Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITO GIUSTINIANI - Presidente -
Dott. VITTORIO DUVA - Consigliere -
Dott. GIOVANNI SILVIO COCO - Consigliere -
Dott. RENATO PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. DONATO CALABRESE - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
CO CE, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DELLA MERCEDE 52, presso lo studio dell'avvocato MENGHINI MARIO, che lo difende unitamente all'avvocato MARENGO FAUSTO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
ER VA AL, elettivamente domiciliata in ROMA VIA FLAMINIA 259, presso lo studio dell'avvocato BUONO GIOVANNI, che la difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 213/98 della Corte d'Appello di TORINO, emessa il 7/11/1997, depositata il 20/02/98; R.G. 1078/95;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/11/00 dal Consigliere Dott. Donato CALABRESE;

udito l'Avvocato MARIO MEGHINI udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. NZ MACCARONE che ha concluso per l'accoglimento del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 29.5.1987 ER GI AL, proprietaria di un fondo coltivato a vigneto in Strevi, confinante con un fondo di UG MA, esponeva che quest'ultima con raccomandata 1.10.1986 le aveva notificato - ai sensi degli artt. 7 e 8 l. n. 817/1971 e 8 l. n. 590/1965 - proposta di alienazione del proprio fondo, con allegato preliminare di vendita stipulato con RC NZ, per il prezzo di L. 8.500.000; che con lettera 3.11.1986 essa istante aveva esercitato la prelazione;
che, successivamente, con lettera 5.11.1986 la venditrice le aveva comunicato di non essere più intenzionata a vendere il terreno e che, pertanto, la proposta doveva intendersi revocata;
che essa istante con raccomandata 19.11.1986 aveva comunicato alla UG l'avvenuto deposito presso il Notaio Garbarino della indicata somma di L. 8.500.000, versata su libretto di deposito al portatore della Cassa di Risparmio di Torino - filiale di Acqui Terme, invitando a comparire dinanzi al notaio, per il perfezionamento dell'atto di acquisto, la UG;
che costei - però - con rogito 5.1.1987 aveva alienato il fondo in questione a RC NZ per il detto prezzo;
ciò premesso, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Acqui Terme il RC, proponendo nei confronti del medesimo domanda di riscatto del fondo compravenduto.
Il convenuto, costituitosi, contestava la domanda, in particolare deducendo che l'attrice non era in possesso dei requisiti richiesti per l'esercizio del riscatto.
All'esito dell'esperita istruttoria, il Tribunale con sentenza del 24.2.1995, preso atto dell'avvenuto versamento da parte della ER a mani del Notaio Garbarino della ridetta s omma quale prezzo per l'esercizio del diritto di prelazione, accoglieva la domanda. La decisione, gravata dal soccombente, veniva confermata, ancorché con diversa motivazione, dalla Corte d'appello di Torino con sentenza 7.11.1997/20.2.1998. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso RC NZ sulla base di un unico articolato motivo.
Ha resistito con controricorso ER GI AL. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il motivo di ricorso, denunciando violazione dell'art. 360 n. 3 e n. 5 c.p.c. in relazione agli artt. 8 l. n. 590/1965 e 7 l. n. 817/1971, il RC censura l'impugnata sentenza per avere ritenuto corretto l'esercizio del diritto di riscatto da parte della ER. Questa, invece, secondo il ricorrente, è decaduta dal diritto di prelazione, avendo, dopo l'adesione alla proposta di vendita notificatagli, pagato male (ovvero non mediante offerta reale e, occorrendo, deposito della somma), e in ogni caso non avendo provveduto nel termine dei tre mesi previsti dalla legge ad assolvere all'obbligazione del prezzo, sicché la sopravvenuta vendita - assume ancora il ricorrente - è improduttiva di effetti negativi per la venditrice, essendo la prelazionante, appunto, già decaduta dal diritto di prelazione per essere inadempiente dell'obbligo del versamento del prezzo.
Il motivo non può trovare accoglimento.
