REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE QUARTA CIVILE
La Corte di appello di Venezia composta dai magistrati dott.ssa OT AR Presidente dott.ssa LE RO Consigliere relatore dott. Enrico Schiavon Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa R.G. n. 1151/2025, in grado di appello, promossa da
(C.F. , Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'avv. Federico Alati ed elettivamente domiciliato a
Padova, via Rezzonico n. 6, presso lo studio del difensore;
appellante contro
(C.F. , CP_1 C.F._2 rappresentato e difeso dall'avv. Maximiliano Lenzi ed elettivamente domiciliato a
Padova, via G. Belzoni n. 180, presso lo studio del difensore;
appellato
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 1991/2024 del Tribunale di Padova
Conclusioni
Per parte appellante
In via pregiudiziale e cautelare, sospendere e\o revocare la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per i motivi tutti meglio dedotti nel presente atto. in via istruttoria pagina 1 di 15 A. Rinnovazione della CTU
Per i motivi illustrati, si chiede la rinnovazione della CTU, con la designazione di un perito diverso da quello incaricato nel corso del procedimento per ATP. Essa sarà volta ad accertare e a descrivere quali asseriti danni o migliorie, di converso abbia compiuto il sig. all'interno dell'appartamento locato dal sig. Parte_1 CP_1 avendo cura di dare atto di ciò che il sig. vanti come credito certo nei Parte_1 confronti del sig. CP_1
Nel merito in via principale accogliere l'interposto appello, riformare la sentenza
n. 1991\2024 del 19.12.2024 emessa inter partes dal Tribunale di Padova,
Sezione Civile, G.I. Dott. Alberto Stocco, all'esito al procedimento di primo grado
n. rubricato al n. 5561\2023 R.G. Che porta riunito il n. 5836\2023 R.G., accogliendo le conclusioni rassegnate in primo grado da intendersi ivi integralmente trascritte.
In ogni caso con refusione di spese, diritti ed onorari di causa, oltre IVA e CPA per entrambi i gradi di giudizio.
Per parte appellata
Piaccia all'Ill.ma Corte adita, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione,
In via preliminare di rito:
- Rigettarsi l'istanza di sospensione della provvisoria esecuzione della sentenza impugnata n. 1991/2024 emessa dal Tribunale di Padova, in quanto infondata in fatto ed in diritto.
- Dichiarare l'inammissibilità dell'appello proposto dal Sig. Parte_1 avverso la sentenza n. 1991/2024 del Tribunale di Padova, per violazione dell'art.
434 c.p.c.;
In via principale e nel merito:
- Rigettarsi l'appello proposto dal Sig. in quanto Parte_1 manifestamente infondato in fatto e in diritto e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza n. 1991/2024 emessa dal Tribunale di Padova in data
19.12.2024 nella causa Rg n. 5561/2023;
In ogni caso:
pagina 2 di 15 - Condannarsi il Sig. ai sensi dell'art. 96, comma 3, c.p.c., al Parte_1 risarcimento del danno da lite temeraria, da liquidarsi in via equitativa in una somma non inferiore a €15.000,00, o in quella diversa somma che sarà ritenuta di giustizia.
- Con vittoria di spese e compensi professionali del presente grado di giudizio, oltre rimborso forfettario 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge.
IN VIA ISTRUTTORIA:
Si chiede il rigetto dell'avversa richiesta di rinnovazione della CTU perché assolutamente infondata ed inammissibile per tutto quanto dedotto al punto sub
2.3.
Svolgimento del processo
1. Con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, n. 2150/2023, il Tribunale di Padova ingiungeva a di pagare a l'importo di Parte_1 CP_1 euro 37.200,00 avendo allegato, quest'ultimo, che il non aveva saldato Parte_1 il proprio debito fondato su assegni bancari per detta somma.
