REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE QUARTA CIVILE
La Corte d'Appello di Venezia, composta dai Magistrati: dott.ssa TI IS Presidente rel. dott.ssa Elena Rossi Consigliere dott.ssa Stefania Abbate Consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa R.G. n. 553/2025, in grado di appello, promossa da
, nato a [...] il [...] (c.f. Parte_1
, rappresentato e difeso dagli avvocati Lucia Longo C.F._1
(c.f. - PEC: e C.F._2 Email_1
GI De TO (c.f. - PEC: C.F._3
del Foro di Vicenza, Email_2 appellante principale contro
, nato a [...] il [...] (c.f. Controparte_1
, rappresentato e difeso dagli avvocati Nicola Mele C.F._4
(c.f. - P.E.C. e C.F._5 Email_3
ND IN (c.f. P.E.C. C.F._6
del Foro di Vicenza Email_4 appellato e contro
(P.IVA Controparte_2
) in persona del suo omonimo titolare sig. P.IVA_1 CP_2
rappresentato e difeso dall'avvocato Diego Castelli (c.f.
[...]
– P.E.C. del Foro di Vicenza C.F._7 Email_5
Appellata e appellante in via incidentale
1 oggetto: appello avverso la sentenza n. 267/2025 del Tribunale di Vicenza, depositata il 18/02/2025 e notificata il 24/2/2025, causa trattenuta in decisione sulle seguenti:
CONCLUSIONI
Per Parte_1
NEL MERITO, IN VIA PRINCIPALE, rigettare le domande avanzate dal conduttore sig. nei confronti del locatore sig. Controparte_1 [...]
in quanto illegittime, infondate in fatto ed in diritto e comunque Parte_1 non provate;

NEL MERITO, IN VIA SUBORDINATA, in caso di accoglimento della domanda del conduttore ai danni del locatore, si chiede che venga accertata l'esclusiva responsabilità di , Controparte_2 nella persona del sig. , con la conseguente sua Controparte_2 condanna al risarcimento dei danni direttamente in favore del sig.
[...]
ovvero che , nella Parte_1 Controparte_2 persona del sig. affinché, sia tenuta a garantire il Controparte_2 resistente contro gli effetti dell'eventuale accoglimento delle domande del sig. e, per l'effetto, condannarla al pagamento di Controparte_1 tutte le somme eventualmente accertate e/o liquidate in corso di causa in favore del sig. ; Controparte_1
IN VIA RICONVENZIONALE, accertare e dichiarare la risoluzione per inadempimento del conduttore sig. e, per l'effetto, Controparte_1 condannarlo al pagamento a favore del sig. dei conseguenti Parte_1 danni, quantificati in € 2.544,62 o nella diversa somma maggiore o minore accertata in corso di causa.
IN OGNI CASO, con vittoria delle spese e competenze di lite, oltre IVA e
CPA e rimborso forfettario 15% di entrambi i gradi di giudizio (nella misura di cui al D.M. 55/14, maggiorate del 30% ai sensi del D.M. 147/2022 essendo l'atto redatto con strumenti informativi volti ad agevolarne la consultazione, oltre al rimborso spese forfettarie non inferiore al 15% del
2 compenso totale, oltre ad oneri e accessori), nonché con vittoria di spese e compensi per la procedura di mediazione pari a complessivi € 611,00.
IN OGNI CASO, con ripetizione delle somme corrisposte al sig.
[...]
dal sig. in esecuzione della sentenza di I° Controparte_1 Parte_1 grado.
Per Grandioso CP_1
In via principale di merito
Piaccia alla Ecc.ma Corte d'Appello di Venezia, respinta ogni contraria istanza, rigettare il gravame proposto dal Sig. , essendo Parte_1 infondato in fatto ed in diritto per i motivi tutti di cui al presente atto, con rigetto delle domande rassegnate in via principale, subordinata e riconvenzionale, con conseguente conferma in ogni sua parte dell'impugnata sentenza nr° 267/2025, emessa dal Tribunale di Vicenza in data 18.02.2025, con il conforto delle spese e delle competenze di causa maggiorate del 30% in ragione di quanto stabilito dall'art. 4 comma 1 bis del D.M. 55/2014, così come aggiornato a seguito dell'entrata in vigore del
D.M. 147/2022.
