Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO FIDUCCIA - Presidente -
Dott. PAOLO VITTORIA - rel. Consigliere -
Dott. ANTONIO LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. MICHELE LO PIANO - Consigliere -
Dott. BRUNO DURANTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
DE NI IO, DE NI RI, elettivamente domiciliati in ROMA VIA E DONATO 45, presso lo studio dell'avvocato FRANCO CASAMASSIMA, che li difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
GL DI MP AN & C SNC in persona dei soci o amministratori OM ND e di TT IA, elettivamente domiciliata in ROMA LGO O GIORGI 10, presso lo studio dell'avvocato ANTONIO APPELLA, che la difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 499/98 della Corte d'Appello di ROMA, emessa il 14/11/97 e depositata il 25/02/98 (R.G. 4783/95);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/01/02 dal Consigliere Dott. Paolo VITTORIA;

udito l'Avvocato Franco CASAMASSIMA;

udito l'Avvocato Antonio APPELLA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Riccardo FUZIO che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo
1. - AD ed IO De NO convenivano in giudizio la società in n. coll. RY di ND OM e IA Di TT e con la citazione a comparire davanti al tribunale di Roma, notificata l'11.2.1988, proponevano una domanda di condanna all'adempimento ed al risarcimento del danno.
Questi gli elementi di fatto esposti dagli attori.
Con contratto dell'1.4.1986 avevano concesso in locazione alla RY un immobile per uso commerciale nel comune di Monterotondo. La RY, a partire dal 30.4.1986, non aveva pagato le spese di condominio e dall'1.8.1986 aveva sospeso il pagamento del canone mensile, di L. 1.900.000.
A seguito di intimazione di sfratto per morosità, era stata emessa l'ordinanza di rilascio 8.5.1987 e l'immobile era stato restituito il 10.5.1987.
La RY, nel tempo in cui era stata nel godimento dei locali, aveva iniziato, ma non completato lavori di ristrutturazione cui s'era obbligata.
Queste le richieste.
L. 19.710.000, per canoni di locazione e spese condominiali, non pagate sino a tutto il maggio 1987.
L. 22.000.000 come rimborso delle spese necessarie per completare le opere intraprese.
Il risarcimento dei danni cagionati dalla anticipata ed ingiustificata risoluzione del contratto.
2. - La società RY si costituiva in giudizio, resisteva alla domanda e proponeva per parte sua una domanda riconvenzionale. Questi gli elementi di fatto e le ragioni di diritto esposti dalla convenuta.
I locatori, nel contratto, avevano dichiarato che l'immobile era in regola con le norme edilizie ed urbanistiche, avendo ottenuto la concessione edilizia e la licenza di agibilità, mentre era stata presentata una domanda di sanatoria per abusi edilizi, del cui contenuto la società era edotta.
Essa aveva chiesto al Comune di trasferire l'autorizzazione amministrativa dai precedenti nei nuovi locali.
Tra il luglio e l'agosto 1986 aveva però avuto la notizia che la domanda non sarebbe stata accolta: e questo perché l'immobile mancava di certificato di destinazione d'uso, mentre la domanda di sanatoria era stata rivolta ad ottenere l'autorizzazione ad eseguire opere funzionali ad una nuova destinazione d'uso dei locali da cantina o garage a locale commerciale.
Queste circostanze erano state riferite ai locatori. Il 28.2.1987 il Comune si era espresso per il rigetto della loro domanda.
I locatori dovevano essere considerati inadempienti alla obbligazione assunta per aver dichiarato che i locali erano muniti di licenza di agibilità, mentre mancavano del certificato di destinazione ad uso commerciale.
La domanda dei locatori andava rigettata ed essi andavano condannati a restituire le somme percepite come canoni e deposito cauzionale ed a risarcire i danni.
3. - Il tribunale, con sentenza 8.4.1995, accoglieva in parte ambedue le domande.
Escludeva l'inadempimento dei locatori, ma considerava che il contratto si fosse sciolto a partire dal 17.3.1987, data in cui la conduttrice ne era legittimamente receduta.
Condannava la convenuta al pagamento dei canoni e delle spese condominiali sino a quella data e gli attori a restituire il deposito cauzionale.
Ragionava prendendo in considerazione le clausole 7 ed 8 del contratto.
Riteneva che, attraverso l'art. 8, la RY fosse stata resa edotta dai locatori del fatto la domanda di sanatoria avesse come fine anche quello di ottenere la nuova destinazione d'uso e che perciò si doveva escludere il loro inadempimento, ma che il rigetto della sua domanda di autorizzazione al trasferimento le aveva consentito, secondo l'art. 7, di recedere dal contratto.