1.1. Il decreto veniva opposto dal con atto di opposizione e contestuale Parte_1 ricorso per sequestro giudiziario.
A sostegno dell'opposizione allegava che gli assegni erano stati da lui Parte_1 consegnati a in ragione del contratto di locazione stipulato con il CP_1 predetto (29.6.2018), a mero titolo di garanzia, senza autorizzazione all'incasso.
Lamentava e allegava, poi, di avere riscontrato e comunicato al locatore e all'Agenzia intermediaria, subito dopo la consegna dell'immobile (agosto 2018), una serie di vizi e difformità che avevano diminuito il valore della locazione indicato nel contratto e che dal febbraio 2020 gli avevano impedito il godimento dell'immobile; di aver sostenuto costi per oltre euro 50.000,00 per l'eliminazione dei vizi e per l'ammobiliamento dell'immobile, previa approvazione del locatore il quale si era anche impegnato ad acquistare il mobilio al termine della locazione;
di avere esercitato il recesso (1° marzo 2023) dal contratto di locazione;
di avere convenuto con il locatore quale data di rilascio il 19 giugno 2023 e che al momento della riconsegna dell'immobile con il aveva discusso sulle modalità CP_1 di pagamento da parte del locatore del mobilio, sui conteggi dare-avere dei pagina 3 di 15 canoni da versare per le mensilità da marzo 2023 a giugno 2023, nonché sulla restituzione del deposito cauzionale e la riconsegna degli assegni rilasciati in garanzia, senza però giungere ad un accordo effettivo;
che il aveva omesso CP_1 di disporre la stima del mobilio e delle opere, trattenendo per sé i mobili e ponendo all'incasso senza autorizzazione gli assegni bancari;
di aver subìto un danno a causa della presentazione illecita degli assegni consegnati in garanzia, Parte essendo stato segnalato alla ed essendo, dunque, impossibilitato ad aprire un nuovo conto corrente e ad utilizzare la carta di credito personale.
L'opponente chiedeva, quindi, la sospensione del decreto ingiuntivo opposto;
il sequestro dei mobili rimasti nell'immobile locato e di sua proprietà; la revoca del decreto;
il risarcimento del danno subito per la presentazione all'incasso degli assegni;
l'accertamento dei vizi dell'immobile locato, anche al momento della riconsegna;
l'accertamento che egli aveva sottoscritto la dichiarazione del
19.6.2023 per timore reverenziale. Chiedeva, inoltre, la restituzione del deposito cauzionale e che venisse accertato il minor valore locativo dell'immobile, con condanna del locatore a restituirgli quanto in sovrappiù incassato, oltre i mobili di sua proprietà, illegittimamente ritenuti dal nonché il risarcimento del danno CP_1 per mobbing immobiliare e abuso del diritto. Chiedeva, infine, che il Tribunale applicasse l'istituto della compensazione nell'eventualità che nel corso del giudizio si accertassero somme reciprocamente dovute.
1.2. Si costituiva il convenuto opposto, evidenziando che il conduttore non aveva corrisposto 9 canoni di locazione, oltre un residuo del 2022 e le spese condominiali;
che al momento del rilascio l'immobile presentava dei danni, come riconosciuto dallo stesso conduttore nella dichiarazione sottoscritta il 19.6.2023; che gli assegni erano stati consegnati dal in sostituzione della Parte_1 fideiussione bancaria prevista nel contratto di locazione (art. 8); che l'immobile era stato consegnato al conduttore in perfetto stato di manutenzione, ristrutturato, pulito e tinteggiato (art. 10 contratto); che le parti non avevano mai convenuto che i mobili, al termine della locazione, sarebbero stati acquistati dal locatore;
che la dichiarazione del 19.6.2023 era stata liberamente sottoscritta dal senza che egli avesse posto in essere nessuna minaccia. Parte_1
pagina 4 di 15 1.2.1. Con ricorso per accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c., depositato in data 18 ottobre 2023, chiedeva, inoltre, che fosse CP_1 disposta consulenza tecnica al fine di accertare i danni presenti nell'immobile al termine della locazione.
