REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto Composta dagli Ill.m Sig1 0152/0 ---- REWM, WARE SEZIONE SECONDA CIVILE S VENDITA Dott. Vincenzo CAL APIE A residente R.G.N. 12438/00 Cron. 2:438 Consigliere Dott. Antonino ELEFANTE - Rep. 2691 Dott. Giandonato NAPOLETANO Consigliere Dott. Giovanni SETTIMJ - Consigliere Ud. 20/12/02 Dott. Giovanna SCHERILLO Rel. Consigliere ha pronunciato la seguente S ENTENZA sul ricorso proposto da: CA MA UI, elettivamente domiciliata in ROMA VIA COSSERIA 5, presso lo studio dell'avvocato FRANCESCO GUIDO ROMANELLI, che la difende unitamente ----- all'avvocato RENATO CANZI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

PI BR, elettivamente domiciliato in ROMA VIA M MERCATI 51, presso 10 studio dell'avvocato LUPONIO ENNIO, che 10 difende unitamente all'avvocato MARIO FASANO, giusta delega in atti;
- controricorrente 2002 avverso la sentenza n. 574/99 della Corte d'Appello di 1715 -1- TORINO, depositata il 27/04/99; --- udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/12/02 dal Consigliere Dott. Giovanna SCHERILLO;
udito 1'Avvocato Pecora Francesco con delega dell'Avv. ROMANELLI Francesco, depositata in udienza, difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento;
udito l'Avvocato IELO TO con delega dell'Avv. Ennio LUPONIO, depositata in udienza, difensore della resistente che ha chiesto rigetto;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore سمنگانه Generale Dott. Vincenzo MACCARONE che ha concluso per accoglimento primo motivo, assorbito nel resto. -2- } SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con scrittura in data 15/9/83 TO CA, proprietario di una quota indivisa pari ad un quarto dell'immobile sito in Torino, alla Via Crispi 59, appartenente per gli altri tre quarti a IA UI CA, IN CA e AC MA, ND e RI (ciascuno nella misura di un quarto), prometteva di vendere al prezzo di lire 240.000.000 a NO CC, che prometteva di acquistare, le tre quote indivise dell'immobile, pari a tre quarti dell'intera proprietà, subordinatamente al verificarsi di alcune condizioni sospensive e cioè: a) l'acquisto del residuo quarto appartenente a CA IN, al momento sottoposto ad esecuzione forzata;
b) il consenso alla vendita da parte dei proprietari delle altre due quote indivise, e cioè CA IA UI e RA AC, da esprimersi mediante B sottoscrizione del preliminare;
c) autorizzazione a vendere da parte del giudice tutelare per quanto di spettanza del minore AC RI. Inoltre, con la clausola n.8 del contratto, veniva riconosciuto al promissario acquirente che, fermi restando i patti e le condizioni suddette, egli aveva, in ogni caso, la facoltà di acquistare al prezzo di lire 80.000.000 la quota di comproprietà di un quarto indiviso intestato a CA TO, nonché ai prezzi corrispondenti, le quote degli altri comproprietari che dopo di CA TO interverranno nel contratto sottoscrivendolo. Si stabiliva, infine, che contestualmente alla firma del preliminare, veniva depositato fiduciariamente presso un notaio un assegno di lire 30.000.000, da rimettere alla parte promittente venditrice al verificarsi delle condizioni sospensive. Il contratto veniva sottoscritto anche da IA UI CA. Trascorsi quasi cinque anni dal preliminare, la CC, poiché non si erano avverate le condizioni sospensive, con atto del 29/3/88, cedeva a terzi la quota di proprietà di sua spettanza. Dopo oltre quattro anni, il CC, con citazione del 14/12/93, conveniva la predetta in giudizio davanti al Tribunale di Torino sostenendo che la CA, vendendo a terzi la quota di comproprietà dell'immobile, si era resa inadempiente al contratto preliminare. Pertanto, chiedeva che fosse condannata al risarcimento dei danni, da liquidarsi in separato giudizio. La convenuta, costituitasi, chiedeva il rigetto della domanda deducendo che il diritto di opzione riconosciuto al CC con la clausola n.8 del contratto preliminare non era stato da lui mai esercitato, neppure con la citazione introduttiva del giudizio, cosicché il diritto stesso si era prescritto per decorso del termine decennale di cui all'art.2946 c.c. In ogni caso, il comportamento completamente assenteistico tenuto dal CC fino all'instaurazione del giudizio, doveva essere considerato tacita rinuncia al diritto di opzione. Con sentenza 25/9/96 il Tribunale, disattesa l'eccezione di prescrizione, rigettava la domanda del CC per difetto di prova in ordine 'avvenuto esercizio del diritto di opzione.all' In particolare, quanto alla prescrizione, il Tribunale osservava che, non essendo stata dimostrata la data del mancato avveramento delle condizioni sospensive a cui era sottoposta l'efficacia del contratto preliminare, la prescrizione decennale, a causa dell'indeterminatezza del termine a quo, non poteva ritenersi maturata. Quanto alla domanda risarcitoria, questa non poteva essere accolta perché il CC non aveva dimostrato il presupposto su cui la domanda era fondata e cioè di avere accettato la proposta irrevocabile della promittente venditrice, contenuta nel contratto preliminare. Neppure con la citazione egli aveva esercitato il diritto di opzione, limitandosi a chiedere il risarcimento del danno, peraltro non provato. La decisione veniva riformata dalla Corte d'appello di Torino che, con sentenza 27/4/99, in accoglimento dell'appello principale del CC e rigettato quello incidentale della CA, dichiarava quest'ultima inadempiente, a far data dal 29/3/88 (data in cui aveva alienato