Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CARBONE Vincenzo - Presidente -
Dott. PREDEN Roberto - Consigliere -
Dott. VARRONE Michele - Consigliere -
Dott. LO PIANO Michele - Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
FONDAZIONE PA, con sede in Roma, in persona del Presidente Prof. Dott. Eolo Parodi, elettivamente domiciliata in ROMA LARGO TRIONFALE 7, presso lo studio dell'avvocato LUIGI MANNUCCI, che la difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
NO PP, elettivamente domiciliato in ROMA VIA G FERRARI 2, presso lo studio dell'avvocato GIORGIO ANTONINI, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 290/00 della Corte d'Appello di ROMA, Sezione Quarta Civile, emessa il 28/01/00 e depositata l'01/03/00 (R.G. 3048/99);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/11/02 dal Consigliere Dott. Bruno DURANTE;

udito l'Avvocato Luigi MANNUCCI;

udito l'Avvocato Giorgio ANTONINI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il pretore di Roma ha dichiarato prescritto il diritto del locatore (Fondazione PA) a ripetere da un suo inquilino alcune somme dovute a conguaglio di oneri accessori, relativi al rapporto locativo.
Il pretore ha ritenuto che il diritto al pagamento degli oneri accessori si prescrive in due anni, ai sensi dell'art. 6 della legge 22.12.1973, n. 841, e che il termine di prescrizione, nell'ipotesi in cui il locatore sia proprietario dell'intero immobile, decorre dalla chiusura dell'esercizio, indipendentemente dall'atto di formale approvazione dei conteggi.
Il pretore ha infine condannato l'PA al pagamento delle spese del giudizio.
La corte d'appello di Roma ha confermato la suddetta sentenza, tranne che in relazione al capo relativo alle spese;
ha infatti compensato tra le parti le spese del giudizio di primo grado;
ha, infine, disposto la compensazione delle spese del giudizio di appello.
Contro la sentenza della corte d'appello ha proposto ricorso per Cassazione l'PA.
L'intimato ha resistito con controricorso.
L'PA ha depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con i primi due motivi, da trattarsi congiuntamente, si denuncia:

1. Violazione e falsa applicazione dell'art. 2948, terzo comma, c.c., in quanto tale disposizione codicistica deve ritenersi applicabile anche agli oneri accessori.

2. a) Violazione e falsa applicazione dell'art. 6 della legge n. 841 del 1973 in quanto applicabile solo ai rapporti antecedenti alla legge n. 392 del 1978 e solo agli oneri accessori posti contrattualmente a carico del conduttore;

