Sentenza n. 1200/2026
Depositata il 28/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 24, riunita in udienza il 26/01/2026 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
TIRELLI FRANCESCO, Presidente e Relatore
CAMINITI DIANA, Giudice
SANTINI MASSIMO, Giudice
in data 26/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 18328/2024 depositato il 10/12/2024

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
Rappresentante difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di OM - Via Ostiense 131 00100 OM RM
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 81149 IMU 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 706/2026 depositato il 27/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso notificato a OM LE in data 11/11/2024, la srl Ricorrente_1 (d'ora in avanti solo Ricorrente_1) ha impugnato l'accertamento ricevuto il 13/9/2024, con cui le era stato richiesto il pagamento di euro 1.129.776.43 a titolo di IMU asseritamente dovuta per l'anno 2019 in relazione a 1.146 unità immobiliari delle quali era divenuta proprietaria nel 2007.
Ha dedotto la ricorrente che per due di tali beni e, più precisamente, per quelli indicate ai nn. 85 e 87 dell'avviso, aveva corrisposto regolarmente l'imposta, come d'altronde ammesso dalla stessa controparte, che nell'atto impugnato aveva riconosciuto l'avvenuto versamento di euro 4.907,39.
Per tutte le altre unità, invece, non aveva effettivamente eseguito alcun pagamento perché si trattava di immobili di cui aveva perduto il possesso ad opera sia di terzi che di OM LE.
In cinque di esse e, cioè, in quelle facenti parte del “Luogo_1 e meglio descritte nell'avviso ai nn. 81, 82, 83, 84 e 86 si erano, infatti, installati dei soggetti ignoti, che ancora vi dimoravano dopo averne mutato la destinazione da commerciale ad abitativa.
Le rimanenti erano state invece abusivamente trattenute da OM LE, che dopo averle prese in locazione per soddisfare le necessità abitative di oltre mille famiglie di senzatetto, alla scadenza del contratto non le aveva riconsegnate nonostante la notifica (nel 2014) di apposito provvedimento giurisdizionale di rilascio e la presentazione (nel 2016) di specifica denuncia alla Procura della
Repubblica di OM.
A fronte di ciò, aveva tentato di comporre bonariamente la vertenza, ma la convenuta non era addivenuta alla stipulazione di un nuovo contratto ed aveva continuato a servirsi dei beni per la sistemazione dei senzatetto, pretendendo per di più anche il pagamento sia dell'IMU che della TASI per gli anni dal 2014 in poi.
Trattandosi di richieste manifestamente illegittime, aveva impugnato tutti gli accertamenti ed i relativi ricorsi erano stati accolti dai giudici tributari con sentenze in parte già definitive.
OM LE non si era però acquietata ed aveva insistito nelle sue pretese anche per l'anno 2019, in relazione al quale le aveva inviato un ulteriore accertamento che al pari dei precedenti, andava anch'esso annullato per
-contrarietà al precedente giudicato di cui alla sentenza n. 2873/2022 della CTR del Lazio,
-mancata instaurazione del contraddittorio preventivo stabilito dall'art. 6 bis della legge n. 212/2000,
-insussistenza del presupposto impositivo previsto dagli artt. 9 del D. Lgs n. 23/2011 e 13 del D.L. n.
201/2011, convertito dalla legge n. 214/2011,
-carattere sociale degli alloggi e conseguente esenzione degli stessi dall'imposta,
-insufficienza della motivazione e, in subordine,
-inapplicabilità delle sanzioni per oggettiva incertezza normativa o, in ogni caso,
-necessità di calcolarle secondo i criteri stabiliti dall'art. 12 del D. Lgs n. 472/1996 per le ipotesi di continuazione nelle violazioni.
OM LE ha depositato controdeduzioni con le quali ha sottolineato che anche in base al nuovo regolamento comunale, adottato proprio in conseguenza delle recenti modifiche legislative,
l'accertamento impugnato non rientrava nel novero degli atti soggetti a contraddittorio preventivo e risultava, nel merito, fondato, posto che come riconosciuto dalla CGT per altre annualità, non sussistevano le condizioni normativamente necessarie per esentare dal pagamento dell'IMU o della TASI la Ricorrente_1 che, da parte sua, aveva continuato a percepire una congrua indennità per la mancata restituzione dei beni.
