N. R.G. 567/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
Terza Sezione Civile
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Giovanni Salina Presidente dott. Manuela Velotti Consigliere dott. Andrea Lama Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 567/2022 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. ZUCCHI Parte_1 C.F._1
ANNALISA e dell'avv. CRUDO MASSIMILIANO ( ) VIALE XII GIUGNO C.F._2
N. 16 40124 BOLOGNA;
, elettivamente domiciliato in VIALE XII GIUGNO 16 BOLOGNApresso il difensore avv. ZUCCHI ANNALISA
APPELLANTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ZAMPARINI Controparte_1 C.F._3
CAMILLA e dell'avv. , elettivamente domiciliato in V. R. AUDINOT N. 9 40134 BOLOGNApresso il difensore avv. ZAMPARINI CAMILLA
APPELLATO
In punto a: appello avverso la sentenza n. 330 del 2022 del Tribunale di Bologna, pubblicata il 7 febbraio 2022.
Conclusioni come da note di udienza.
Motivi della decisione
1. conveniva in giudizio avanti il Tribunale di Bologna , Parte_2 Parte_1 chiedendo accertarsi la legittimità del recesso, esercitato dall'attrice ex art. 1385 c.c., dal contratto preliminare di compravendita del 27/12/2018, avente ad oggetto un immobile ad uso civile abitazione e pagina 1 di 10 autorimessa, posto in Bologna Via Menganti 8 per inadempimento del convenuto e la condanna del convenuto alla restituzione di una somma pari al doppio della caparra versata e cioè € 60.000,00.
2. In subordine, chiedeva accertarsi la risoluzione del contratto per inadempimento del convenuto e la condanna di quest'ultimo alla restituzione della somma di € 30.000,00 pari alla caparra versata, oltre al risarcimento dei danni subiti nella misura di € 16.024,89 ed oltre al risarcimento del danno esistenziale da liquidarsi in via equitativa.
3. A sostegno della domanda l'attrice esponeva che, con il contratto preliminare del 27/12/2018, il convenuto si era impegnato a completare le opere di frazionamento ed accatastamento e ad eseguire dei lavori come da capitolato prodotto.
4. Il prezzo era stato convenuto in € 178.000,00 di cui € 30.000,00 versati come caparra confirmatoria ed il saldo da versare alla stipula del contratto definitivo, fissata in un primo tempo entro il 20/4/2019 e successivamente prorogata al 31/5/2019.
5. Secondo l'attrice, i lavori non venivano completati nei termini previsti e pertanto veniva comunicato il recesso dal preliminare, con contestuale richiesta del doppio della caparra versata.
6. Si costituiva in giudizio il convenuto , eccependo che il ritardo nella esecuzione Parte_1 dei lavori pattuiti era da addebitare all'attrice, la quale interveniva continuamente sul cantiere, richiedendo modifiche ed ampliamenti ed impedendo così il rispetto dei termini. Rilevava che i termini indicati non erano tassativi e che comunque i lavori erano stati ultimati.
7. Chiedeva quindi il rigetto della domanda attrice e l'accertamento della legittimità del recesso dal contratto preliminare e del diritto di trattenere la caparra ricevuta.
8. Il Tribunale accoglieva la domanda attorea:
“- dichiara legittimo il recesso esercitato dall'attrice dal contratto preliminare 27/12/2018 per grave inadempimento del convenuto;

- condanna il convenuto al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di € 60.000,00 pari al doppio della caparra versata oltre interessi legali dal 27/12/2018 al saldo;

-respinge le domande del convenuto;

-condanna il convenuto a rimborsare all'attore le spese di causa che liquida in € 8.000,00 per compensi oltre rimborso spese generali 15% Cap e Iva”.
