Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ANGELO GIULIANO - Presidente -
Dott. UGO FAVARA - Consigliere -
Dott. FRANCESCO TRIFONE - Consigliere -
Dott. GIOVANNI BATTISTA PETTI - rel. Consigliere -
Dott. ANTONIO SEGRETO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
RI RO, elettivamente domiciliato in ROMA LUNGOTEVERE DEI MELLINI 51, presso lo studio dell'avvocato GIORGIO GHIA, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato GIULIANO MONACO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
VE AR;

- intimata -
e sul 2^ ricorso n^ 21328/99 proposto da:
VE AR, elettivamente domiciliata in ROMA VIA MARCELLO PRESTINARI 13, presso lo studio dell'avvocato GIUSEPPE RAMADORI, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato ANTONIO CAPUTO, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
RI RO;

- intimato -

avverso la sentenza n. 662/99 della Corte d'Appello di TORINO, Sezione 2^ Civile, emessa il 12/02/99 e depositata il 18/05/99 (R.G. 1844/96);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/01/02 dal Consigliere Dott. Giovanni Battista PETTI;

udito l'Avvocato Antonio CAPUTO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Massimo FEDELI che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo.
Con citazione del 29 maggio 1993 AL RT nella veste di locatore di un immobile sito in Baldissero Torinese, con destinazione uso di pensione per persone anziane, conveniva dinanzi al Tribunale di Torino la conduttrice ER AR e ne chiedeva la condanna al pagamento della somma di lire 237.525.396, oltre svalutazione ed interessi. per il ritardo nella riconsegna dell'immobile (dal 30 aprile 1984 al 15 dicembre 1992).
Si costituiva l'ER e contestava il fondamento della domanda.
Con sentenza del 26 agosto 1986 il Tribunale di Torino rigettava la domanda del locatore e lo condannava alla rifusione delle spese di lite. La decisione era impugnata dal AL, che ne chiedeva la riforma ed eventuale ammissione di CTU;
resisteva l'ER chiedendo il rigetto del gravame.
La Corte di appello di Torino, con sentenza del 18 maggio 1999, così decideva:
rigetta l'appello e condanna l'appellante AL alla rifusione delle spese del grado.
Per quanto qui ancora interessa la Corte torinese precisava che:
a. il conduttore non poteva essere considerato in mora nella restituzione dell'immobile locato (ff. 10), per effetto del rapporto di reciproca dipendenza tra la prestazione di riconsegna e quella di pagamento della indennità di avviamento;