La trattazione della causa è stata fissata per l'udienza del 26/1/2026, in vista della quale la ricorrente ha presentato memoria con cui ha ribadito quanto già sostenuto nel ricorso, aggiungendo altresì che nelle more del processo erano passate in giudicato anche le sentenze nn. 6382/2024, 7084/2024, 479/2025 e
1804/2025, tutte pronunciate a suo favore in cause promosse avverso altrettanti accertamento emessi da
OM LE per il pagamento dell'IMU o della TASI.
All'udienza del 26/1/2026 sono comparsi i difensori delle parti ed all'esito della discussione, la Corte ha trattenuto la causa in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Così riassunto il processo e le rispettive posizioni delle parti, giova innanzitutto rammentare che il rapporto locativo concernente i beni di cui è causa è iniziato nel 1970 ed ha avuto un andamento piuttosto travagliato, con addebiti e contestazioni (anche giudiziali) di entrambe le parti, che per comporre l'annosa vicenda hanno sottoscritto, nel febbraio del 1996, un protocollo d'intesa con cui si sono impegnate a stipulare, dopo l'esecuzione di rilevanti lavori di ristrutturazione a cura della proprietà, un nuovo contratto di locazione per un canone da determinarsi congiuntamente tenendo conto delle caratteristiche assunte dagli immobili alla fine dei lavori ed operando una riduzione rispetto ai correnti valori di mercato in ragione delle finalità sociali perseguite dal Comune.
A tale protocollo ha fatto seguito un accordo definitivo con cui le parti hanno fra l'altro stabilito che a partire dal 1/1/1998, il canone annuo sarebbe stato pari a lire 4.410.156.827, da elevare a 6.500.000,000
(più IVA ed ISTAT) a far tempo dal 1° luglio 1999.
Il 1/10/2001 è stato quindi firmato il nuovo contratto, in base al quale la locazione sarebbe durata per dodici anni (sei più sei) contro il pagamento di un canone pari a lire 6.763.000.000 (più IVA), da rivalutare annualmente secondo le variazioni dei prezzi accertate dall'ISTAT.
Nelle more del rapporto la proprietà degli alloggi è passata dalla spa Società_1 alla Ricorrente_1, che ha intimato disdetta per la scadenza del 31/12/2012, in vista della quale sono state avviate trattative per l'eventuale conclusione di un nuovo contratto di locazione.
A tal fine, il Comune di OM ha incaricato l'ing. Nominativo_1 di quantificarne il possibile canone, che alla luce dei dati pubblicati dall'Agenzia delle Entrate, è stato dall'esperto indicato in euro 12.683.412 ai valori di mercato (v. relazione di stima).
Preso atto di quanto sopra, il Comune si è offerto di stipulare ad un canone di euro 9.000.000,00 (da incrementare di mezzo milione l'anno) e pur adducendone l'incongruità, la Ricorrente_1 l'ha accettato nell'aspettativa di beneficiare delle opportunità offerte dal “piano casa” in tema di maggiore cubatura e bonifica dell'area (v. lettera del 2/5/2013).
Malgrado ciò, non è stato possibile concludere il nuovo contratto per mancanza dei necessari fondi (v. nota della Ragioneria in data 12/6/2013) e la Ricorrente_1 si è attivata (pure con l'AG) per rientrare nel possesso dei beni che il Comune non ha tuttavia riconsegnato, continuando per essi a pagare un'indennità pari ad euro 4.246.842,24 nel 2015 (v. risposta all'interpello presentato dalla Ricorrente_1 per ottenere l'esenzione dall'IMU).
Così riscostruito in grandi linee il fatto, osserva il Collegio che l'accertamento impugnato contiene tutti gli elementi necessari per comprendere appieno le ragioni e la portata della pretesa e non doveva essere necessariamente preceduto dall'instaurazione di un contraddittorio preventivo fra l'ente impositore e la contribuente, trattandosi di atto scaturito dal mero incrocio degli elementi risultanti dalle banche dati a disposizione dell'amministrazione comunale e, per di più, analogo ad altri precedenti già oggetto di ampie contestazioni e controdeduzioni sia in sede amministrativa che giudiziale.
La sua emissione non era poi preclusa nemmeno dalla intervenuta definitività della sentenza di appello menzionata in narrativa.