b) Violazione ed erronea applicazione dell'art. 84 della legge n. 392 del 1978; tacita abrogazione dell'art. 6 della legge n. 841 del 1973 per incompatibilità con la disciplina della legge n. 392 del 1978.
La censura è infondata.
Fin dal 1993 questa Corte, con la sentenza 22.5.1993, n. 5795, confermando l'orientamento prevalente tra i giudici di merito ed in dottrina, ha affermato che "nei contratti di locazione di immobili urbani il diritto al pagamento degli oneri accessori della locazione si prescrive nel termine di due anni indicato dall'ultimo comma dell'articolo 6 della legge 22 dicembre 1973, n. 841".
Premesso che la legge 392 del 1978 non contiene, ne' nell'art. 9, nè in altra norma, alcuna disposizione in materia di prescrizione del diritto del locatore per quanto attiene il pagamento degli oneri accessori della locazione, questa Corte ha così argomentato il proprio insegnamento: "Una disposizione in materia è, invece, contenuta nell'ultimo comma dell'art. 6 della legge 22 dicembre 1973 n. 841 (contenente disposizioni sulla proroga dei contratti di locazione e di sublocazione degli immobili urbani e degli immobili destinati ad uso di abitazione, ecc.) secondo il quale il diritto al rimborso delle spese sostenute dal locatore per la fornitura di servizi a carico, per contratto, del conduttore si prescrive nel termine di due anni. Si tratta di una disposizione che stabilisce una deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale del canone della locazione e di "ogni altro corrispettivo di locazioni", fissata dall'art. 2948 n. 3 cod civ.. E si tratta anche di un principio innovativo del sistema precedente, al quale deve essere riconosciuta efficacia generale. Soluzione questa, la quale, non solo risponde all'esigenza di concludere in tempi ragionevoli la definizione di rapporti giuridici di interesse economico limitato nella valutazione globale del rapporto, ma è in linea con il criterio informatore delle prescrizioni brevi dirette a liberare nel più breve periodo di tempo il debitore dalle prestazioni scadute non richieste dal creditore. E ciò nella stessa prospettiva e con gli stessi tempi indicati per il pagamento, da parte del subentrante, degli oneri condominiali indicati dal secondo comma dell'art. 63 disp. prel. cod. civ.. Pertanto, il pagamento degli oneri accessori della locazione è soggetto alla prescrizione biennale indicata dall'art. 6 della citata legge n. 841 del 1973. Nè vale l'obiezione che l'articolo 6, siccome inserito in una legge di proroga dei contratti di locazione già prorogati (art. 1), si applica alle sole locazioni vincolate o ai contratti in regime di proroga, perché la norma sarebbe incompatibile (ai sensi dell'art. 84 della legge 392 del 1978) con il sistema della legge dell'equo canone, nella quale il regime degli oneri accessori (indicato dal più volte citato art. 9) si applica ai soli contratti in regime ordinatorio. Questa limitazione interpretativa dell'articolo 9 è stata già esclusa esaminando il primo motivo del ricorso principale. In questa sede specifica si può aggiungere che l'abrogazione "di tutte le disposizioni incompatibili con la presente legge", disposta dall'art. 84 non implica necessariamente l'abrogazione di tutte le norme precedentemente emanate durante il cosiddetto regime vincolistico delle locazioni, ma comporta l'annullamento soltanto di quelle "incompatibili". E tra queste non può essere certamente annoverata la disposizione speciale in materia di prescrizione, la quale risponde ad esigenze che trascendono il regime vincolistico, diretta com'è al superamento di contestazioni di scarsa rilevanza economica, come è stato già precisato. E non può trarsi argomento contrario nemmeno dalla mancata riproduzione nella legge dell'equo canone della disposizione della quale si discute. Questo argomento, come tutti quelli che si dicono "e silentio" è sicuramente inaccettabile in ragione della sua equivocità, anch'essa ampiamente illustrata in precedenza. Infine, non è di ostacolo all'applicazione della prescrizione biennale di cui all'art. 6 della legge n. 841 del 1973 citata il fatto che la sua operatività sarebbe limitata ai casi in cui il diritto al rimborso compete solo se stabilito "per contratto". Infatti, l'inciso indicato, nell'attuale sistema, non costituisce un ostacolo, in quanto, in quello precedente, l'unica fonte del diritto del locatore di ottenere il rimborso degli oneri accessori era costituito dal contratto ed invece, nel sistema dell'articolo 9 della legge 392 del 1978, esso può essere individuato anche dalle norme dispositive contenute nel già citato articolo 9 della stessa legge".
La giurisprudenza successiva di questa Corte si è uniformata al precedente sopra indicato (v. Sez. 3^, 22.4.1995, n. 4588; Sez. 3^, 28.10.1995, n. 11260, in tema di locazione di immobili degli IACP;