In via istruttoria
Se ritenuto utile e/o necessario dall'Ecc.ma Corte d'Appello adita, si insiste per l'ammissione della prova per testi sui seguenti capitoli di prova già richiesti in primo grado:
1) Vero che il Sig. nell'operazione che l'ha Controparte_1 portato alla firma del contratto di locazione avente ad oggetto l'appartamento sito in Vicenza (VI), Viale Verona nr° 94, di proprietà del
Sig. , aveva contatti diretti esclusivamente con l'agenzia Parte_1
Immobiliare Dam Di AG AR BE
2) Vero che in data 27.11.2023 il Sig. versava Controparte_1 in favore dell'agenzia la somma Controparte_2 Controparte_2 pari ad € 150,00 in contanti a titolo di cauzione infruttifera, da imputare successivamente a caparra confirmatoria?
3 3) Vero che l'agenzia , non ha Controparte_2 mai fornito al Sig. né il numero di telefono né il Controparte_1 codice IBAN del Sig. Se è vero, motivi la risposta. Parte_1
4) Vero che in data 15.12.2023 il Sig. dell'agenzia CP_2
, a seguito dei solleciti del Sig. Controparte_2
allo stesso rivolti al fine di farsi consegnare le Controparte_1 chiavi dell'appartamento sito in Vicenza (VI), Viale Verona nr° 94, informava prontamente il proprietario, Sig. ? Parte_1
5) Vero che in data 15.12.2023, nonostante le richieste del Sig.
, l'agenzia Controparte_1 Controparte_2
, per conto del Sig. non consegnava a
[...] Parte_1 quest'ultimo le chiavi dell'immobile sito in Vicenza (VI), Viale Verona nr°
94? Se è vero, motivi la risposta.
6) Vero che nelle nottate dal 27.12.2023 al 29.12.203 e dal 02.01.2024 al
04.01.2024 il Sig. era costretto a dormire nella Controparte_1 propria autovettura?
Per Controparte_2
Nel merito ed in via principale:
- rigettare integralmente le richieste e domande tutte formulate nel presente giudizio, testualmente riportate a pag. 9 e 10 del presente atto, dall'appellante, sig. , nei confronti dell'agenzia immobiliare Parte_1
Dam e/o del di lei titolare, sig. come in atti meglio CP_2 individuato, perché infondate in fatto e diritto.
Nel merito ed in via incidentale:
- riformare l'impugnata sentenza limitatamente ai capi e punti, anche del dispositivo, riportati nel punto 1) del presente atto (cfr. infra, sentenza di primo grado, da pag. 9 a pag. 10, parte motiva, e pag. 10, punti 5, 6 e 7, dispositivo) disponenti, a danno dell'agenzia immobiliare Dam e/o del di lei titolare, sig. , manleva a favore del dott. e, per CP_2 Parte_1
l'effetto, revocare le disposte condanne a carico della medesima Agenzia
Immobiliare Dam e/o del di lei titolare, sig. , per danni, pari CP_2
4 ad € 600,20, e per spese legali, pari ad € 489,90 oltre spese generali Iva e
Cpa e spese esenti per € 98,00, per complessivi € 1.286,13 già corrisposti
(cfr. doc. B, appello).
- disporre, per l'effetto, a carico del sig. la restituzione Parte_1 all'agenzia e/o al di lei titolare, sig. , Controparte_2 CP_2 dell'importo di € 1.286,13, oltre interessi decorrenti dal versamento fino al saldo, corrisposto in ottemperanza alla pronuncia di primo grado.
Comunque e in ogni caso, con vittoria di spese e competenze di primo e di secondo grado, oltre rimborso forfettario delle spese ex L.P..
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. ha impugnato la sentenza n. 267/2025 del Tribunale di Parte_1
Vicenza che ha parzialmente accolto la domanda di CP_1
, accertando la risoluzione per inadempimento del locatore del
[...] contratto di locazione ad uso abitativo (doc. 4 del in primo grado, CP_1
n. 8 in appello) stipulato tra le parti in data 02/12/2023.
2. Il , ricorrente in primo grado, adiva il Tribunale di Vicenza CP_1 esponendo di aver proposto, per il tramite dell' di Controparte_2 [...]
, al di prendere in locazione (contratto 3+2) un Controparte_2 Parte_1 immobile di sua proprietà, sito in Vicenza, versando l'importo di € 150,00 a titolo di cauzione infruttifera da imputare successivamente a caparra confirmatoria, nonché la somma di € 450,24 quale compenso per l'attività dell'agenzia immobiliare (doc. 5 fascicolo di primo grado).