E' bensì vero che con tale decisione i giudici di secondo grado hanno dato atto dell'indebito comportamento di OM LE (rimasta per tutto il 2015 inadempiente al proprio obbligo di riconsegnare gli alloggi ad essa locati), affermando per questo che i medesimi dovevano ritenersi esenti dall' IMU in quanto non sussisteva quella situazione di possesso che alla luce di una “rigorosa” lettura della legge istitutiva rappresentava il presupposto oggettivo del tributo.
Il giudicato, però, si forma sugli accertamenti di fatto (purché non relativi a situazioni suscettibili di mutare con il passare del tempo) e non sulle conseguenze giuridiche degli stessi o sulla corretta interpretazione della normativa di riferimento (C. cass. 2025/7106).
Ne consegue che né la sentenza n. 2873/2022 nè le successive nn. 6382/2024, 7084/2024, 479/2025 e 1804/2025, invocate dalla Ricorrente_1 nella memoria, potevano o possono fare stato sulla situazione degli alloggi nel 2019 o sulla debenza, per tale anno, dell'IMU ad essi relativa.
Tanto puntualizzato, non può tuttavia trascurarsi che OM LE non ha contestato di aver omesso la riconsegna degli immobili anche nel 2019 né ha negato la coincidenza degli stessi con quelli elencati nell'accertamento ai nn. da 1 a 80 e da 88 a 1.146.
Rimane, dunque, da verificare soltanto se per tale anno sia davvero perdurata anche l'occupazione abusiva delle cinque unità del Luogo_1 da parte di ignoti e sia stato pagato dalla Ricorrente_1 il tributo dovuto per le due unità di cui ai nn. 85 e 87 dell'avviso.
Quest'ultima circostanza risulta comprovata dallo stesso accertamento, il quale riconosce il versamento, da parte della ricorrente, di euro 4.907,39 che sostanzialmente rappresentano proprio la somma dell'IMU dovuta per l'alloggio n. 85 (euro 4.246,67) e per quello n. 87 (euro 660,60).
La prosecuzione dell'occupazione delle cinque unità del Luogo_1, che seppur inizialmente locate al Comune erano state poi apprese da ignoti, risulta invece avvalorata dal fatto che in data 20/4/2021 la ricorrente ha reiterato l'esposto già presentato nel luglio del 2013 ai Carabinieri, inviando alla Procura della Repubblica una circostanziata denuncia sulla veridicità della quale la convenuta non ha espresso alcun dubbio.
Tanto precisato, rileva il giudicante che con l'art. 1, comma 81, della legge n. 197/2022, il Legislatore ha modificato l'art. 1, comma 759 della legge n. 160(2019, stabilendo che non erano tenuti al pagamento dell'IMU gli immobili non utilizzabili né disponibili per i quali fosse stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale per occupazione abusiva ovvero per i reati di cui agli artt. 614, comma secondo e 633 cod. pen.
L'innovazione avrebbe dovuto avere effetto soltanto a partire dal 1°/1/2023, ma la Corte costituzionale l'ha in pratica estesa pure ai periodi precedenti perché con sentenza n. 60/2024 ha dichiarato l'illegittimità dell'art. 9, comma 1, del D. Lgs n. 23/2011 nella parte in cui non prevedeva l'esenzione dall'IMU per gli immobili di cui sopra.
Ha osservato infatti la Consulta che non rappresentando tali beni un valido indice rivelatore di ricchezza per il proprietario spogliato del possesso, la loro sottoposizione all' IMU finiva con il risultare irragionevole nonché contraria al principio di capacità contributiva.
Può dunque in sintesi affermarsi che secondo la lettura fattane dalla Consulta, il proprietario può pretendere l'esenzione dall'IMU solo a condizione che sia venuto a trovarsi, per fatto illecito di terzi a lui non imputabile e regolarmente denunciato, nella condizione di non poter disporre del bene e ritrarne reddito.
Una situazione del genere ricorre certamente per le cinque unità del Luogo_1, per le quali va quindi escluso l'obbligo della Ricorrente_1 di pagare l'IMU 2019.
Non ricorre, invece, per i restanti beni di cui ai nn. da 1 a 80 e da 88 a 1.146, per i quali non è controverso in causa che anche dopo lo spirare dei termini contrattuali, OM LE ha continuato a corrispondere un'indennità di occupazione (definita significativa da CGT 564/26/2025, prodotta dal Comune convenuto).
