Sentenza n. 2079/2026
Depositata il 09/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di NAPOLI Sezione 3, riunita in udienza il 06/02/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
ABETE FRANCESCO, Presidente e Relatore
DE VITA ALBERTO, Giudice
MARRONE NICOLA, Giudice
in data 06/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 18553/2025 depositato il 03/11/2025

proposto da

Ricorrente_1 Srl - P.IVA_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
Rappresentato da Rappresentante_1 - CF_Rappresentante_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag.entrate Ufficio Provinciale Di Napoli-Territorio
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025NA0432299 CATASTO-ALTRO
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025NA0432302 CATASTO-ALTRO
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025NA0432311 CATASTO-ALTRO
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025NA0432313 CATASTO-ALTRO
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025NA0432319 CATASTO-ALTRO
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025NA0432322 CATASTO-ALTRO
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025NA0432326 CATASTO-ALTRO
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2025NA0432328 CATASTO-ALTRO a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 2225/2026 depositato il
09/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso regolarmente notificato in data 3.11.2025 alla Agenzia delle Entrate, Associazione_1
di Napoli, il ricorrente impugnava otto avvisi di accertamento catastale, tutti relativi alla categoria e alla rendita catastale di alcuni piani di un edificio adibito ad uso uffici, tutti notificati in data 4.9.2025, e, segnatamente: a) n. 2025NA0432299; n. 2025NA0432302; n. 2025NA0432311 n. 2025NA043231; n.
2025NA0432319; n. 2025NA0432322; n. 2025NA0432326; n. 2025NA0432328. Avverso i menzionati avvisi, il ricorrente formulava cinque distinti motivi di impugnazione, eccependo, in particolare che: 1) gli atti impugnati erano annullabili perché emessi in assenza di contraddittorio preventivo, in violazione dell'art. 6 bis, commi 1 e 3, L. n. 212/00; 2) gli atti impugnati erano nulli perché adottati in violazione/ elusione di giudicato, come previsto dall'art.

7-ter, comma 1, L. n. 212/00; 3) gli atti impugnati erano illegittimi per difetto di motivazione, emessi in violazione dell'art. 7, comma 1, L. 212/00; 4) gli atti impugnati erano illegittimi perché le categorie catastali attribuite alle unità immobiliari del fabbricato
(storicamente accatastato in A/10) dovevano ritenersi corrette e l'Ufficio non aveva evidenziato modifiche strutturali tali da giustificare una variazione della destinazione d'uso, e quindi delle categorie;
5) gli atti impugnati erano comunque da considerarsi illegittimi, con riferimento alla quantificazione della rendita catastale. Precisava l'istante che la presente controversia aveva ad oggetto il classamento di un fabbricato situato nel Comune di Napoli, Indirizzo_1 (dati catastali: foglio VIC/9, particella 170), costruito nel 1995, destinato a costituire la nuova sede dell'ENEL e ad accoglierne il personale amministrativo. L'edificio era costituito da 34 piani fuori terra, adibiti ad uso uffici, con un open space situato all'ingresso (piano primo), e da 3 piani interrati costituiti da depositi ed autorimesse. L'immobile da sempre, cioè fin dalla sua costruzione, risalente al 1995, era stato accatastato nella categoria A/10
(“Uffici”), con una rendita pari ad € 223.161,00, classamento validato e confermato dall'Ufficio resistente.
