenti e capitalizzazione dei redditi su dati non rappresentativi) sarebbero strumentali, incoerenti con l'epoca censuaria di riferimento (1988/1989) e finalizzate unicamente a giustificare ex post l'accertamento;
• anche applicando i criteri alternativi invocati dall'Agenzia con dati corretti, la rendita risulterebbe comunque notevolmente inferiore a quella accertata.
In conclusione, l'appellante sostiene che l'avviso impugnato è illegittimo e infondato nel merito, mentre risulta congrua e corretta la rendita proposta con il Doc.fa 2019 (€ 314.500), con conseguente richiesta di riforma della sentenza e accoglimento dell'appello, con condanna dell'Ufficio alle spese del giudizio.
§5. All'udienza del 19/01/2026, sentite le parti entrambe in collegamento da remoto, l'appello è stato posto in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

§6. L'appello è infondato. §7. Va preliminarmente presa in considerazione, per evidente priorità logica, la censura concernente il preteso vizio di motivazione della sentenza impugnata, con cui la C.T.P. di Ragusa ha ritenuto legittimo l'operato dell'Ufficio.
Il vizio non sussiste.
§8. Con la sentenza impugnata, la Corte di I° grado ha rigettato il ricorso, rilevando che:
«decisivo, e del tutto assorbente, è rilevare che nell'ambito dell'ultima proposta modificativa della ricorrente (del 2019), l'Ufficio non si è discostato con riferimento alla prospettata variazione degli spazi interni, dai valori unitari a questi ultimi attribuiti col precedente avviso di accertamento RG0045856/2016, notificato a mezzo posta ad agosto del 2016, preceduto da sopralluogo congiunto, non impugnato e divenuto definitivo, ancorché la ricorrente lamenti di non esserne venuta a conoscenza (verosimilmente sol perché la notificazione dell'atto si è perfezionata per compiuta giacenza)» e ancora che «con riferimento ai valori unitari complessivi, da ritenersi pertanto definitivi e non più contestabili, e sui quali sostanzialmente si controverte, la proposta modificativa (dei principali di essi) e le difese giudiziali della ricorrente non attengono ad una revisione giustificata dalla distribuzione degli spazi, come allegata nel tempo e da ultimo, ma vanno considerate soltanto un fuorviante e surrettizio superamento per questa via dei valori unitari già attribuiti dall'Ufficio con atto definitivo in quanto non impugnato.»
Come correttamente affermato dal Giudice di prime cure, la proposta modificativa avanzata dalla società appellante e respinta dall'AE, in relazione alla quale è stato incardinato il presente giudizio, costituisce un tentativo di eludere il portato del precedente avviso di accertamento RG0045856/2016, effettuato in esito a sopralluogo congiunto, notificato, non impugnato e ormai definitivo.
Ora, la sentenza impugnata si impernia su tre punti essenziali, tutti adeguatamente illustrati e condivisibili.
In primo luogo, la definitività dell'avviso del 2016, correttamente valorizzando il fatto che l'avviso
RG0045856/2016 non è stato impugnato e costituisce un precedente consolidato, che ha determinato la corretta valutazione dell'immobile sulla base del sopralluogo eseguito. Ancora, la coerenza delle successive valutazioni: il giudice di primo grado ha correttamente sottolineato che le successive DOCFA non hanno introdotto elementi nuovi rispetto a quanto già valutato nel 2016 e che l'Ufficio, nel 2020, si è limitato a confermare valori tecnici già validati. Infine, l'adeguatezza della motivazione dell'avviso 2020: la sentenza ha ritenuto che la motivazione dell'avviso fosse conforme ai parametri di legge, essendo basata sia sul sopralluogo del 2016, sia sulle verifiche documentali successive, sia sui criteri estimativi normativamente previsti.
Peraltro, non è vano notare che, nel caso in esame, la società appellante ha di volta in volta presentato, successivamente al 2016 (anno di adozione del primo avviso di accertamento con attribuzione di rendita preceduto da sopralluogo), una pluralità di variazioni catastali (ben otto), secondo la procedura DOCFA, che hanno permesso all'Amministrazione di concludere le necessarie verifiche solo con l'avviso oggi impugnato.
Deve essere pertanto tenuto fermo quanto statuito dai primi giudici, in ordine alla definitività dell'avviso di accertamento RG0045856/2016.
