REPUBBLICA ITALIANA IN NOME EL P1 2 1 62 / 02 LA CORTE SUP EM DICASSAZIONE Oggetto SEZIONE SECONDA CIVILE PERMUTA E Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: APPALTO Dott. Vincenzo CALFAPIETRA Presidente R.G.N. 21995/99 614100 Dott. Giandonato NAPOLETANO - Consigliere 21995/99 - Dott. Rosario DE JULIO Consigliere 28778 Cron. Dott. Giovanna SCHERILLO Rep. 3246 Consigliere Dott. Ettore BUCCIANTE Rel. Consigliere Ud.28/02/02 ha pronunciato la seguente CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SENTENZA UFFICIO COPIE Richiesta copia studio sul ricorso proposto da: dal Sig. Sole 3.10 TEMPERONI ANNIBALE, elettivamente domiciliato in ROMA per AGO. 2002 VIA G PIERLUIGI DA PALESTRINA, presso lo studio IL CANCELLIERE dell'avvocato FILIPPO LATTANZI, difeso dall'avvocato PIERO PEPPUCCI, giusta delega in atti;
ricorrente

contro

ART. EDIL. F.LLI STERI SNC;
- intimato e sul 2° ricorso n° 00614/00 proposto da: STERI SNC, in persona del legale EDIL FLLI 2002 rappresentante pro tempore STERI MAURO, elettivamente domiciliato in ROMA CSO TRIESTE 16, presso lo studio 342 -1- M dell'avvocato PIETRO FEDERICO, che lo difende giusta unitamente all'avvocato GIOVANNI TORLONE, delega in atti;
controricorrente e ricorrente incidentale

contro

TEMPERONI ANNIBALE;
- intimato avverso la sentenza n. 671/99 della Corte d'Appello di FIRENZE, depositata il 31/05/99; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/02/02 dal Consigliere Dott. Ettore BUCCIANTE;
Preliminarmente la Corte dispone la riunione di due ricorsi separatamente proposti avverso la stessa sentenza;
udito l'Avvocato PEPPUCCI Piero, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale e il rigetto dell'incidentale; udito 1'Avvocato MAZZARELLI Vito per delega dell'Avv. TORLONE dep. in udienza, difensore del resistente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso incidentale e il rigetto di quello principale;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Dario CAFIERO che ha concluso per l'inammissibilità di entrambi i ricorsi, in subordine -2- Mr. per il loro rigetto. -2-443- Min SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Artigiana IA FR RI La s.n.c. citò davanti al Tribunale di Grosseto NI TE, esponendo che costui, con un contratto del 6 giugno 1990, le aveva ceduto metà di un suo terreno in Marina di Grosseto, mentre essa si era realizzarvi, in conformità con unobbligata а progetto già approvato, un fabbricato di otto appartamenti e a trasferirne quattro al permutan- te;
che quest'ultimo, nonostante il completamento della costruzione e la ricezione delle chiavi delle unità immobiliari destinategli, aveva rifiutato pretestuosamente di addivenire allo scioglimento della comunione. Chiese pertanto la pronuncia di una sentenza che tenesse luogo dell'atto di divisione, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., con condanna dell'altra parte al pagamento della somma di lire 35.000.000, previ- sta contrattualmente come conguaglio, nonché al risarcimento dei danni conseguenti al ritardo. Costituendosi in giudizio, NI TE sostenne la legittimità del proprio rifiuto, giustificato dagli inadempimenti della società RI, la quale gli aveva consegnato, in ritardo 21995/1999 3 Min. 614/2000 rispetto al termine pattuito, alloggi affetti da gravi vizi e in parte diversi da quelli che avrebbe dovuto trasferirgli. Chiese quindi, in via riconvenzionale, la condanna dell'attrice al risarcimento dei relativi danni. All'esito dell'istruzione della causa, consi- stita nello svolgimento di una consulenza tecnica di ufficio, con sentenza del 27 febbraio 1997 il Tribunale divise il fabbricato tra le parti, attribuendo a ognuna determinate porzioni, con- dannò NI TE a pagare lire 35.000.000 alla s.n.c. Artigiana IA FR RI, con rivalutazione monetaria e interessi, disatte- se le reciproche domande di risarcimento di danni proposte dall'una e dall'altra parte. Impugnata da NI TE, la decisione stata parzialmente riformata dalla Corte di è appello di Firenze, che con sentenza del 31 maggio 1999 ha ridotto a lire 24.600.000 la somma oggetto della condanna pronunciata in primo grado, ritenendo: nella costruzione di nנן fabbricato è ben difficile che non si presenti la necessità o l'opportunità di varianti rispetto al nella specie una tale progetto, ma comunque 21995/1999 4 614/2000 eventualità era stata espressamente riconosciuta e accettata dal TE;