Nel 2022, il ricorrente presentava al Catasto Edilizio Urbano una dichiarazione c.d. DOCFA, estranea alla odierna controversia, a seguito di una mera “variazione della distribuzione degli spazi interni”, e quindi per comunicare una di quelle tipologie di interventi che comportavano una mera modifica di planimetria, senza provocare alcun cambiamento strutturale dell'edificio e, soprattutto, senza alcuna modifica ai fattori di classamento (categoria catastale;
rendita catastale). Con successivo avviso di accertamento catastale n. 2023NA0287076 del 20.9.2023, non oggetto della presente controversia, l'Ufficio per la prima volta rettificava la categoria A/10 in categoria D/8 (“Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni”), con la seguente motivazione: «l'unità immobiliare oggetto di valutazione è una struttura del comparto terziario per servizi alla collettività, avente caratteristiche costruttive e tipologiche non riferibile alle categorie del gruppo A, B o C in quanto concepiti o adattati per le speciali esigenze terziarie direzionali», in alcun modo dimostrando, tuttavia, la presunta modifica della destinazione d'uso dell'immobile, cui aveva fatto conseguire una diversa categoria catastale. A seguito di ricorso proposto avverso il predetto accertamento, la C.G.T. di primo grado di Napoli, con sentenza n. 11264/2024 dell'11.7.2024 divenuta definitiva, annullava l'avviso con la seguente motivazione: “l'Ufficio giustifica la difformità tra la classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertata dall'amministrazione finanziaria informandosi ad una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento di elementi di fatto
(descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale. Il che oltre che a rappresentare una accademica e teorica giustificazione, non può esimere l'amministrazione finanziaria dall'onere di formulare una motivazione più particolareggiata per l'atto di riclassamento con specifico riguardo alle discrepanze emerse all'esito dell'accertamento rispetto alla proposta del contribuente (Cass., Sez. 5", 9 febbraio 2021, n. 3104)”.
Con nuova DOCFA presentata al Catasto Edilizio Urbano nell'anno 2024 – all'origine della presente controversia – la società ricorrente si limitava a denunciare il mero frazionamento del fabbricato in distinte unità immobiliari, attuato senza esecuzione di opere e senza modificare la originaria destinazione d'uso di ciascuna parte dell'edificio in cui era stato suddiviso. In concreto, il frazionamento consisteva nell'attribuzione: di singoli subalterni (da sub. 5 a sub. 34) a ciascun intero piano fuori terra, già adibito ad uffici, conservando la destinazione d'uso e la categoria catastale (A/10); del subalterno 3 al secondo piano interrato, già adibito a parcheggio a servizio (dipendenze) degli uffici, conservando la destinazione d'uso (parcheggio a servizio degli uffici) ma variando la categoria catastale da A/10 a C/6, classe 1; del subalterno 4 a parte del 1° piano interrato (mq 903), già adibito a parcheggio a servizio (dipendenze) degli uffici, conservando la destinazione d'uso (parcheggio a servizio degli uffici) ma variando la categoria catastale da A/10 a C/6, classe 1; del subalterno 35 alla rimanente parte del 1° piano interrato (mq 72), già adibito a depositi a servizio (dipendenze) degli uffici, conservando la destinazione d'uso (depositi a servizio degli uffici) ma variando la categoria catastale da A/10 a C/2, classe 1; del subalterno 2 ai rimanenti locali ai vari piani dell'edificio (intero 3° piano interrato ove sono allocate le vasche antincendio;
interi piani 2°, 32° e 33° ove sono posizionati gli impianti termici, locale centrale telefonica, locale centrale elettrica, ecc.) qualificati come “beni comuni non censibili”. Con gli avvisi di accertamento catastale oggi gravati, l'Ufficio resistente nuovamente rettificava la categoria A/10 (“Uffici”) attribuita ai piani fuori terra in categoria D/8 (“Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività commerciale”) riproponendo, altresì, la seguente motivazione: “l'unità immobiliare oggetto di valutazione è una porzione di struttura del comparto terziario per servizi alla collettività, avente caratteristiche costruttive e tipologiche non riferibile alle categorie del gruppo A, B o C, in quanto concepiti o adattati per le speciali esigenze terziarie direzionali”, così reiterando la medesima motivazione già censurata con la sentenza 11264/2024 della CGT di Napoli sopra menzionata, di fatto violando e/o eludendo il giudicato formatosi sulla medesima materia. La ricorrente, pertanto, reiterando e motivando i riferiti profili di illegittimità degli avvisi in questione, insisteva per il loro integrale annullamento.