9. Secondo il Tribunale, presupposto della domanda attorea (sentire dichiarare legittimo il proprio recesso dal contratto preliminare di compravendita stipulato con il convenuto in data 27/12/2018, con conseguente condanna del convenuto alla restituzione del doppio della caparra versata ai sensi dell'art
1385 c.c.), era l'inadempimento della parte che aveva ricevuto la caparra, in questo caso il convenuto quale promittente venditore.
pagina 2 di 10 Secondo il primo giudice, l'attrice aveva fornito prova convincente di tale inadempimento, costituito dalla mancata esecuzione nei termini pattuiti dei lavori promessi, indicati nel capitolato allegato al contratto preliminare.
Nel preliminare era previsto che il rogito dovesse essere stipulato entro il 20/4/2019, termine poi concordemente prorogato al 31/5/2019 e dunque entro tali date i lavori dovevano essere terminati.
10. In realtà, secondo il Tribunale, dalle prove testimoniali svolte era emerso che alcune opere di non secondaria importanza non erano state realizzate nell'Aprile 2019 e neppure nel maggio 2019.
Rilevava la deposizione del teste secondo cui all'epoca erano assenti il boiler, il battiscopa, tutti Tes_1
i sanitari e la rubinetteria oltre all'impiantistica per la luce della cabina armadio, della scala interna ed infine la centralina degli impianti elettrici del piano interrato. Anche il teste direttore dei lavori Tes_2 del cantiere confermava dette circostanze.
Peraltro, il cantiere era chiuso in data 14/5/2019, data fissata per un sopralluogo che aveva avuto esito negativo.
Comunque, il teste aveva riferito che anche in tale occasione la facciata non era stata completata Tes_1
e mancavano il videocitofono e il campanello.
11. L'inadempimento del convenuto doveva quindi ritenersi connotato da notevole gravità, visto l'impegno
– non rispettato – di eseguire i lavori descritti nel capitolato.
12. Il convenuto si era difeso, sostenendo che il ritardo nella esecuzione dei lavori era da addebitare alla attrice, a causa di continue richieste di variazioni sostanziali ed ingerenze nel cantiere.
In realtà, dalle prove testimoniali si ricavava che l'attrice si era limitata a chiedere delle modifiche al numero delle prese e dei punti luce, comportamento del tutto normale per un acquirente di un immobile al grezzo.
Anche il fatto che l'attrice avesse scelto e pagato a parte alcuni componenti (scontandoli dal capitolato) non era elemento giustificativo dei ritardi contestati.
A maggior ragione ciò non costituiva inadempimento dell'attrice che giustificasse il recesso fatto valere dal convenuto.
13. Quanto alla permuta dei garages (non prevista nel contratto preliminare), trattavasi di questione del tutto irrilevante ai fini di causa.
14. Era, infine, documentalmente provato che alla data fissata per il rogito non era stata ancora depositata la posto che la stessa risultava depositata in data 11/6/2019. CP_2
15. Proponeva appello . Parte_1
16. Col primo motivo di gravame lamentava “nullità per violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato art 112 c.p.c e violazione ed erronea applicazione di principi di diritto ex art
1385 c.c.”
pagina 3 di 10 Secondo l'appellante, il tribunale era incorso in ultrapetizione per aver accolto una domanda
(accertamento della legittimità del recesso) in realtà non proposta ritualmente da parte appellata (che avrebbe, invece, proposto domanda di risoluzione per colpa).
17. Col secondo motivo di gravame parte appellante lamentava “Erronea, insufficiente e comunque carente motivazione, per l'omessa / insufficiente valutazione degli elementi di fatto e dei documenti in atti;
omessa applicazione dei principi di diritto e omessa istruttoria su un punto decisivo della controversia”.
Pertanto, chiedeva accertarsi “come nessun ritardo e inadempimento nella consegna dell'immobile sito in Bologna via Menganti 8 di cui al preliminare giudizialmente dedotto può essere attribuito al sig.
per le ragioni dispiegate in narrativa stanti le ingerenze indebite della Pt_1 CP_1 nell'andamento del cantiere stesso e stante l'inottemperanza della stessa all'obbligo assunto nei confronti del (e del sig. relativo alla permuta del garages a servizio dell'abitazione, Pt_1 CP_3 cui doveva essere accorpato;
per l'effetto accertare e dichiarare l'inadempimento della signora
nella stipula del contratto definitivo di compravendita dell'immobile sito in Bologna via CP_1
Menganti 8 di cui al preliminare giudizialmente dedotto o comunque di cui al contratto così come novato dall'accordo intervenuto in seguito”.
