Sentenza n. 164/2026
Depositata il 07/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 20, riunita in udienza il 09/12/2025 alle ore 10:15 con la seguente composizione collegiale:
DI MARTINO GIUSEPPE, Presidente e Relatore
DEDOLA ENRICO SIGFRIDO, Giudice
ANDREOZZI DONATO, Giudice
in data 09/12/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 16704/2024 depositato il 11/11/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Roma - Viale Ostiense 131/l 00100 Roma RM
elettivamente domiciliato presso dre.contenzioso@pec.comune.roma.it
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. avviso di accertamento 1 TASI 2019
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. avviso di accertamento 2 IMU 2019
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. avviso di accertamento 3 IMU 2020
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. avviso di accertamento 4 IMU 2021
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 12946/2025 depositato il
16/12/2025
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Parte ricorrente impugnava quattro avvisi di accertamento Imu – Tasi relativi agli anni 2019, 2020 e 2021 per gli immobili posseduti.
Premetteva che, unitamente ai fratelli germani era comproprietaria, in comunione pro indiviso, di alcuni beni immobili derivanti dalle eredità dei genitori Nominativo_1 e Nominativo_2 e che pendevano, avanti a codesta On. le Corte di Giustizia procedimenti relativi alle medesime imposte per diverse annualità.
Deduceva i seguenti motivi di ricorso:
1) Inesistenza e/o nullità degli atti accertativi per assenza dei contenuti minimi propri dell'atto impositivo ed anche per carenza di legittimazione attiva e omessa indicazione dei poteri.
2) Infondatezza nel merito nel merito dal momento che le imposte richieste non erano dovute.
Infatti gli immobili che Roma capitale vorrebbe sottoporre a tassazione non erano nella disponibilità del contribuente che non poteva fruirne per fatto dell'Autorità (factum principis) in modo del tutto incolpevole.
Con decreto di sequestro preventivo del giudice per le indagini preliminari presso il tribunale di Roma del
14 marzo 2014, infatti, gli immobili oggetto di tassazione sono stati appresi da un provvedimento di sequestro preventivo ed affidati in giudiziale custodia proprio al Comune di Roma.
Ciò vale a dire che, a far data dalla notificazione del provvedimento di sequestro preventivo, il ricorrente non ha avuto alcuna disponibilità degli immobili elencati negli avvisi impugnati che le sono stati restituiti solo in un momento successivo, a seguito del provvedimento di restituzione del 6 maggio 2021 del presidente della settima sezione penale del tribunale di Roma, portato a conoscenza dei destinatari solo il successivo
17 maggio 2021.
Per tutta la durata del sequestro, il ricorrente non ha potuto fare alcun uso degli immobili che, con attribuzione della custodia ad un funzionario comunale, sono divenuti del tutto indisponibili.
Giova, altresì, accennare anche al fatto che l'originaria causa della sottoposizione al vincolo del sequestro preventivo derivava proprio dal comportamento dell'amministrazione comunale che, originariamente conduttrice degli immobili al fine di adibirli a dell'edificio scolastico (si tratta della scuola istituto scolastico di Indirizzo_1, a Roma), aveva omesso di riconsegnarli ai legittimi proprietari e di custodirli al fine di prevenirne l'invasione che, poi, di fatto, si era verificata, vanificando ogni aspettativa di restituzione da parte dei proprietari che, per un lunghissimo periodo, non avevano potuto esercitare alcun diritto sugli immobili in questione.
Aggiungeva che, per espressa disposizione normativa (articolo 11 del regolamento) la base imponibile, pari al valore degli immobili sottoposti a tassazione, era ridotta del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e, di fatto, proprio come nel caso di specie, non utilizzati in virtù di un espresso provvedimento emesso dall'autorità.
Il Comune, respinte le censure formali evidenziava che in effetti l'art. 51, comma 3-bis, del D. Lgs. n. 159/2011, che recita “Gli immobili sono esenti da imposte, tasse e tributi durante la vigenza dei provvedimenti di sequestro e confisca e comunque fino alla loro assegnazione o destinazione. Se la confisca è revocata,
l'amministratore giudiziario ne dà comunicazione all'Agenzia delle entrate e agli altri enti competenti che provvedono alla liquidazione delle imposte, tasse e tributi, dovuti per il periodo di durata dell'amministrazione giudiziaria, in capo al soggetto cui i beni sono stati restituiti”
La disciplina derogatoria inserita, a seguito di due successive modifiche, nel testo dell'art. 51 del d.lgs. n.