Evidenziava il che, sottoscritto il contratto il 02/12/2023, con CP_1 decorrenza dal 15/12/2023, non riusciva ad entrare in possesso dell'immobile perché il locatore si rifiutava di consegnare le chiavi dell'appartamento e negava altresì di comunicare le coordinate bancarie per i versamenti dei canoni e del deposito cauzionale, assumendo che il conduttore dovesse fornire un'ulteriore garanzia, quantificata unilateralmente dalla proprietà in € 10.000,00. Riferiva di aver inviato solleciti per l'adempimento delle condizioni pattizie, di aver comunicato al locatore di non essere più interessato al bene, per avere dovuto stipulare
5 altro contratto, e lamentava i conseguenti esborsi sostenuti di cui chiedeva ristoro, anche a titolo di danni morali.
3. Si costituiva il , chiedendo il rigetto della domanda e Parte_1 comunque, in subordine, la chiamata in garanzia dell' CP_2 CP_2
(di seguito autorizzata) per essere tenuto indenne Controparte_2 da quanto eventualmente accertato come dovuto al ricorrente.
In via riconvenzionale, il locatore instava affinché venisse accertato l'inadempimento del conduttore, con condanna di quest'ultimo al pagamento della somma di € 2.544,62 (per canoni di locazione non percepiti e spese accessorie), ovvero il diverso importo maggiore o minore determinato in corso di giudizio.
4. La terza chiamata si costituiva eccependo l'improcedibilità della domanda per la mancata partecipazione al procedimento di mediazione.
Nel merito chiedeva che venisse Controparte_2 dichiarata l'estraneità della stessa al rapporto contrattuale, con rigetto delle domande svolte e condanna del proprio chiamante al ristoro delle competenze di causa, ovvero, in via subordinata, che venisse disposta una suddivisione con il resistente delle somme oggetto di eventuale liquidazione.
5. Con la sentenza in epigrafe indicata il Tribunale, istruita la causa documentalmente, esperito senza esito il tentativo di conciliazione ex art. 185 bis c.p.c., preliminarmente disattendeva l'eccezione di improcedibilità sollevata dall'agenzia immobiliare, accertava l'inadempimento del e dichiarava la conseguente risoluzione del contratto, Parte_1 osservando che “sebbene il contratto siglato dalle parti non facesse alcun riferimento alla garanzia che sarebbe stata il punto di “crisi” del rapporto negoziale, è pacifico che di tale aspetto le parti abbiano parlato fin da subito
e, anzi, lo stesso ha dichiarato nel proprio atto introduttivo di CP_1 aver detto al che avrebbe contattato il padre per la relativa CP_2 sottoscrizione. Lo stesso ha riferito inoltre che il sig. CP_1 [...]
“convinto di dover prestare una garanzia per un importo simile a Parte_2 quello indicato per il deposito cauzionale (circa due mensilità), rifiutava
6 categoricamente di firmare un documento dove gli veniva chiesto di prestare una garanzia per un importo così impegnativo: € 10.000,00;”. E, tuttavia, non essendoci stato un accordo sull'importo di tale garanzia e sussistendo la disponibilità di parte ricorrente a concedere detta cauzione, sia pure in un importo diverso rispetto a quello preteso dal locatore, non può dirsi che vi sia stato un inadempimento imputabile a carico del sig.
. Ed, infatti, di inadempimento può parlarsi allorquando sono CP_1 chiari i termini dell'accordo. In detta situazione, l'offerta di una garanzia pari alle tre mensilità del deposito cauzionale non può dirsi tale da far scattare la gravità dell'inadempimento lamentato. Ciò posto, la domanda del , in merito all'accertamento dell'inadempimento del sig. CP_1
e della avvenuta risoluzione del contratto per causa imputabile Parte_1
a quest'ultimo è senz'altro da accogliere” (pagg. 7 – 8 della sentenza).
Il Giudice di primo grado precisava che la condotta colpevole del locatore determinava anche il rigetto della pretesa risarcitoria da quest'ultimo azionata, mentre, quanto ai danni lamentati dal , operava una CP_1 selezione degli stessi sulla base dell'accertato inadempimento, riconoscendo esclusivamente “dovute le seguenti spese: - € 334,98 per pernottamenti dal 21.12.2023 al 26.12.2023; - € 153,00 per pernottamenti dal
30.12.2023 al 01.01.2024; - € 77,47 per spese di attivazione dell'utenza dell'energia elettrica;
- € 450,24 per compensi dell'agenzia
[...]