§9. Per mera completezza di trattazione, osserva comunque succintamente la Corte che i motivi di ricorso formulati in primo grado avverso l'avviso di accertamento, e riproposti nella presente fase di appello, non hanno pregio.
§10. Non coglie il segno la censura a mente della quale il primo Giudice si sarebbe limitato a richiamare la definitività dell'avviso del 2016 senza esaminare il merito della stima. Il rilievo non è fondato, in quanto la sentenza impugnata ha esaminato il merito e ha ritenuto che la valutazione tecnica dell'Ufficio – fondata sul sopralluogo, sui criteri normativi e sulla ricostruzione dei costi (sui quali v. infra) – fosse corretta, e che le successive DOCFA non avessero fornito alcun elemento idoneo a modificarne gli esiti. Anche sotto tale profilo la motivazione della sentenza della CTP appare completa, coerente e logicamente fondata sui dati tecnici e giuridici.
§11. Quanto alla metodologia estimativa adottata dall'AE e contestata dall'appellante, va rilevato che la determinazione della rendita catastale per gli immobili speciali e particolari del gruppo D – tra cui rientra il centro commerciale oggetto di causa – avviene, ai sensi degli artt. 28 e 30 DPR 1142/1949, mediante il criterio della stima diretta della singola unità immobiliare. Tale criterio costituisce metodo legale vincolante e non una mera opzione tecnica, essendo concepito per immobili per i quali non esistono valori comparabili omogenei sul mercato.
L'AE, con il sopralluogo del 29/04/2016, ha proceduto alla ricostruzione del valore venale con riferimento all'epoca censuaria di legge (biennio 1988–89), come richiesto dal sistema catastale. In assenza di beni comparabili e in coerenza con le indicazioni della Circolare n. 6/2012 prot. 61331 del 30/11/2012 dell'Agenzia del Territorio, l'Amministrazione finanziaria ha utilizzato il metodo del costo di ricostruzione deprezzato, ricostruendo il costo dell'immobile e dei suoi impianti, rapportandolo al biennio censuario mediante gli indici di aggiornamento ISTAT e applicando un adeguato abbattimento per vetustà solo ove previsto.
La società lamenta poi una mancata applicazione del deprezzamento. Tuttavia, il deprezzamento non trova applicazione per immobili costruiti successivamente al biennio censuario, come nel caso di specie
(realizzazione 2006). Infatti, come chiarito dalla Circolare 6/2012, per gli edifici post 1988 la vetustà risulta già incorporata nella rimodulazione dei costi all'epoca censuaria. Pertanto, la mancata applicazione del coefficiente di vetustà non solo non costituisce un errore, ma rappresenta la corretta applicazione del modello estimativo normativamente previsto.
L'AE ha inoltre rettificato il saggio di fruttuosità (r), originariamente indicato dal contribuente in misura non coerente con le linee guida ministeriali, adeguandolo al valore 0,02 (2%) indicato nella Circolare 6/2012 per la tipologia di immobili dotati di rilevante componente impiantistica. Tale intervento è conforme a normativa e prassi ed era tecnicamente doveroso, trattandosi di parametro determinante ai fini della stima.
Ancora, è stato correttamente incluso nella valutazione il costo degli impianti strutturalmente connessi all'immobile (impianti di climatizzazione, antincendio, allarme, videosorveglianza, scala mobile, ascensori), i quali, secondo costante giurisprudenza, costituiscono parte integrante dell'unità immobiliare speciale ai fini catastali.
§12. La società appellante propone, al contrario, una valutazione fondata sul metodo c.d. Market
Approach, basata su presunti valori comparativi e sul Regolamento comunale degli oneri di urbanizzazione. Tale metodo è però inapplicabile per gli immobili del gruppo D, come chiarito dalla citata
Circolare 6/2012 e dalla normativa catastale, poiché richiede l'esistenza di un mercato trasparente e strutturato di beni simili, condizione che non ricorre per centri commerciali complessi dotati di impianti tecnologici speciali. Inoltre, l'utilizzo dei valori degli oneri di urbanizzazione è inconferente, in quanto tali valori non rappresentano né costi di ricostruzione né valori venali di mercato, ma meri parametri amministrativi interni al procedimento edilizio, privi di validità estimativa.
Ne consegue che la metodologia adottata dall'Ufficio è conforme al dettato normativo e alla prassi tecnico–estimativa vigente, mentre la perizia di parte risulta basata su criteri non pertinenti e non idonei a superare la stima tecnico–legale dell'Amministrazione.
