REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
La Corte d'Appello, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti Magistrati:
Dott. Salvatore Grillo Presidente
Dott.ssa Paola Barracchia Consigliere
Dott.ssa Lucia Sardone Consigliere Ausiliario Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello, iscritta al n.r.g. 103/2024
TRA
Avv. (c.f. ), con studio in Bari alla Via Gorjux n. 19, Parte_1 C.F._1 in proprio e nella qualità ex art. 86 c.p.c. - APPELLANTE -
E
in Bari alla Via Petrera 39-49/via Gorjux 3-27, (c.f. , in persona CP_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Bari alla via G. Trevisani 106, presso e nello pagina 1 di 10 studio dell' Avv. Paolo Campanozzi ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Bari, alla via
Trevisani n. 106, giusta mandato in atti – APPELLATO -
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con atto di citazione notificato il 24.07.2019, l'Avv. proprietario di un immobile Parte_1 ubicato in Bari, alla via Gorjux 19, (scala B), del Via Petrera 39-49/via Gorjux 3-27, Parte_2 conveniva in giudizio, dinanzi al Giudice di pace di Bari, il suddetto Condominio, per sentire emettere sentenza dichiarativa di nullità e/o di annullamento, della delibera assembleare della scala B, tenutasi il
22.03.2019, relativamente al punto n. 1) all'ordine del giorno.
Eccepiva l'attore che in data 15 aprile 2019, a mezzo raccomandata, era stato a lui notificato il verbale della suddetta assemblea;
che con richiesta del successivo 16 aprile, aveva attivato il procedimento di mediazione, il cui esito era risultato negativo per mancata partecipazione del e che, CP_1 conseguentemente si era rivolto al giudice di pace di Bari, per far dichiarare la nullità e o l'annullabilità della richiamata assemblea per i seguenti motivi: 1) irregolarità della convocazione assembleare, per essere stata indetta da un soggetto estraneo (IG. ) non più legittimato a rappresentare il in Parte_3 CP_1 quanto, precedentemente ed in più occasioni ufficiali, si era reso dimissionario;
motivo per cui, non aveva più alcun potere rappresentativo del . 2) Illegittimità della delibera in questione in quanto CP_1 adottata in violazione dell'art. 22 del regolamento condominiale, atteso che la relativa convocazione era stata inoltrata ad esso attore 7 giorni prima dell'assemblea, anziché 8 giorni prima e, perché, in forza dell'art 25 del precitato regolamento, l'amministratore non avrebbe potuto deliberare se non fosse risultato che tutti i condomini erano stati invitati, ai sensi dell'art. 22 del richiamato regolamento condominiale. 3)
Nullità della richiamata delibera per indeterminatezza dei votanti e del relativo valore millesimale, in violazione dell'art 29, punti 2 e 4 del suddetto regolamento.
Si costituiva in giudizio il convenuto che chiedeva il rigetto della domanda, con vittoria di CP_1 spese.
Il giudice di pace adìto, dichiarava la propria incompetenza ed assegnava un termine per la riassunzione del giudizio dinanzi al Tribunale;
a tanto adempiva il provvedendo alla riassunzione nei temini Pt_1 assegnati alle parti.
La causa, istruita documentalmente, veniva riservata per la decisione e, con la sentenza n. 33/2024 del
09.01.2024, il Tribunale rigettava la domanda attorea, ritenendo legittimo l'operato dell'amministratore pagina 2 di 10 e rispettose della normativa di legge le determinazioni assunte nella delibera impugnata;
Parte_3 condannava l'attore al pagamento delle spese di lite.
Con atto del 23 gennaio 2024, proponeva appello avverso la richiamata sentenza per la Parte_1 sua integrale riforma.
Si costituiva il convenuto che chiedeva il rigetto dell'appello con condanna del al CP_1 Pt_1 pagamento delle spese di lite.
All'udienza del 28.05.2025, la causa è stata trattenuta in decisione, ai sensi di legge.
Preliminarmente va esaminata l'eccezione, sollevata dal appellato, di violazione, da parte CP_1 del , dell'art. 342 c.p.c. per essersi questi astenuto dall'osservare i dettami di cui all'art. 342 Pt_1
c.p.c. nn. 1, 2 e 3, omettendo di indicare le parti del provvedimento da appellare e le modifiche richieste alla ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di primo grado, nonché di indicare le circostanze da cui deriva la violazione della legge.
L'eccezione è infondata.
L'appellante, infatti, ha formulato il gravame, articolato in più punti, individuando, per ciascuno di essi, le parti della sentenza che ha inteso appellare e le proprie doglianze e censure, fornendo a questa Corte tutti gli elementi di disamina che possano consentire la valutazione critica del provvedimento impugnato.