; - € 150,00 per la cauzione infruttifera Controparte_2 versata alla agenzia sia pure senza alcuna duplicazione trattandosi appunto di mera cauzione;
- €11,35 per spese di notifica della raccomandata A/R del
22.12.2023; - €17,14 per spese di chiusura dell'utenza dell'energia elettrica;
- €190,32 per spese di attivazione del procedimento di mediazione;
- €11,82 per spese di notifica della raccomandata A/R da parte della Camera di Commercio per la mediazione” (pagg. 8 – 9 della sentenza), per complessivi € 1.396,30, oltre interessi ex art. 1284, comma 1, c.c. – con obbligo di manleva a carico della terza chiamata nei limiti dell'importo di € 600,20 - e rigetto delle ulteriori voci di danno pretese dal conduttore.
7 Le spese di lite seguivano la soccombenza, nel rapporto processuale tra il e il , mentre nel rapporto tra il resistente e la terza Parte_1 CP_1 chiamata venivano compensate per metà, restando la residua metà a carico dell' di . Controparte_2 Controparte_2
6. Avverso questa sentenza ha proposto appello, affidato a Parte_1 sei motivi con cui lamenta quanto segue:
I – “Vi è un errore di diritto ed un difetto motivazionale, per non avere il
Tribunale di Vicenza effettuato un giudizio di comparazione del comportamento complessivo delle parti, anche precontrattuale, al fine di stabilire a quale di esse sia imputabile l'inadempimento ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento”;
II – “Vi è un travisamento dei fatti e delle prove offerte da parte resistente nonché illogicità nella motivazione, per avere il Tribunale di Vicenza ritenuto
l'inadempimento imputabile al locatore;
in particolare sulla mancata consegna dell'immobile e sull'essenzialità della garanzia”; il Tribunale avrebbe vagliato soltanto la condotta del locatore, senza considerare la posizione dell' di , nonché il Controparte_2 Controparte_2
“carattere essenziale per il locatore dell'ottenimento di una garanzia da parte del conduttore su tutte le obbligazioni scaturenti dal contratto, derivante anche da pregresse negative esperienze” (pag. 16 del ricorso in appello);
III – “Vi è carenza di motivazione ed un travisamento dei fatti e delle prove offerte da parte resistente, per non aver il Tribunale di Vicenza valutato e motivato in modo puntuale in ordine all'inadempimento del conduttore e non aver ritenuto imputabile la risoluzione del contratto a quest'ultimo”, e ciò in particolare per la mancanza di motivazione della statuizione di rigetto della domanda riconvenzionale, che avrebbe dovuto valutarsi
“autonomamente”;
IV – “Vi è un travisamento dei fatti e delle prove offerte delle parti, per avere il Tribunale di Vicenza ritenuto risolto il contratto di locazione in forza della comunicazione del 04/01/2025 dell'avv. IN”; il Giudice di primo
8 grado avrebbe valorizzato esclusivamente la missiva del procuratore del conduttore in difetto dei presupposti ex art. 1454 c.c.;
V –“Vi è difetto di motivazione, per non aver il Tribunale di Vicenza motivato in ordine alla responsabilità della terza chiamata e ai limiti della chiamata in manleva solo ad alcune voci di danno di parte ricorrente e per il quale è stato condannato il resistente”, e ciò in particolare per il difetto di motivazione della sentenza in ordine al titolo e ai limiti dell'accertata parziale condanna della terza chiamata;

VI –“Vi è difetto di motivazione, per non aver il Tribunale di Vicenza motivato in ordine alla compensazione delle spese di lite tra parte resistente
e terza chiamata per la metà e alla liquidazione solo dell'altra metà, con condanna di parte resistente”; sostiene che l'accoglimento del gravame avrebbe dovuto portare alla riforma delle spese di soccombenza sia nei confronti del conduttore, che nel rapporto con di Controparte_2 [...]
; Controparte_2 chiede infine la ripetizione delle somme già versate in esecuzione della sentenza impugnata.
7. Fissata ex artt. 435, 436 e 447 bis c.p.c. l'udienza per la discussione del giudizio, si è costituito chiedendo il rigetto Controparte_1 dell'impugnazione, con integrale conferma della decisione di primo grado.