Il procedimento di ATP (RG n. 5836/2023) veniva riunito alla causa di merito.
2. Il Tribunale di Padova, all'esito dell'interrogatorio libero delle parti, dell'assunzione di deposizioni testimoniali e del deposito della consulenza redatta dal geom. e della sua integrazione, con sentenza n. 1991/2024 così Persona_1 provvedeva:
“Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione respinta ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,


1. REVOCA il decreto ingiuntivo n. 2150/2023 emesso dal Tribunale di Padova.


2. CONDANNA al pagamento in favore di di euro Parte_1 CP_1
29.342,74, oltre agli interessi al tasso legale dalla scadenza di ciascuna mensilità al saldo.


3. CONDANNA al pagamento in favore di di euro Parte_1 CP_1
19.993,00, oltre a IVA come per legge ed oltre agli interessi al tasso legale dalla data della pubblicazione della sentenza al saldo.


4. RIGETTA ogni altra domanda.


5. CONDANNA al rimborso in favore di delle Parte_1 CP_1 spese di lite, che si liquidano in euro 11.425,00 per compensi, oltre a spese generali pari al 15% dei compensi, oltre IVA e CPA come per legge.


6. PONE definitivamente a carico di le spese di c.t.u.”. Parte_1
2.1. Osservava il Tribunale:
- i quattro assegni sui quali si fondava la domanda monitoria di CP_1 rilasciati a garanzia delle obbligazioni assunte dal conduttore con il contratto di locazione, seppur dovevano essere dichiarati nulli, essendo nullo il patto con cui due soggetti si accordano per il rilascio di un assegno bancario in bianco o postdatato a scopo di garanzia, perché contrario alle norme imperative dell'ordinamento contenute negli artt. 1 e 2 R.D. 21.12.1933, valevano come promessa di pagamento, spettando all'emittente l'onere di dimostrare pagina 5 di 15 l'inesistenza del debito sottostante. L'opponente non aveva provato di avere corrisposto tutti i canoni di locazione mensili e gli oneri accessori dalla data di inizio della locazione a quella di rilascio dell'immobile e la morosità non era stata neanche contestata dall'opponente, il quale in sede di interrogatorio libero aveva affermato di avere avuto difficoltà economiche a seguito del Covid
e di non essere riuscito a pagare il canone alle scadenze concordate.
Comunque, tale morosità trovava conferma dall'esame degli estratti conto del conto corrente intestato al relativi al periodo 2018-2023, essendovi CP_1 corrispondenza tra i versamenti effettuati in c/c dal conduttore e le imputazioni indicate dal nel prospetto depositato (doc. 27); CP_1
- provati erano anche i danni presenti nell'immobile locato al momento del rilascio dello stesso da parte del conduttore tenuto conto sia della dichiarazione sottoscritta dal al momento del rilascio, dovendosi Parte_1 escludere la fondatezza dell'affermazione del conduttore di avere sottoscritto il verbale “per evidente timore reverenziale e per paura di conseguenze fisiche”, affermazione generica, priva di qualsivoglia riscontro probatorio, e irrilevante ai sensi dell'art. 1437 c.c., sia degli esiti della CTU, disposta nel procedimento per ATP, sebbene non potessero essere conteggiati alcuni danni evidenziati dal
Consulente, precisamente le scheggiature presenti sugli spigoli di alcuni serramenti e quelle presenti su alcune porte a raso muro, in quanto compatibili con l'utilizzo prolungato dell'immobile effettuato dal conduttore, e non eccedenti il normale degrado d'uso ex art. 1590, I comma, c.c. Non potevano, poi, detrarsi, dall'ammontare complessivo dei danni arrecati all'immobile, il valore delle migliorie apportate dal conduttore all'immobile, in quanto non autorizzate dal locatore;

- infondate erano le eccezioni e domande riconvenzionali formulate dal conduttore (danno patrimoniale e non patrimoniale conseguente all'illegittimo incasso, da parte del dell'assegno n. 0402914881-05 rilasciato a mero CP_1 scopo di garanzia, mobbing immobiliare e abuso del diritto) in quanto sfornite di prova;