a terzi la quota di sua spettanza), al patto di opzione contenuto nella scrittura privata del 15/9/83 condannando la stessa al risarcimento del danno nella misura da liquidarsi in separato giudizio. La Corte territoriale, qualificato il comportamento della CA come illecito contrattuale, confermava che, alla data di notificazione della citazione, il termine decennale di prescrizione non era ancora decorso. Nel merito, riteneva la CA inadempiente, atteso che, avendo apposto la sua firma in calce alla scrittura 15/9/83, si era vincolata a mantenere un comportamento negative di astensione relativamente alla sua quota, onde consentire al CC di esercitare il diritto di opzione, e che alienando a terzi, sia pure a distanza di quattro anni e mezzo, la detta quota senza previamente chiedere la fissazione di un termine, non indicato nella scrittura, aveva violato l'obbligo contrattuale, il che rendeva irrilevanti i rilievi in ordine al comportamento assenteistico tenuto dal CC. Contro la sentenza la soccombente CA IA UI ha proposto ricorso per cassazione per due motivi illustrati con una memoria. Ha resistito il CC con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE I Col primo motivo si denuncia violazione di legge (artt. 1218, 1331, 2043, 2946, 2947 c.c.) per avere la sentenza qualificato la domanda del CC come azione risarcitoria da illecito contrattuale, basata cioè sull'inadempimento del preliminare di vendita 15/9/83, e di conseguenza ritenuto applicabile il termine decennale di prescrizione di cui all'art.2946 . . ? c.c., laddove, non avendo il CC mai esercitato il diritto di opzione, il contratto preliminare tra lui e la ricorrente non si era ancora perfezionato e, pertanto, l'illecito eventualmente configurabile a carico della ricorrente era di natura precontrattuale con conseguente applicabilità del termine di prescrizione quinquennale di cui all'art.2947 c.c. Secondo la ricorrente, infatti, il contratto preliminare “di cui alla proposta irrevocabile contenuta nel patto di opzione" non si era mai perfezionato non essendo intervenuta l'accettazione da parte del CC. Di conseguenza, non le poteva essere ascritta una responsabilità per inadempimento contrattuale, ma soltanto una responsabilità di natura extracontrattuale (qual è quella di natura precontrattuale), la cui azione era soggetta al termine quinquennale di prescrizione. La censura va disattesa. In base al disposto dell'art. 1331 c.c. l'opzione deve ritenersi un negozio perfetto, che presuppone un accordo tra le parti ed ha, quindi, natura contrattuale. Essa vincola immediatamente il promittente, il quale non può า revocare la promessa fatta. Non comporta, invece, alcun obbligo per il promissario il quale, anzi, conserva la facoltà di accettare o rifiutare, a suo libito, la promessa medesima. L'accordo delle parti, infatti, è sul punto che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e che l'altra abbia la facoltà di accettarla o meno. L'accettazione del promissario, una volta intervenuta, determina automaticamente la conclusione del contratto definitivo, a cui l'opzione è preordinata. Ciò non significa, però, che, fin quando non sia intervenuta ) l'accettazione del promissario, la proposta del promittente possa essere da lui revocata, essendosi costui vincolato alla propria proposta sin dal momento della conclusione del patto di opzione. Dato il carattere irrevocabile della proposta, il promittente, se vuole evitare di rimanere vincolato alla sua decisione per un tempo indeterminato, per essere liberato dal vincolo assunto, deve, in mancanza di un termine per l'accettazione da parte dell'altro, far fissare un termine dal giudice. Nel caso in esame, la Corte territoriale ha appunto sottolineato che il patto di opzione era immediatamente vincolante per la CA, la quale, apponendo la sua firma in calce alla scrittura 15/19/83, si era obbligata a mantenere un comportamento negativo di astensione onde consentire al CC di esercitare il diritto di opzione, e che, alienando a terzi, sia pure a distanza di quattro anni e mezzo, la sua quota senza previamente chiedere la fissazione di un termine, non indicato nella scrittura, aveva violato l'obbligo contrattuale. . .. 8 Correttamente, quindi, ha qualificato l'illecito come contrattuale e, conseguentemente, ritenuto applicabile il, non ancora decorso, termine decennale di prescrizione. Il primo motivo va, quindi,respinto. II Col secondo motivo si denunciano vizi di motivazione e violazione di legge (artt. 1175, 1337, 1375, 1358 c.c.) per avere la sentenza omesso qualsiasi esame e valutazione del comportamento completamente assenteistico tenuto dal CC . Anche questa censura va disattesa. Una volta stabilita la vincolatività per la CA del patto di opzione, ed accertata la mancata osservanza dell'obbligo assunto, la sentenza ha correttamente ritenuto ininfluenti i rilievi della ricorrente in ordine al comportamento inattivo tenuto dal CC, atteso che, per liberarsi dall'obbligo, la stessa avrebbe dovuto chiedere - e non lo aveva fatto - la fissazione di un termine per l'accettazione. Anche questo motivo va, quindi, respinto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese, liquidate in complessivi euro 3575,50 di cui euro tremilacinquecento per onorari. Roma, 20 dicembre 2002 L'estensore Il presidente, С полот ения IL CANCELLERE C1 Francese Catania DEPOSITATO IN C ELLERIA Rom 2003 IL CANCELLIERE C1 FrancetyPaleof are