Sentenza n. 21/2026
Depositata il 07/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di GENOVA Sezione 3, riunita in udienza il 16/12/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
GO CH, Presidente GRASSO PASQUALE, Relatore GIBELLI PAOLO, Giudice
in data 16/12/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- sul ricorso n. 52/2025 depositato il 15/01/2025
proposto da
CF_Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
Ricorrente_2 CF_Ricorrente_2 -
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
Email_1ed elettivamente domiciliato presso
Ricorrente_3 - CF_Ricorrente_3
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
Ricorrente_4 CF_Ricorrente_4 - Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Genova
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2024GE0169662 CATASTO-ESTIMI CATASTALI E CLASSAMENTO
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 1156/2025 depositato il 17/12/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente) Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)


MOTIVI DELLA DECISIONE

Ricorrente_3 Ricorrente_2 Ricorrente_1 Ricorrente_4 Nominativo_1, , e , in proprio e quali eredi di I e Nominativo_2 , impugnavano nei confronti di Agenzia delle Entrate l'avviso di accertamento catastale, meglio indicato in epigrafe, recante nuova determinazione di classamento e rendita catastale, relativo a immobile sito in Genova in Via Paolo Boselli civ. 11 int. 7.
In particolare, evidenziavano i ricorrenti che, a fronte dalla presentazione di una dichiarazione di variazione per diversa distribuzione degli spazi interni con proposta cat. A/2 classe 6, l'ufficio aveva proceduto a rettifica in cat. A/1 classe 2.
A fondamento del ricorso i ricorrenti si dolevano
- della assenza di motivazione del provvedimento di rettifica;

- dell'assenza di sopralluogo;

- della erroneità nel merito del classamento operato dall'ufficio, anche per mancata considerazione del diverso classamento di numerosi immobili presenti nel medesimo edificio;

Si costituiva in giudizio l'Agenzia delle Entrate, contestando in fatto e in diritto le domande di parte ricorrente e concludendo per il rigetto del ricorso;
in particolare l'Ufficio evidenziava che l'immobile era stato classificato in categoria A/1 fin dall'atto del suo accatastamento e che il Doc.Fa che aveva dato origine all'accertamento aveva comportato solo l'inserimento di una tramezza e l'indicazione in planimetria della destinazione d'uso di uno dei tre bagni a lavanderia, così che doveva affermarsi che non vi erano state apprezzabili variazioni, soprattutto in senso deteriore, nell'immobile.
Premesso che
- pare opportuno richiamare il quadro normativo di riferimento, e in particolare gli artt. 17 e 20 r.d. 652/1939, art. 1 d.m. 701/1994 e art. 38, comma 1 del dpr 22 dicembre 1986, n. 917;
- il coacervo normativo in questione prevede, in ordine alla tematica della revisione catastale e della rendita degli immobili, che ordinariamente la rendita possa essere modificata a seguito a) della presentazione di dichiarazione di nuova costruzione ovvero - come nel caso in esame - di variazione edilizia ex D.M 701/94; b) dell'emanazione di provvedimenti ministeriali che decretano la revisione parziale o generale degli estimi, ovvero del classamento;

in via straordinaria e residuale rispetto ai casi sopra indicati, la rendita possa essere modificata nel caso (disciplinato dall'art. 38, comma 1, del T. U. delle imposte sui redditi - D.P.R. n. 917/1986) in cui c) “se per un triennio il reddito lordo effettivo di una unità immobiliare differisce dalla rendita catastale per almeno il 50 per cento di questa, l'ufficio tecnico erariale, su segnalazione dell'ufficio delle imposte o del comune o su domanda del contribuente, procede a verifica ai fini del diverso classamento dell'unità immobiliare. Il reddito lordo effettivo è costituito dai canoni di locazione risultanti dai relativi contratti;
in mancanza di questi, è determinato comparativamente ai canoni di locazione di unità immobiliari aventi caratteristiche similari e ubicate nello stesso fabbricato o in fabbricati viciniori”;
- come sopra accennato, il caso in esame è quello della affermata variazione edilizia ex DM n.701/94, avendo in particolare il contribuente affermato di aver operato una modifica della distribuzione degli spazi interni;
al riguardo va ricordato che ai sensi dall'art. 1 comma 1 del D.M. 701/94 per accedere fondatamente a una pratica Docfa occorre il ricorrere di
“dichiarazioni di accertamento di nuova costruzione, di cui all'art. 56 DPR 1142/49, e di dichiarazioni di variazione dello stato dei beni di cui all'art. 20 RDL 652/1939”; ai sensi di detto art. 20 “Le persone e gli enti … sono obbligati a denunciare, nei modi e nei termini da stabilirsi col regolamento, le variazioni nello stato e nel possesso dei rispettivi immobili, le quali comunque implichino mutazioni ai sensi dell'art. 17. Nei casi di mutazioni che implichino variazioni nella consistenza delle singole unità immobiliari, la relativa dichiarazione deve essere corredata da una planimetria delle unità variate, redatta su modello fornito dall'Amministrazione dello Stato, in conformità delle norme di cui all'art. 7”;