159 del 2011 (c.d. codice antimafia), prevista per il sequestro di prevenzione antimafia (disposto appunto ai sensi dell'art. 20 dello stesso d.lgs. n. 159 del 2011), non si applica tout court al sequestro preventivo, disposto ai sensi dell'art. 321, comma 2, cod. pen, perché trattandosi di disciplina speciale deve essere espressamente richiamata nel provvedimento ablatorio.
Infatti, a norma dell'art. 30, comma 1 del d.lgs. n. 159 del 2011: “Il sequestro e la confisca di prevenzione possono essere disposti anche in relazione a beni già sottoposti a sequestro in un procedimento penale”.
Il Codice antimafia inserisce, poi, a chiare lettere, il principio non già dell'autonomia tra i due riti, bensì, letteralmente quello dell'indipendenza tra l'azione di prevenzione e l'azione penale (art. 29, Codice delle leggi antimafia), precisando, infatti, che l'azione di prevenzione possa essere esercitata anche indipendentemente dall'esercizio della azione penale.
Nel caso eventuale di coesistenza dei due sequestri, prevale il sequestro di prevenzione, con conseguente affidamento dei beni in sequestro all'amministratore giudiziario, al fine di consentire, in caso di confisca, la migliore destinazione del bene stesso.
Nel caso di specie, trattandosi esclusivamente di sequestro preventivo ex art. 321, non è applicabile il regime derogatorio previsto dal codice antimafia invocato.
Infatti, con l'ordinanza n. 8057 del 23-03-2021 la Cassazione civile Sezione V, in tema di soggettività passiva
ICI/IMU in caso di sequestro dell'immobile, ha stabilito che "il presupposto impositivo è la titolarità del diritto reale e non la disponibilità del bene con la conseguenza che, a tali fini, è irrilevante la circostanza che gli immobili oggetto di imposta siano sottoposti a sequestro civile, giudiziario o conservativo, atteso che dette misure non comportano la perdita della titolarità del diritto".
Le unità immobiliari sottoposte ad accertamento, ed ubicate in Via delle Acacie condotte in locazione dal
Comune di Roma e da questi destinate ad attività scolastiche, sono state sottoposte, unitamente ad altri immobili di proprietà di altri soggetti, al sequestro preventivo da parte del G.I.P. presso il tribunale di Roma con decreto del 14 marzo 2014, nell'ambito di un procedimento penale instaurato nei confronti di più persone responsabili di occupazione abusiva.
È emerso altresì dagli atti di causa che i medesimi immobili, affidati in giudiziale custodia al Comune di Roma
a seguito del sequestro, sono stati restituiti ai legittimi proprietari dal Tribunale di Roma con provvedimento presidenziale del 6 maggio 2021.
In caso di sequestro e di confisca l'articolo 51 del d.lgs 159/2011 al comma 3 bis come modificato dall'articolo
32 del d. lgs 175/2014 prevede che Durante la vigenza dei provvedimenti di sequestro e confisca e, comunque, fino alla assegnazione o destinazione dei beni a cui si riferiscono, è sospeso il versamento di imposte, tasse e tributi dovuti con riferimento agli immobili oggetto di sequestro il cui presupposto impositivo consista nella titolarità del diritto di proprietà o nel possesso degli stessi. …. Se la confisca è revocata,
l'amministratore giudiziario ne dà comunicazione all'Agenzia delle entrate e agli altri enti competenti che provvedono alla liquidazione delle imposte, tasse e tributi, dovuti per il periodo di durata dell'amministrazione giudiziaria, in capo al soggetto cui i beni sono stati restituiti”.
Tornando l'immobile nella disponibilità del proprietario, quest'ultimo dovrà versare il tributo maturato per il periodo intermedio di amministrazione giudiziale del bene.
E questo è proprio ciò che è avvenuto nella fattispecie in esame. Terminato il periodo di sequestro in data 6 maggio 2021, parte ricorrente avrebbe ben potuto regolarizzare la propria posizione fiscale inerente gli anni di imposta 2019 – 2020 e 2021 oggetto del presente giudizio.
Quanto alla riduzione per inagibilità l'agevolazione non è automatica, in quanto il proprietario dell'unità immobiliare dichiarata inagibile deve dimostrare l'effettiva impossibilità di utilizzazione dell'immobile attraverso una preventiva formalizzazione di tale status.
