Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CARBONE Vincenzo - Presidente -
Dott. PREDEN Roberto - Consigliere -
Dott. VARRONE Michele - rel. Consigliere -
Dott. LO PIANO Michele - Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
ENPALS, con sede in Roma, in persona del Commissario straordinario Gabriele Mori, elettivamente domiciliato in ROMA VLE REGINA MARGHERITA 206, presso lo studio degli avvocati ANGELO CURTI e DOMENICO DE LUCA, che lo difendono anche disgiuntamente, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
IN NO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA P OTTOBONI 12, presso lo studio dell'avvocato SALVATORE NUNZIATA, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 789/00 della Corte d'Appello di ROMA, Sezione 4^ Civile, emessa l'08/03/00 e depositata il 05/04/00 (R.G. 3600/99);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/11/02 dal Consigliere Dott. Michele VARRONE;

udito l'Avvocato Domenico DE LUCA;

udito l'Avvocato Salvatore NUNZIATA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 25/02/1993 l'ENPALS, proprietario dell'immobile sito in Roma, Via Barbara Tosarti n. 77, condotto in locazione da NO IN, lo conveniva davanti ai Pretore di Roma per sentirlo condannare al pagamento della somma di L.

1.925.942 per oneri accessori per gli anni 1982-1990, oltre agli interessi legali. Il IN, ritualmente costituito, eccepiva preliminarmente l'intervenuta prescrizione dei crediti antecedenti al mese di maggio 1989 a norma dell'art. 6 l. 841/73. Nel merito, contestava l'ammontare delle somme richieste. Prodotta documentazione, l'adito Pretore, con sentenza 14/10/98 dichiarava la prescrizione dei crediti precedenti al 01/06/1989, e condannava il IN al pagamento in favore dell'ENPALS della somma di L. 71.779, nonché delle spese di lite con una compensazione del 50% del loro ammontare. Avverso tale sentenza proponeva gravame con due motivi l'ENPALS, lamentando che erroneamente il giudice di primo grado aveva dichiarato la prescrizione per i crediti dell'Ente anteriori al 01/06/1989.
Nella resistenza del IN, la Corte di Appello di Roma, con sentenza 5 aprile 2000, rigettava il gravame e condannava l'appellante alle spese del grado, affermando:
- che, nella specie, si applicava, per costante giurisprudenza della S.C., la prescrizione biennale ex art. 6 l. n. 841 del 1973;
- che le missive inviate dall'ENPALS alla conduttrice, non essendo idonee a costituirla in mora, non potevano avere efficacia interruttiva della prescrizione;

- che la corresponsione, da parte della locataria, degli acconti provvisori in attesa del successivo conguaglio, non importavano riconoscimento di debito ex art. 2944;
- che neppure l'invio, da parte dell'ENPALS, dei prospetti riepilogativi dei conguagli (invio peraltro avvenuto solo nel 1991), non contestati dalla conduttrice, poteva costituire riconoscimento del debito.
L'ENPALS ha proposto ricorso per cassazione, sulla base di due motivi. Ha resistito il IN con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'ENPALS, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 12 preleggi, 2948 n. 3 c.c. e 6 l. n. 841 del 1973, in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c, lamenta che il giudice di appello abbia applicato, nella specie, la prescrizione breve biennale di cui all'art. 6 cit., invece di quella quinquennale in tema di "pigioni delle case ... e ogni altro corrispettivo di locazioni" (art. 2948 n. 3 cit.), pur trattandosi non di oneri accessori assunti contrattualmente, bensì di quelli posti per legge (art. 9 l. n. 392 del 1978) a carico del conduttore. La censura non coglie nel segno. È principio ormai pacifico affermato nella giurisprudenza di questa Corte che il credito del locatore per il pagamento degli oneri condominiali posti a carico del conduttore dall'ari 9 della legge sull'equo canone si prescrive nel termine di due anni indicato dall'art. 6 della legge 22 dicembre 1973 n. 841 per il diritto del locatore al rimborso delle spese sostenute per la fornitura dei servizi posti, per contratto, a carico del conduttore, perché tale norma, anche se inserita in una legge relativa alla proroga dei contratti di locazione degli immobili ad uso d'abitazione, introduce una deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale del canone di locazione e di ogni altro corrispettivo di locazione fissato dall'alt. 2948 n. 3 c.c., che risponde ad un'esigenza di rapida definizione di quell'accessorio rapporto giuridico, comune ad ogni locazione, e che è, pertanto, applicabile anche agli oneri accessori dovuti dal conduttore in base all'art. 9 della legge 27 luglio 1978 n. 392, senza che a ciò osti l'art. 84 di quest'ultima legge che, disponendo l'abrogazione di tutte le norme incompatibili con la legge sull'equo canone, non può essere riferita anche alla disposizione in materia di prescrizione del cit. art. 6, che trascende il regime vincolistico (Cass. 22 maggio 1993 n. 5795, 22 aprile 1995 n. 4588 e 5 agosto 2002 n. 11715 ex plurimis). Tale principio va confermato, oltre che per la sua intrinseca ragionevolezza, perché l'Ente ricorrente non offre, in questa sede, alcuna argomentazione ulteriore rispetto a quelle già esaminate e disattese dall'orientamento qui ribadito.
Il primo motivo va, pertanto, rigettato.
Con il secondo mezzo l'ENPALS, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 2943, 4 co. e 2944 c.c. nonché il vizio della motivazione su un punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., si duole che il giudice di appello non abbia riconosciuto efficacia interruttiva della prescrizione alle raccomandate inviate da esso Ente ai conduttori (quali atti di costituzione in mora) nonché al pagamento, da parte dei singoli locatali, degli acconti provvisori salvo conguaglio (quale atto di riconoscimento di debito).
Neppure questa complessa censura è fondata. Essa è stata, infatti, puntualmente vanificata dal suddetto giudice rilevando, da un lato, che le missive inviate ai conduttori e contenenti la mera comunicazione dell'applicazione dell'aggiornamento annuo del canone ex art. 24 l. n. 392 del 1978 con, inoltre, la generica riserva del conguaglio per gli oneri accessori, non potevano costituire atti di messa in mora, idonei ad interrompere il corso della prescrizione;

dall'altro, che il pagamento di una somma a titolo di acconto di un eventuale maggior debito, non importando di per sè nemmeno implicitamente il riconoscimento dell'entità del debito residuo, non poteva configurarsi come riconoscimento di debito tale da produrre l'interruzione della prescrizione (anche il versamento di un acconto che Cass. n. 577/1972 considera come riconoscimento del debito, presuppone la conoscenza dell'esatta misura dello stesso). Trattasi di motivazione priva di errori giuridici in quanto conforme ai principi dettati in materia da questa Corte e che sotto il profilo logico raggiunge un grado di congruità e di ragionevolezza tale da renderla incensurabile in cassazione.
Anche il secondo motivo va, pertanto, rigettato.
Al rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente alle spese di questo grado.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna l'ENPALS al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in euro 41,00, oltre euro 500.00 per onorario.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 26 novembre 2002. Depositato in Cancelleria il 10 febbraio 2003