IN NOME DE0330 9 / 0 1 REPUBBLICA LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati Vd. 26/10/00 Dott. Mario SPADONE - Presidente CRON. 6859 Dott. Francesco CRISTARELLA ORESTANO - Consigliere rel. Пер 1081 Dott. Alfredo MENSITIERI 66 CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE Dott. Antonino ELEFANTE Richiesta copia studio IL SOLE 24 ORE dal Sig. per diritti L. 6000 Dott. Ettore BUCCIANTE ha pronunciato la seguente IL CANCELLIERE SENTENZA CFFETTO: sul ricorso iscritto al n. 19640/98 R.G. proposto CONTRATTO PRELIMINARE da DI ND, DE EO NI e AC NN, elettivamente domiciliati in Roma presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, difesi dall'Avv. Pasquale Lambiase in virtù di procura speciale a margine del ricorso, ricorrenti CANCELLERIA

contro

OL IR e CH IU, elettivamente domiciliati in Roma, Via Tibullo n. 10, presso lo studio dell'Avv. Andrea Delli Paoli, difesi dall'Avv. Alfonso Falcone in virtù di procura DD678202 speciale a margine del controricorso, 1 1735100 controricorrenti per la cassazione della sentenza 12 febbraio-27 marzo 1998 n. 683/98 della Corte d'appello di Napoli. Udita la relazione della causa svolta, nella pubblica udienza del 26 ottobre 2000, dal cons. Cristarella Orestano;
Sentito, per i controricorrenti, l'Avv. Marcello Furitano che, munito di delega dell'Avv. Alfonso Falcone, ha chiesto il rigetto del ricorso;
Sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sost. Proc. Gen. Dott. Vincenzo Maccarone, che ha concluso per l'accoglimento dei primo motivo del ricorso e per il rigetto del secondo motivo. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Nel gennaio del 1989 i coniugi IR OL e IU AR convennero in giudizio, avanti il Tribunale di Napoli, i coniugi NI De EO e NN Vanacore e, premesso che costoro, con contratto preliminare del 15.2.1987, avevano promesso loro in vendita un locale terraneo con annessa cantinola, per complessivi mq 70, in Vico Equense, al prezzo di £ 175.000.000, di cui 50.000.000 versati subito, 100.000.000 da versarsi alla stipula del contratto definitivo e 25.000.000 da corrispondersi a rate mensili di £ 1.000.000 ciascuna, che il rogito, previsto entro il 31.12.1988, non si era potuto stipulare perché il notaio incaricato aveva rilevato che la destinazione impressa al cespite era difforme da quella prevista nella originaria 2 licenza di costruzione, che successivamente i promittenti venditori non avevano adempiuto l'obbligazione di trasferimento della proprietà, chiesero pronunciarsi sentenza, ex art. 2932 cod. civ., che tenesse luogo del contratto non concluso, dichiarandosi disponibili al pagamento del residuo prezzo, salva la riduzione dello stesso a causa della difforme destinazione urbanistica (domanda, quest'ultima, alla quale poi rinunciarono). I convenuti, nel costituirsi, eccepirono la nullità del preliminare per non esservi indicati gli estremi della licenza edilizia né quelli della eventuale sanatoria e perché l'immobile oggetto di esso era irregolare dal punto di vista urbanistico stante la sua mutata destinazione non autorizzata. Chiesero, pertanto, in via riconvenzionale, dichiararsi detta nullità e condannarsi gli attori al risarcimento del danno. All'esito dell'istruttoria il Tribunale, con sentenza del 28.11.1995, accolse la domanda degli attori, respingendo la riconvenzionale in base al rilievo che non era in discussione la regolarità del fabbricato nella sua originaria consistenza ma solo la legittimità delle trasformazioni operate successivamente e la necessità della concessione edilizia per tali trasformazioni, necessità che andava esclusa nel caso di specie poiché il mutamento di destinazione d'uso è soggetto al regime della concessione ad aedificandum solo quando sia connesso a variazioni essenziali del progetto comportanti variazioni degli standard previsti dal D.M. 2.4.1968, mentre nel caso di specie 3 aveva comportato il semplice accorpamento di due unità immobiliari mediante l'abbattimento di un tramezzo, per cui non aveva assolutamente inciso sulla struttura del fabbricato e non abbisognava, quindi, di concessione ma tutt'al più di autorizzazione, con conseguente esclusione della possibilità di ravvisare l'applicabilità della sanzione di nullità