considerato che
- non ricorre nel caso in esame alcun vizio di motivazione dell'atto impugnato: nell'ambito catastale la determinazione di un classamento è il risultato finale di una complessa valutazione che richiede la conoscenza e l'applicazione di cognizioni tecnico-scientifiche di carattere specialistico, sì che deve ritenersi sufficiente anche una motivazione “implicita” atteso che le classificazioni catastali non possono essere assimilate agli accertamenti tributari (cfr., ta le molte, Cass.n.2268/14: “nel caso di attribuzione della rendita catastale all'esito della procedura ” Docfa“,che si instaura su iniziativa dei proprietari di unità immobiliari di nuova costruzione o che hanno subito variazioni edilizie e che prevede una stima diretta da parte dell'ufficio, l'obbligo della motivazione dell'avviso di classamento dell'immobile è adempiuto mediante la semplice indicazione dei dati oggettivi acclarati dall'ufficio e della classe conseguentemente attribuita, in quanto la stima eseguita, che costituisce il fondamento dell'atto, in ragione della struttura fortemente partecipativa del procedimento, anche se non riprodotta o allegata, è conosciuta o comunque facilmente conoscibile per il contribuente, il quale, mediante il raffronto con i dati indicati nella propria dichiarazione, può comprendere le ragioni della classificazione e tutelarsi mediante ricorso alle commissioni tributarie”; v. pure Cass.n.23237/14: “Qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della procedura disciplinata dall'art. 2 del d.l. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, in legge 24 marzo 1993, n. 75, e dal d. m. 19 aprile 1994, n. 701 (cosiddetta procedura DOCFA), l'obbligo di motivazione dell'avviso di classamento è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita”; e ancora Cass.n.12005/20: “si tratta di una procedura cui ha dato impulso la stessa contribuente a seguito di una variazione per divisione dell'immobile. Non si tratta quindi di una procedura ad impulso dell'Ufficio e costituisce giurisprudenza consolidata di questa corte che in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della procedura DOCFA, l'obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni”);
- nessun vizio riverbera sull'atto a cagione della mancanza del sopralluogo, obbligo risalente alla fase di formazione del catasto e non sussistente nel caso in esame, anche alla luce del disposto del DM n.701/94;
- è priva di rilevanza la pretesa violazione del termine di cui all'art.1co3 DM n.701/94, che non ha natura perentoria e non prevede, per la violazione, decadenza del potere accertativo e di rettifica (al riguardo, cfr. Cass.ord.n.6218/20);
- risulta corretta, nel merito, la valutazione operata dall'ufficio con riferimento a immobile
- classificato in categoria A/1 fin dall'atto del suo accatastamento e rispetto al quale si è attuata una modestissima diversa distribuzione di spazi che, certamente, non ne ha indirizzato in senso negativo il valore;
peraltro, l'ufficio ha applicato un classamento assolutamente compatibile con l'immobile oggetto del ricorso vista la sua ubicazione, dotazioni e distribuzione degli spazi;

- merita pertanto, in conclusione, rigetto il ricorso;

- la natura della controversia e i motivi della decisione inducono alla compensazione delle spese di lite tra le parti.

p.q.m.

la Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Genova, pronunciando definitivamente, disattesa e respinta ogni diversa domanda, istanza ed eccezione, così provvede:
- rigetta il ricorso;

- spese compensate. Genova, 16.12.2025
Il giudice estensore Il Presidente
dott. Pasquale Grasso dott. Richard Goso