Ciò detto, si passa all'esame del primo motivo di appello, con cui il censura l'operato del Pt_1 giudice di prime cure, il quale, ritenendo (a dire di esso appellante) in maniera errata che l'amministratore del appellato fosse in regime di “prorogatio imperii” e, quindi, CP_1 legittimato a espletare l'attività di amministratore del in questione, avrebbe violato l'art. CP_1
2697 c.c. in quanto “senza prove fornite da controparte ha ritenuto che l'amministratore Parte_3
fosse in prorogatio imperii.”, ed avrebbe volutamente ignorato l'art 13 del Regolamento di
Condominio, con cui “..i condomini hanno contrattualmente disciplinato ex ante (ovvero in via preventiva) l'ipotesi di dimissioni dell'amministratore che così dispone: L'amministratore revocato o dimissionario …deve in ogni caso consegnare al successore in mancanza del Consiglio dei condomini tutti gli atti, registri e documenti dell'amministrazione entro 15 gg dalla partecipazione della revoca o delle dimissioni (cfr. pag. 3 dell'atto di appello).
pagina 3 di 10 Il in sostanza, riproponendo in termini il contenuto del proprio libello introduttivo di primo grado, Pt_1 ha impugnato la sentenza per irregolarità della convocazione assembleare, per essere stata indetta da un soggetto estraneo (amministratore ) non più legittimato a rappresentare il in quanto, Parte_3 CP_1 precedentemente ed in più occasioni ufficiali, si era dichiarato dimissionario;
motivo per cui, non aveva più alcun potere rappresentativo del . CP_1
Il motivo è infondato.
Va evidenziato, in primis, che, se è vero che in occasione dell'assemblea condominiale del 26.11.2025, nel relativo verbale (prodotto agli atti), l'amministratore presentava le proprie dimissioni, è Parte_3 altrettanto vero che, nel medesimo verbale, si legge che l'assemblea, a maggioranza dei presenti, votava favorevolmente la proposta di una condomina (IG.ra ), di rifiutare le dimissioni dell'amministratore. Pt_4
Tale verbale assembleare non risulta essere stato impugnato, per cui l'amministratore, pur se espressa la propria intenzione di dimettersi dalla carica, ha continuato ad esercitare i suoi poteri sino alla nomina di un successivo amministratore che, sulla base degli atti di causa, non risulta essere ancora avvenuta.
Ciò detto, si precisa (come è ben noto al , che identico motivo di appello è già stato oggetto di Pt_1 disamina da parte di questo Collegio, in altro giudizio di impugnazione (recante il n.r.g. 1495/2021, definito con la sentenza n. 1560/2023), intercorso tra le medesime odierne parti, ed è stato rigettato, in quanto infondato.
Ben consapevole e resa edotta dallo stesso appellante che la innanzi richiamata pronuncia è stata impugnata in Cassazione dallo stesso e, quindi, non ha acquistato efficacia di cosa giudicata, purtuttavia Pt_1 questa Corte rimane convinta (sulla base di pronunce rese sul punto dalla Cassazione) di quanto statuito in merito.
Ha, infatti, statuito la Suprema Corte che: “in tema di condominio di edifici, l'istituto della “prorogatio imperii”, che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore, è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e, pertanto, non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129 c.c., comma 2, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina (Cass. n. 18660 del 2012; Cass. n.
1405 del 2007 e Cass. n. 4531 del 2003). Ne consegue che: “l'amministratore di condominio il cui mandato sia venuto meno, per qualunque causa, continua ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza dei comproprietari.” (Cass civ., sez. II, 2/08/2016 pagina 4 di 10 n. 16070)”. “L'amministratore di condominio può resistere all'impugnazione della delibera assembleare riguardante parti comuni e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, tenuto conto dei poteri demandatigli dall'art. 1131 c.c., giacché l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso amministratore.” (Cass. civ. sez. II, 27/02/2020, n. 23550).
Senza, peraltro, non tenere in debito conto il fatto che è proprio lo stesso appellante, (nonostante la manifestata volontà dello di dimettersi dalla carica di amministratore del Condominio Parte_3 appellato dall'anno 2015), che in più occasioni lo riconosceva, ancora, quale amministratore rappresentante del Condominio appellato.