Secondo l'appellante, il ritardo era stato determinato dal fatto che l'appellata aveva richiesto al in sostituzione del garage promesso in vendita, l'acquisizione di un garage appartenente a Pt_1 soggetto terzo, il cui accorpamento all'appartamento, anch'esso oggetto di promessa di vendita e destinato ad abitazione principale, avrebbe determinato l'esecuzione di lavori diversi da quelli pattuiti in precedenza.
Secondo l'appellante, l'istruttoria aveva confermato:
-esistenza della trattativa riguardante la permuta fra le autorimesse e Pt_1 CP_3
-esistenza della iniziativa di accorpamento tra autorimessa del sig. e appartamento oggetto di CP_3 preliminare;

-esistenza della questione legata al mancato completamento del bagno del seminterrato, direttamente connessa all'accorpamento dell'appartamento con il garage che avrebbe dovuto essere acquisito con permuta tra garages CP_3 Pt_1
-esistenza del collegamento diretto tra ultimazione delle partiche catastali e urbanistiche e accorpamento dell'autorimessa ll'appartamento, vero è che una volta dato per assodato che CP_3 non vi fosse più in campo la questione dell'accorpamento l'aggiornamento catastale e l'agibilità si sono potute richiedere senza particolari difficoltà.

pagina 4 di 10 18. Col terzo motivo di gravame lamentava “Erronea, insufficiente carente motivazione, stante l'omessa valutazione degli elementi di fatto e dei documenti in atti;
omessa applicazione dei principi di diritto e omessa istruttoria su un punto decisivo della controversia”.
Chiedeva, in riforma della impugnata sentenza accertarsi “come tra le parti non si era formato alcun accordo sulla data di stipula del contratto definitivo per la data del 31 maggio 2019, a che essa data costituiva una determinazione autonoma della parte attrice”.
Precisava l'appellante quanto segue:
“Peraltro, a dimostrazione della mala fede dell'attrice, si fa notare che la stessa, pur ritenendo essenziale il termine del 31.5.2019 (come detto, da lei stesse autonomamente indicato), già con la richiamata raccomandata del 16.5.2019 (precedente al medesimo termine imposto unilateralmente), protestava l'inadempimento del convenuto e si proclamava costretta a non procedere con Pt_1
l'acquisto.
19. Col quarto e quinto motivo di gravame parte appellante lamentava “Erronea, insufficiente e comunque contraddittoria motivazione, stante l'omessa valutazione degli elementi di fatto e dei documenti in atti;
omessa applicazione dei principi di diritto e omessa istruttoria su un punto decisivo della controversia”.
In sostanza, il Tribunale avrebbe errato nel ritenere grave l'inadempimento e nell'escludere che i ritardi fossero stati determinati dalla continua richiesta di varianti di spessore da parte della committente.
20. Col sesto motivo di gravame parte appellante lamentava “Error in procedendo;
erronea, insufficiente / carente motivazione, per omessa valutazione degli elementi di fatto e dei documenti in atti;
omessa applicazione dei principi di diritto e omessa istruttoria su un punto decisivo della controversia”.
In particolare, deduceva che non fosse dirimente quanto accertato dalla sentenza nel passo che segue:
“È' infine documentalmente provato che alla data fissata per il rogito non era stata ancora depositata la posto che la stessa risulta depositata in data 11/6/2019.” CP_2
Il Tribunale non aveva tenuto conto dei ritardi determinati dalla vicenda dell'accorpamento del garage di proprietà di terzi in sostituzione di quello promesso in vendita.