In data 5.12.2025, l'Agenzia delle Entrate, Associazione_1 di Napoli depositava proprie controdeduzioni, contestando nel merito il ricorso, del quale chiedeva il rigetto. Preliminarmente precisava che l'unità immobiliare in oggetto era una delle due torri inizialmente realizzate per l'ENEL, posizionata all'isola G3, all'ingresso occidentale del Centro Direzionale di Napoli, localizzata all'incrocio tra la
Indirizzo_2 e Indirizzo_1, a ridosso della stazione ferroviaria di Napoli Centrale, realizzata, unitamente alla “torre gemella” agli inizi degli anni 90, con una superficie lorda complessiva di circa m² 30.000, sviluppata su 34 piani fuori terra e 3 piani interrati, destinata prevalentemente ad uffici strutturati, oltre che ad archivi, depositi, sala conferenze, mensa e autorimessa. L'originario classamento – rimasto inalterato sino al 2023 - fu assegnato di default e arbitrariamente, senza corrispondenza con la realtà, in quanto l'intera torre non era riconducibile ad una unità di tipo ordinaria, ma era, indiscutibilmente, da ricondurre ad una unità di tipo speciale. Sostanzialmente questo classamento, erroneamente validato, era rimasto in atti fino al 2022, ed era stato confermato, dai ricorrenti, con la presentazione di una nuova variazione catastale DOCFA avvenuta in data 22.7.2022, con causale “Diversa distribuzione degli spazi interni”. In tale occasione l'Ufficio, durante la fase dei controlli di merito effettuati sulla variazione, ravvedendosi del colossale errore presente in atti fino a quel momento, aveva provveduto ad adeguare il classamento, sino ad allora riferito all'intero edificio, catalogandolo nella categoria speciale D/8, comprendente anche la destinazione ad uffici, assegnando la rendita di € 407.000,00. L'Ufficio, inoltre, rivendicava la piena legittimità dei contestati avvisi, avendo, a suo dire, provveduto ad integrare la motivazione degli stessi, replicando inoltre, ai riferiti cinque distinti punti di censura sollevati dal ricorrente.
Alla pubblica udienza del 6.2.2026, la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Napoli, sulle conclusioni rassegnate dalle parti nei rispettivi scritti difensivi, decideva la causa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente va dichiarata la tempestività dell'odierno ricorso, avendo il contribuente ricevuto l'impugnata cartella di pagamento in data 4.9.2025 e notificato l'atto introduttivo del presente giudizio il successivo 3.11.2025, dunque nel rispetto del termine perentorio di cui all'art. 21 D.Lgs. 546/1992.
Sempre in via preliminare, rileva la Corte che, nell'esame e nella decisione del presente procedimento, intende attenersi al cosiddetto principio della “ragione più liquida”, in forza del quale la domanda può essere accolta o respinta sulla base della soluzione di una questione assorbente e di più agevole e rapido scrutinio, pur se logicamente subordinata alle altre, senza che sia necessario esaminare previamente tutte le altre secondo l'ordine previsto dall'art. 276 c.p.c.. Si è affermato, in particolare, che “In tema di procedimento civile, il giudice del merito non è tenuto a valutare singolarmente tutte le risultanze processuali ed a confutare tutte le argomentazioni prospettate dalle parti, essendo invece sufficiente che egli, dopo aver vagliato le une e le altre nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il proprio convincimento, dovendosi ritenere disattesi, per implicito, tutti gli altri argomenti, tesi, rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente e non espressamente esaminati, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata. Ciò è consentito in applicazione del principio cd. della ragione più liquida che consente di analizzare gli elementi della fattispecie secondo l'evidenza dirimente e non secondo la coerenza logico argomentativa.” (Trib. Monza 9.6.2016 n. 1690; conf, ex multis, Trib.
Massa 11.10.2016 n. 946; Trib. Roma 9.2.2016 n. 1170) E ancora “In tema di procedimento civile, il principio della ragione più liquida risponde ad esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, anche costituzionalizzate ai sensi dell'art. 111 cost., e che ha come sfondo una visione dell'attività giurisdizionale, intesa non più come espressione della sovranità statale, ma come un servizio reso alla collettività con effettività e tempestività, per la realizzazione del diritto della parte ad avere una valida decisione nel merito in tempi ragionevoli.” (Trib. Monza 7.7.2016 n. 1951) Di recente, la Suprema Corte ha avuto modo di ribadire che “Il principio della "ragione più liquida", imponendo un approccio interpretativo con la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo, piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica, consente di sostituire il profilo di evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare, di cui all'art. 276 cod. proc. civ., in una prospettiva aderente alle esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, costituzionalizzata dall'art. 111 Cost., con la conseguenza che la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione - anche se logicamente subordinata - senza che sia necessario esaminare previamente le altre.” (Cass. civ.