Ed invero, con PEC del 12.01.2018 e del 06.08.2018, (prodotte agli atti dal appellato), CP_1 inoltrate all'amministratore , il invitava il predetto a provvedere con estrema Parte_3 Pt_1 urgenza a far eseguire i lavori necessari per eliminare macchie di umidità comparse sui muri e sul soffitto dell'immobile di sua proprietà ricompreso nello stabile condominiale di che trattasi) e con altra
PEC del 23.01.2018, il legale del invitava lo , nella sua espressa qualità di Pt_1 Parte_3 amministratore del de quo, a sottoscrivere una convenzione di negoziazione assistita per CP_1 risolvere una questione insorta tra esso ed il medesimo. Pt_1 CP_1
Ad abuntantiam, dalla lettura della stessa delibera impugnata, presenti 10 condomini su 16, per un totale di millesimi di 528,90, non risulta che alcuno dei condomini presenti abbia manifestato contestazioni sulla presenza dell'amministratore nella sua qualità e sul suo operato;
segno tangibile, questo, della volontà dei condomini di essere da lui rappresentati.
Correttamente, quindi, il giudice di prime cure ha ritenuto operante, nel caso di specie, l'istituto della
“prorogatio imperii”.
L'appellante, inoltre, sempre con il primo motivo di appello, ha contestato al primo giudice di avere
“volutamente ignorato” il contenuto dell'art. 13 del Regolamento di Condominio.
In proposito la Cassazione ha precisato che: “ il regolamento di condominio non ha natura di atto normativo generale e astratto, ed è perciò inammissibile il motivo di impugnazione col quale si lamenti la violazione o falsa applicazione delle norme di tale regolamento (Cass. Sez. 2, 07/06/2011, n. 12291;
Cass. Sez. 6 - 2, 07/08/2018, n. 20567). E che: “l'amministratore di condominio può resistere all'impugnazione della delibera assembleare riguardante parti comuni e può gravare la relativa
pagina 5 di 10 decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, tenuto conto dei poteri demandatigli dall'art. 1131 c.c., giacché l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso amministratore (Cass. civile sez. II, 27/10/2020,
n.23550).
Ed ancora, con altra pronuncia (Cass. civile sez. II, 04/02/2021, n.2636) la Suprema Corte riconosce la
“legittimazione processuale passiva esclusiva dell'amministratore nei giudizi relativi all'impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea, non trattandosi di azioni relative alla tutela o all'esercizio dei diritti reali su parti o servizi comuni”; (in senso conforme Cass. civile -sez. II, 12/12/2017, n.29748”.
Sulla base di tali pronunce, pertanto, l'amministratore del appellato, in carica all'epoca dei CP_1 fatti per cui è causa, ha legittimamente esercitato i suoi poteri di rappresentanza dei comproprietari- condòmini, tutelando i loro interessi e facendosi portavoce della loro volontà.
Con il secondo motivo l'appellante chiede la riforma della sentenza gravata in quanto il relativo avviso di convocazione per l'assemblea fissata il 21.03.2029 (in prima convocazione) ed il 22.03.2019 (in seconda convocazione), gli era pervenuto sette giorni prima della suddetta data (e, cioè, il 14.03.2019), vale a dire con un giorno di ritardo rispetto al termine stabilito dall'art. 22 del Regolamento condominiale (che è di otto giorni prima della convocazione).
Anche tale motivo è infondato.
Dall'esame degli atti di causa, risulta che la condomina proprietaria di un appartamento CP_2 posto all'8^ piano del Condominio in questione, con raccomandata a mani del 05.03.2019, informava l'amministratore in carica della presenza di macchie di umidità provenienti dal lastrico solare,
(probabilmente per un difetto di impermeabilizzazione), manifestatesi nel suo appartamento, a causa delle precedenti piogge e lo invitava ad intervenire prontamente per evitare l'aggravarsi della situazione.
Per tale motivo l'amministratore, con PEC del 14.03.2019 (e, quindi, effettivamente, sette giorni, anziché otto giorni prima del giorno fissato per le assemblee del 21-22.03.2019, inoltrava al Pt_1 un unico avviso di convocazione, contenente n. 3 allegati, (conv. 22-3-2019 Colaluce;
conv. 26-3-2019
; conv. di scala ), con cui comunicava al suddetto condomino le date di n. 3 Pt_1 Pt_1 assemblee condominiali e, precisamente: la prima, per l'assemblea generale riguardante l'intero
Condominio, (costituito da n. 4 palazzine), che si sarebbe tenuta il 21.03.2019, in prima convocazione pagina 6 di 10 ed il 22.03.2019, in seconda convocazione, alle ore 18.30, presso la sala Villaggio del Fanciullo, in
Bari; la seconda, per l'assemblea riguardante i soli condomini della scala B (in cui è ricompreso l'immobile del ) da tenersi negli anzidetti medesimi giorni nella stessa sala, alle ore 19.30, Pt_1 subito dopo l'assemblea generale;
la terza assemblea generale, fissata per il 26 marzo 2019.