“In questo senso il Giudice non ha tenuto in alcuna considerazione il documento 6 di parte convenuta
(mai contestato da parte avversa), consistente in comunicazione del 23 aprile 2019 con cui il Notaio dott. , su impulso della , chiedeva specifica degli atti necessari alla stipula della Per_1 CP_1 permuta del garage di cui si è più volte detto e che il 30 aprile il medesimo Notaio domandava alle parti se la permuta avesse generato plusvalenze.
21. L'appellante così concludeva nel merito:
“Nel merito: 2) In via principale accertare e dichiarare la carenza di interesse dell'attrice nelle contestazioni relative alla carente o viziata esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile sito in Bologna via Menganti 8 di cui al preliminare giudizialmente dedotto.
pagina 5 di 10 3) In via principale, accertare e dichiarare che nessun ritardo e inadempimento nella consegna dell'immobile sito in Bologna via Menganti 8 di cui al preliminare giudizialmente dedotto può essere attribuito al sig. per le ragioni dispiegate in narrativa stanti le ingerenze indebite della Pt_1
nell'andamento del cantiere stesso e stante l'inottemperanza della stessa all'obbligo assunto CP_1 nei confronti del (e del sig. relativo alla permuta del garages a servizio Pt_1 CP_3 dell'abitazione, cui doveva essere accorpato.
4) Di conseguenz,a accertare e dichiarare l'inadempimento della signora nella stipula del CP_1 contratto definitivo di compravendita dell'immobile sito in Bologna via Menganti 8 di cui al preliminare giudizialmente dedotto o comunque di cui al contratto così come novato dall'accordo intervenuto in seguito.
5) Per l'effetto accertare e dichiarare il corretto esercizio del diritto di recesso del sig. dal Pt_1 contratto preliminare relativo all'immobile sito in Bologna via Menganti 8, con diritto dello stesso di trattenere la caparra versata dall'attrice, ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c.
6) Conseguentemente respingersi la domanda proposta cumulativamente dall'attrice relativa al versamento del doppio della caparra e del risarcimento del danno nonchè valutare in via di eccezione la rilevanza del comportamento dell'attrice ai fini dell'art 1227 c.c., con ogni conseguenza di ragione e di legge. In subordine, nella non creduta ipotesi, qualora il Tribunale adito dovesse dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto, accertare e dichiarare che nessun ritardo e/o inadempimento nella consegna dell'immobile sito in Bologna via Menganti 8 di cui al preliminare giudizialmente dedotto può essere attribuito al sig. per le ragioni dispiegate in narrativa stanti le ingerenze indebite della Pt_1
nell'andamento del cantiere stesso e stante l'inottemperanza della stessa all'obbligo assunto CP_1 nei confronti del (e del sig. relativo alla permuta del garages a servizio Pt_1 CP_3 dell'abitazione, cui doveva essere accorpato. Di conseguenza accertare e dichiarare l'inadempimento della signora nella stipula del contratto definitivo di compravendita dell'immobile sito in CP_1 Bologna via Menganti 8 di cui al preliminare giudizialmente dedotto o comunque di cui al contratto così come novato dall'accordo intervenuto in seguito. Conseguentemente respingersi ogni domanda, anche risarcitoria della in quanto strumentale, CP_1 infondata e comunque non provata, nonchè valutare in via di eccezione la rilevanza del comportamento dell'attrice ai fini dell'art 1227 c.c., con ogni conseguenza di ragione e di legge.