28.5.2014 n. 12002)
Tanto precisato, e venendo all'esame del merito dell'odierna controversia, il Collegio rileva che la società ricorrente ha censurato i gravati avvisi di accertamento catastali sotto il profilo della carenza di motivazione, in violazione dell'art. 7 comma 1 l. 212/2000, a suo dire reiterando la medesima violazione già censurata, rispetto al precedente avviso, con la sopra menzionata sentenza n. 11264/2024 della CGT di Napoli. La doglianza è fondata. Osserva, anzitutto, la Corte che non viene in discussione, in questa sede, il pieno e legittimo potere dell'Ufficio resistente di adottare – e di poi notificare – nuovi avvisi di accertamento finalizzati ad un nuovo classamento dei beni in proprietà della società ricorrente. Tuttavia, proprio in ragione dell'eccepita – ed invocata – definitività della statuizione già resa dalla CGT di primo grado di Napoli relativamente all'accertamento catastale n. 2023NA0287076 del 20.9.2023, ed anche in ragione dell'eccepita violazione e/ elusione di giudicato, come previsto dall'art.

7-ter, comma 1, L. n.
212/00, ben avrebbe potuto, e dovuto, l'Amministrazione Finanziaria, adeguandosi al precedente giudicato reso inter partes ed avente ad oggetto il medesimo cespite immobiliare, rendere una più esaustiva motivazione, sostanzialmente integrando quella precedentemente posta a sostegno dell'annullato avviso. Dal confronto tra il precedente avviso annullato (n. 2023NA0287076) e quelli oggetto della odierna controversia, si riscontra, viceversa, una sostanziale identità, inidonea a superare la
“accademica e teorica giustificazione” già censurata dalla Corte. A ben vedere, gli avvisi in questione riportano esattamente la medesima motivazione, riscontrandosi nella “integrazione della motivazione” il medesimo contenuto riportato nelle “note” dell'avviso n. 2023NA0287076, difettando del tutto una congrua motivazione del diverso classamento e rendita attribuita all'immobile “accertato”. Va, altresì posta nella dovuta evidenza la condotta “negligente” serbata dall'Ufficio, atteso che, pur a fronte dell'annullamento del precedente avviso - e, dunque, della operata modifica del classamento e rendita – alcun sopralluogo, non obbligatorio ma senz'altro opportuno, veniva effettuato dall'Ufficio stesso, in considerazione della complessità delle valutazioni derivanti, tra l'altro, dalla struttura dell'edificio, peraltro più volte evidenziata dallo stesso resistente, nonché dalla articolata operazione realizzata dal ricorrente, per come comunicata con il DOCFA all'origine del presente contenzioso. E' appena il caso di rilevare, infine, che l'inquadramento dell'immobile nella categoria indicata dall'Ufficio del Territorio, nonché la nuova rendita, non appaiono supportate da adeguate valutazioni imposte dalla complessità della fattispecie in esame, né tantomeno, l'attribuzione della nuova classe trova rispondenza negli identificativi catastali di unità immobiliari omogenee censite nella medesima zona e/o nelle caratteristiche intrinseche ed estrinseche della unità immobiliare, come già precedentemente osservato dalla Corte con la sentenza sopra richiamata.
Conclusivamente, l'insussistenza di una reale ed esaustiva motivazione, non può che comportare l'annullamento degli atti impugnati.
La particolarità e complessità della materia trattata, ampiamente giustifica l'integrale compensazione tra le parti delle spese di lite, ai sensi dell'art. 92 comma 2 c.p.c..

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Napoli, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta dal ricorrente nei confronti della Agenzia delle Entrate, Associazione_1 di Napoli, con ricorso notificato in data 3.11.2025, ogni altra domanda, eccezione e/o deduzione disattesa, così provvede: a) accoglie il ricorso e, per l'effetto, annulla i gravati avvisi di accertamento catastale;
b) compensa tra le parti le spese di giudizio. Così deciso in Napoli, nella Camera di Consiglio, il 6.2.2026. IL
PRESIDENTE ESTENSORE dr. Francesco Abete