Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Manfredo GROSSI - Presidente -
Dott. Ugo FAVARA - Consigliere -
Dott. Michele VARRONE - Rel. Consigliere -
Dott. Renato PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. Luigi Francesco DI NANNI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
DE NT IG, elettivamente domiciliato in ROMA VIALE G MARCONI 57, presso lo studio dell'avvocato FRANCESCO CAFORIO, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato FRANCESCO MANCINI, il primo per procura speciale per Notar Michele AM di Taranto del 21/12/98 n. 181988 di rep. ed il secondo giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
COMUNE DI SAVA (TA), in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA LUNTEVERE MICHELANGELO 9, presso lo studio GREZ, difeso dall'avvocato BRUNO BUONFRATE, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 107/96 della Corte d'Appello di LECCE SEZ DIST TARANTO, emessa il 29/03/96 e depositata il 26/04/96 (R.G. 484/94);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/12/98 dal Consigliere Dott. Michele VARRONE;

udito l'Avvocato Francesco CAFORIO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MACCARONE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 27/4/98 IG DE NT conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Taranto il COMUNE di SAVA (Taranto), in persona del sindaco protempore, per sentirlo condannare al risarcimento dei danni che assumeva causati ad un immobile di sua proprietà, sito in Sava, condotto in locazione dal suddetto COMUNE con contratto del 7/10/1970, nonché al pagamento dei canoni relativi al periodo successivo alla disdetta della locazione (14/10/1987) da parte del conduttore, che aveva trattenuto indebitamente le chiavi del fabbricato, tuttora non riconsegnate. Esponeva l'attore che lo stabile locato era stato destinato, d'accordo fra le parti, a sede di una scuola pubblica, ma che l'uso ed, anzi, l'abuso fattone era stato tale da provocare ingenti danni alle strutture e ai servizi dell'immobile, sicché, fallite le trattative per la bonaria composizione della controversia, era stato costretto ad adire il giudice, dapprima per l'espletamento di un accertamento tecnico preventivo e poi per conseguire in giudizio il riconoscimento delle sue ragioni creditorie.
Costituitosi in giudizio il Comune chiedeva il rigetto della domanda, assumendo che i danni denunciati costituivano nient'altro che il normale degrado connesso con l'uso protratto del bene in conformità della pattuita e specifica destinazione;
aggiungeva che l'immobile era stato tempestivamente riconsegnato al proprietario. Istruita la causa con l'acquisizione della relazione relativa all'accertamento tecnico preventivo e di ulteriore documentazione nonché con l'espletamento della prova testimoniale articolata dalle parti e di nuova indagine peritale per la quantificazione dei danni, con sentenza 16 novembre 1993 il Tribunale adito accoglieva la domanda per quanto di ragione e, per l'effetto, condannava il COMUNE di SAVA al pagamento, in favore dell'attore, della somma di L. 32.470.000. a titolo di risarcimento dei danni causati all'immobile, oltre la svalutazione monetaria e gli interessi compensativi, nonché alla rifusione delle spese processuali, compresa la fase preventiva. Proponevano gravame il DE NT. ed in via incidentale il COMUNE di SAVA e la Corte di Appello di Lecce, con sentenza 26 aprile 1996, li rigettava entrambi e compensava le spese del grado, affermando:
- che nell'ammontare dei danni era stato incluso anche l'utile d'impresa;
- che invece nulla era stato riconosciuto per compenso della direzione dei lavori, non necessaria data la natura degli stessi;

- che non poteva essere riconosciuto l'indennizzo per l'abusiva e protratta detenzione dell'immobile, dal momento che il COMUNE aveva fatto offerta delle chiavi fin dal 14/10/87 e che la moglie del locatore le aveva rifiutate, cosicché la perdurante disponibilità di esse, senza un'ulteriore utilizzazione dell'edificio da parte del COMUNE, non giustificava la domanda risarcitoria del DE NT;

