Sentenza n. 774/2026
Depositata il 16/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di SALERNO Sezione 10, riunita in udienza il 06/02/2026 alle ore 09:00 in composizione monocratica:
TEORA VINCENZO, Giudice monocratico in data 06/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 5101/2025 depositato il 06/11/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Angri - Piazza Crocifisso N.23 84012 Angri SA
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2022 IMU 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 492/2026 depositato il
10/02/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: si riporta

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La presente controversia trae origine dall'avviso di accertamento esecutivo IMU sulle aree edificabili per l'anno 2020, provvedimento n. 2202 del 03 giugno 2025, emesso dal Comune di Angri, con sede in Indirizzo_1, codice fiscale P.IVA_1, domiciliato per la carica presso la medesima sede e con domicilio digitale all'indirizzo pec Email_2, nei confronti della signora Ricorrente_1, nata a [...] il [...], residente in [...]alla Indirizzo_2 , codice fiscale CF_Ricorrente_1. La contribuente risulta rappresentata e difesa dall'avvocato Difensore_1, codice fiscale CF_Difensore_1, iscritto all'Ordine degli Avvocati del Tribunale di Nocera Inferiore al n. 770, con studio in Angri alla Indirizzo_3, numero di fax Telefono_1, e domicilio digitale all'indirizzo pec r. Email_3. Il procedimento amministrativo ha avuto inizio con l'invito al contraddittorio preventivo n. 2202 del 03 dicembre 2024, notificato alla contribuente il 12 dicembre 2024 ai sensi dell'articolo

6-bis della Legge n. 212 del 27 luglio 2000, così come modificata dal D.Lgs. n. 219/2023. Con tale atto, il Comune comunicava alla signora Nom_1 lo schema di accertamento relativo all'omessa dichiarazione IMU sulle aree edificabili per l'anno 2020, invitandola a presentare eventuali controdeduzioni entro sessanta giorni dalla notifica. L'ente impositore contestava l'omesso versamento dell'imposta per un importo complessivo di euro 347,00, di cui euro 319,56 per differenza d'imposta, applicando sanzioni amministrative per euro 95,86 e interessi moratori per euro 27,44. L'accertamento riguardava la Dati_Catastali_1
, compresa per mq 212,00 nella Zona B.1 ("Ambito urbano consolidato saturo ad alta densità") e per mq
849,00 nella Zona B.2 ("Ambito urbano di completamento del tessuto residenziale a media densità"), con valori al metro quadro rispettivamente di euro 23,75 e euro 32,99. La contribuente, a mezzo del proprio difensore, presentava in data 28 gennaio 2025 specifiche controdeduzioni, eccependo che la
Dati_Catastali_1 costituisce in realtà un giardino di pertinenza dell'unità immobiliare di proprietà dell'istante, censita nel N.C.E.U. del Comune di Angri al foglio Dati_Catastali_2, adibita ad abitazione principale della medesima. Inoltre, la difesa sosteneva che tale zona di terreno, pur individuata come edificabile in quanto ricadente all'interno delle zone B di completamento, per la sua conformazione planimetrica e dimensionamento rende di fatto impossibile l'applicazione degli standard urbanistici minimi previsti dai vigenti strumenti, ritenendosi la stessa di fatto non autonomamente e distintamente edificabile. Veniva altresì evidenziata l'impossibilità di ipotizzare alcun tipo di accesso diretto alla strada, come risultante dall'estratto di mappa allegato alle controdeduzioni, e la necessità di un permesso di costruire convenzionato secondo l'articolo 23, comma 3, delle Norme Tecniche di Attuazione del P.U.C. Decorso il termine per le controdeduzioni senza che il Comune fornisse alcun riscontro specifico alle osservazioni presentate, l'ente impositore procedeva all'emissione dell'avviso di accertamento esecutivo in data 03 giugno 2025, notificato alla contribuente il 09 luglio 2025. L'atto impugnato richiamava genericamente "il verbale di contraddittorio preventivo firmato in data odierna dal contribuente e dal Funzionario Responsabile dell'Ufficio Tributi, riportante gli esiti delle valutazioni dell'ufficio impositore rispetto alle osservazioni e richieste dell'istante avverso lo schema di avviso di accertamento", senza tuttavia allegare alcun verbale né fornire specifica motivazione in ordine alle ragioni del mancato accoglimento delle controdeduzioni presentate. L'avviso determinava un importo totale liquidato di euro 451,00, comprensivo di imposta, interessi, sanzioni e spese di notifica. La signora Ricorrente_1, per il tramite del proprio difensore, notificava ricorso tributario in data 08 ottobre 2025 all'indirizzo pec del Comune di Angri, costituendosi successivamente presso questa Corte in data 06 novembre 2025 con deposito telematico, come risulta dalla ricevuta di iscrizione al registro generale dei ricorsi. Il ricorso si articola su quattro distinti motivi di impugnazione: violazione del contraddittorio preventivo ex art.