Sez. 3^, 12.11.1997, n. 11163; e da ultimo Sez. 3^, 5.8.2002, n. 11715). Al suddetto orientamento questo Collegio intende uniformarsi senza necessità di svolgere altre considerazioni perché il ricorrente non ha addotto argomenti nuovi rispetto a quelli già esaminati e disattesi.
Con il terzo motivo si denuncia: Violazione e falsa applicazione dell'art. 2935 c.c. in quanto il termine prescrizionale per il conguaglio di oneri accessori deve ritenersi decorrente dalla data di approvazione del conto consuntivo (nella specie deliberazione del comitato esecutivo dell'ente del 29 luglio 1994).
Il ricorrente, a sostegno della sua tesi, richiama il principio affermato da questa Corte con la sentenza 27.11.1989, n. 5160, secondo cui "La prescrizione del diritto del locatore di ripetere dal conduttore gli oneri accessori a carico di quest'ultimo decorre dalla data in cui l'assemblea del condominio ha approvato il consuntivo ed il riparto delle spese tra i condomini, giacché è solo allora che sorge il debito del condomino locatore nei confronti del condominio e conseguentemente il credito del condominio nei confronti del conduttore".
La censura è infondata.
La corte d'appello, dopo avere affermato che il principio richiamato dall'PA secondo cui il termine di prescrizione decorre dall'approvazione del consuntivo era riferibile si casi in cui, essendovi una pluralità di condomini, era necessario che il consuntivo fosse approvato da apposita assemblea, ha ritenuto che tale principio non era applicabile, invece, nel caso in cui l'edificio, come nella specie, apparteneva ad un unico proprietario, nel qual caso "il diritto al conguaglio non è subordinato ad un'approvazione cui debbano necessariamente concorrere terzi (ed in particolare l'assemblea condominiale), potendo essere esercitato alla fine dell'esercizio, in cui il proprietario singolo ha la possibilità di elaborare il consuntivo e di accertare se le spese effettuate per quell'immobile locato superino o meno gli acconti periodicamente percepiti. Nè l'eventuale inerzia del proprietario in ordine alla contabilizzazione può riversarsi sull'inquilino". La sentenza della corte d'appello appare corretta e si sottrae alle censure del ricorrente.
Ai sensi dell'art. 2935 c.c., la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere.
Nel caso, considerato dalla sentenza di questa Corte n. 5160 del 1989, in cui l'immobile locato sia compreso in un edificio in condominio, la decorrenza della prescrizione del diritto del condomino locatore al rimborso degli oneri accessori dalla data in cui l'assemblea del condominio approva il bilancio consuntivo annuale con il riparto delle spese condominiali tra i condomini trova giustificazione nella circostanza che solo in tale momento sorge il debito del condomino verso il condominio, e, correlativamente, il credito del medesimo verso il conduttore. L'esistenza stessa del credito del locatore avente ad oggetto il rimborso degli oneri accessori posti (per legge o per contratto) a carico del conduttore è in tale ipotesi subordinata all'adozione di un atto formale sottratto alla immediata disponibilità del locatore, sicché sino a quando non interviene l'approvazione dell'assemblea la prescrizione del credito del locatore non inizia a decorrere.
Ben diversa è la situazione (ricorrente nel caso in esame) del locatore unico proprietario, che ha la gestione diretta delle spese per la fornitura dei servizi accessori nell'ambito dei rapporti di locazione intrattenuti con i conduttori delle unità immobiliari che compongono l'edificio, ed è pertanto in grado di quantificare l'entità complessiva della spesa sostenuta nel corso dell'anno, nel momento in cui si conclude la gestione annuale, e di stabilire quindi gli importi dovuti dai singoli conduttori.
La data di decorrenza della prescrizione dovrà quindi essere individuata in relazione a quella di chiusura della gestione annuale dei servizi accessori, secondo la cadenza con cui questa in concreto si svolge nell'ambito del rapporto di locazione (ed in tal senso ha deciso la corte d'appello).
Non può peraltro "tenersi conto, come invece pretende il ricorrente, del fatto che il conto consuntivo, relativo al conguaglio dovuto per l'esercizio 1990/1991, sia stato approvato "in data successiva al marzo 1994, come si evince dalla deliberazione del Comitato esecutivo del 29 luglio 1994", perché i ritardi dell'ente proprietario o comunque le eventuali norme che dispongono l'approvazione dei consuntivi in epoca successiva a quella di chiusura della gestione annuale, non sono idonee ad incidere sul rapporto privatistico di locazione dal quale nasce il credito per gli oneri accessori (v. Sez. 3^, 7.2.2000, n. 1338, dalla quel sono tratte le suddette argomentazioni).
Nella parte conclusiva del ricorso è detto: "Nella denegata ipotesi in cui la Suprema Corte ritenga applicabile l'art. 6 della legge n. 841 del 1973, ovvero non ravvisi la sua tacita abrogazione, si chiede che voglia rimettere gli atti alla Corte Costituzionale dichiarando non manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale della citata disposizione per contrasto con l'art. 3 e 24 Cost. per i motivi esposti al paragrafo 2^ del presente ricorso".
La questione è stata poi illustrata nella memoria.
La Corte osserva che, in relazione ad analogo ricorso e ad analoga questione proposta dal ricorrente, è stato già osservato (v. Sez. 3^, 5.8.2002, n. 11715) che "appare manifestamente, non fondata l'eccezione di incostituzionalità sollevata... per la disparità di trattamento in materia prescrizionale dei canoni con gli oneri accessori, stante la sostanziale analogia delle due voci, poiché la ratio della diversità di disciplina costituita dall'esigenza della rapida definizione delle contestazioni relative ad un rapporto accessorio quali le spese condominiali (e, quindi, la disparità di trattamento) si giustifica con la diversa natura dei due esborsi". Sotto il titolo "Sulle spese del giudizio" il ricorrente aggiunge che "fermo restando quanto sin qui esposto, e cioè i motivi per i quali si ritiene che la sentenza impugnata debba essere cassata in tutte le sue statuizioni, con conseguente condanna della controparte alle spese di entrambi i gradi del giudizio, si deve ora evidenziare che, ove non venisse cassata la statuizione che accerta l'avvenuta prescrizione e che quindi rigetta le domande fondate sulla sussistenza del debito, resterebbe assolutamente legittima e giusta la statuizione pronunciata in grado d'appello di compensazione delle spese di giudizio".
La Corte osserva che nessuna statuizione deve essere adottata in proposito in assenza di impugnazione incidentale sul punto da parte dell'unico soggetto che avrebbe avuto motivo di dolersene e cioè della parte intimata.
Il ricorso è respinto.
Le spese vanno poste a carico della ricorrente con distrazione a norma dell'art. 93 c.p.c. in favore del difensore che ne ha fatto richiesta.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese di euro 120,00 oltre onorari liquidati in euro 500,00 con distrazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 26 novembre 2002. Depositato in Cancelleria il 12 maggio 2003