REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE 01 4 60/03 Oggetto Locazione SEZIONE TERZA CIVILE Oneri accessori Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:, R.G.N. 9628/01 Dott. Vincenzo CARBONE Presidel Dott. Roberto PI Consigliere Cron. 3134 Dott. Michele VARL NE Consigliere Rep. UPI Dott. Michele LO PIANO Consigliere Ud. 26/11/02Consigliere Dott. Brunc DURANTE ha pronunciato la seguente SENTENZA aul ricorso proposto da: FONDAZIONE ENPAM, con sade in Roma, iП persona del Presidente Prof. Dott. Folc Parodi, elcttivamente domiciliata in ROMA LARGO RIONFALE 7, presso lo studic dell'avvocato LUIGI MANNUCCI, che la difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

NO AT;
- intimata avverso la sentenza Π. 303/00 della Corte d'Appello di ROMA, Sezione IV Civile, смезза il 25/01/00 2 2002 2300 depositata il 23/02/00 (R.G. 3040/99); udita la relazione della causa avolta nella pubblica udienza del 26/11/02 dal Consigliere Dott. Roberto PREDEN;
udito l'Avvocato Luigi MANNUCCI;
udito il P. M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto notificato 1'11.11.1996, 1'Ente nazionale di previdenza ed assistenza dei medici ed odontoiatri (E.N.P.A.M.) intimava a AT RN, conduttore di un appartamento di proprietà cell'ente, siratto per Torosità per mancato pagamento del conguaglio degli oneri accessori relativi all'esercizio 1990/1991, pari a L.

1.596.792 e la citava contestualmente per la CO valida davanti al Pretore di Roma. T,' intimata si opponeva escependo, tra l'altro, la prescrizione biennale del credito, ai sensi dell'art. 6 della legge n. 841 del 1973. Il Fretore, definendo il giudizio con sentenza, ac- coglieva l'eccezione di prescrizione;
rigettava la do- manda;
condannava l'attore al pagamento delle spese. Pronunciando sull'appello dell'E.N.P.A.M., La Corte d'appello di Roma lo accoglieva parzialmente e compen- sava le spese del grado. Considerava: che nella specie éra applicabile iì termine biennale di prescrizione previsto dall'art. 6 della logge n. 843 del 1971; che il termine, essendo l'immobile Localo sito in edificio appartenente ad unico proprietario, decorreva non dalla data di approvazione del bilancio consuntivo, ma dalla data di chiusura della gestione dell'esercizio; che le difficoltà di individuazione della normativa da appli- care giustificavano la compensazione delle spese del primo grado. Avverso la sentenza l'E.N.P.A.M. ha proposto ricor- so per cassazione, affidato a tre motivi. Non ha svolto difese l'intimato. Il riccrrente ha depositato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE 1. Con i primi due motivi, da esaminare congiunta- mente per la connessione delle rispettive censure, ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazio- ne degli artt. 2948, Пl> 3, c.C., 6 cella legge r. 841 del 1973, e 84 della legge n. 392 de 1978, in rela- zione all'art. 360, 17. c.p.c. assume che erronea- mente il giudice di appello ha ritenuto applicabile la prescrizione biennale prevista dal citato art. 6 per il credito del locatore per oneri accessori, in luogo di quella quinquennale prevista dal citato art. 2948, Π. 3, per i crediti concernenti le pigioni delle case е ogni altre corrispettivo di locazioni.