In disparte il fatto che l'amministratore, in presenza di una situazione rivestente il carattere di urgenza ben avrebbe potuto intervenire senza previa convocazione dell'assemblea, salvo riferirne alla prima utile assemblea (ai sensi dell'art. 1135 c.c., comma 2), rileva questo Collegio che, pur essendo stato inoltrato l'avviso di convocazione (contenente la convocazione di n. 3 assemblee condominiali) con un giorno di ritardo rispetto a quello stabilito dal Regolamento Condominiale, il , partecipava Pt_1 personalmente alla prima assemblea generale dell'intero condominio, (comprendente 4 palazzine), tenutasi in seconda convocazione il 22 marzo 2019, non contestando, in quella occasione, la tardività della comunicazione della convocazione di assemblea.
Egli, infatti risulta essere presente e partecipare alla suddetta assemblea generale (avviata alle ore 18.30
e chiusa alle ore 21,00 circa), senza sollevare a verbale alcuna contestazione in merito alla tardività della convocazione e conseguente sua irregolarità, e decide di allontanarsi alle ore 20.30.
E' evidente che la partecipazione del alla suddetta assemblea delle ore 18.30, (che, per quel Pt_1 che consta, non è stata impugnata), ha avuto un “effetto sanante” rispetto alla eventuale irregolarità dell'avviso, in quanto la sua presenza in assemblea è la prova che l'amministratore lo aveva, comunque, portato a conoscenza della indizione delle tre assemblee, consentendogli di parteciparvi e di far valere le proprie ragioni.
Orbene, poiché l'avviso di convocazione, come innanzi detto, era unico, con allegati tre avvisi di indizione di assemblee condominiali (PEC del 14.03.2019), la partecipazione personale del Pt_1 alla assemblea generale del Condominio del 22.03.2019 (come risulta dal relativo verbale prodotto agli atti), senza che egli abbia eccepito la irregolarità dell'avviso di convocazione de quo, ha sanato la irregolarità, rendendo, conseguentemente, valido il detto avviso, sanandone la intempestività, atteso che l'appellante, in quella occasione, si ribadisce, ritenne di non contestare il relativo vizio.
Peraltro, il , pur a conoscenza del fatto che successivamente alla prima assemblea si sarebbe Pt_1 tenuta, subito dopo e nello stesso locale, la seconda assemblea (quella interessante la Scala B) - e tanto in forza del più volte richiamato avviso di convocazione - decideva autonomamente di non pagina 7 di 10 parteciparvi, nonostante gli altri condomini presenti alla prima assemblea delle 18.30, gli ricordavano che di lì a poco si sarebbe tenuta l'altra assemblea condominiale, che lo interessava direttamente, in quanto riguardava la scala di Via Gorjux 19 (in cui era ricompreso il suo appartamento).
Tanto risulta dal verbale della successiva assemblea condominiale del 27.09.2019, della scala di Via
Gorjux 19, (presenti condomini che rappresentavano 678,72 millesimi), dove si legge: “tutti i condomini presenti sia all'odierna assemblea che alla assemblea di scala del 22 marzo u.s. ricordano che il 22/3/2019, presso la sala del Villaggio del Fanciullo sono state convocate di seguito due assemblee; la prima condominiale che è terminata alle ventuno circa e in continuità è seguita quella della scala di Via Gorjux 19. Ricordano altresì che il è stato presente alla Controparte_3 prima assemblea ed è andato via alle 20,.30 circa, decidendo spontaneamente di non partecipare a quella successiva di scala nonostante i condomini presenti gli avessero ricordato che di lì a pochi minuti si sarebbe tenuta senza soluzione di continuità l'assemblea di scala per opere urgenti che riguardavano anche lui. Pertanto dato il carattere urgente ed indifferibile delle opere di manutenzione del lastrico solare anche per i danni emergenti nella proprietà si conferma all'unanimità dei CP_2 presenti con la maggioranza di millesimi 678,72 quanto deliberato nell'assemblea del 22/3/2019, senza assunzione di responsabilità ed al solo fine di scongiurare l'ennesima lite giudiziaria con il condomino rispetto alle oltre trenta da lui promosse negli ultimi 14 anni ………non essendo Pt_1 null'altro da discutere, l'assemblea viene sciolta alle ore 20.30 circa.”
Si passa, ora, all'esame del terzo motivo di appello.