La tesi del ricorrente - proposta in appello e riproposta in questa sede - è fondata - come già rilevato dalla Corte di merito - sul presupposto che l'atto di trasferimento ad un terzo del fondo oggetto di prelazione sia stato stipulato dopo la scadenza del termine stabilito dalla legge per il versamento del prezzo da parte del prelazionante che abbia accettato la proposta di alienazione, e che tale prezzo non sia stato versato, nei modi e con le forme prescritte dalla legge per gli effetti solutori e liberatori, nel predetto termine, per cui in tal caso - in linea di principio - è innegabile che può e deve ritenersi (definitivamente) non avverata la condizione sospensiva cui è soggetto il trasferimento al prelazionante, e quindi affermarsi l'intervenuta decadenza del medesimo dal suo diritto, con la conseguente inammissibilità dell'esercizio del succedaneo diritto di riscatto in ordine al contratto di vendita stipulato con il terzo in epoca posteriore all'intervenuta decadenza.
Senonché - come accertato dalla Corte stessa - detto presupposto difetta nella fattispecie in esame, in cui l'atto di vendita - in ordine al quale è stato esercitato il riscatto - risulta stipulato in data anteriore alla scadenza del termine previsto per il versamento del prezzo da parte del prelazionante, di talché, essendo stata nel caso in oggetto la notifica della proposta di vendita da parte del proprietario effettuata in data 1.10.1986, i tre mesi dal trentesimo giorno dell'avvenuta notifica per il versamento del prezzo andavano a scadere al 31.1.1987, e quindi in data successiva alla stipula, avvenuta il 5.1.1987, del contratto di vendita con il RC, promissario acquirente indicato nel preliminare comunicato alla ER.
Ciò posto in punto di fatto - e la ricostruzione così compiuta dalla Corte territoriale non risulta censurata da parte ricorrente- rilevasi dunque che è consolidato indirizzo di questa Corte regolatrice, tale da costituire ormai ius recptum, che la vendita del fondo, effettuata dal proprietario a terzi in pendenza del termine per il pagamento del prezzo da parte dell'affittuario che ha esercitato il diritto di prelazione, pur non costituendo una delle ipotesi previste dal legislatore, con l'art. 8 della legge n. 590 del 1965, per l'operatività del diritto al riscatto, deve tuttavia equipararsi ad esse e considerarsi un presupposto idoneo al conseguimento della declaratoria d'inefficacia dell'avvenuta vendita nei confronti del terzo acquirente (v., tra le molte, Cass. n. 8656/1995, n. 114/1988, n. 1306/1987, n. 6907/1986, n. 6846/1986, n. 6332/1985). Si è, anzi, peraltro evidenziato che la vendita del fondo a terzi dopo l'accettazione della proposta di alienazione da parte del coltivatore avente titolo ed in pendenza del termine per il versamento del prezzo costituisce una violazione del diritto di prelazione ancor più grave che nei casi espressamente previsti dal legislatore, in quanto incide sul diritto già concretamente esercitato, per cui la situazione del coltivatore, così compromessa, esige una tutela non diversa da quella accordata negli altri casi. Altrimenti opinando si perverrebbe all'inaccettabile conclusione che il fine primario perseguito dalla legge per lo sviluppo della proprietà coltivatrice, mediante il riconoscimento del diritto di prelazione e di quello conseguente al riscatto, potrebbe essere agevolmente eluso e vanificato, non potendo certo considerarsi parimenti soddisfatto attraverso l'eventuale rimedio sostitutivo del risarcimento del danno (v. Cass. 6332/85). È di tutta evidenza, perciò, che, in base alla accertata situazione di fatto e per essa alla circostanza che il termine per il versamento del prezzo doveva ancora scadere, la Corte territoriale, con insindacabile valutazione di merito, ha in sostanza considerato di nessun peso il fatto che la ER avesse versato il prezzo su un libretto al portatore e depositato questo presso il Notaio, essendo, difatti, nella specie, lo ius praelationis ancora in fase attuativa. Rettamente, dunque, se ne è dedotta l'insussistenza della eccepita decadenza della ER dal diritto di prelazione e dal succedaneo diritto di riscatto dalla medesima esercitato, proprio per essere stato, come condivisibilmente sottolineato dalla Corte di merito, il perfezionamento della fattispecie acquisitiva a favore della ER impedito dalla stipula della vendita al terzo RC prima della scadenza del termine previsto dalla legge per il pagamento del prezzo da parte della stessa confinante, che aveva accettato la proposta di alienazione notificatagli dalla proprietaria del fondo contiguo.
Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato.
Spese del giudizio di legittimità compensate per giusti motivi.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione terza civile della Corte di cassazione, il 8 novembre 2000. Depositato in Cancelleria il 28 marzo 2001