Indipendentemente da ogni considerazione circa la possibilità di qualificare come occupazione abusiva anche le ipotesi di mancato rilascio alla scadenza, resta comunque il fatto che alla luce del pagamento della predetta indennità (pari, come si è visto, ad euro 4.246.842,24 nel 2015) non sembra possibile sostenere che la proprietà dei beni abbia cessato di costituire un indice rivelatore di ricchezza per la Ricorrente_1. in quanto la somma corrisposta da OM LE potrà essere stata sufficiente o meno a tacitare completamente la ricorrente, ma non d'importo tale da risultare talmente contenuta da non consentire un qualche – sia pur non esaustivo - guadagno.
Con questo, giova ribadirlo, non si vuole ovviamente dire che la Ricorrente_1 deve accontentarsi della indennità, ma solo che la sua percezione impedisce alla contribuente di sottrarsi al pagamento dell'IMU, ferma restando la sua possibilità di agire

contro

OM LE per il risarcimento dell'eventuale danno non coperto dall'indennità.
La Ricorrente_1 ha peraltro sostenuto di non dover pagare l'IMU anche in ragione della riconducibilità dei beni nel novero degli alloggi sociali.
A questo proposito, bisogna premettere che già con l'art. 13, comma 2, lett. b) del D. L n. 201/2011 (così come modificato dalla legge n. 147/2013) è stata prevista l'esenzione dall'IMU delle unità immobiliari
(diverse da quelle in categoria A/1, A/8 e A/9), utilizzate dal possessore come abitazione principale, ovverosia come luogo di propria residenza (anagrafica) e dimora (abituale).
Con la medesima norma, inoltre, la predetta esenzione è stata, fra l'altro, estesa pure agli alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro per le Infrastrutture del 27 aprile 2008, destinati ad abitazione principale degli assegnatari. Nel sistema della legge (così come interpretata pure dal MEF con la circolare n. 2/DF) debbono, dunque, considerarsi quali alloggi sociali quelli che oltre a presentare determinate caratteristiche costruttive, siano stati in concreto locati (o stiano per esserlo a breve e, cioè, non appena compiute le formalità tecnico amministrative necessarie per l'individuazione degli assegnatari) per essere utilizzati come propria abitazione da individui o nuclei familiari che per le loro condizioni non sarebbero in grado di procurarsi una casa sul libero mercato.
In ragione di ciò, la locazione deve essere stipulata (eventualmente con possibilità di riscatto) per una durata sufficientemente lunga e contro il pagamento di un canone sostenibile, stabilito a livello regionale con il concorso dei Comuni del territorio.
Si tratta, dunque, di un beneficio che non può essere rivendicato per gli immobili sfitti o tenuti comunque a disposizione ovvero concessi in locazione a canone superiore a quello “sociale”, ma soltanto per quelli materialmente già destinati o in procinto di essere destinati al superamento del predetto disagio abitativo, la cui eliminazione comporta, peraltro, un peso non indifferente che va necessariamente ripartito fra tutti i soggetti interessati, perché se dovesse gravare solo sul proprietario degli alloggi finirebbe per ostacolare gravemente se non addirittura impedire la realizzazione dell'operazione.
Occorre, in altre parole, che tutti i soggetti coinvolti si accollino una parte dei costi mediante, per esempio, la rinuncia a maggiori ricavi o l'erogazione di contributi o la concessione di aree su cui costruire o l'esenzione da imposte come l'IVA (art. 10, comma 1, n. 8 bis del dPR n. 633/1972) e, soprattutto, l'IMU, che integrando un esborso consistente, alleggerisce sensibilmente la proprietà, anche se nel contempo comporta una perdita rilevante per il Comune che, però, è a sua volta compensato dalla soluzione di un problema che incide fortemente sulla vita della collettività di cui costituisce l'ente esponenziale.
Nella fattispecie in esame si discute di alloggi che la proprietaria dell'epoca non ha locato direttamente ai senzatetto, bensì al Comune che, a sua volta, vi ha fatto entrare gli aventi titolo.