Con il suddetto motivo il lamenta che il giudice di prime cure non avrebbe: “…per niente Pt_1 considerato il testo del verbale assembleare del 22.3.2019 dal quale non si evince in alcun modo nè chi abbia votato, nè quanti millesimi siano stati raggiunti; si legge, infatti, solo che «dopo un'analisi delle due offerte, viene scelta quella dell'ing. perché, a parità di prestazioni, viene ritenuta più conveniente». Tale Per_1 forma impersonale non consente di individuare gli effettivi votanti ed il valore millesimale conseguito….”.
Anche questo motivo è infondato.
Dalla lettura del deliberato impugnato, che all'ordine del giorno prevedeva: “Impermeabilizzazione del terrazzo condominiale;
scelta del direttore dei lavori e progettisti – Varie ed eventuali”, si evince che l'assemblea dei condomini, (nominativamente indicati in apertura del relativo verbale), dopo aver esaminato le proposte avanzate dai due tecnici (Ing. e ), ne abbia Controparte_4 Persona_2
pagina 8 di 10 approvata, all'unanimità, una delle due. Si legge, infatti: “dopo una analisi delle due offerte….viene scelta quella dell'Ing. .” Per_1
Appare evidente che l'esame delle offerte dei professionisti, presentate in un'assemblea indetta proprio per deliberare su quell'apposito argomento, non può essere preso in considerazione solo dal Presidente dell'assemblea e/o solo da alcuni dei partecipanti;
o meglio, se fosse sorto tra i condomini un contrasto sul preventivo da scegliere, sicuramente tale contrasto sarebbe stato riportato nel detto verbale.
Risulta, invece, che “…dopo un'analisi delle due offerte…” l'assemblea, all'unanimità, decide di scegliere l'offerta proposta dall'Ing. . Per_1
Il fatto che il Presidente abbia usato il verbo impersonale, “viene scelta” è una imprecisione lessicale, ma tanto non significa, come, invece, affermato dall'appellante, che tale espressione impersonale: “… non consente di individuare gli effettivi votanti ed il valore millesimale conseguito,,”.
Risulta, infatti, che i condomini presenti in assemblea erano indicati nominativamente nel verbale impugnato;
il valore millesimale conseguito è quello riportato nel frontespizio del verbale;
non risulta che alcun condomino si sia dissociato dalla votazione per approvare una offerta piuttosto che un'altra.
Ciò è tanto vero che non vi è alcuna indicazione di eventuali dissenzienti;
di talché, in mancanza di prova contraria, la deliberazione è stata concordemente assunta da tutti i presenti.
Va, comunque, evidenziato che, in riferimento alla richiesta di annullamento della delibera de quo, avanzata dal , egli, al fine di ottenere la chiesta declaratoria di nullità e/o annullabilità, avrebbe Pt_1 dovuto dimostrare di avere un interesse effettivo ed attuale ad agire;
interesse che si manifesta principalmente nel dover sopportare un danno economico diretto, derivante dalla delibera viziata.
Non basta, infatti allegare e provare la violazione di legge o del regolamento condominiale (come nel caso di specie); l'azione, infatti, non può basarsi su una mera astratta violazione della legalità ma deve essere supportata da un beneficio concreto derivante dall'annullamento.
Per tutte le motivazioni innanzi esposte, l'appello interposto da va rigettato, con Parte_1 condanna dello stesso al pagamento, in favore del appellato, delle spese del presente grado CP_1 di giudizio, che si liquidano come da dispositivo che segue, sulla base dei parametri di cui al D.M.
55/2014, integrato dal DM 147/2022, tenendo conto del valore della controversia e della natura della stessa, (indeterminabile - trattasi di impugnazione di delibera assembleare), delle questioni trattate e del tenore delle difese delle parti, ai minimi di tariffa.


P.Q.M

. pagina 9 di 10 La Corte d'Appello di Bari, III Sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti del alla via Petrera 39-49/via Gorjux 3-27, in Parte_1 Parte_2 persona dell'amministratore pro-tempore, per la riforma della sentenza n. 33/2024, del 09.01.2024, resa inter partes dal Tribunale di Bari, così provvede:
1) Rigetta l'appello.
2) Condanna al pagamento, in favore del appellato, delle spese del Parte_1 CP_1 presente grado di giudizio, che liquida in € 3.473,00, per compensi, oltre rimborso forfettario, Cassa di previdenza ed IVA come per legge.
Sussistono i presupposti di legge affinché l'appellante versi all'Erario un importo pari all'ammontare del contributo unificato versato per l'iscrizione al ruolo del presente.
Così deciso in Bari nella Camera di consiglio del 22/10/2025
Il Presidente
Dott. Salvatore Grillo
Il Consigliere ausiliario relatore
Dott. Lucia Sardone
pagina 10 di 10