22. Si costituiva parte appellata, chiedendo il rigetto dell'appello e così concludendo:
“in via principale, confermare integralmente la sentenza n. 330/2022 del 07.02.2022 Tribunale di Bologna, resa dal Giudice dott.ssa Serena Scala, notificata il 17.02.2022, all'esito di procedimento portante RG. 21619/2019, con vittoria di compenso legale per entrambi i gradi di giudizio;
in via subordinata, nella denegata ipotesi di riforma della sentenza ex adverso impugnata, comunque rigettata ogni domanda come altrove declinata, perché infondata in fatto e diritto per le ragioni dedotte in atti, accogliere le conclusioni dispiegate in primo grado dalla scrivente difesa, che qui si riportano e si richiamano integralmente, e dunque:
“in via preliminare, dichiarare l'infondatezza dell'eccezione di nullità ex adverso dispiegata;
nel merito, accertato il negozio bilaterale conclusosi in data 27.12.2018 tra la Sig.ra CP_1
ed il Sig. consistito nel promettere il secondo in vendita alla prima una
[...] Parte_1 porzione di immobile sita in via Menganti 8, costituito da un appartamento con seminterrato e da un'autorimessa, porzioni di immobili promessi come finiti in ogni parte giusto capitolato lavori concluso in pari data tra le medesime parti, per la cifra totale di €. 178.000,00; accertato il versamento da parte della Sig.ra in favore del Sig. della somma Controparte_1 Parte_1 di € 30.000,00 in data 27.12.2018 a titolo di caparra confirmatoria, in concomitanza con la conclusione del contratto preliminare di cui sopra;
accertato il mancato rispetto del termine di conclusione del contratto definitivo, come previsto nel contratto preliminare, prima fissato al 20.04.2019 e poi al 31.05.2019, ed accertato altresì che tale mancato rispetto del termine a rogitare
pagina 6 di 10 sia riconducibile esclusivamente all'inadempimento di parte promissaria venditrice, inadempimento consistito nel non completare i lavori negli immobili promessi in tempo utile, trattandosi dunque di inadempimento di rilevante gravità; conseguentemente, in via principale: ritenuto legittimo l'avvenuto esercizio del diritto di recesso, dichiarare ex art. 1385 II comma c.c. la risoluzione del contratto concluso tra le parti, per causa esclusivamente imputabile al Sig.
[...] quale promissario venditore, e condannare il convenuto in primo grado, nella veste di cui Pt_1 sopra, qui parte appellante, al versamento in favore della Sig.ra di una somma Controparte_1 pari al doppio della caparra versata, e così € 60.000,00 (euro sessantamila/00), oltre interessi come applicabili fino all'effettivo saldo;
in via subordinata, condizionata al mancato accoglimento della domanda svolta in via principale: dichiarare con pronuncia costitutiva la risoluzione del contratto concluso tra le parti, per causa esclusivamente imputabile al sig. quale promissario venditore, e conseguentemente Parte_1 dichiarare tenuto e condannare il medesimo nella veste di cui sopra alla restituzione della somma di euro 30.000,00 (euro trentamila/00) oltre interessi come applicabili dalla data del pagamento del 27.12.2018 al saldo, nonché al risarcimento di ogni danno patito dalla sig.ra , Controparte_1 quale parte promittente acquirente, per le ragioni di cui in atti, per complessivi € 12.124,89, come documentati in atti, oltre al canone locatizio corrente di via Vittorio Veneto a Bologna, di cui si potrà esibire al debitore prova dell'avvenuto pagamento, da luglio 2019 per euro 650/mese, maturati fino alla data di citazione e dunque pari a 6 mensilità e dunque per ulteriori euro 3.900,00, ovvero per le diversa somma maggiore o minore ritenuta dovuta, oltre interessi fino all'effettivo saldo, oltre al risarcimento del danno c.d. esistenziale così come individuato in atti, quest'ultimo da liquidarsi in via equitativa.” In ogni caso, anche alla luce del fallito tentativo di mediazione, con salvezza di spese e compenso legale di entrambi i gradi di giudizio, oltre spese generali, CPA ed IVA come per Legge.

23. Parte appellata ribadiva la legittimità del proprio recesso, per grave inadempimento dell'appellante che non aveva rispettato il termine essenziale pattuito dapprima al 20 aprile 2019 e poi prorogato al 31 maggio 2019.