- che i danni accertati nell'accertamento tecnico preventivo e nella C.T.U. espletata in corso di causa non potevano essere attribuiti ad un uso normale della res locata.
Ha proposto ricorso per cassazione il DE NT affidandolo ad un solo motivo. Ha resistito il COMUNE di SAVA con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con unico mezzo il ricorrente. denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1206. 1207, 1208. 1209. 1210 e 1216 c.c. nonché l'omesso esame del punto decisivo della controversia. in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., censura la statuizione con la quale il giudice di appello ha ritenuto che il Comune avesse fatto valida offerta di riconsegna dell'immobile locato, tale da escludere la mora del conduttore e la debenza dei canoni per il periodo successivo alla scadenza del contratto.
La censura non coglie nel segno. Come già accennato, la Corte leccese, rilevato che con atto notificato il 14/10/87 a mezzo di ufficiale giudiziario il COMUNE aveva offerto la restituzione delle chiavi e che la notifica era avvenuta ai sensi dell'art. 140 c.p.c. per il rifiuto a ricevere della moglie del locatore, ne ha tratto la conclusione che le chiavi fossero state messe nella disponibilità del proprietario e che tale circostanza, unita alla non utilizzazione dell'immobile da parte del conduttore, escludeva che quest'ultimo potesse essere condannato al pagamento, a titolo risarcitorio, dei canoni successivamente maturati, ravvisando altresì nella condotta del DE NT una violazione del dovere di non aggravare. adottando l'ordinaria diligenza, il pregiudizio lamentato.
L'esposta motivazione è sostanzialmente corretta. Va al riguardo premesso che il ricorrente noti censura specificamente le modalità della notificazione e, pertanto, la sua doglianza tende a fare riconoscere la fondatezza del rifiuto opposto dalla moglie. Ed allora, soccorre il principio affermato dalla giurisprudenza di questa Corte, secondo il quale in tema di riconsegna dell'immobile locato, mentre l'adozione della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, 2^ co., c.c., costituita dall'intimazione al creditore di ricevere tale consegna nelle forme stabilite per gli atti giudiziari, rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art. 1207), l'adozione da parte del conduttore di altre modalità purché serie, concrete e tempestive (come ad esempio la convocazione per iscritto del locatore per consegnargli le chiavi dell'immobile e redigere il verbale di consegna) aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.), sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore, circa l'esecuzione della sua prestazione e a produrre ogni altro effetto, connesso alla dichiarazione di volontà da lui espressa sostanzialmente (Cass. 4 dicembre 1992 n. 12922), si tratta, pertanto, di accertare se, nella specie. ci fosse un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore. Al riguardo questa Corte non ignora l'altro risalente principio secondo il quale, non essendo tenuto il creditore ad accettare l'inesatto adempimento della prestazione, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione dell'immobile locato sino a quando il conduttore non l'abbia rimesso nel pristino stato ed il conduttore è conseguentemente tenuto, fino a tale momento, a versargli il corrispettivo (Cass. 10 novembre 1971 n. 3210). Ma. nella specie, il DE NT prospetta la necessità della restituzione delle chiavi (e dell'immobile) contemporaneamente alla contestazione, in contraddittorio, dei danni (ed al riguardo lamenta che l'esame di alcuni documenti rilevanti sia stato omesso), dimenticando peraltro che tale ricognizione, alla presenza dei periti di ambo le parti. era già stata compiuta, e che il contrasto permaneva solo in ordine alla natura ed alla quantificazione di tali danni.
Questi essendo i fatti, noti è seriamente contestabile che, in presenza di un'offerta reale non formale (art. 1220 c.c.) e nella mancanza di un valido motivo di rifiuto, ben ha l'atto il giudice di appello ad escludere la mora del conduttore ed a rigettare la domanda risarcitoria per il pagamento dei canoni maturati dopo l'offerta. Il ricorso va, pertanto, rigettato.
Si ravvisano tuttavia giusti motivi per compensare le spese di questo grado.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, il 22 dicembre 1998, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione. Depositato in Cancelleria il 17 Marzo 1999