prevista dall'art. 17 della L. n. 47 del 1985. Proposto gravame dai De EO-Vanacore, al quale controparti resistettero, la Corte d'appello di Napoli, con la sentenza precisata in epigrafe, ha integralmente confermato la decisione di prime cure. Ha osservato la Corte napoletana che con l'unico motivo di gravame gli appellanti, nell'insistere sulla tesi della nullità del contratto preliminare, pur senza mutare il petitum e la causa petendi della loro domanda riconvenzionale, avevano portato un nuovo elemento di fatto nel giudizio, autoaccusandosi di abusivismo edilizio, cioè rivelando che essi stessi, tra il 1979 e il 1980, avevano eseguito una trasformazioe dell'immobile ancor più consistente di quanto avevano ammesso in primo grado e di quanto aveva ritenuto il Tribunale, poiché, oltre ad abbattere il tramezzo che divideva i due locali originari, avevano eliminato un w.c. esistente tra gli stessi e lo avevano ricostruito su un'intercapedine di proprietà condominiale, per cui avevano finito col promettere in vendita una cosa altrui per la cui realizzazione, per altro, sarebbe occorsa apposita concessione edilizia;
tali circostanze, però, erano inidonee a mutare le conclusioni cui era pervenuto il primo 4 giudice, sia perché il w.c., realizzato su proprietà condominiale previa delibera adottata dalla maggioranza dei condomini, non era mai stato di proprietà dei De EO-Vanacore (e, infatti, non era indicato nel preliminare di vendita), sia perché per la sua realizzazione non occorreva una concessione ma solo un'autorizzazione gratuita, trattandosi di una semplice pertinenza non assoggettata al regime delle concessioni. Ricorrono per cassazione NI De EO e NN Vanacore sulla base di due motivi, poi illustrati cion memoria, ai quali IR OL e IU AR replicano con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo intitolato "Art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., con - riferimento agli artt. 17, 40, 7, 8 e 26 L. 28.2.1985 n. 47; art. 1418 c. c.; - si lamenta che la Corte partenopea si sia limitata ad L. 1497/1939" esaminare l'ulteriore argomento di nullità del preliminare costituito dall'aggravamento delle trasformazioni edilizie apportate all'immobile con la creazione di un bagno ed antibagno su area condominiale, mentre il tema del decidere era ben più ampio per avere gli attuali ricorrenti dedotto sin da principio, e ribadito con l'atto di appello, la nullità del contratto per le radicali trasformazioni apportate abusivamente al locale con aumento della superficie abitabile e alterazione dei volumi utili, sul che la sentenza impugnata non aveva portato affatto il suo esame. 5 Si deduce, poi, che le modifiche interne, senza alterazione di sagoma, prospetti e superfici, non richiedono titolo concessorio soltanto ove avvengano in zone non vincolate, mentre il Comune di Vico Equense, dove era ubicato l'immobile de quo, è oggetto di vincoli paesaggistici ed ambientali, sicché occorreva comunque la concessione ai sensi dell'art. 26, comma 4°, della L. 47/85. Con il secondo motivo - intitolato "Art. 360 nn. 3 e 5 c. p. c., con riferimento agli artt. 112 e 115 c. p. c., all'art. 40 L. 47/85, alla L. 1497/1939, all'art. 1480 c. c., all'art. 818 c. c., agli artt. 1362 e segg. c. c., all'art. 7 D.L. 23.1.1982 n. 9 convertito in L. 25.3.1982 n. 94 si - espone che la Corte napoletana ha respinto l'assunto degli appellanti con tre argomenti: a) Il locale igienico non è stato oggetto di trasferimento perché non menzionato nell'atto; b) Mai avrebbero potuto gli appellanti vendere una cosa appartenente ad altri;
c) non sarebbe stata necessaria concessione ma solo autorizzazione gratuita ex art. 7 D.L. 9/82 conv. in L. 94/82. Tali argomenti - si sostiene - sono tutti quanti errati: Il primo perché non vi erano mai stati controversie o dubbi tra le parti circa il fatto che la promessa di vendita avesse avuto ad oggetto “abitazione e garage trasformati con cantinola e w. c." e solo in comparsa conclusionale d'appello la difesa degli appellati aveva escogitato, oltre tutto in forma dubitativa, l'ipotesi che il contratto non avesse riguardato il w. c., ipotesi chiaramente smentita sia dal tenore del 6 contratto stesso, dove si diceva che il locale era occupato da