§13. Passando ad esaminare il ruolo e il valore delle dichiarazioni DOCFA, rileva la Corte che l'appellante contesta l'operato dell'AE, assumendo che le sue proposte DOCFA non sarebbero state adeguatamente considerate.
La censura è infondata.
Le dichiarazioni DOCFA costituiscono, come costantemente ribadito dalla giurisprudenza di legittimità, una proposta del contribuente priva di efficacia vincolante per l'Amministrazione, la quale è tenuta a verificarne la correttezza e, se del caso, a disattenderla, motivando il proprio operato (Cass. 22886/2006;
Cass. 3103/2015; Cass. 8423/2009; Cass. 19215/2012).
Nel caso di specie, la società ha presentato otto successive variazioni DOCFA tra il 2016 e il 2019.
Ciascuna nuova dichiarazione ha interrotto e reso inefficace la precedente istruttoria, impedendo di fatto all'AE di consolidare una valutazione tecnica definitiva sino alla verifica del DOCFA del 26/02/2019, alla quale è seguita la notifica dell'avviso impugnato.
Questa condotta, lungi dal determinare un vizio dell'accertamento, conferma che l'AE ha riesaminato più volte la situazione complessiva dell'immobile, giungendo sempre alla medesima conclusione già cristallizzata nell'avviso del 2016, pienamente conforme ai dati strutturali e impiantistici del bene. Del resto, il DOCFA non esonera l'AE dal procedere alla stima diretta né la obbliga ad accettare i valori proposti, ove ritenuti non congrui, e deve notarsi che, nel corretto esercizio di tale facoltà, l'AE ha puntualmente spiegato perché le proposte DOCFA della società non fossero condivisibili, illustrando analiticamente l'incongruenza dei parametri impiegati.
§14. Per ciò che attiene al lamentato vizio di motivazione dell'avviso di accertamento, la Corte ritiene che la motivazione sia conforme ai requisiti degli artt. 3 L. 241/1990 e 7 L. 212/2000, in quanto espone i presupposti di fatto (caratteristiche dell'immobile, impianti, consistenze, precedenti DOCFA); richiama gli elementi tecnico–estimativi già accertati con il sopralluogo del 2016; illustra le ragioni tecniche per cui le proposte DOCFA non sono state accolte;
specifica il metodo di stima applicato e la riconduzione dei costi all'epoca censuaria;
e, infine, indica chiaramente le fonti normative e di prassi (DPR 1142/1949; DM
701/1994; Circolare 6/2012).
Non si ritiene necessario che l'avviso riproduca integralmente la relazione tecnica del 2016, essendo sufficiente che ne richiami i contenuti essenziali, come avvenuto, in quanto la giurisprudenza è ferma nell'ammettere che la motivazione “per relationem” a un atto conosciuto o conoscibile dal contribuente sia pienamente valida.
Nel caso di specie, la società aveva già ricevuto la relazione tecnica mediante l'avviso del 2016 e ne conosceva perfettamente il contenuto;
pertanto, il rinvio operato nell'avviso del 2020 risulta pienamente legittimo.
§15. Infine, la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Ragusa n. 635/2024, emessa il 23.5.2023 e depositata il 15.7.2024, passata in giudicato, non incide sul presente giudizio.
Infatti, la citata sentenza ha annullato l'avviso di accertamento catastale n. RG0020185/2022 - atto n.
RG0022018/ 2022, che è successivo all'accertamento catastale n. RG0011050/2020 – atto n.
RG0011919/2020 oggetto del presente giudizio, ma non ha determinato, in via definitiva e vincolante per il futuro, la rendita catastale del Centro Commerciale in questione in euro 316.100,00, come è stato sostenuto dall'odierna appellante.
§16 Segue alle superiori considerazioni il rigetto del ricorso in appello.
§17. Le spese processuali, liquidate come da dispositivo, avuto riguardo alla natura e al valore della causa, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Sicilia, Sezione V, rigetta l'appello proposto da Ricorrente_1 S.r.l. avverso la sentenza n. 175/01/2022 della C.G.T. di primo grado di Ragusa.
Condanna l'appellante al pagamento delle spese sostenute dall'Agenzia delle Entrate per il presente grado di giudizio, che liquida in € 4.000,00= oltre gli oneri accessori di legge.
Così deciso in Catania, nella Camera di Consiglio del 26.01.2026.
Il Giudice estensore Il Presidente
FR PU MA LA