A differenza, però, di quanto affermato dalla convenuta nella risposta all'interpello del 22/12/2015, presentato dalla ricorrente per ottenere l'esenzione dall'IMU, tale circostanza non pare di per sé impeditiva del riconoscimento del beneficio, perché mirando a compensare il sacrificio del titolare degli alloggi, l'esenzione dall'IMU si ricollega più al risultato che al percorso seguito per attingerlo, cosicché se un'impresa proprietaria di appartamenti conformi alle prescrizioni del DM Infrastrutture accetta di farli godere da categorie svantaggiate per risolvere il loro disagio abitativo contro il pagamento di un corrispettivo non superiore a quello “sociale”, sembrerebbe da escludere la possibilità, per il Comune competente, di rifiutarle l'agevolazione per il solo fatto che anche in considerazione della mancanza di mezzi adeguati per individuare correttamente gli aventi diritto, l'impresa non abbia locato direttamente a loro, bensì al Comune stesso nella consapevolezza che dopo l'espletamento delle opportune procedure, quest'ultimo li avrebbe poi “girati” agli utenti finali.
Quello che appare, invece, realmente ostativo è il fatto che pur gravando su di essa l'onere di provare la sussistenza dei presupposti per beneficiare dell'esenzione, la Ricorrente_1 non ha dimostrato adeguatamente che la locazione assentita dalla sua dante causa era stata effettivamente praticata ad un canone non superiore a quello “sociale”.
La ricorrente non ha, infatti, neppure indicato l'ammontare di tale canone né ha prodotto documentazione capace di comprovare con la dovuta certezza la congruità in tal senso di quello convenuto fra la Società_1 e il Comune, che lungi dal fare riconoscimenti al riguardo ha, tutt'al contrario, negato l'esenzione dall'IMU perché per effetto della sua interposizione fra la proprietaria e i senzatetto, era stato proprio lui e non la proprietà ad accollarsi il sacrificio economico derivante dai canoni molto bassi pagati dai conduttori e dall'eventualità della loro insolvenza (v. nel fascicolo della ricorrente, la succitata risposta all'interpello del
22/12/2015). L'obiezione del Comune che, lo si ripete, poteva limitarsi a negare la spettanza dell'agevolazione, appare attendibile non soltanto perché non specificamente confutata dalla Ricorrente_1, ma pure perché avvalorata dalle condizioni degli alloggiati (senzatetto) nonché dal fatto che il canone complessivamente pattuito con la Società_1 per la locazione (in blocco) dei beni ammontava, come si è detto, a lire 6.763.000.000, che ove si ponga mente alla data del contratto (anno 2001) non appaiono molto distanti dal valore locativo di mercato, quantificato dall'ing. Nominativo_1 in euro 12.683.412 per l'anno 2013.
La ricorrente ha tuttavia prodotto anche una comunicazione da cui risulta che nel 2016, l'apposita
Commissione comunale l'aveva esclusa dalla partecipazione ad un concorso per la locazione d'immobili ad uso abitativo da destinare ad alloggi ERP perché quelli di sua proprietà non erano “liberi da persone o cose”.
La Ricorrente_1 non ha, peraltro, fornito spiegazioni circa la rilevanza in causa della predetta nota che, in ogni caso, non appare neanch'essa decisiva perché in difetto d'indicazioni circa il tipo di gara, l'ammontare dei canoni ai quali sarebbe dovuta avvenire la locazione e le probabilità della Ricorrente_1 di aggiudicarsela non vale da sola a dimostrare che se il Comune le avesse consentito di parteciparvi riconsegnandole i locali occupati, la ricorrente avrebbe potuto locarli a condizioni tali da poter beneficiare dell'esenzione dall'IMU nel 2019.
Va, dunque, in conclusione esclusa la spettanza dell'esenzione e, per l'effetto, affermata la debenza dell'imposta pretesa relativamente alle unità immobiliari di cui ai nn. da 1 a 80 e da 88 a 1.146.
A conclusioni diverse deve invece pervenirsi per le sanzioni, che appaiono da annullare ove si ponga mente al silenzio all'epoca mantenuto dalla legge sul punto, alle perplessità insorte sia in dottrina che in giurisprudenza, al definitivo superamento delle stesse solo a seguito di Corte cost. 2024/60 e, non ultimo, anche all'incidenza non marginale dell'inadempimento del Comune sul rifiuto della Ricorrente_1 di pagare l'IMU.
La reciproca soccombenza parziale giustifica l'integrale compensazione delle spese di lite fra le parti.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso nei limiti di cui in motivazione, compensando per intero le spese di lite fra le parti.
OM, il 26/1/2026 Il Presidente est. Francesco Tirelli