- al riguardo, risultato dalla consulenza tecnica di ufficio che non trova riscontro nel progetto l'indicazione contrattuale di mq. 203,78, come superficie interna calpestabile netta destinata all'appel- lante;
a lui, con la sentenza del Tribunale, sono stati attribuiti comunque mq. 20,81 in più che alla società RI, in difformità dall'atto notarile di permuta, che prevedeva una divisione in parti uguali, mentre nella simultanea scrittu- ra privata era stabilito un conguaglio di lire 35.000.000 in favore della stessa società; - la speciosità delle doglianze del TE emerge dal fatto che uno degli appartamenti assegnatigli ha un'area maggiore di mq. 5,39 rispetto al progetto, mentre egli si lamenta di una diminu- zione di mq. 4,50 di una soffitta;
- l'originario perconvenuto ha agito, in via riconvenzionale, ottenere il risarcimento dei danni, ma non anche l'adempimento dell'altra parte la risoluzione del contratto;
ciò non congruo sotto un i vizi dell'immobile, profilo logico-giuridico; - prima che fossero in gran parte eliminati dalla 21995/1999 614/2000 M società RI nel corso del giudizio, erano tali il rifiuto di adempimento del da giustificare egli tuttavia non può accampare in TE;
- proposito pretese risarcitorie, essendo risultato che la stessa società si era offerta di porre subito rimedio, ma ne fu impedita dal rifiuto del TE di restituire le chiavi che gli erano con riferimento ai difetti state consegnate;
dell'economia generale del residui, alla luce contratto e delle conseguenze per la RI, costretta alla permanenza in una comunione coat- ta, l'eccezione di inadempimento fatta valere dal TE risulta contraria a buona fede;
- per questi ultimi vizi, la domanda riconvenzionale di risarcimento può essere riguardata come di ridu- zione del prezzo ○ comunque della contropresta- zione, sicché la somma di lire 35.000.000, dovuta alla RI a titolo di conguaglio, va diminuita dell'importo di lire 10.400.000, corrispondente alla spesa necessaria per le riparazioni. Contro tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione NI TE, in base а tre motivi. La s.n.c. Artigiana IA FR RI si è costituita con controricorso, formu- Mn 21995/1999 614/2000 lando altresì un motivo di impugnazione in via ricorrente principale ha presen- incidentale. Il tato una memoria. In udienza si è provveduto preliminarmente alla riunione dei due ricorsi, in applicazione r. dell'art. 335 cod. proc. civ. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo del ricorso principale NI TE denuncia «violazione e falsa applicazione dell'art. 1494 cod. civ.», lamentan- do che erroneamente la propria domanda riconven- zionale di risarcimento di danni è stata ritenuta inammissibile dalla Corte di appello, in quanto proposta senza contestuali richieste di condanna dell'altra parte all'adempimento o di risoluzione del contratto. La censura è fondata. Ritenendo che «la parte inadempiente a causa dell'inadempimento della controparte può ben limitarsi a rifiutare in via di eccezione il richiesto inadempimento;
ma non sembra che possa, senza а sua volta chiedere l'adempimento о la risoluzione contrattuale, avanzare istanze risar- citorie» e osservando che «ciò non appare congruo 21995/1999 7 614/2000 sotto un profilo logico-giuridico», il giudice di secondo grado si è discostato dall'orientamento costantemente seguito in materia dalla giurispru- denza di legittimità (v., oltre ai remoti prece- denti richiamati nel ricorso, da ultimo Cass. 7 giugno 2000 n. 7718), secondo cui l'azione di risarcimento danni proposta, ai sensi dell'art. 1494 cod. civ., dall'acquirente non si identifica né con le azioni di garanzia di cui all'art. 1492 cod. civ., né con l'azione di esatto adempimento. Ed invero, mentre la garanzia per evizione opera anche in mancanza della colpa del venditore, onde eliminare, nel contratto, lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali determinato dall'ina- dempimento del venditore, l'azione di risarcimen- to danni che presuppone di per sé la colpa di