pagina 6 di 15 - insussistente era l'asserito diritto a un controcredito del conduttore per i miglioramenti, in assenza del consenso scritto del locatore, come previsto nel contratto (art. 7), al pari del credito relativo al prezzo del mobilio presente nell'appartamento al momento del rilascio, trattandosi di circostanza che non trovava alcun riscontro in atti e che era stata specificamente contestata dal locatore il quale, peraltro, si era più volte reso disponibile a riconsegnare i mobili all'opponente, anche in corso di causa, e senza che il sebbene Parte_1 avesse dichiarato di essere disponibile al ritiro del mobilio, avesse mai provveduto al ritiro dei mobili;

- parimenti insussistente era l'asserita mancanza di attività manutentiva da parte del locatore sui muri e beni esterni, che avrebbe causato gravi problemi di impermeabilizzazione e degrado strutturale all'appartamento sottostante, tenuto conto che la problematica aveva investito unicamente il terrazzino dell'abitazione (poggiolo). Inoltre, dal documento n. 45 si evinceva che il locatore era intervenuto prontamente per la sistemazione del terrazzino, al fine di evitare danni all'appartamento sottostante;

- le spese di lite seguivano la soccombenza del e, sebbene non fosse Parte_1 ravvisabile una condotta di mala fede del predetto, tale da giustificare una sua condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c., nondimeno nella loro liquidazione doveva tenersi conto che la lunghezza e il contenuto dell'atto di opposizione avevano richiesto al convenuto uno sforzo difensivo superiore alla media, considerate le iniziali richieste di sequestro giudiziario (poi abbandonate in corso di causa), le plurime eccezioni sollevate dall'opponente (risultate tutte infondate) e i 31 paragrafi di conclusioni da questo rassegnate. Conseguentemente, dette spese dovevano essere liquidate secondo i parametri massimi.
3. Avverso tale decisione ha proposto appello il formulando le Parte_1 conclusioni di cui in epigrafe.
Si è costituito chiedendo il rigetto dell'appello. CP_1
All'udienza del 12 novembre 2025 le parti hanno proceduto alla discussione e la
Corte ha deciso la causa come da dispositivo di cui è stata data pubblica lettura.
Motivi della decisione
pagina 7 di 15 4. Con l'atto di appello lamenta: Parte_1
1) Violazione e/o erronea applicazione degli artt. 1218 ss., art. 1453 e art. 2697
c.c., in ordine all'asserito credito per canoni di locazione e oneri accessori insoluti ed in ordine al rigetto delle domande riconvenzionali del signor
Il Tribunale avrebbe errato nel ritenere sussistente il credito di Parte_1 per asseriti omessi pagamenti dei canoni di locazione e degli CP_1 oneri accessori, essendosi basato unicamente sul prospetto redatto dall'appellato (doc. 27) e sul prospetto redatto dall'amministratore di condominio (doc. 2), quando il non avrebbe dimostrato il proprio asserito CP_1 credito e non avendo egli, in sede di interrogatorio libero, mai ammesso l'omesso pagamento. Comunque, il credito di euro 29.342,74, riconosciuto dal
Tribunale, dovrebbe essere compensato con il controcredito vantato dall'appellante per il mobilio di valore pari a euro 50.000,00, che il si era CP_1 impegnato ad acquistare e non ancora restituito dal locatore, il quale, dopo la sentenza impugnata, avrebbe pubblicato un annuncio pubblicitario dove sarebbero ritratti anche i mobili di proprietà del (cucina e libreria) e Parte_1 pubblicizzato l'immobile come parzialmente arredato. Ciò dimostrerebbe che la volontà reciproca delle parti era quella di porlo in vendita o in affitto con il mobilio fatto fare su misura dal mobilio ancora presente Parte_1 nell'immobile. Dall'importo del preteso credito andrebbero, altresì, detratti i vizi occulti del bene locato (le bocchette dell'aria condizionata macchiavano le pareti e il muro;
l'impianto elettrico non era a norma;