1.1. I primi due motivi sono infondali. Questa S.C. ha statuito che il credito del locatore per il pagamento degli oneri condominiali posti a cari- CO dcl conduttore dall'art. della legge n.392 dei 1978 sull'equo canone si prescrive nel termine di due anni indicato dall'art. 6 della legge n. 841 del 1973 per il dirit o del locatore al rimborso delle spese so- stenute per la fornitura dei servizi posti, per CON- tratto, a carico del conduttore, poiché tale norma, an- che se inserita in una legge relativa alla proroga dei contratti di locazione degli immobili ad uso di abita- zione, introduce una deroga al principio codicistico. della prescrizione quinquennale del canone di locazione e di ogni altro corrispettivo di locazioni fissaco dall'art. 2943, n. 3, c.c., che risponde ad un'esigenza di rapida definizione di quell'accessorio rapporto giu- ridico, comune ad ogni locazione, e che è, pertanto, applicabile anche agli oneri accessori dovuti dal con- duttore in base all'art. 9 della legge n. 392 de 1978, senizd che a ciò osti l'art. 84 di quest'ultima logge che, disponendo l'abrogazione di tutte le norme incom- patibili con la legge sull'eque canone, non può essere riferita anche alle disposizioni in materia di prescri- zione di cui al citato art. 6, che trascende il regime vincolisticc (sent. л. 5795/93; n. 4588/95; П. 11163/97 n. 11715/02 . дт guindicato orientamento il Collegio ritiene di uniformarsi, non avendo il ricorrente svolto argomenta- zioni che inducano a discostarsene. Ed appare manifestamente infondata l'eccezione di illegittimità costituzionale dell'art. 5 della legge n. 841 del 1973 in riferimento agli artt. 3 e 21 Cost. soilevata dal ricorrente nella parte conclusiva del ri- CCISO e sviluppata con la memoria, per asserita dispa- rità di trattamento in materia di prescrizione in rela- zione ai canoni ed agli oneri accessori, stante la 50- stanziale analogia delle due voci. Contrariamente A quanto asserito dal ricorrente, i due crediti presenta- no un significativo carattere distintivo. Il credito per oneri accessori, A differenza del credito per il canone, che riguarda Somma di importo predeterminato da contratto, riguarda Somme di entità mutevole, in relazione alla concreta erogazione dei servizi, ed è sorretto dalla specifica documentazione della spesa. Nor. è quindi ingiustificata la diversità di disciplina circa il termine di prescrizione - quinquennale per il саполе e biennale per gli oneri accessori -, poichè la previsione del più breve termine di prescrizione per il credito avente ad oggetto gli oneri accessori trova razionale giustificazione nell'esigenza della de fini- zione delle coulesLazioni relative a tale rapporto as cessorio in un ambito temporale ragionevolmente conte- nuto.

2. Con il terzo motivo, il ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 2935 c.c., in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.C. assume che erro- reamente il giudice di appello ha disatteso la tesi del locatore, secondo cui il termine di prescrizione decor- re dalla data di approvazione del consuntivo. 2.1. 11 motivo va disatteso. Questa S.C. ha statuito che, nel caso di edificio in condominio, la decorrenza della prescrizione del di- ritto del condominio-locators al rimborso degli oneri accessori decorre dalla data in cui l'assemblea approva il bilancic consuntivo annuale, atteso che solo in tale nomento sorge il diritto del condominio verso il condo- Rino e, correlativamente, il credito verso il condutto- re (sent. n. 5160/89). Ha invece ritenuto che, nell'ipotesi del locatore che ha la gestione diretta delle unico proprietario la fornitura dei servizi accessori spese por nell'ambito dei rapporti di locazione intrattenuti con 1 conduttori delle singole unità immobiliari che com- pongono l'edificio, ed è pertaulo in grado di quantifi- care l'entità complessiva della зреза sostenuta nel corso dell'anno, nel momento in cui conclude la gestio- ne dell'esercizio, e di stabilire quindi gli importi dovuti dai singoli conduttori la data di decorrenza della prescrizione del diritto al rimborso degli oneri accessori poszi, per legge о per contratto, ज्ञ carico del conduttore, deve essere individuata in quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell'ambito del rapporto di locazione {sent. 7. 1338/00 n. 11715/02). Correttamente, quindi, il giudice di appello nor ha preso in considerazione il conto consuntivo approvato in date successiva al marzo 1994, concernendo il credi- to azionato oneri accessori relativi all'esercizio 1990/1991, e dovendosi aver riguardo, alla stregua del suindicato principio, alla data di chiusura della ge- stione del dotto esercizio.

3. In conclusione, il ricorso è rigettato. spese del 4. Non vi è luogo a provvedere sulle giudizio ai cassazione. A 3 I

P.Q.M.

0 R E 0 L 2 L E a t La Corte rigetta il ricorso. Nulla sulle spese. C s N i N t t E E A a R G C B E I I Così decisc Roma 1 26.11.2002 N I L O t C L n E e E T ttista c R A C o LIE T IL CONSIGLIERE EST. n IL PRESIDENTE N I n a L I A S B E C O o C z L P i n I N ce E g A g o C D Inn O IL