b. che avendo il conduttore, durante il tempo della ritenzione, regolarmente versato il corrispettivo dovuto in base al cessato rapporto contrattuale, nessuna ulteriore somma era dovuta dalla ER a titolo di risarcimento.
Contro la decisione ricorre il AL deducendo quattro motivi di gravame;
resiste la ER con controricorso incidentale condizionato.
I ricorsi sono stati previamente riuniti.
Motivi della decisione
Il ricorso principale non merita accoglimento in ordine ai motivi dedotti. per le seguenti considerazioni:
Con il primo motivo denuncia il vizio della motivazione e l'error iuris (per la violazione dell'art. 56 della legge 1978 n. 392 e degli artt. 1219 e 1590 c.c.), nonché una omessa pronuncia. La tesi è che vi sarebbe una omessa pronuncia (o una omessa motivazione) sul periodo 30 aprile 1986/21 giugno 1991, durante il quale l'ER mantenne la detenzione dell'immobile; mentre (si assume) il giudice dell'appello avrebbe limitato le proprie argomentazioni solo al periodo successivo. Si deduce inoltre la violazione dell'art. 56 cit. sul rilievo che tale norma non incide nè sulla data di cessazione del rapporto ne' esclude la mora del conduttore.
In senso contrario si osserva come i giudici del merito abbiano esaminato la domanda risarcitoria del AL, derivante dalla ritardata consegna per l'intero periodo del ritardo;
osservando peraltro che il AL non aveva alcuna intenzione di versare il dovuto avviamento, tanto da proporre una autonoma azione di accertamento negativo, rivelatasi infondata. Non sussiste dunque alcuna omessa pronuncia o vizio della motivazione, posto che la sentenza impugnata non nega l'obbligo del rilascio a partire dalla data finale del rapporto, ma afferma il rapporto di dipendenza tra la prestazione di riconsegna e quella relativa al pagamento dell'indennità, conformemente ai principi enunciati dalle SU nella sentenza n. 1127, ma già seguiti da un consistente orientamento già noto ai giudici del riesame.
In base a tale criterio ermeneutico le due norme (quella codificata e quella disciplinatrice l'esecuzione a rapporto concluso) consentono al conduttore la ritenzione della res locata, sino a quando non sia corrisposta la dovuta, e nella misura dovuta, indennità per lo avviamento. In tale situazione, se il rifiuto del pagamento è ingiustificato o se l'offerta di pagamento dell'indennità non è adeguata, il conduttore ritentore non può essere considerato in mora.
Non sussiste pertanto alcuna violazione delle norme sostanziali o processuali indicate nel motivo.
Il secondo motivo è oscuro e contraddittorio, ma per consentire la migliore confutazione occorre riprodurlo integralmente. (Si deduce) "Omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia. Violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto: art. 329 (acquiescenza totale o parziale) 339 (appellabilità delle sentenze) e 342 (forma dell'appello) c.p.c.".
Si deduce cioè un error in procedendo, illustrandolo con le seguenti considerazioni:
"Il secondo profilo della sentenza impugnata che si intende sottoporre a censura di legittimità riguarda la motivazione sviluppata ai punti 1^, 1 e 1^, 2 del provvedimento.
Secondo il giudice di secondo grado, la domanda formulata dall'odierno ricorrente nell'atto di appello avrebbe assunto l'esistenza di un diritto al risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1591 c.c. unicamente perché la conduttrice non avrebbe offerto la "... prova su di essa incombente ex art. 1218 c.c., che la mancata riconsegna entro il termine contrattuale era dipesa da impossibilità derivante da causa ad essa non imputabile (pag. 6 della sentenza). Conseguentemente l'atto di appello non avrebbe investito la decisione del Tribunale che aveva ritenuto insussistente la pretesa risarcitoria "sul presupposto del legittimo esercizio del diritto di ritenzione da parte della "conduttrice" (pag. 8 della sentenza).
Tali assunti interpretativi appaiono del tutto privi di pregio e frutto di una lettura superficiale dell'impugnazione proposta dal qui deducente. A pag. 7 dell'atto di appello, infatti, si legge testualmente che è infondata la tesi... secondo cui deve essere esclusa la mora del conduttore nella restituzione della cosa locata sino al momento della corresponsione dell'indennità di avviamento commerciale da parte del locatore, configurandosi in tali ipotesi un diritto di ritenzione del conduttore stesso il cui esercizio vale ad esonerarlo dagli obblighi di cui all'art. 1591 cc. Il collegio giudicante pertanto nell'accogliere tale tesi ha errato. "Come si vede, quindi, il punto è stato investito da specifica censure, e, più in generale, può dirsi che è stato contestato, anche implicitamente, con il contenuto complessivo delle argomentazioni svolte nell'atto di appello". "Si cita quindi giurisprudenza in ordine all'effetto devoluto (ff. 13) e si ribadisce come sia stata riproposta il secondo grado la pretesa risarcitoria, che investe, come presupposto logico giuridico della domanda, la questione dell'esistenza o meno di un assunto diritto di ritenzione in capo al conduttore stesso".
Al termine di questa complicata interpretazione della sentenza appellata, in senso contrario, si osserva che nessun travisamento vi è stato dell'atto di appello e nessuna omessa pronuncia sul suo contenuto.
In vero la Corte di appello, dopo aver riprodotto (ff. 6 e 7) i tre motivi di censura, li esamina analiticamente, ritenendoli infondati.
Dunque non vi è alcuna omissione sulle devoluzioni in forma di censura, vi è invece adeguata e puntuale motivazione, che ruota intorno ai principi di diritto affermati dalle S.U. civili nella sentenza 15 novembre 2000 n. 1127, a composizione di contrastanti orientamenti, e di cui si è dato cenno nell'esame del primo motivo. La pretesa risarcitoria è stata ribadita come infondata dal giudice di appello, in particolare nel punto in cui (ff. 9 della motivazione) si esamina la condotta del locatore, che rifiuta, senza un giustificato motivo, di corrispondere l'indennità, anche quando la stessa era stata già determinata giudiziariamente (ff. 10). Questa ratio decidendi peraltro, da sola, sorregge la congruità della decisione di rigetto della pretesa.
Non sussiste dunque alcun error procedendo e la decisione tiene conto del devolutum e lo esamina diffusamente.
Con il terzo motivo si deduce l'error in iudicando ed il vizio della motivazione, riproponendosi la tesi che riconosce al conduttore una facoltà di opposizione all'esecuzione, ma non il diritto di ritenzione, che è in contrasto sia con l'art. 1591 che con l'art. 2043 del codice civile. Quanto al primo aspetto (della responsabilità contrattuale del conduttore), si è già detto quale sia la soluzione, condivisa, proposta dalle S.U. nella citata sentenza, quanto al secondo aspetto (della responsabilità extracontrattuale) si osserva che esso è inammissibile, in quanto nuovo, e comunque infondato, perché se la condotta del retinente è ritenuta lecita, l'ipotesi dell'illeceità resta preclusa.
Con il quarto motivo si deduce infine che vi sarebbe un indebito arricchimento del conduttore. Il motivo è inammissibile per la sua novità rispetto alle precedenti difese, ed è comunque infondato. Se la facoltà di ritenzione, nella situazione data, deve ritenersi lecita, l'adempimento è assolto con la corresponsione dei canoni, e dunque non è configurabile alcun indebito arricchimento. Resta assorbito il ricorso incidentale, in quanto condizionato. Sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

riunisce i ricorsi, rigetta il ricorso principale, assorbito quello incidentale condizionato e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, il 17 gennaio 2002.
Depositato in Cancelleria il 6 agosto 2002