i rubinetti della terrazza non funzionavano;
mancava la pitturazione delle pareti e la “tamburazione” di quella esistente;
la sconnessione delle malte dei muri e delle pareti;
lo scrostamento dei muri;
la mancanza di bocchette di aspirazione in cucina;
la mancanza dei box doccia;
non era stato fatto il lavaggio dell'impianto di raffreddamento e riscaldamento a pavimento;
mancavano gli specchi nei bagni, i lampadari, il sistema di allarme, la porta della cantina, la cucina) che, incidendo sulla idoneità all'uso del bene, permetterebbero la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo. Il Tribunale, poi, avrebbe errato nel non riconoscere i danni derivanti dall'illegittimo incasso da parte del CP_1
pagina 8 di 15 dell'assegno rilasciato a mero scopo di garanzia e il danno derivante dall'abuso del diritto posto in essere dal nonché nel non riconoscere la sussistenza CP_1 del patto intercorso tra le parti in base al quale i costi sostenuti dal conduttore, per apportare le migliori all'immobile, avrebbero dovuto essere compensati con le poste creditorie del locatore;

2) Violazione e/o erronea applicazione degli artt. 1218 ss., art. 1453 e art. 2697
c.c., in ordine all'asserito credito per danni relativi all'immobile locato.
Ulteriore errore del Tribunale sarebbe quello di avere ritenuto sussistenti i danni sull'immobile locato, per euro 19.993,00, ritenendoli imputabili all'appellante, mentre dalle foto di cui all'annuncio pubblicitario (doc. 3) non si evincerebbe la presenza di tali danni. Comunque, le conclusioni del CTU, cui ha aderito il Tribunale, sarebbero errate come compiutamente osservato dal consulente di parte ing. nelle proprie osservazioni. Pertanto, ciò che Per_2
è stato rilevato dal CTU sarebbe il risultato di una normale usura di un pavimento particolarmente delicato. Anche la scheggiatura della mensola in legno del bagno sarebbe da attribuire alla fragilità̀ e delicatezza della stessa e non ad una inadeguata conduzione da parte del conduttore. Quanto Parte_1
(punto 6) alle modifiche apportate all'impianto elettrico, esse sarebbero definibili “non rilevanti” sia ai fini della sicurezza per gli utenti, sia per gli eventuali mal funzionamenti dell'impianto stesso. L'impianto antintrusione rappresenterebbe una miglioria convenuta con il locatore. Il davanzale scheggiato nell'angolo risulterebbe molto anomalo come tipologia di danno ed essendo all'esterno dell'immobile la causa del danno resterebbe ignota e di difficile ipotesi. I lavori previsti per l'impianto termo-meccanico rientrerebbero tra le attività di manutenzione programmata straordinaria previste a carico del proprietario e le griglie di diffusione delle canalizzazioni esterne sarebbero state deteriorate irrimediabilmente dall'azione dei raggi ultravioletti del sole e dagli agenti atmosferici, mentre, se fossero state opportunamente rivestite, non avrebbero nel tempo presentato tali problematiche. In sostanza, si tratterebbe di danni non riferibili alle modalità con cui il aveva Parte_1 condotto l'immobile, ma esclusivamente alla normale usura di esso e al suo pagina 9 di 15 naturale degrado nel tempo. Il Giudice non avrebbe potuto limitarsi a richiamare l'elaborato del CTU per relationem a fronte delle precise censure mosse dall'appellante e sarebbe incorso nel difetto di motivazione della sentenza, con necessità di rinnovazione dell'elaborato al fine di determinare tanto l'effettiva esistenza di tali asseriti danni, il loro valore, e anche i costi dell'eventuale ripristino, nonché elencare anche le effettive migliorie apportate dal e il credito, da maggior pregio dell'immobile, che egli quindi Parte_1 vanterebbe nei confronti del CP_1
3) Violazione e\o erronea applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. per avere il
Tribunale liquidato le spese di lite secondo parametri massimi e senza valutare che il decreto ingiuntivo era stato revocato.
