N. 4086/2020 r.g.a.c.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli – settima sezione civile - riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Aurelia D'AMBROSIO - Presidente dott. Michele MAGLIULO - Consigliere rel. dott. Paolo MARIANI - Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di Ruolo Generale degli affari contenziosi sopra indicato, avente ad oggetto: appello contro la sentenza n.
1332/2020 del Tribunale di Avellino, depositata in data 15.09.2020, vertente
TRA
, Parte_1
(P.I. , in persona del legale rappresentante p.t. P.IVA_1 Pt_2
, rapp.ta e difesa dall'Avv. Claudio Ruocco
[...]
APPELLANTE
E
, nata a [...], il [...] Controparte_1
(C.F. ), rapp.ta e difesa dall'Avv. Brigida Cesta C.F._1
APPELLATA
Pagina 1 CONCLUSIONI DELLE PARTI
I procuratori delle parti hanno concluso come da rispettivi atti difensivi e verbali di causa da intendersi integralmente trascritti.
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 03.06.2013, Controparte_1
conveniva in giudizio dinnanzi al Tribunale di Avellino la Parte_1
chiedendo l'annullamento dell'assegnazione da parte di
[...]
detta Cooperativa in data 23.12.2001 di un appartamento in contrada Archi
e di ogni altro atto successivo e conseguente, in ragione della mancata comunicazione di informazioni ritenute essenziali alla formazione del consenso. Chiedeva, altresì, la restituzione del prezzo pagato, con i relativi interessi e la rivalutazione nonché il risarcimento di ogni danno.
L'attrice deduceva a sostegno della domanda di essere stata vittima di un dolo omissivo, ai sensi dell'art. 1439 c.c., in quanto, pur avendo corrisposto l'intero prezzo di € 185.000,00, non era mai stata informata, nel corso delle trattative per la vendita, dell'esistenza di controversie legali tra la ditta costruttrice e la Cooperativa, né le era stato specificato che l'acquisto della proprietà dell'immobile sarebbe avvenuta solo dopo un periodo di locazione di dieci anni.
Instauratosi ritualmente il contraddittorio, si costituiva in giudizio la convenuta che resisteva alla domanda attorea e chiedeva di rigettare tutte le avverse istanze, inammissibili e infondate in fatto e in diritto.
All'esito dell'istruttoria, il Tribunale di Avellino emetteva la sentenza n.
1332/2020, pubblicata in data 15.09.2020, che accoglieva la domanda e, per l'effetto, annullava la vendita dell'unità immobiliare sita in contrada
Archi, 2/F, località Bonatti, piano terra, lato destro (AV), condannando la convenuta al pagamento delle spese e compensi di giudizio.
Pagina 2 Con atto di appello notificato in data 15.04.2022, la Parte_1
proponeva gravame avverso la predetta sentenza
[...]
deducendo il travisamento dei fatti e l'errata applicazione dell'art. 1439 c.c.
e rassegnando le seguenti conclusioni: “a.- accogliere il presente appello e, riformare n° 1332/2020, del Tribunale di Avellino, pubblicata il 15/09/20, notificata li 13/10/20 (all. 1); b.- per l'effetto, dichiarare ed accertare la libera e corretta formazione dalla volontà della appellata nella vicenda de qua, con in ogni conseguenza di legge in merito validità dell'atto di adesione alla cooperativa e dell'atto di assegnazione dell'alloggio nonché di ogni atto presupposto o conseguenziale;
c.- pertanto, dichiarare che nessuna somma deve essere restituita all'appellata dall'appellante; d.- con vittoria di spese e compensi, di entrambi i gradi di giudizio”.
L'appellata si costituiva nei termini di legge Controparte_1
deducendo, preliminarmente, l'inesistenza della notifica dell'atto di gravame e concludendo per l'infondatezza dell'appello proposto, con conseguente conferma della sentenza del Tribunale di Avellino.
Esaurita l'attività prevista dagli artt. 350 e 351 c.p.c., l'adita Corte, dopo alcuni rinvii per esigenze di ruolo, ha trattenuto la causa in decisione, assegnando i termini di cui agli artt. 190, comma 1, e 352, comma 1, c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
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1. L'appello risulta fondato e, pertanto, va integralmente accolto.