Di conseguenza, non è sufficiente che il fabbricato risulti inagibile o inabitabile, dovendo concorrere la duplice circostanza rappresentata, da un lato, dell'avvenuta manifestazione al Comune di tale situazione e dall'altro della non utilizzazione, in concreto, del bene interessato.
Concludeva per il rigetto del ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Rileva la Corte come, nel caso in esame, si verta in una fattispecie particolare di immobili oggetto di contratto di locazione, pur scaduto, intercorrente tra parte ricorrente e Comune di Roma, immobili occupati prima della riconsegna e posti sotto sequestro.
Quindi gli immobili tassati erano oggetto, al momento dell'occupazione e del conseguente sequestro, di utilizzazione economica da parte dei proprietari e volontariamente locati, con regolare contratto, al Comune di Roma.
L'occupazione degli immobili si è quindi verificata non già nei confronti dei proprietari degli immobili, ma del loro conduttore – il Comune di Roma – che ne era ancora in possesso al momento dell'occupazione.
Il sequestro ha poi cristallizzato tale situazione che vedeva i proprietari titolari di un contratto di locazione scaduto ed il conduttore impossibilitato alla riconsegna dei beni a causa della loro occupazione, impossibilità all'evidenza foriera di conseguenze negative a suo cario atteso che l'articolo 1591 del Codice Civile prevede che il conduttore che non riconsegni l'immobile nei tempi stabiliti sia tenuto a corrispondere al locatore un'indennità pari al canone pattuito, oltre all'eventuale risarcimento per il maggior danno subito.
E, come confermato in udienza, parte ricorrente ha attivato il proprio diritto alla percezione dell'indennità, con riconoscimento giudiziale della stessa oltre che del maggior danno subito.
Quindi l'ipotesi della mancata riconsegna degli immobili da parte del conduttore al proprietario alla scadenza del contratto di locazione è fattispecie disciplinata dalle norme vigenti e che non integra l'ipotesi di occupazione abusiva da parte del conduttore nei confronti del proprietario.
Nel caso di specie poi la proprietà degli immobili è stata economicamente tenuta indenne e ristorata della mancata riconsegna degli immobili con l'indennità di occupazione posta a carico del conduttore Comune di
Roma.
Quindi ed in primo luogo, non si ritiene possa essere applicata l'esenzione disciplinata per gli immobili occupati, e ciò atteso che sia la norma del 2023 che sentenza della Corte Costituzionale 18 aprile 2024, n.
60 - che ha dichiarato l'illegittimità costituzionale del comma 1 dell'art. 9 del d.lgs. 23/2011 nella parte in cui non prevede l'esenzione dall'IMU per i proprietari di immobili che abbiano presentato denuncia penale nei confronti di coloro che li abbiano occupati – prevedono che l'occupazione venga effettuata a danno del proprietario dell'immobile soggetto passivo dell'imposta, sottraendo allo stesso la possibilità di utilizzo economico del bene, e non del conduttore che soggetto passivo del tributo non è.
È infatti pacifico che soggetto passivo del tributo è il proprietario dell'immobile, che è tenuto al versamento del tributo in pendenza di locazione, e non il conduttore dell'immobile, che però è tenuto al versamento del canone e dell'indennità di occupazione fino alla riconsegna del bene.
Quindi, e sotto tale profilo, l'esenzione IMU disciplinata per gli immobili occupati non può essere applicata al caso di immobili occupati in costanza di contratto di locazione – pur scaduto – ove l'occupazione avvenga a danno del conduttore e questi resti responsabile per i canoni di locazione o le relative indennità sostitutive.
Sotto altro profilo va evidenziato come nel caso di specie, trattandosi esclusivamente di sequestro preventivo ex art. 321, come dedotto dal Comune, non può essere applicato il regime derogatorio previsto dal codice antimafia.
Neppure può trovare applicazione la riduzione per inagibilità degli immobili non ricorrendone i presupposti, primo fra tutti la richiesta specifica da inoltrare al Comune.
Vanno per contro annullate le sanzioni irrogate attesa l'obiettiva incertezza delle norme applicabili, anche in via retroattiva, alla fattispecie e la non univocità della giurisprudenza di merito sviluppatasi nel tempo.
Per quanto attiene le spese di giudizio, per le stesse ragioni appena esposte, queste possono essere compensate tra le parti.

P.Q.M.

La Corte accoglie in parte il ricorso e per l'effetto dichiara non dovute le sole sanzioni irrogate. Spese compensate. Roma il 09/12/2025 Il Presidente e Relatore Dott. Giuseppe Di Martino