Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Angelo GIULIANO - Presidente -
Dott. Vittorio DUVA - rel. Consigliere -
Dott. Renato PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI - Consigliere -
Dott. Bruno DURANTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
IS FR, domiciliato in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difeso dall'avvocato ELIODORO TORNESE con studio in 80121 NAPOLI VIA DEI MILLE N.74, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
EC EP, elettivamente domiciliata in ROMA VIA M CORENENSE 6, presso lo studio dell'avvocato GIANNI LOSTIA, difesa dall'avvocato MARIO BELLUSCI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2804/96 della Corte d'Appello di NAPOLI, emessa il 31/10/96 e depositata il 27/11/96 (R.G. 1655/95);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/10/98 dal Consigliere Dott. Vittorio DUVA;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Domenico IANNELLI, che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza del 27.11.1996, la Corte d'Appello di Napoli, in riforma della pronunzia di primo grado, dichiarava risolto il contratto di locazione intercorso tra CO EP (locatrice) e RO FR (conduttore) per inadempimento di quest'ultimo che condannava al rilascio dei locali in questione. (La locatrice, nella citazione introduttiva del giudizio, premesso che il RO aveva arbitrariamente mutato la destinazione dell'immobile originariamente pattuita, da laboratorio di pasticceria ad esercizio di bar-pasticceria, aveva chiesto il rilascio per inadempimento contrattuale, data l'operatività della clausola risolutiva espressa, in relazione agli artt. 5 e 15 del contratto di locazione).
Rilevava la Corte, sui punti che qui interessano:
-la clausola risolutiva espressa di cui trattasi non può avere efficacia perché riferita genericamente a tutte le clausole del contratto;

-tuttavia dalla prova testimoniale emerge che effettivamente il RO, in violazione dell'art. 5 del contratto, ha trasformato i locali e ha mutato la destinazione d'uso consentita nel contratto aggiungendo al laboratorio di pasticceria il bar;

-la circostanza che il contatto con il pubblico poteva esserci anche prima della trasformazione, nulla cambia poiché sussiste pur sempre l'inadempimento all'art. 5 che giustifica la risoluzione;

-l'economia del rapporto è stata certamente alterata, perché un'attività artigianale è stata trasformata in un'attività commerciale.
Ricorre per cassazione il RO, in base ad un unico articolato motivo.
Resiste la locatrice con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'unico motivo (violazione degli artt. 345, 163 c.p.c., 1362 e segg., 1455 e segg. c.c., omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, in relazione all'art. 360 n. 3 e 5 c.p.c.) il ricorrente deduce:
-la trasformazione dei locali considerata dai giudici di appello non era stata prospettata in primo grado: vi è quindi domanda nuova in sede di appello con la conseguente inammissibilità;
-è stato provato che il preesistente laboratorio vendeva al pubblico dei piccoli consumatori e il contatto con il pubblico era stato previsto nel contratto di locazione: l'installazione di una macchina da caffè e di un banco bar non implicano trasformazione dei locali (sul punto vi è un'affermazione non motivata nella sentenza impugnata);
-non è stata mai formulata in primo grado la domanda di risoluzione contrattuale, ma vi è stata soltanto richiesta di rilascio e di declaratoria di responsabilità per inadempienza (inadempienza che consente alternativamente l'adempimento o la risoluzione), e deve rilevarsi che il rilascio è un effetto che si collega ad un petitum specificato, che nella specie manca determinandosi l'inammissibilità della domanda siccome generica;

-il mutamento di destinazione considerato dai giudici di appello non è motivato, e non sono stati osservati i criteri ermeneutici ordinari nella interpretazione del contratto;

-il mutamento rilevante poteva essere solo quello di cui all'art. 80 della legge 392/1978;
-non è stato spiegato dai giudici di appello perché la vendita ulteriore di un prodotto aggiuntivo comporti mutamento di destinazione (l'aggiunta di vendita di caffè e bibite non altera l'economia del rapporto);
-non sussiste nella specie l'estremo della importanza dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c.: non viene precisato alcun interesse concreto leso della controparte, ed anzi l'interesse viene escluso con il rigetto della pretesa risarcitoria;

-in modo contraddittorio si è dichiarata in sentenza l'inoperatività della clausola risolutiva espressa e tuttavia si è applicato l'art. 1456 c.c. La censura -sotto i diversi profili prospettati- va disattesa. Ed infatti:
-non si configura nella specie una domanda nuova in appello, poiché la sostanziale pretesa della locatrice è rimasta immutata in entrambi i gradi del giudizio essendo diretta a far valere la violazione dell'art. 5 del contratto, clausola questa (contenente il divieto espresso di mutamento di destinazione) richiamata dall'attrice non solo nella citazione introduttiva del giudizio ma anche in concreto in sede di appello;
e d'altra parte i giudici di appello, pur menzionando la trasformazione la trasformazione dei locali, si sono in effetti riferiti alla destinazione d'uso rapportandola all'art. 5;
-correttamente i giudici di appello hanno ravvisato che in concreto al laboratorio di pasticceria era stato aggiunto un bar:
l'apprezzamento, incidendo nel merito, si sottrae al sindacato in sede di legittimità, data l'adeguatezza della motivazione nella quale si specifica che era stata realizzata una destinazione dell'immobile sostanzialmente diversa da quella consentita in contratto;

-non può sostenersi che non sia mai stata formulata in primo grado la domanda risolutoria del contratto: evidenziano i giudici di appello (nella esposizione dei fatti) che l'attrice si era richiamata agli artt. 5 e 15 del contratto di locazione (sicché non poteva non ipotizzarsi una pretesa risolutoria);
-la portata del contenuto del contratto di locazione è stata posta in rilievo dai giudici di appello con congrua motivazione nel rispetto degli ordinari criteri ermeneutici;

-correttamente i giudici di appello non hanno fatto riferimento all'art. 80 della legge 392/1978: tale norma trova applicazione soltanto qualora il mutamento di destinazione comporta il passaggio del contratto da una ad altra delle differenti discipline dettate dalla legge n. 392 del 1978 per le diverse categorie di locazioni, e restano invece fuori della previsione dell'art. 80 quei cambiamenti d'uso che si verificano nell'ambito dello stesso tipo locatizio e la cui rilevanza, ai fini della risoluzione del contratto, va esaminata in base ai criteri generali in tema di inadempimento contrattuale tenendo conto dell'esperibilità della comune azione di risoluzione prevista dall'art. 1453 c.c. (cfr. in particolare Cass. 19.11.1992 n. 12352; 3.3.1987 n. 2256; 16.7.1986 n. 4600), ciò che i giudici di appello hanno considerato con riguardo al concreto mutamento di destinazione d'uso accertato nella fattispecie;

-i giudici medesimi hanno valutato anche l'importanza dell'inadempimento a termini dell'art. 1455 c.c., ponendo in evidenza, con congrua motivazione, che l'economia del rapporto era stata certamente alterata;

-non sussiste la dedotta contraddittorietà, denunziata sotto il profilo che sarebbe stato applicato l'art. 1456 c.c. nonostante l'esclusione dell'efficacia della clausola risolutiva espressa: il contesto della pronunzia nella sua interezza dimostra che i giudici di appello si sono riferiti all'art. 1453 c.c. e non all'art. 1456 c.c., erroneamente di nuovo indicato (come errore di stampa facilmente riconoscibile) dopo averne escluso l'applicabilità. Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato.
Sussistono giusti motivi per compensare le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione il 14 ottobre 1998. Depositato in Cancelleria il 22 aprile 1999