24. L'appello è fondato e deve essere accolto.
25. Infondato è il primo motivo di appello.
26. La domanda di accertamento della legittimità del recesso, proposta da parte appellata, è stata formulata tempestivamente e ritualmente sin dall'atto introduttivo del giudizio di primo grado, nelle cui conclusioni la richiama espressamente il contenuto e gli effetti giuridici della norma di cui CP_1 all'art. 1385 secondo comma c.c., con specifica richiesta di corresponsione del doppio della caparra versata e dunque eliminando ogni dubbio circa la natura dell'azione proposta.
27. Sono invece fondanti gli altri motivi, in quanto incentrati sulla inesistenza di un inadempimento tale da giustificare il recesso ex art. 1385 secondo comma da parte della . CP_1
28. Devono ritenersi provati i seguenti elementi di fatto:
- il contratto preliminare di compravendita prevedeva un termine essenziale per la stipula del definitivo fissato al 20 aprile 2019.
pagina 7 di 10 - A latere del contratto preliminare di compravendita era stato pattuito un c.d. capitolato lavori, avente ad oggetto una serie di interventi da realizzare sugli immobili oggetto del compromesso di vendita.
- La prestò espressamente e per iscritto il consenso alla acquisizione del garage di proprietà CP_1 di terzi e dunque alla permuta tra il garage di terzi e quello promesso originariamente in vendita (si veda doc. 5 mail 15 aprile 2019).
- La , previa implicita rinuncia alla essenzialità del termine originariamente pattuito al 20 CP_1 aprile 2019, prorogava tale termine al 31 maggio 2019, con il consenso implicito di parte appellante.
- La in data 16 maggio 2019, ritenendo impossibile l'adempimento da parte del CP_1 Pt_1 dichiarava il proprio recesso dal contratto preliminare di compravendita e chiedeva la corresponsione del doppio della caparra.
- con comunicazione pec del 21 maggio 2019, diretta alla , versata in atti, Pt_1 CP_1 evidenziava che: fino ad allora erano state richieste numerose modifiche e significativi ampliamenti dei lavori originari sull'immobile oggetto di preliminare;
tali fatti avevano rallentato l'andamento del cantiere;
ciononostante l'immobile era pronto per la consegna;
comunque rimaneva sospesa la questione legata alla permuta del garage. Inoltre, invitava espressamente la alla stipula di rogito in una data a lei confacente, entro 30 giorni, dovendo diversamente CP_1 ritenersi la stessa attrice inadempiente. Testi
- Il direttore dei lavori ha dichiarato, in sede di prova testimoniale, quanto segue “ Mi Tes_2 pare che di sopralluoghi se ne fecero un paio, c'erano a mio ricordo delle finiture sugli infissi, dei piccoli tamponamenti coibentati nelle parti alte degli infissi, la eliminazione di alcuni ponti termici, alcuni controsoffitti, l'installazione dei sanitari e il parapetto della scala che scendeva al piano di sotto, non ricordo altri dettagli.”
- Parte appellata, come risulta dalla raccomandata 16 maggio 2019 e come si evince anche dalle allegazioni assertive versate in atto introduttivo del giudizio di primo grado dalla medesima parte
[p. 4 “con raccomandata a/r del 16.05.2019 (anticipata via email all'agenzia immobiliare intermediaria, al notaio e allo stesso sig. veniva dunque formalizzata la volontà Pt_1 VA , con contestuale richiesta di riconoscimento del doppio della caparra confirmatoria, oltre al rimborso di tutte le spese vive affrontate per non meno di euro 6800,00”] dichiarava il proprio recesso ex art. 1385 c.c. dal contratto preliminare di compravendita.
- Il recesso predetto è stato esercitato prima della scadenza del termine per adempiere, così come prorogato dalle parti su iniziativa della e con il consenso implicito del CP_1 Pt_1
pagina 8 di 10 29. L'anticipazione del recesso della rispetto alla scadenza del termine contrattuale preclude una CP_1 valutazione di legittimità del medesimo.