2. Per evidenti ragioni di priorità logica – giuridica delle questioni da esaminare, occorre precisare preliminarmente che parte appellata, nelle memorie difensive finali, ha concluso riportandosi alle difese spiegate nella comparsa di costituzione, facendo tuttavia espressa eccezione della
Pagina 3 questione inizialmente sollevata di inesistenza della notifica dell'atto di gravame perché già risolta dalla Corte con ordinanza del 29.04.2021.
La questione, peraltro, sarebbe comunque superata dalla rituale costituzione in giudizio di parte appellata.

3. Parte appellante censura la sentenza di prime cure nella parte in cui ha qualificato il contratto intervenuto tra le parti in causa come compravendita e ne ha dichiarato l'annullamento alla luce dell'art. 1439 c.c., ritenendo sussistente il dolo omissivo.
La decisione del Tribunale di Avellino va riformata sotto entrambi i profili.

4. Il giudice di prime cure, alla luce del quadro probatorio esaminato, ha ritenuto che le parti abbiano concordato un'assegnazione dell'unità immobiliare in conto proprietà, vale a dire una compravendita. A sostegno di tale conclusione ha evidenziato che solo una simile qualifica poteva giustificare il pagamento del prezzo da parte dell'acquirente in un'unica soluzione e in contanti, non risultando pagati canoni di sorta.
Parte appellante ha, invece, sostenuto che l'odierna appellata e il giudicante abbiano stravolto la natura giuridica del rapporto, trattandosi di una mera assegnazione di un immobile realizzato dalla società cooperativa, stipulata all'esito di un contratto di adesione sottoscritto dalla sig.ra . CP_1
La censura sul punto è fondata e va accolta per quanto di ragione.
Giova premettere che la società nel Parte_1
rispetto del proprio statuto e della normativa vigente, ha realizzato un intervento abitativo ad Avellino alla C. da Archi, partecipando al bando regionale sul disagio abitativo, di cui al BURC n. 17 del 22.4.2003. Il suddetto bando prevedeva la concessione alle cooperative partecipanti di un contributo pubblico per la realizzazione del programma costruttivo, a condizione che l'ente cooperativo assegnasse le abitazioni ultimate ai
Pagina 4 propri soci (tra cui la sig.ra ) aventi diritto, ovvero in possesso dei CP_1
requisiti soggettivi previsti dal citato bando.
A fronte della contribuzione erogata, la imponeva alla Controparte_2
cooperativa ed ai suoi soci l'obbligo di non poter alienare o locare unità abitative per dieci anni dalla loro assegnazione definitiva;
alla quale assegnazione facevano seguito gli atti di locazione con patto di futura vendita tra la cooperativa e i suoi soci assegnatari, con il trasferimento della proprietà solo allo scadere del vincolo imposto dalla legge regionale.
Emerge dagli atti allegati che parte appellata abbia sottoscritto il contratto di adesione alla ”, al fine di essere Parte_1
ammessa come socia. Inoltre, è stata sottoscritta anche una scrittura privata con cui la si è obbligata al pagamento dell'importo complessivo CP_1
di euro 185.000 in favore della , con riferimento Parte_1
“all'assegnazione provvisoria dell'alloggio in Avellino alla Contrada
Archi n.2/F, distinto in Catasto con la relativa autorimessa rispettivamente al sub. 5 ed al sub. n. 19 della particella n. 1358-foglio n. 15”. Di talché, non può dirsi stipulata una compravendita, ma più precisamente una mera assegnazione dell'immobile, in ragione dell'adesione alla società mutualistica.
Non pare dirimente, ai fini della qualifica del contratto, la circostanza che l'acquirente abbia pagato il prezzo dell'immobile in un'unica soluzione, in quanto l'erogazione del prezzo pieno era presumibilmente collegata all'esigenza di realizzare le condizioni necessarie per ottenere il contributo pubblico e ben potrebbe ricomprendere anche un eventuale pagamento anticipato del canone di locazione. In particolare, giova precisare che risulta, dalle stesse difese della , come il costo che ella avrebbe CP_1
dovuto sostenere per la mera assegnazione dell'immobile prescelto fosse di
Pagina 5 euro 145.000, dunque, la maggior somma pagata (corrispondente ad euro
185.000) potrebbe essere almeno parzialmente giustificata dall'anticipo del canone di locazione.