4. - Impugnata dalla RY, la decisione del tribunale è stata riformata dalla corte d'appello, che, con sentenza 25.2.1998, ha rigettato la domanda principale e accolto la riconvenzionale, ha dichiarato risolto il contratto per inadempimento dei locatori e li ha condannati a restituire le somme percepite nel corso del rapporto. 5. - IO ed AD De NO hanno chiesto la cassazione della sentenza con ricorso notificato il 29.3.1999.
La società RY ha resistito con controricorso del 5.5.1999. Ha poi depositato una memoria.
Motivi della decisione
1. - La corte d'appello ha motivato la sua decisione con questi argomenti.
Le parti in ogni fase del procedimento di conclusione del contratto, come anche nella sua esecuzione si debbono comportare secondo buona fede.
I locatori ben sapevano quale uso la locatrice avrebbe voluto fare dei locali e le disposizioni contrattuali più significative rendevano certi del fatto che i locatori avevano garantito alla conduttrice la idoneità dell'immobile all'uso commerciale - questo risultava dagli artt. 6 ed 8.
Era invece accaduto che il Comune avesse negato alla RY la licenza di esercizio perché l'immobile era privo di regolare certificato di destinazione d'uso - provvedimento del 28.2.1987.
Il 4.5.1998 era anche intervenuto l'annullamento della licenza in sanatoria data il 24.10.1987 per la trasformazione della destinazione d'uso dell'immobile da cantina ad attività commerciale e tale annullamento era dipeso dalla circostanza che la sanatoria era stata accordata in base ad una erronea rappresentazione dei fatti dovuta alle non veritiere affermazioni dei proprietari.
Che la situazione rappresentata dai locatori nella domanda di sanatoria non fosse veritiera non poteva essere noto alla conduttrice - perché la domanda era stata presentata pochi giorni prima della conclusione del contratto, e del resto nella clausola 7 (ma in realtà 8) del contratto i locatori avevano dato conto di una domanda presentata per la sanatoria di abusi edilizi, senza alcun cenno alla richiesta di modifica della originaria destinazione del locale, che in origine era quella di deposito magazzino rimessa. 2. - Il ricorso contiene due motivi.
2.1. - Il primo denunzia vizi di violazione di norme di diritto (art. 360 n. 3 cod. proc. civ., in relazione agli artt. 1175 e 1337 cod. civ.).
La decisione - osservano i ricorrenti - è stata fondata su considerazioni attinenti al rilascio e successivo annullamento della licenza in sanatoria, provvedimenti che sono però ambedue successivi all'epoca in cui si è manifestata la morosità e poi il rapporto è stato sciolto.
Non senza considerare che l'annullamento della licenza in sanatoria era stato reso inoperante dai giudici amministrativi, come era stato dedotto, tanto è vero che nei medesimi locali era subentrata altra società che tuttora vi esplica la sua attività commerciale. 2.2. - Il secondo motivo denunzia sotto altri aspetti il medesimo vizio di violazione di norme di diritto oltre a difetti di motivazione (art. 360 n. 3 e 5 cod. proc. civ., in relazione agli artt. 1362, nonché agli artt. 1175, 1337 e 1375 cod. civ.). Si appunta sulla considerazione fatta dalla corte d'appello - secondo cui nell'art. 8 del contratto non era stato fatto cenno alla richiesta di modifica della originaria destinazione del locale. Questa considerazione i ricorrenti la qualificano come una asserzione apodittica, che non tiene conto delle rispettive posizioni dei contraenti, quali risultano dagli atti di causa, che dimostrano la diversa concorde interpretazione che le parti hanno dato alla clausola.
E si richiamano questi dati.
Il primo è il contenuto dell'art. 7 del contratto, nel quale, in riferimento all'art. 27 della legge 392 del 1978, era stato previsto il diritto della RY di recedere dal contratto in caso "di diniego delle autorizzazioni e concessioni richieste dalle vigenti leggi ai fini dell'attività del conduttore" - il contenuto della clausola dimostrerebbe che le parti avevano previsto che la domanda di sanatoria potesse non avere esito positivo.
Il secondo è il contenuto dell'art. 8 (il conduttore è edotto e a piena conoscenza della domanda di sanatoria) - ne sarebbe reso chiaro che il conduttore aveva preso conoscenza della domanda e quindi del suo specifico contenuto prima di sottoscrivere il contratto. Il terzo sono "le rilevanti ammissioni contenute nelle difese scritte della conduttrice".
2.3. - I due motivi non sono fondati.
3. - L'argomento che sostiene la motivazione della decisione sta nel fatto che - secondo la corte d'appello - i locatori hanno rappresentato alla conduttrice una situazione diversa da quella effettiva.