Si è da ultimo costituita la quale Controparte_2 ha chiesto il rigetto delle domande dell'appellante ed ha formulato appello incidentale volto alla riforma dei capi della sentenza con cui si è disposta la sua condanna in manleva, nonché la compensazione per metà delle spese di lite, con refusione della restante metà a favore del . Parte_1
La causa, all'esito della sostituzione del cons. rel. Marzella e della riassegnazione come da decreto del 9-9-2025, è stata discussa all'udienza dell'1/10/2025 e decisa con lettura del dispositivo nella stessa udienza.
8. L'appello principale e l'appello incidentale sono infondati e in parte inammissibili per le ragioni che si vanno ad illustrare.
9 9. Osserva la Corte che i primi quattro motivi del gravame principale (pagg.
11 – 23) possono essere esaminati congiuntamente, in quanto strettamente connessi.
Nel dettaglio, con i primi due motivi il deduce l'insussistenza di Parte_1 proprio inadempimento tale da determinare la risoluzione del rapporto e la sua condanna al ristoro del danno patito dal Grandioso, mentre con il terzo e il quarto motivo censura il capo della sentenza che ha respinto la sua domanda riconvenzionale nei confronti del conduttore affinché fosse accertato l'inadempimento di quest'ultimo.
9.1. Ritiene questa Corte che correttamente il Tribunale abbia ritenuto che
“l'imputabilità dell'avvenuta risoluzione sia da addebitare al resistente”
(ossia al ), proprio alla luce della comparazione delle rispettive Parte_1 condotte delle parti.
Secondo la prospettazione del locatore, l'inadempimento del conduttore è consistito nel mancato rilascio da parte del padre di quest'ultimo della garanzia dell'importo di euro 10.000,00, benché non prevista nel contratto di locazione concluso inter partes.
Era onere del provare la sussistenza di un raggiunto consenso Parte_1 esplicito del conduttore sulla prestazione di detta garanzia, in assenza di una precisa clausola negoziale ovvero di accordi/riconoscimenti sottoscritti con scrittura privata (anche eventualmente a parte) adesiva al contratto di locazione sul punto, come affermato dal Giudice di primo grado, il quale ha correttamente rilevato (pag. 8) che “non essendoci stato un accordo sull'importo di tale garanzia e sussistendo la disponibilità di parte ricorrente
a concedere detta cauzione, sia pure in un importo diverso rispetto a quello preteso dal locatore, non può dirsi che vi sia stato un inadempimento imputabile a carico del sig. . Ed, infatti, di inadempimento può CP_1 parlarsi allorquando sono chiari i termini dell'accordo”.
Il – pur avendo prestato adesione alle clausole contrattuali che Parte_1 in sede di sottoscrizione venivano lette alle parti – nulla in quel momento aveva preteso di far precisare o riconoscere espressamente al conduttore
10 (già doc. 4 e oggi doc. 8 dell'appellato Grandioso), con ogni conseguente effetto definente del regolamento negoziale.
Infatti la garanzia (nei termini pretesi dal locatore) avrebbe potuto essere inserita come apposita clausola all'interno del contratto locatizio, oppure scritta in calce allo stesso, ma in ogni caso la volontà di prestarla doveva essere manifestata in modo chiaro e inequivocabile, ossia stabilendo esplicitamente tutte le caratteristiche della stessa, anche nel senso di regolamentare le varie ed eventuali ipotesi attinenti al corso della vita del negozio (anche nel senso di esplicitazione del ruolo, delle obbligazioni del garante e del limite dell'importo della stessa garanzia).
Peraltro, il contratto già prevedeva, all'art. 10, un deposito cauzionale (“a garanzia delle obbligazioni tutte assunte con il presente contratto” determinato concordemente dai sottoscrittori in € 784,00 e con la sola mera precisazione della diversa opzione che “in alternativa” il locatore avrebbe potuto chiedere “a garanzia delle obbligazioni polizza fidejussoria per un importo da concordare”) e all'art. 21 la disponibilità del conduttore di
“contribuire per il 50% al premio annuale di polizza assicurativa riguardante
l'immobile in locazione” (pattuizione che non risulta neppure menzionata in appello, così come non risulta che tale richiesta sia stata avanzata dal locatore al , peraltro con la previsione del pagamento della quota CP_1 parte in contanti).