6-bis L. 212/2000 e difetto di motivazione, difetto di motivazione per relationem a verbale inesistente, violazione dell'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504/1992 per inedificabilità dell'area, e violazione dell'art. 31 della Legge n. 289/2002 per mancata comunicazione dell'attribuzione della natura edificabile. Il
Comune di Angri, pur regolarmente notificato del ricorso, non si costituiva in giudizio nei termini di legge, rimanendo contumace nel presente procedimento.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado, in composizione monocratica, esaminati gli atti e il fascicolo processuale, ritiene il ricorso così proposto fondato e motivato, pertanto va accoltoo nei limiti e per le ragioni che seguono. L'analisi della controversia deve necessariamente prendere le mosse dalla valutazione della prima censura formulata dalla ricorrente, relativa alla violazione del contraddittorio preventivo ex art.

6-bis
L. 212/2000 e al conseguente difetto di motivazione dell'avviso di accertamento. La questione assume carattere dirimente per la risoluzione del caso, atteso che la normativa introdotta dal D.Lgs. n. 219/2023 ha significativamente rafforzato le garanzie procedimentali a tutela del contribuente, imponendo all'amministrazione finanziaria l'obbligo di instaurare un contraddittorio preventivo informato ed effettivo prima dell'emissione di atti autonomamente impugnabili. L'articolo 6-bis della Legge n. 212 del 2000 stabilisce che tutti gli atti autonomamente impugnabili dinanzi agli organi della giurisdizione tributaria sono preceduti,
a pena di annullabilità, da un contraddittorio informato ed effettivo. Il comma 4 della medesima disposizione prescrive espressamente che "l'atto adottato all'esito del contraddittorio tiene conto delle osservazioni del contribuente ed è motivato con riferimento a quelle che l'Amministrazione ritiene di non accogliere". Tale previsione normativa configura un obbligo di motivazione rafforzata che impone all'ente impositore di dar conto specificamente delle ragioni per le quali le osservazioni del contribuente non sono state accolte. Nel caso di specie, emerge con evidenza la violazione di tale obbligo procedurale. La contribuente ha regolarmente partecipato al contraddittorio preventivo presentando articolate controdeduzioni in data 28 gennaio 2025, nelle quali eccepiva la natura di giardino di pertinenza dell'area oggetto di accertamento,
l'impossibilità di edificazione autonoma per mancanza di accesso diretto alla strada e l'inapplicabilità degli standard urbanistici minimi. Tuttavia, l'avviso di accertamento impugnato si limita a richiamare genericamente
"il verbale di contraddittorio preventivo firmato in data odierna dal contribuente e dal Funzionario
Responsabile dell'Ufficio Tributi", senza allegare alcun verbale né fornire alcuna specifica confutazione delle osservazioni presentate. Tale modalità di motivazione si pone in evidente contrasto con i principi consolidati dalla giurisprudenza di legittimità in materia di contraddittorio preventivo. L'obbligo della circostanziata motivazione costituisce elemento imprescindibile per la validità dell'atto impositivo quando il contribuente abbia attivamente partecipato al contraddittorio preventivo, come confermato dalla Cassazione civile Sez.
Unite, sentenza n. 21271 del 25 luglio 2025. La violazione assume carattere ancora più grave considerando che l'avviso di accertamento richiama un "verbale sottoscritto dalle parti" che risulta del tutto inesistente, configurando una motivazione per relationem fondata su un presupposto di fatto non veritiero. La giurisprudenza consolidata ha stabilito che la motivazione per relationem è ammessa solo quando il documento richiamato sia stato effettivamente allegato all'atto, comunicato o comunque già conosciuto dal contribuente. Nel caso di specie, non solo il verbale richiamato non è stato allegato, ma risulta addirittura inesistente, determinando un vizio radicale dell'atto impugnato per falso presupposto e violazione dei principi di buona amministrazione, trasparenza e veridicità dell'azione amministrativa, come sancito dall'articolo 7 della Legge n. 212 del 2000. Pur essendo la prima censura di per sé sufficiente per l'accoglimento del ricorso, la Corte ritiene opportuno esaminare anche il merito della pretesa tributaria per fornire utili indicazioni alle parti. L'area oggetto di accertamento, censita al catasto terreni del Comune di Angri al Dati_Catastali_1
, presenta caratteristiche oggettive che ne limitano significativamente l'edificabilità autonoma.