5. Così riassunte le censure formulate dall'appellante, ritiene il Collegio che l'appello sia infondato e debba essere respinto.
5.1. Infondato è il primo articolato motivo di impugnazione.
Merita, infatti, di essere condivisa la decisione del Tribunale nella parte in cui ha ritenuto che l'opponente non avesse provato di avere corrisposto tutti i canoni di locazione mensili e gli oneri accessori e condannato al Parte_1 pagamento in favore di della somma di euro 29.342,74, oltre CP_1 interessi.
Ciò in quanto attraverso la produzione del contratto di locazione, CP_1 dal quale risulta l'obbligazione dell'appellante di corrispondere i canoni di locazione, ha dato prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.
Il pagamento del canone costituisce, infatti, la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo, e neppure ritardarne la corresponsione, e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
pagina 10 di 15 Il locatore che agisce per ottenere il pagamento dei canoni è tenuto a provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte (Cass. civ. Sez. Un. n. 13533/2001; Cass. n. 15659/2011).
È onere, invece, del conduttore provare l'avvenuto pagamento del canone
(costituente oggetto di specifica obbligazione del conduttore) secondo gli ordinari criteri di distribuzione dell'onere della prova posti dall'art. 2697 c.c., trattandosi di fatti estintivi del diritto di credito del locatore che ha diritto al corrispettivo convenuto dal conduttore in mora fino alla data della restituzione e non potendosi addossare al creditore che agisca l'onere della prova negativa del mancato adempimento.
In definitiva, per il conduttore è fondamentale non solo pagare il canone ma anche essere sempre in grado di fornire la relativa prova.
Nel caso di specie, l'appellante non ha fornito prova di aver adempiuto alla propria obbligazione.
Ne consegue che il difetto della relativa prova ridonda a carico del conduttore e non può essere posto a carico del locatore che chieda di essere indennizzato del mancato pagamento, come vorrebbe sostenere l'appellante.
5.1.1. Il motivo è infondato anche in relazione al contro credito vantato dall'appellante per il mobilio: secondo l'appellante le parti avevano stipulato un accordo in base al quale si era convenuto che i mobili presenti nell'appartamento sarebbero stati acquistati dal e che il loro valore sarebbe stato compensato CP_1 con i canoni non corrisposti dal conduttore.
Tale tesi, come osservato dal Tribunale, oltre a essere stata specificatamente contestata dal locatore, non ha trovato alcun riscontro negli atti di causa.
In particolare, la proposta formulata in tal senso dal al non è stata Parte_1 CP_1 accettata da quest'ultimo il quale, anzi, si era reso più volte disponibile a riconsegnare i mobili al conduttore, e ciò anche in corso di causa.
Ben avrebbe, pertanto, potuto l'odierno appellante ritirare il mobilio, come lo stesso si era dichiarato disposto a fare (verbale 5.12.2023), senza, tuttavia, poi provvedervi.
pagina 11 di 15 Né la sussistenza di tale accordo può desumersi dagli annunci pubblicitari depositati dall'appellante nel presente grado tenuto conto che le fotografie ivi riprodotte, conformi a quelle già prodotte dall'opponente nel giudizio di primo grado, sono state scattate anteriormente alla cessazione della locazione e con il consenso del come si evince con chiarezza dal documento n. 5 prodotto Parte_1 dal (pag. 6 - 13 marzo 2023), dal quale risulta che l'agente immobiliare CP_1 aveva chiesto, e ottenuto dal l'autorizzazione a utilizzare delle foto Parte_1 dell'appartamento al fine di promuovere la casa.