quest'ultimo, consistente nell'omissione della diligenza necessaria a scongiurare l'eventuale presenza di vizi nella cosa, può estendersi a dall'acquirente,tutti i danni subiti non solo quindi a quelli relativi alle spese necessarie per l'eliminazione dei vizi accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizza- zione della cosa, о al lucro cessante per la 21995/1999 614/2000 mancata rivendita del bene. Da ciò consegue, fra l'altro, che essa azione si rende ammissibile in alternativa ovvero cumulativamente con le azioni di adempimento in via specifica del contratto, di riduzione del prezzo о di risoluzione del con- tratto medesimo>> . Né d'altra parte sono state indicate, nella sentenza impugnata o nel

contro

- ricorso, ragioni che possano indurre a deflettere da questi principi, che vanno invece ribaditi, data la loro piena aderenza alla lettera e allo scopo della norma in considerazione. Resta conseguentemente assorbito l'unico mo- tivo addotto a sostegno del ricorso incidentale, con cui la s.n.c. Artigiana IA FR RI sostiene che la Corte di appello è incorsa nel vizio di ultrapetizione, nel "riguardare" come domanda di riduzione del prezzo la riconven- zionale di risarcimento di danni, che unicamente era stata proposta dal convenuto. Con il secondo motivo del ricorso principale NI TE, dolendosi di contradditto- rietà e/o insufficienza della motivazione in ordine ad un punto decisivo della causa», sostie- ne che ingiustificatamente il giudice di secondo 9 Men 21995/1999 614/2000 grado: ha innanzitutto trascurato i numerosi e gravi difetti di costruzione dell'edificio, non eliminati dalla società RI nel corso del giudizio e ulteriori rispetto a quelli per i quali è stata disposta la riduzione del prezzo;
ha inoltre reputato che le riparazioni dei vizi, poi effettuate, fossero state inizialmente rese impossibili dallo stesso TE, per non averle consentite, rifiutando di riconsegnare le chiavi delle unità immobiliari a lui destinate. Anche queste censure vanno accolte. Nella sentenza impugnata, infatti, è mancato de l tutto l'esame delle deduzioni che l'appellante aveva svolto, sulla scorta di una consulenza tecnica di parte, a proposito di altri vizi e difetti trascurati o non adeguata- mente valutati dal c.t.u.», riguardanti in parti- colare la rampa di accesso alle autorimesse e del piano cantinato. Nél'impermeabilizzazione può considerarsi motivazione adeguata, sul punto, il richiamo del giudice di secondo grado alla clausola contrattuale che attribuiva alla società RI la facoltà di apportare, anche in corso d'opera, sia all'interno che all'esterno del 21995/1999 10 614/2000 costruendo fabbricato, tutte le varianti al opportune, a propria progetto che ritenesse discrezione>>>: facoltà che evidentemente non escludeva l'obbligo di eseguire un'opera comunque esente da vizi. Quanto agli altri difetti, riparati dalla so- cietà RI nel corso del giudizio, la Corte di appello ha ritenuto che l'impresa si offrì subito di eliminare i vizi, ma che le fu impedito di farlo perché il TE tratteneva le chiavi degli appartamenti a lui spettanti in sede di divisione»>, sicché egli «non può comunque accam- pare diritti risarcitori al riguardo». Di questa ricostruzione dei fatti non è stata però data una giustificazione esauriente e coerente, che non ravvisabile nel vago generico rinvio alla e corrispondenza intercorsa tra le parti» e alle ammissioni del TE» contenuto nella sen- tenza impugnata, in cui inoltre non si è spiegato come la tesi si concili con la posizione total- mente negativa circa l'esistenza di qualsiasi difetto, che la società RI aveva assunto nella causa e mantenuto fino al deposito della prima relazione del consulente tecnico di ufficio. 