In questo contesto, dunque, e considerato che la garanzia fidejussoria è un obbligo autonomo rispetto a quello del debitore principale (conduttore), in quanto solo finalizzata a rafforzare la possibilità di soddisfacimento del creditore, deve ritenersi che il non abbia dimostrato la Parte_1 stipulazione di quella garanzia e il conseguente obbligo assunto dal nell'ambito di un accordo contenente pattuizioni chiare e precise CP_1 tra le parti.
Si osserva, inoltre, che era stata comunque offerta la disponibilità di un garante del conduttore (doc. 2 di primo grado dell'appellante, art. 4), non riscontrata fattivamente dal locatore.
11 L'odierno appellante principale, con la sottoscrizione del contratto, ha perciò accettato le clausole ivi redatte, assumendole vincolanti anche per se stesso, e non rileva nel senso invocato il richiamo agli arresti giurisprudenziali citati in ricorso in quanto inconferenti al caso di specie, così come ancor più inconferente è il riferimento agli artt. 1362 c.c. e 115
c.p.c. (peraltro solo concisamente lumeggiati, pagg. 16 e 17 del ricorso, senza esplicitare una critica compiuta e pertinente al decisum sul punto).
9.2. Di contro, è incontroverso che, per espresse disposizioni date dal al mediatore immobiliare, “non vi sia stata né la consegna delle Parte_1 chiavi, né il pagamento dei canoni né il versamento della cauzione” (pag. 7 della sentenza impugnata), così come è incontroverso, soprattutto, il fatto che il contratto di locazione non era mai stato registrato, ed era quindi insanabilmente nullo (tra le tante Cass. 19808/2024; Cass. S.U.
18213/2015), e ciò ancora una volta per espressa richiesta del locatore, al quale sono, dunque, senz'altro imputabili gli inadempimenti contestati dal
Grandioso.
Dalle considerazioni suesposte e dalla ricostruzione fattuale e giuridica che precede discende necessariamente il rigetto della domanda riconvenzionale del , in ragione delle sue condotte sopra descritte, ribadita Parte_1
l'assenza di prova di valido accordo sul rilascio della garanzia di euro
10.000,00 nei termini di cui si è detto.
Non coglie nel segno neppure il riferimento all'art. 1454 c.c., atteso che il termine per adempiere assegnato al locatore può ritenersi congruo (racc. pervenuta al sig. in data 28/12/2023 con termine di 7 giorni per Parte_1 adempiere, vd. docc. 4 e 7 dell'appellante), in considerazione della peculiarità della situazione venutasi a creare per il conduttore, a cui non era consentito l'utilizzo dell'immobile locato ben oltre il termine di decorrenza fissato nel contratto di locazione, tanto da costringerlo a reperire con urgenza sistemazioni abitative precarie ed onerose (come documentato dagli esborsi sostenuti, riportati anche in sentenza, pagg.

8-9 e i cui importi non sono stati contestati dal locatore).
12 10. Con il quinto motivo (pagg. 23 - 28) l'appellante principale denuncia il vizio di difetto di motivazione della sentenza impugnata in ordine alla responsabilità dell'agenzia immobiliare e deduce che non è possibile Contr
“ricostruire l'iter logico-giuridico sotteso alla condanna parziale di ”
(pag. 24 del ricorso in appello).
Tale censura può essere esaminata congiuntamente al primo motivo di appello incidentale dell' (pagg. 15 – 19 comparsa), stante Controparte_2 la stretta connessione delle relative questioni.
10.1. Il Tribunale ha argomentato sul punto affermando che “La condanna va svolta nei confronti del resistente, fermo restando che nei limiti di
€600,20 la terza chiamata va condannata a manlevare il sig. ” Parte_1
(pag. 9) ed ha aggiunto che le “spese di lite tra resistente e terzo chiamato” seguivano la soccombenza e venivano compensate per metà, restando la parte residua a carico dell'agenzia immobiliare.
Rileva il Collegio che effettivamente l'estrema sinteticità della motivazione rende non immediatamente comprensibili le ragioni poste a fondamento della decisione sul punto, in assenza di precisa indicazione degli elementi di fatto considerati, che tuttavia possono evincersi dal tenore complessivo del percorso logico-argomentativo seguito dal Tribunale, laddove enuncia in dettaglio le varie voci di danno riconosciute. D'altronde il giudice d'appello
“può, senza violare il principio del contraddittorio, anche d'ufficio sostituire la motivazione che ritenga scorretta, purché la diversa motivazione sia radicata nelle risultanze acquisite al processo, sia contenuta entro i limiti del “devolutum” quali risultanti dall'atto di appello e la modifica non concerna statuizioni adottate dal primo giudice con efficacia di giudicato.