Che tale accordo non sia mai stato concluso tra le parti in causa si evince anche dallo scambio di messaggi intercorsi tra il e l'agente immobiliare dove il Parte_1 scriveva che la libreria l'avrebbe “lasciata” per euro 6.000,00 al Parte_1 successivo conduttore o acquirente e di avere scritto al che la cucina gliela CP_1 avrebbe “lasciata”, affermazione, questa, indicativa del fatto che si trattava di una iniziativa del conduttore e non certo della volontà del locatore di tenere la cucina a fronte del pagamento di una somma di denaro o di una compensazione con il debito del conduttore.
5.1.2. Quanto alla presenza di vizi occulti del bene locato, che dovrebbero giustificare una riduzione del canone, l'istruttoria svolta ne ha escluso l'esistenza.
In primo luogo, l'immobile era stato consegnato (2018) al in ottimo Parte_1 stato, dopo essere stato ristrutturato, come appare evidente dalle foto prodotte dall'appellato (doc. 3 fascicolo primo grado) e come riconosciuto dallo CP_1 stesso conduttore nel contratto di locazione (art. 10: “Il Conduttore dichiara di prendere in consegna l'immobile in ottimo stato di manutenzione, perfettamente pulito e tinteggiato, e riconoscendo allo stesso l'integrale ristrutturazione a nuovo intervenuta sia a livello impiantistico, sia di finiture e della cui piccola manutenzione e riparazione ordinarie assume sin d'ora ogni onere, impegnandosi
a conservare con diligenza ed a riconsegnare la cosa locata al termine della locazione nelle medesime condizioni di quando l'ha ricevuta, salvo il normale deperimento d'uso.”
Le uniche doglianze sollevate dal conduttore nell'agosto 2018 erano relative al rubinetto del bagno, problematica immediatamente risolta dal locatore, e ad altri pagina 12 di 15 minimi inconvenienti (condensa bocchette aria condizionata, rubinetto terrazza, difetti di pittura), problematiche anche queste risolte ad opera del locatore, tanto che successivamente, nel corso dei successivi cinque anni, il conduttore non aveva più sollevato altri problemi o richiesto il rimborso di spese da egli sostenute per ovviarvi.
5.2 Infondato è anche il secondo motivo: dall'esame della sentenza non si rinviene nessun difetto di motivazione avendo il Tribunale puntualmente esaminato la Consulenza e le conclusioni a cui era giunto il geom. , Per_1 discostandovisi, peraltro, in relazione ad alcune difformità ritenute conseguenze normali dell'uso.
Priva di pregio è la tesi del secondo cui la consulenza dovrebbe essere Parte_1 rifatta alla luce delle osservazioni svolte da suo consulente, ing. che Per_2 non sarebbero state considerate né dal CTU, né dal Tribunale.
In verità, il consulente di ufficio, geom. , ha eseguito l'incarico e provveduto Per_1 alla successiva integrazione con particolare scrupolo, in particolare ha indicato nel dettaglio tutti i danni riscontrati nell'immobile, precisamente i danni presenti sui pavimenti, sulla mensola del bagno, sui muri, sul davanzale di una finestra, nonché rilevato la manomissione dell'impianto elettrico e la carenza di manutenzione ordinaria dell'impianto termomeccanico e delle griglie di diffusione dele canalizzazioni.
Quanto accertato dal CTU trova anche riscontro nelle fotografie raffiguranti lo stato dei luoghi e i difetti rilevati.