Dall'estratto di mappa prodotto dalla ricorrente emerge chiaramente l'assenza di accesso diretto alla strada pubblica, circostanza che rende l'area di fatto non autonomamente edificabile senza la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria o l'acquisizione di servitù di passaggio. Le Norme Tecniche di Attuazione del
Piano Urbanistico Comunale di Angri, richiamate dalla ricorrente, confermano che per le zone B2 ("Ambito urbano di completamento del tessuto residenziale a media densità") è prevista l'attuazione mediante permesso di costruire convenzionato, con obbligo di cessione gratuita del 30% della superficie territoriale e realizzazione diretta delle opere di urbanizzazione primarie e secondarie. Tali prescrizioni urbanistiche evidenziano come l'edificabilità dell'area sia subordinata a complessi adempimenti procedimentali e oneri economici che incidono significativamente sul valore venale in comune commercio. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che la determinazione del valore venale delle aree edificabili deve avvenire in conformità ai criteri tassativi stabiliti dall'art. 5, comma 5, del D.Lgs. n. 504 del 1992, come confermato dalla Cassazione civile, ordinanza n. 15533 del 1 giugno 2023, secondo cui "i criteri normativamente determinati devono considerarsi tassativi" e devono avere riguardo "alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche". Nel caso di specie, il Comune ha determinato il valore dell'area applicando coefficienti di riduzione previsti dalla
Deliberazione di Giunta Comunale n. 65 del 05 aprile 2024, riconoscendo implicitamente l'incidenza delle limitazioni oggettive sull'edificabilità. Tuttavia, tali coefficienti risultano astratti e non tengono conto delle specifiche caratteristiche della particella in questione, che presenta vincoli oggettivi particolarmente significativi. L'assenza di accesso diretto alla strada e la necessità di permesso di costruire convenzionato configurano limitazioni che incidono sostanzialmente sul valore venale dell'area, rendendo la stessa di fatto non autonomamente edificabile nelle condizioni attuali, come evidenziato dalla Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado Catania, sentenza n. 1225 del 15 febbraio 2024. La Corte rileva inoltre che il Comune non ha fornito alcuna documentazione probatoria a supporto della valutazione operata, limitandosi a richiamare genericamente le delibere comunali senza dimostrare l'applicazione dei criteri normativi tassativi previsti dalla legge. Come precisato dalla Cassazione civile, ordinanza n. 14752 del 27 maggio 2024, "le delibere comunali che determinano periodicamente i valori delle aree edificabili per zone omogenee costituiscono fonte solo di presunzioni hominis e non vincolano il giudice, il quale deve verificare la conformità della stima ai parametri normativi tassativi". Per quanto concerne la censura relativa alla violazione dell'art. 31 della
Legge n. 289/2002, la Corte osserva che tale disposizione prevede l'obbligo per i Comuni di comunicare ai proprietari l'attribuzione al terreno della natura di area edificabile. Nel caso di specie, non risulta che il
Comune abbia mai comunicato alla contribuente tale qualificazione, circostanza che, pur non escludendo l'applicabilità dell'imposta, comporta l'inapplicabilità delle sanzioni amministrative ai sensi dell'art. 10, comma
3, della Legge n. 212/2000, che tutela l'affidamento del contribuente in caso di ritardi, omissioni o errori dell'amministrazione. La Corte rileva infine che l'area in questione costituisce giardino di pertinenza dell'abitazione principale della contribuente, circostanza che, pur non escludendo automaticamente la natura edificabile, incide sulla valutazione complessiva dell'effettiva edificabilità autonoma dell'area. La destinazione a giardino di pertinenza, unita all'assenza di accesso diretto alla strada e alla necessità di complessi adempimenti urbanistici, configura una situazione di fatto che rende l'area sostanzialmente non edificabile in via autonoma, come confermato dalla Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado Cosenza, sentenza n.
578 del 25 gennaio 2021. Alla luce delle considerazioni che precedono, il ricorso proposto deve essere accolto integralmente, con conseguente soccombenza della parte resistente. Per quanto attiene alle spese processuali, trovando applicazione il principio generale di soccombenza di cui all'articolo 91 del codice di procedura civile, richiamato dall'articolo 15 del decreto legislativo n. 546 del 1992, le stesse vanno poste a carico della parte soccombente.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Salerno, in composizione monocratica, cosi decide: a) accoglie il ricorso;
b) condanna il Comune di Angri al pagamento delle spese di giudizio, che liquida in euro
200,00, oltre oneri accessori per legge, con distrazione in favore del difensore dichiratosi antistatario ai sensi dell'art. 93 c.p.c..
Cosi deciso in Salerno il 6 febbraio 2026
Il Giudice Monocratico
Dott. Vincenzo Teora