5. Il giudice di prime cure, all'esito della qualifica del contratto come assegnazione immobiliare in conto proprietà, ha ritenuto sussistente il dolo omissivo che ha viziato il consenso espresso dalla alla stipula del CP_1
contratto. Quest'ultima, infatti, avrebbe sottoscritto il contratto in parola nella convinzione di divenire immediatamente proprietaria dell'immobile assegnatole, sostenendo di non aver ricevuto alcuna comunicazione, durante le trattative, circa l'obbligo di una previa locazione decennale dell'immobile medesimo.
A sostegno delle proprie argomentazioni, parte appellata ha evidenziato di aver ricevuto, dopo la stipula del contratto, una comunicazione dalla
, con cui la stessa avvertiva gli Parte_1 Parte_1
assegnatari di essere nella detenzione delle unità immobiliari quali conduttori, potendo divenire proprietari solo all'esito di una locazione decennale.
Il Tribunale ha ritenuto che la comunicazione in parola abbia rafforzato l'allegazione attorea, anche in considerazione del fatto che l'obbligo suddetto non poteva essere desunto in alcun modo dalla documentazione di adesione alla , contenente solo un richiamo asettico al BURC Parte_1
del 2003.
Parte appellante, invece, ha ritenuto insussistente un vizio di volontà, in quanto non è stata in alcun modo provata la sussistenza di un disegno malevolo volto ad estorcere con raggiri il consenso della controparte.
La censura è fondata e va accolta per quanto di ragione.
Pagina 6 L'art. 1439 c.c., nel descrivere la condotta ingannatrice che è causa di annullamento del contratto, fa riferimento a raggiri che siano tali da indurre la controparte a stipulare un negozio che altrimenti non avrebbe concluso.
Ne consegue che il dolo richiede da parte del deceptor un comportamento idoneo a falsare la percezione della realtà che il deceptus avrebbe altrimenti avuto;
per tale ragione si ritiene che la fattispecie in parola, di regola, richieda una condotta commissiva, idonea a creare indici di apparenza che inducano in errore la vittima del raggiro.
Di conseguenza, “il mero silenzio o la reticenza, anche su situazioni di interesse della controparte, non immutando la rappresentazione della realtà e limitandosi a non contrastare la percezione di essa alla quale sia pervenuto l'altro contraente, non sono idonee a integrare un raggiro ai sensi dell'art. 1439 c.c.” (cfr. Cass. n. 9253/2006).
Sul punto la giurisprudenza precisa che “il dolo omissivo, pur potendo viziare la volontà, è causa di annullamento, ai sensi dell'art. 1439 c.c., solo quando l'inerzia della parte si inserisca in un complesso comportamento, adeguatamente preordinato, con malizia o astuzia, a realizzare l'inganno perseguito, determinando l'errore del deceptus” (cfr. Cass., Sez. II, Ord. n.
11605/2022). Pertanto, “in tema di dolo quale causa di annullamento del contratto, sia commissivo che omissivo, gli artifici o i raggiri, la reticenza
o il silenzio devono essere valutati in relazione alle particolari circostanze di fatto ed alle qualità e condizioni soggettive dell'altra parte, onde stabilire se erano idonei a sorprendere una persona di normale diligenza, giacché l'affidamento non può ricevere tutela giuridica se fondato sulla negligenza” (cfr. Cass., Sez. I, Ord. n. 30505/2023).
Orbene, nel caso di specie, non può dirsi sussistente alcuna causa di invalidità del contratto, in quanto non è stata provata alcuna condotta
Pagina 7 dell'appellante che sia stata tale da modificare artificiosamente la realtà fattuale agli occhi dell'altro contraente. Si può, al più, contestare che la non abbia espressamente comunicato, nel corso delle Parte_1
trattative, la sussistenza dell'obbligo di locazione decennale;
la sola condotta in parola, però, integra una mera reticenza e non il “silenzio circostanziato” richiesto ai fini del dolo omissivo.