Non corrisponde poi al vero che il Tribunale non abbia tenuto conto delle osservazioni del CTP di parte appellante: le osservazioni sollevate dall'ing. sono state tutte esaminate dal CTU il quale ha puntualmente replicato Per_2 alle stesse (allegato 14 e allegato all'integrazione della perizia) con particolare riferimento allo stato dell'immobile nel momento in cui era iniziata la locazione, allo stato d'usura della pavimentazione lignea, al danno del davanzale della
3, in uso esclusivo del conduttore, alla manomissione Parte_3 degli impianti, effettuata in totale assenza delle attestazioni previste dal D.M.
pagina 13 di 15 37/2008, e all'assenza di documentazione attestante l'esecuzione dei necessari controlli periodici e di manutenzioni previste dal libretto del . Pt_4
Stante la completezza della Consulenza di ufficio e delle risposte alle osservazioni fornite dal CTU e tenuto conto che l'appellante si limita a riportare nell'atto di appello le osservazioni del suo CTP, alle quali è stata data compiuta risposta, non vi sono motivi per procedere a una nuova consulenza tecnica.
D'altra parte, lo stesso unitamente al locatore, nel verbale di rilascio Parte_1 dell'immobile, datato 19 giugno 2023, aveva riconosciuto la presenza dei danni presenti nell'immobile e non è certo credibile che egli abbia sottoscritto tale verbale “per evidente timore reverenziale e per paura di conseguenze fisiche” in considerazione del fatto che dagli atti di causa, in particolare dai messaggi prodotti dallo stesso appellante, non si evince che il abbia mai tenuto una CP_1 condotta prevaricatrice o minacciosa nei confronti del conduttore.
Né dall'ammontare dei danni riconosciuti al locatore è possibile detrarre il valore delle asserite migliorie in assenza del consenso scritto del locatore, secondo quanto previsto nel testo contrattuale (art. 7), consenso che non risulta mai essere stato manifestato dal CP_1
D'altro canto, come puntualmente osservato dal Tribunale, la maggior parte degli interventi (doc. 36 fascicolo riguardava l'ammobiliamento Parte_1 dell'appartamento (cabina armadio, arredo bagno, libreria, ecc.) che era stato concesso in locazione non arredato, sicché il richiamo alla disciplina dei miglioramenti risulta ultroneo.
5.3. Correttamente il Tribunale ha posto tutte le spese di lite a carico dell'odierno appellante applicando il principio della soccombenza: sebbene il decreto ingiuntivo sia stato “formalmente” revocato e gli assegni siano stati dichiarati nulli, gli stessi sono stati correttamente considerati dal Tribunale quale promessa di pagamento.
Inoltre, appare condivisibile la decisione del Giudice di primo grado nella parte in cui le spese di lite sono state liquidate secondo parametri massimi atteso che le eccezioni e le domande formulate dal tutte rigettate, avevano richiesto Parte_1 una particolare attività difensiva da parte del CP_1
pagina 14 di 15 6. Al rigetto dell'appello consegue la condanna di al Parte_1 pagamento delle spese di lite del grado in favore di liquidate come CP_1 in dispositivo, in considerazione del valore della controversia (scaglione da euro
26.001,00 a euro 52.000,00), secondo parametri medi, senza fase istruttoria, fatta applicazione dell'onere del doppio contributo a carico di parte appellante.


P.Q.M.


La Corte di appello di Venezia, definitivamente decidendo nella causa di appello avverso la sentenza n. 1991/2024 del Tribunale di Padova, così pronuncia: rigetta l'appello proposto da;
Parte_1 condanna al pagamento delle spese di lite del presente grado Parte_1 in favore dell'appellato liquidate in complessivi euro 6.946,00 per compensi, oltre al rimborso delle spese generali (15%) e accessori come per legge se dovuti;
dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte di Parte_1
dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto
[...] per la stessa impugnazione, ai sensi dell'art.13, comma 1 quater, d.p.r. n.
115/2002.
Venezia, 12 novembre 2025
La Presidente
OT AR
Il Consigliere estensore
LE RO
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