A tal fine, in una situazione di anticipazione del recesso rispetto al termine di adempimento, occorrerebbe la prova della impossibilità dell'adempimento tempestivo, in relazione all'entità degli obblighi da adempiere e dei tempi residui.
Tale prova non emerge dagli atti, anche tenuto conto della reale entità delle opere di rifinitura che parte appellante doveva ancora terminare sull'immobile promesso in vendita, opere di entità tale da non essere incompatibile con i tempi rimasti prima della scadenza del termine.
Il direttore dei lavori, cioè il teste maggiormente attendibile in considerazione della specifica conoscenza dello stato dei lavori derivante dalla qualità rivestita, ha dichiarato in sede di prova Testi testimoniale quanto segue “ Mi pare che di sopralluoghi se ne fecero un paio, c'erano a mio ricordo delle finiture sugli infissi, dei piccoli tamponamenti coibentati nelle parti alte degli infissi, la eliminazione di alcuni ponti termici, alcuni controsoffitti, l'installazione dei sanitari e il parapetto della scala che scendeva al piano di sotto, non ricordo altri dettagli.”
30. Tali interventi potevano essere eseguiti nel tempo rimanente prima del 31 maggio 2019 o comunque non risulta evidente che non potessero essere eseguiti in quel lasso di tempo.
Ne consegue che il alla data del recesso (16 maggio 2019), non poteva considerarsi Pt_1 giuridicamente inadempiente.
Ne consegue altresì la illegittimità del recesso anticipato di parte appellata.
31. Tale accertamento assorbe la questione della natura essenziale o meno del termine prorogato al 31 maggio 2019.
Parte appellata ha dedotto ampiamente in ordine alla natura essenziale di tale termine.
Peraltro, le superiori considerazioni rendono irrilevante tale accertamento specifico.
La illegittimità del recesso anticipato rispetto alla scadenza del termine deve dunque essere ribadita, anche a voler ritenere provata la natura essenziale del termine medesimo, prorogato al 31 maggio 2019.
32. L'esercizio del recesso ad opera di parte appellata implica inoltre che, successivamente a tale esercizio, parte appellante non fosse più tenuta ad adempiere.
33. Le superiori considerazioni, escludendo una situazione di inadempienza da parte del al Pt_1 momento del recesso di parte appellata, escludono altresì la sussistenza dei presupposti per la risoluzione del contratto preliminare ex art. 1453 c.c., come chiesto in via subordinata da parte appellata.
34. La illegittimità del recesso anticipato rispetto alla scadenza del termine determina, da un lato, una situazione di inadempimento ad opera di parte appellata, dall'altro lato, la legittimità del recesso, esercitato da parte appellante in sede di costituzione nel giudizio di primo grado.
pagina 9 di 10 35. La sentenza appellata deve essere integralmente riformata.
Deve essere dichiarato legittimo il recesso esercitato da . Parte_1
Deve essere dichiarato il diritto dello stesso di trattenere la caparra versata dalla parte appellata, ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c. .
36. L'esito dell'appello implica la condanna di parte appellata al rimborso delle spese di entrambi i gradi di giudizio, liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
I – In integrale riforma della sentenza appellata, rigetta le domande proposte da
[...]
; CP_1
II - dichiara legittimo il recesso dal contratto preliminare di compravendita de quo, esercitato da
; Parte_1
III - dichiara il diritto di di trattenere la caparra versata da Parte_1 [...]
, ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c.; CP_1
IV – condanna alla refusione in favore di delle spese Controparte_1 Parte_1 di entrambi i gradi di giudizio, che liquida, quanto al primo grado, in € 8.000,00 per compensi, oltre rimborso spese generali 15% Cap e Iva e, quanto al grado di appello, in € 9.991,00 per compensi, oltre rimborso spese generali 15% Cap e Iva.
Così deciso in Bologna, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile, il 5 settembre 2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente dott. Andrea Lama dott. Giovanni Salina
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