6. Non può pervenirsi a diversa conclusione sulla base delle testimonianze rese da e , in quanto nulla provano rispetto Testimone_1 Testimone_2
all'eventuale sussistenza di un disegno malevolo, necessario per poter integrare la fattispecie del dolo ai sensi dell'art. 1439 c.c.. Le dichiarazioni dei testi, infatti, si limitano a riportare circostanze analoghe a quelle riferite dall'appellata, ovvero che la Cooperativa non ha specificato, nel corso delle trattative, l'obbligo di locare l'immobile per un periodo di dieci anni, prima di ottenerne l'assegnazione in conto proprietà. Inoltre, anche essi hanno evidenziato di aver ricevuto una comunicazione che specificasse ai soci di aver ottenuto il possesso a titolo di mera detenzione, almeno per i primi dieci anni successivi all'assegnazione.
Pertanto, valgono le medesime argomentazioni di cui sopra per sostenere l'irrilevanza delle suddette circostanze ai fini della applicabilità dell'art. 1439 c.c..
E ciò a prescindere dalla piena attendibilità di uno dei testi, in particolare di
, fratello della . Testimone_1 Controparte_1

7. In ogni caso, risulta meritevole di accoglimento l'altra doglianza dell'appellante - che finisce per assumere carattere assorbente anche rispetto all'eventuale configurabilità del dolo denunciato dall'attrice - volta a far valere il principio dell'affidamento, certamente valido in materia contrattuale.
Pagina 8 La infatti, sottoscrivendo l'atto di adesione alla Controparte_1
società , accettava le limitazioni previste dal bando Parte_1
regionale. Anche volendo ritenere che l'atto di adesione contenga solo un riferimento generico alle condizioni del BURC del 2003, non può negarsi che ella aveva comunque il dovere di informarsi di tali condizioni richiamate nell'atto de quo.
Ancor più evidente, ai fini in esame, è la sottoscrizione della di CP_1
un atto d'obbligo (allegato alla domanda di ammissione a socio) in cui risulta, in maniera del tutto chiara e precisa, che la si sia Parte_1
obbligata a “non cedere singolarmente le abitazioni realizzate prima del termine di anni 10” (cfr. All. c pt. 3) e che “gli obblighi di cui al presente atto hanno efficacia per la durata di anni 10 dal certificato” (cfr. All. c pt.
6). In ragione della sottoscrizione apposta dalla , è insorto nella CP_1
controparte un affidamento ragionevole sulla conoscenza delle condizioni contrattuali da parte dell'appellata e, per l'effetto, sulla valida conclusione del contratto.
Sul punto la giurisprudenza precisa che “chi immette dichiarazioni nel traffico giuridico ne deve subire le conseguenze, in virtù del principio dell'autoresponsabilità, a meno che non provi che la propria volontà si sia formata in modo viziato” (cfr. Cass., Sez. III, Sent. n. 5535/2012).
Di talché, deve ritenersi che la volontà della nella vicenda CP_1
negoziale de qua si sia formata liberamente e correttamente e che, quindi, non essendo provata la sussistenza del vizio di volontà dedotto dall'istante, non vi è alcuna ragione per ritenere invalido il contratto intercorso tra le parti in causa.

8. Ne deriva che, in riforma della decisione impugnata, devono essere respinte tutte le domande proposte dalla , quindi sia quella CP_1
Pagina 9 principale di annullamento dell'atto di vendita che quella restitutoria del prezzo, ad essa consequenziale.
La regolamentazione delle spese segue il principio generale della soccombenza secondo la liquidazione effettuata in dispositivo, tenuto conto della natura delle questioni controverse, dell'attività difensiva svolta e dell'esito della lite, applicando i valori tra i minimi ed i medi dello scaglione di riferimento in base al decisum (da € 52.001 a € 260.000) ex
D.M. n. 55/2014 come aggiornato dal D.M. n. 147/2022, con esclusione in appello della fase istruttoria non concretamente tenutasi.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli – Settima sezione civile – definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n. 1332/2020 del
Tribunale di Avellino, depositata in data 15.09.2020, così provvede:
1) accoglie l'appello e, in riforma dell'impugnata sentenza, rigetta tutte le domande avanzate da nei confronti della Controparte_1 [...]
Parte_1
2) condanna al pagamento in favore della Controparte_1 [...]
delle spese del doppio grado di giudizio, Parte_1
che liquida, quanto al primo grado, in € 14.103,00 per compensi, e, quanto al grado di appello, in € 14.317,00 per compensi, oltre – per entrambi i gradi - il rimborso per spese generali al 15%, Iva e C.p.a. se dovute, come per legge.
Così deciso nella Camera di consiglio 16.10.2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
dr. Michele Magliulo dr.ssa Aurelia D'Ambrosio

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