21995/1999 11 614/2000 Con il terzo motivo di ricorso NI Tem- peroni, denunciando «contraddittorietà e/o insuf- ficienza della motivazione in ordine ad altro punto decisivo della causa»>, contesta la congrui- tà delle ragioni del rigetto della sua domanda di risarcimento, nella parte in cui concerneva la minore misura della superficie degli appartamenti destinatigli dalla società RI e poi assegnati- gli dal Tribunale con la sentenza di primo grado. In proposito la Corte di appello, dopo un ri- chiamo alla già citata clausola contrattuale relativa alle varianti al progetto (che peraltro inconferente, essendo stato espressamenteè previsto che dovessero rimanere «inalterate la volumetria complessiva, la destinazione e le superfici>>) ha osservato che l'entità della superficie calpestabile spettante al TE, e contrattualmente indicata in mq. 200,78, è risul- tata erronea ed ingiustificata, ove il C.T.U. si inoltre che non èè così espresso: "Si Osserva stato possibile rilevare se non molto approssima- tivamente il valore di 200,78 mq. calpestabili interni degli appartamenti (escluse terrazze, cantine, ecc, V. atto di permuta) indicati come 12 Mar 21995/1999 614/2000 spettanti al TE (né le parti hanno saputo giustificare il valore della misura così indica- ta) se non aggiungendo la quota parte delle scale e dell'atrio. Infatti la superficie utile calpe- stabile degli appartamenti, secondo il progetto di cui all'atto di permuta, risulta mq. 384,37. Al Sig. TE mq. 189,32 Nella realtà (misura riscontrata in sopralluogo) mq. 193,74. né il sottoscritto è riuscito in alcun modo а rilevare i 200,78 mq. di cui sopra;
ritiene quindi un vizio di forma dell'atto di permuta">>; rilevato che «al TE è stataha altresì assegnata una superficie di mq. 173,08 ed all'impresa mq. 152,27, con una differenza in favore del TE di mq. 20,81: contrastante con l'atto notarile di permuta, secondo cui il costruendo fabbricato sarebbe diventato "di pro- prietà del signor TE NI per la quota di 뤤 (un mezzo) di cui al progetto approvato", tanto che nella simultanea scrittura privata è previsto un conguaglio in favore dell'impresa di lire 35.000.000»; ha infine considerato, «al fine di lumeggiare la speciosità delle doglianze del TE, il fatto che egli da una parte lamenti 21995/1999 13 M ar 614/2000 la minor superficie della soffitta (mq. 4,50) e dall'altra dimentichi che per l'appartamento n. 7 assegnatogli [vi è] una differenza in suo favore, rispetto al progetto originario, di mq. 5,39». Queste argomentazioni, considerate sia singo- larmente sia complessivamente, non costituiscono una motivazione sufficiente e logicamente coeren- te della decisione. In ordine alla prima, va rilevato che essa non dimostra affatto che al TE dovessero essere attribuiti i mq. 173,08 di fatto assegna- tigli, anziché i mq. 200,78 indicati nel contrat- to (o quanto meno i mq. 189, 32 risultanti dal progetto allegato oppure i mq. 193,74 calcolati mediante le misurazioni del consulente tecnico di ufficio): assolutamente non è dato vedere una qualche plausibile ragione per cui una pattuizio- ne così precisa possa essere considerata «erronea e ingiustificata>>>, come è stata ritenuta dalla Corte di appello. È dunque inconferente che un singolo appartamento, tra quelli destinati al TE, avesse mq. 5,39 in più (a fronte di mq. 4,50 in meno di una soffitta). Né rileva che egli abbia ottenuto una superficie maggiore di 14 Mani 21995/1999 614/2000 AGENZIA ATE ROMA 2 Berle 4Registrate in do 10.2002 cin. 588 170.43. (eurd ENCOSETTANSA. 143 )al 002 p. Dirigente Area Servizi (Dott.ssa Maria Gracia DFILIPPOL Pesponsabile Servizio Giudizk M. RACCI AND metà dell'intero edificio, poiché questa diffe- renza, rispetto alle previsioni dell'atto notari- le, era stata concordata con la contestuale scrittura privata, nella quale proprio per questa ragione si era pattuita la corresponsione alla società RI del conguaglio di lire 35.000.000. Accolto pertanto il ricorso principale e di- chiarato assorbito l'incidentale, la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio ad altro giudice, che si designa in una diversa sezione della Corte di appello di Firenze, cui viene anche rimessa la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità. 1097129,11 DISPOSITIVO COUT 41.32 из[TOT. 179,43 La Corte accoglie il ricorso principale;
dichiara assorbito l'incidentale; cassa la sentenza impu- gnata;
rinvia la causa ad altra sezione della Corte di appello di Firenze, cui rimette anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimi- tà. Roma, 28 febbraio 2002 V. fr Pres.Дур Atton Bunioni IL CANCELLIERE C1 Talarico -Paolo C o 21995/1999 15 ca 614/2000 DEPOSITATO IN CANCELLERIA Roma 12 AGO 2002 IL CANGELLERECTO