D'altronde, sono gli articoli 353 e 354 cod. proc. civ. a delineare i vizi della sentenza di primo grado giustificanti la regressione della causa, per il resto il giudice d'appello avendo quindi il potere/dovere di decisione sul
“devolutum”, e logicamente ciò include anche l'integrazione della motivazione o il suo inserimento qualora non sia stata fornita” (Cass. n.
19068/2023).
13 In applicazione di detto principio, quindi, spetta a questa Corte fornire una motivazione integrativa di quella della sentenza di primo grado, atteso che senz'altro la questione rientra nei limiti del devoluto, poiché è motivo di appello principale e anche di appello incidentale, e può essere decisa in base alle risultanze acquisite al processo.
Nello specifico, è incontroverso che l'agenzia immobiliare abbia incassato e trattenuto la cauzione infruttifera versata dal Grandioso all'agenzia di €
150,00 (vd. pag. 8 comparsa di risposta dell'appellata) e il compenso per la mediazione pagato dal conduttore (€ 450,24).
Sommando tali importi (€ 150,00 + € 450,24) si perviene proprio al risultato di € 600,20 (salvo un lievissimo scarto di pochi centesimi), ossia all'importo del quantum liquidato in sentenza dal Tribunale a carico dell'agenzia Contr immobiliare in parziale accoglimento della domanda subordinata del locatore, diretta ad ottenere dall'intermediario la restituzione delle suddette somme, si ripete incassate e trattenute dal medesimo intermediario e invece da restituire al conduttore, stante la risoluzione del rapporto locatizio e, prima ancora, la nullità del contratto perché non registrato.
10.2. Così integrata la motivazione della sentenza impugnata in relazione alla censura svolta con il quinto motivo di appello principale, osserva il
Collegio che le diffuse doglianze espresse dal in ordine alla Parte_1 responsabilità professionale dell'intermediario (da pag. 24 a pag. 28 del ricorso d'appello) non colgono nel segno e sono in parte inammissibili.
Il elenca una serie di circostanze a suo dire espressione di difetto Parte_1 di diligenza e correttezza dell'attività dell'agente, senza tuttavia compiutamente confrontarsi con il percorso argomentativo del Tribunale, nella parte in cui ha esattamente rilevato che non vi era alcuna menzione della garanzia fidejussoria di euro 10.000,00 nel contratto di locazione concluso tra le parti il 02/12/2023 e sottoscritto dal locatore dopo lettura integrale, come incontroverso in causa.
Inoltre l'appellante principale non ha provato, e neppure ha chiesto di provare (non è svolta in appello alcuna reiterazione di istanze istruttorie),
14 quali sarebbero state le “fondamentali informazioni” asseritamente taciute dall'agente immobiliare.
A ciò si aggiunga che il , proprietario di svariati immobili e in Parte_1
Contr continuativo rapporto d'affari con l'agenzia (cfr. doc. 12 di detta parte), sì da potersi ritenere aduso a trattare di rapporti locatizi, non ha contestato quanto riferito dall'intermediario e documentato in atti (cfr. copia dei messaggi intercorsi tra quest'ultimo e il Grandioso) circa il fatto che fu proprio il proprietario-locatore a dare disposizioni all'agente affinché non venissero consegnate le chiavi al conduttore, né gli venisse comunicato il suo BA e soprattutto non venisse registrato il contratto.
In questo contesto, ribadito ancora una volta che è stato dimostrato, nei termini di cui si è detto, l'inadempimento del locatore, il quale non svolge critiche in ordine alle poste di danno liquidate in sentenza a favore del conduttore, va confermato l'accoglimento solo parziale della domanda svolta in via subordinata dal nei confronti dell'agenzia Parte_1
, ossia limitatamente all'importo di euro 600,20. Controparte_2
A tale riguardo occorre, infatti, rilevare che non hanno pregio neppure le censure svolte dall'appellante incidentale.