un coiffeur, essendo certo che questo non avrebbe potuto esercitare la sua attività in locali privi di servizi igienici, sia dall'istanza di sanatoria (con allegata planimetria) avanzata il 27.11.92 dagli OL-AR al Sindaco di Vico Equense per lo spostamento, da essi effettuato, del w. c. dalla zona centrale del locale alla zona di fondo dello stesso, circostanza, quest'ultima, costituente "comportamento complessivo delle parti" posteriore alla conclusione del contratto, da valutare ai sensi dell'art. 1362 cod. civ.. Di qui il contrasto della decisione non solo con incontestate risultanze di causa ma anche con se stessa e con la legge, poiché, avendo la Corte qualificato il w.c. come “semplice pertinenza”, quale indubbiamente era, non poteva poi negligere l'art. 818 c. c. secondo il quale "gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto", sicché non bastava il semplice silenzio del titolo per dire che il w. c. ne era escluso, ma era necessaria un'espressa esclusione;
ciò senza dire della contraddittorietà consistente nell'affermare che l'unico w. c. non era stato trasferito sebbene in precedenza, per respingere l'argomento della mancanza di concessione, si fosse affermato che si trattava di una “semplice pertinenza”. Quanto all'argomento sub b), non si era tenuto presente che ben poteva essere promessa in vendita una cosa parzialmente altrui, salva al promissario acquirente in buona fede la scelta tra il chiedere la 7 risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo (art. 1480 c. c.), richieste mai avanzate dagli OL-AR. Quanto all'argomento sub c), non si era tenuto conto del fatto che la pertinenza rappresentata dal W. C. in area vincolata paesaggisticamente non era assentibile con autorizzazione gratuita, essendovi comunque un aumento di volume e superficie. Le su esposte censure, esaminabili congiuntamente perché strettamente connesse, non sono meritevoli di accoglimento. Va subito sgombrato il campo da quelle concernenti la non assentita creazione del w.c., poiché esse urtano inesorabilmente contro l'accertamento della Corte di merito, non contraddetto dai ricorrenti, secondo cui il locale igienico non apparteneva ai promittenti venditori, in quanto insisteva su area condominiale ed era stato ricavato con la copertura di un'intercapedine a cielo aperto previa delibera maggioritaria dell'assemblea (ovviamente del tutto inidonea al trasferimento della proprietà di quell'area), nonché contro l'ulteriore incensurabile accertamento che il locale suddetto non aveva formato oggetto del preliminare di vendita, dove non ne era fatta la benché minima menzione, il che rappresenta un insormontabile ostacolo alla prospettata ipotesi della promessa di vendita di cosa parzialmente altrui;
né vale invocare l'art. 818, 1° comma, cod. civ., poiché questo, nello stabilire che, salvo diversa pattuizione, gli atti e rapporti giuridici aventi ad oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, presuppone ovviamente l'appartenenza di queste ultime allo stesso soggetto che ha disposto della prima, presupposto, questo, come si è visto, insussistente nel caso in esame, la qual cosa rende vana anche la doglianza relativa ad una pretesa violazione dell'art. 1362 cod. civ., specie sotto il profilo della mancata valutazione, nell'interpretazione del contratto, del comportamento delle parti successivo alla stipulazione, tanto più che i comportamenti assertivamente non valutati vengono fatti consistere in atti e richieste unilaterali di una sola delle parti contraenti, come tali del tutto inidonei a rivelare una comune volontà negoziale difforme o, comunque, diversa e più ampia rispetto a quella risultante dal tenore letterale della scrittura. Quanto al resto, deve negarsi che la sentenza impugnata abbia omesso l'esame di una parte delle doglianze mosse dagli attuali ricorrenti contro la decisione di primo grado, poiché se è vero che la Corte territoriale ha posto essenzialmente l'accento sull'ulteriore ragione di nullità del preliminare addotta nell'atto di appello, consistente nelle trasformazioni edilizie assertivamente apportate all'immobile con la creazione del w. c. su area condominiale, è altrettanto vero che essa, mediante la confutazione di questo nuovo