La diversità è consistita in questo.
La sanatoria richiesta presupponeva che all'immobile, dopo le modificazioni apportatevi, fosse stata impressa una possibilità di uso come locale commerciale e che i locali fossero stati poi di fatto così utilizzati, si da aver determinato quella modificazione della destinazione d'uso che la domanda di sanatoria tendeva a rendere legittima.
Ma era risultato provato che ciò non era e per questo il Comune aveva prima rifiutato l'autorizzazione al trasferimento dell'esercizio della RY nei locali e poi annullato la sanatoria accordata.
Questo argomento non appare efficacemente criticato. La circostanza che sanatoria e relativo annullamento siano intervenuti dopo che il rapporto s'era già sciolto non rende illogica la considerazione dei motivi di tale annullamento da parte della corte d'appello - perché tale considerazione è valsa a porre in rilievo che l'autorizzazione a trasferire l'esercizio nei nuovi locali è stata negata alla RY per ragioni attinenti ad una condizione di fatto dell'immobile, giuridicamente rilevante, e capace di condizionare il rilascio di quella autorizzazione. Condizione di fatto che, nell'accertamento compiuto dalla corte d'appello, era diversa da quella manifestata alla RY col riferimento all'istanza di sanatoria e perciò diversa da quella, sulla cui base la stessa RY s'era rappresentata la possibilità di ottenere l'autorizzazione invece negatale.
D'altro canto che i giudici amministrativi abbiano poi reso inoperante quell'annullamento - il che significa sospeso - per sè non è rilevante.
Non lo è perché - nella impostazione della corte d'appello -ha assunto rilevanza non la legittimità o meno del comportamento del Comune, ma il fatto che la RY sia stata indotta a rappresentarsi un diverso grado di difficoltà quanto al futuro rilascio dell'autorizzazione a trasferire l'esercizio nei locali presi in affitto.
Queste considerazioni esauriscono l'esame del primo motivo. Il ragionamento svolto dalla corte d'appello, d'altro canto, non è scalfito neppure dalle critiche svolte nel secondo motivo. Avrebbe potuto esserlo se fossero stati messi in rilievo vizi logici nella interpretazione della domanda di sanatoria richiamata nel contratto: vizi tali da mostrare che lo scarto tra contenuto di tale domanda e situazione effettiva, ritenuto dalla corte d'appello, in tanto aveva potuto essere accertato in quanto la corte d'appello, nel ricostruire il contenuto della domanda, era incorsa in vizi logici o di violazione delle norme sulla interpretazione degli atti giuridici. Ciò però non si coglie nel motivo di ricorso.
Ed allora perde rilevanza la considerazione che dagli artt. 7 ed 8 del contratto avrebbe dovuto desumersi che la parti s' erano prese cura di disciplinare i loro rapporti per il caso che la RY non avesse ricevuto le autorizzazioni e concessioni richieste ai fini della sua attività.
3.1. - Merita svolgere ancora due considerazioni.
La prima è che nel ricorso non sono svolte critiche a proposito delle conseguenze che la corte d'appello ha tratto sul piano del diritto dai fatti accertati.
La seconda è che la giurisprudenza della Corte, in casi che rientrano in questa area problematica, ha sempre interpretato l'art. 1575 cod. civ., nel senso per cui l'immobile che il locatore concede al conduttore per l'uso stabilito nel contratto deve presentare le caratteristiche di fatto promesse, spettando al conduttore di verificare che tali caratteristiche siano adeguate a quanto è tecnicamente necessario per svolgervi l'attività che si ripromette di esercitarvi ed a quanto è richiesto per ottenere le pertinenti autorizzazioni amministrative (Cass. 25 maggio 1973 n. 1544; 13 novembre 1973 n. 3011, tra le altre) Ma questo non esclude che le parti possano assumere a presupposto e perciò a condizione di efficacia del contratto ovvero ad oggetto di un'obbligazione del locatore sia la possibilità di apportare all'immobile modificazioni necessarie per potervi svolgere l'attività prevista (e così di installarvi dispositivi necessari da un punto di vista tecnico o giuridico) sia il fatto che esso presenti o sia in condizione di acquisire le pertinenti connotazioni giuridiche (e così di localizzare in una determinata zona od in un determinato immobile uno od altro genere di attività) (Cass. 1 aprile 1987 n. 3125; 13 luglio 1977 n. 3154; 2 giugno 1992 n. 6676).

4. Il ricorso è rigettato.

5. La Corte ritiene che le spese del presente grado possano essere compensate.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione terza civile della corte di cassazione, il 15 gennaio 2002. Depositato in Cancelleria il 8 marzo 2002