Invero può convenirsi sul rilievo che la domanda svolta dal locatore nei confronti dell'odierno appellante incidentale non è propriamente di manleva, ma in realtà si configura, più correttamente, come rimborso di quanto il
è stato condannato a pagare al conduttore in relazione a somme Parte_1 che avrebbero dovuto essere a quest'ultimo restituite perché indebitamente dallo stesso versate. Per completezza si aggiunge che, per costante giurisprudenza, il giudice ha il potere-dovere di qualificare giuridicamente i fatti posti a base della domanda, fondando la decisione su una realtà fattuale dedotta e allegata dalle parti (tra le tante Cass. 5153/2019).
Come si è visto, la condanna dell'agenzia immobiliare si riferisce solo agli importi a titolo di cauzione e di compenso al mediatore ed è incontroverso che le somme pagate dal per tali voci sono state incassate CP_1
Contr dall'agenzia e tuttora dalla stessa trattenute.
15 Ora, non v'è dubbio alcuno che il contratto di locazione fosse nullo perché non trascritto, dal che consegue l'obbligo di restituzione della cauzione e anche del compenso pagato al mediatore, in ragione dell'insanabile nullità di detto contratto.
In tale ottica, le diffuse argomentazioni svolte dall'appellante incidentale sull'assenza di sua responsabilità professionale e sull'imputabilità della risoluzione a condotte del locatore non sono pertinenti, atteso che, si ripete, si controverte in punto di compenso provvigionale pagato dal conduttore all'intermediario, ma detto compenso non era dovuto per non essere andato a buon fine l'affare.
Non v'è dubbio alcuno, inoltre, che la cauzione di euro 150,00 non potesse essere trattenuta dall'agenzia immobiliare, che non pone affatto in discussione, né all'evidenza potrebbe farlo, detto assunto.
11. Dalle considerazioni che precedono consegue l'infondatezza del sesto motivo di appello principale e del secondo motivo di appello incidentale, relativamente alla rideterminazione della liquidazione delle spese di lite, in quanto il Tribunale ha applicato il principio di causalità avuto riguardo all'esito della controversia, anche in ordine alla parziale compensazione delle spese di lite con la terza chiamata, in disparte il rilievo, parimenti dirimente, che sia l'appellante principale sia l'appellante incidentale non hanno svolto, con i suddetti motivi, una critica autonoma, specifica e pertinente, ma si sono limitati, in buona sostanza, a chiedere la riforma della sentenza in punto di spese di lite quale conseguenza dell'accoglimento dei rispettivi gravami sulle questioni di merito.
12. In conclusione, entrambi gli appelli vanno respinti, restando assorbita ogni altra questione anche in ordine alla richiesta del di Parte_1 restituzione delle somme versate in esecuzione della sentenza impugnata e alle istanze istruttorie formulate dall'appellante incidentale.
Nel rapporto processuale tra l'appellante principale e il le spese CP_1 del grado seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, applicando i valori medi previsti dallo scaglione di riferimento (da €
16 1.101,00 a € 5.200,00), avuto riguardo a tipologia della causa e delle difese svolte, difficoltà e valore economico dell'affare, importanza dell'attività prestata, nonché con la maggiorazione per collegamenti ipertestuali.
Nel rapporto processuale tra l'appellante principale e
[...]
, il rigetto dei rispettivi appelli principale ed Controparte_2 incidentale giustifica la compensazione integrale delle spese di lite del grado, attesa la reciproca soccombenza.
13. Sussistono i presupposti per applicare il comma 1-quater dell'art. 13
DPR 115/2002, introdotto dall'art. 1, 17° comma l. 228/2012, sicché sia l'impugnante principale che quello incidentale devono versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello originariamente dovuto.


P.Q.M.

la Corte d'appello di Venezia, quarta sezione civile, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa e contraria istanza ed eccezione, così provvede:
1. rigetta l'appello principale promosso da e rigetta l'appello Parte_1 incidentale proposto da , Controparte_2 confermando la sentenza impugnata;

2. condanna l'appellante principale alla rifusione delle spese del grado a favore di , liquidate in € 2.115,30 per compensi, Controparte_1 oltre spese generali (15%) ed accessori di legge;

3. compensa le spese del grado tra l'appellante principale e l'appellante incidentale;
Controparte_2
4. dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell' appellante principale e da parte dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello rispettivamente dovuto per le stesse impugnazioni, ai sensi dell'art.13, comma 1-quater, DPR
115/2002.
Venezia, 1 ottobre 2025
La Presidente est.
TI IS
17