profilo argomentativo, che ampliava quantitativamente gli abusi edilizi di cui i De EO-Vanacore si autoaccusavano pur di far dichiarare nulla e priva di effetto la loro promessa di vendita, ha anche ribadito, con riferimento al suddetto locale nella denegata ipotesi che lo si potesse 9 ,ritenere contemplato nel contratto che in nessun caso sarebbe stato necessario munirsi di concessione per realizzarlo, essendo sufficiente una semplice autorizzazione, il che valeva tanto più per le semplici opere interne (di accorpamento di due unità immobiliari mediante l'abbattimento di due tramezzi) relativamente alle quali già il Tribunale, richiamandosi anche alla sentenza n. 73/1991 della Corte Costituzionale, aveva escluso la necessità della concessione, quand'anche finalizzate ad un mutamento della destinazione d'uso dell'immobile, in quanto non incidenti minimamente sulla struttura del medesimo. E al riguardo i De EO-Vanacore nulla avevano specificamente dedotto con l'atto d'appello per smentire che quelli da loro segnalati in precedenza e presi in considerazione dal Tribunale fossero semplici lavori interni senza alterazione della sagoma e della volumetria dell'edificio, essendosi limitati ad insistere sulla tesi della necessità della concessione per tali lavori e ad aggiungere a suo sostegno, come si è visto, l'ulteriore circostanza, rivelatasi inconsistente, dell'aumento della superficie abitabile e dei volumi utili attraverso la costruzione del w.c. sull'intercapedine di proprietà condominiale. Né a mutare le conclusioni cui sono giunti i giudici del merito può ritenersi idonea la dedotta ubicazione dell'immobile dequoin zona paesaggisticamente vincolata per la quale, a norma dell'art. 26, comma 4°, della L. n. 47 del 1985, non varrebbe la regola, sancita nel 1° 10 comma, della non necessità di concessione od autorizzazione per le opere interne alle costruzioni. In proposito, anche a voler prescindere dal rilievo, contenuto nel controricorso, che la circostanza non risulta prospettata in sede di merito (né vale invocare il principio iura novit curia poiché l'applicazione del citato quarto comma dell'art. 26 della legge n. 47/1985 presuppone l'accertamento della concreta esistenza del vincolo paesaggistico, al qual fine non può ritenersi sufficiente che l'immobile sia genericamente situato nel Comune di Vico Equense appartenente alla zona sorrentino-amalfitana, ma occorre una più specifica indagine, non consentita in sede di legittimità, circa la sua ubicazione in area vincolata), deve osservarsi che la norma in questione, pur escludendo l'applicabilità della regola di cui al primo comma dello stesso articolo che consente la realizzazione delle opere interne senza alcuna concessione od autorizzazione, non significa affatto che per opere del genere, nel caso di immobili vincolati, sia necessaria la concessione prevista dall'art. 1 della L. 28.1.1977 n. 10, ma vuol dire soltanto che per tali immobili neppure gli interventi scevri di ogni carattere di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio sono liberamente eseguibili, dovendo essere assentiti dalla pubblica autorità con provvedimenti di cui, però, sarebbe arbitrario, in mancanza di specifiche previsioni in tal senso, ritenere la natura concessoria. 11 Resta, quindi, pienamente valida la considerazione dei giudici del merito secondo cui non era a parlarsi di nullità del contratto preliminare ex art. 17 della L. 47/85, essendo tale nullità connessa soltanto alla mancanza della concessione ad aedificandum e non alla mancanza di eventuali provvedimenti autorizzativi per opere di limitato rilievo urbanistico ed edilizio. Alla stregua delle osservazioni che precedono il ricorso deve essere rigettato. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo. 69000

P. Q. M.

310000 CORTE LA Rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido, al rimborso delle spese del procedimento di cassazione a favore dei resistenti, liquidandole in £4233000 'ivi comprese £ 4.000.000 (quattro ( milioni) per onorario. Così deciso in Roma il 26 ottobre 2000. IL PRESIDENTE крават CONSIGLIERE ESTENSORE Стик Оща IL CANCELLIERE C1 Paolo Talarice ה z DEPOSITATO IN CANCELLERIA Roma 7 MAR. 2001 IL CANCELLIERE C1 Lalazico 12