Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SPADONE Mario - Presidente -
Dott. ELEFANTE Antonino - Consigliere -
Dott. BOGNANNI Salvatore - rel. Consigliere -
Dott. CIOFFI Carlo - Consigliere -
Dott. GOLDONI Umberto - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
COOPERATIVA MURATORI & CEMENTISTI CMC RAVENNA SRL -
SOC.COOP.A.R.L., in persona del Presidente del Consiglio di Amm.re e legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA VIA G MERCALLI 15, presso lo studio dell'avvocato IC MARCONE, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CONDOMINIO VIA CATERINA MARTINELLI 12 16 20 24 28 32 ROMA, in persona dell'Amm.re pro tempore, nonché dei partecipanti a tale Condominio: D'MA LO, RT IN, PO GI, AR IO, AL RI, NI NC, RA RM, BO LB, IS RI tutti della scala A, MA GIANNC, OT NN, BR NA, NU EN, PE ER, IU MO, SE NT tutti della scala B, SS DR, RM DI e per esso CI NN RI, RI IU, MA DO e per esso DE LU, SS IO, SS US e per esso RO AR, NE EN, AL NT tutti della scala C, AB IO, NI ER, FO EN, IN NT, AR NN per AR IG, AL EM tutti della scala D, CI AL, RI IU, AR MO, UC AN, CI NC, COLASS CE, SU IE tutti della scala E, IA TE, IO LUNO, TO OM, LA AN, ET OD, GI LF, ZI LT, DI PO FE, NC IO, CI MI, GA UÈ RI, DI EN, DI CI NT tutti della scala F, CONDOMINIO VIA IO CINGOLANI 6 10 14 182226 ROMA, in persona dell'Amm.re pro tempore e dei partecipanti a tale Condominio: AB IO, CO LO, SA LF, LI NA, SC IO, IE EN tutti della scala A, OO OS RI, RO M GIOVNN, IN FR per SB EN, IO IO, GN NC, DI TO RM, TA SE, CE MO tutti della scalai B, TT BE, AC EN, NU AN, VA AU, CA LB, ZA NT e per esso EM LI SC separata ZA, OL LU, D'DR AN, RI IO e per esso BI DO separata RI, DE MA GI tutti della scala D, LZ IE, OD EL, AS IO, DE ON MI, BR IC, RA IE tutti della scala D, MO GE per BA DO (e per essa RI BA ), AS LA, LU IG, TO LB, AN LF, IN UM, LI EN, NI NC, FA GIOVNN per SI IN, ER NT, IL LO, DE UC IE per SS UM tutti della scala E, IE GE, LI FE, PO UL per OT PO, IG AT, SA DA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA DELLA GIULIANA 66, presso lo studio dell'avvocato NC MASTRANGELI che li difende, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 573/00 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 22/02/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/09/03 dal Consigliere Dott. Salvatore BOGNANNI;

udito l'Avvocato MARCONE Nicola, difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento;

udito l'Avvocato MASTRLO Franco, difensore dei resistenti che ha chiesto rigetto;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUZIO Riccardo che ha concluso per rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato in data 28 gennaio 1985 il condominio di via Caterina Martinelli nn. 12-16-20-24-28-32 e quello di via Mario Cingolani nn. 6-10-14-18-22 e 26, entrambi in Roma, nonché i proprietari di numerosi alloggi ricompresi nei due enti di gestione, loro assegnati dal Consorzio cooperative di abitazione associata italiana casa - A.I.C. - soc. coop. a r.l., convenivano in giudizio davanti al tribunale di questa città la soc. Cooperativa Muratori & Cementisti C.M.C. di Ravenna, e premesso:
che l' Istituto autonomo cooperativo abitazione del Lazio s.r.l. con sede in Roma, in qualità di stazione appaltante della cooperativa A.I.C, proprietaria di un lotto di terreno nel piano di zona n. 15 Tiburtina Sud in Roma, con contratto di appalto del 22 maggio 1979 aveva affidato alla C.M.C, i lavori di costruzione di un complesso immobiliare di edilizia popolare da erigersi sul lotto suindicato in conformità a ben quattro licenze edilizie rilasciate nei mesi di febbraio, aprile e giugno 1976;
che l'appalto era stato pattuito a forfait per l'importo di L. 3.600.000.000, ad eccezione di alcune opere e finiture relative all'impianto di riscaldamento;
agli allacci alle pubbliche utenze;

alle opere di giardinaggio in genere, e all'adeguamento dei fabbricati alle norme della legge n. 373 del 30 aprile 1976;
che per questi altri lavori la stazione appaltante si era riservata la facoltà di affidarne l'esecuzione ad altra impresa, ovvero alla medesima con corrispettivo da determinarsi a misura;

che i fabbricati erano stati consegnati alla società committente A.I.C. in data 30 settembre 1980, e le operazioni di collaudo dell'intera opera, iniziate il 19 novembre 1981, si erano concluse in data 2 luglio 1982;
che in essi erano stati riscontrati vizi e gravi difetti, che rendevano le unità immobiliari inutilizzabili, atteso che le tramezzature interne si erano scollate e presentavano crepe;
i pannelli di copertura esterna avevano fessurazioni e infiltrazioni di acque meteoriche;
erano di spessore inferiore alle misure standard, presentavano chiazze di umidità e muffa per la condensa;
in alcuni servizi igienici si verificavano fenomeni di rigurgito dei reflui, mentre i pannelli di testa degli edifici avevano sbrecciature;
i bocchettoni dei pluviali perdevano acqua;

tutto ciò premesso, chiedevano che la società appaitatrice venisse condannata all'esecuzione dei lavori necessari all'eliminazione dei vizi e difetti accertati, se e in quanto eliminabili, ed al risarcimento dei danni subiti dagli attori per quelli non eliminabili e per quant'altro del caso ed in correlazione, oltre agli interessi e rivalutazione;
vinte le spese.
Costituendosi in giudizio la cooperativa C.M.C, eccepiva la carenza di legittimazione attiva degli attori, in quanto, in virtù della clausola compromissoria inserita nel contratto, ogni controversia avrebbe dovuto essere decisa da un collegio di arbitri, ed inoltre, trattandosi di eventuale responsabilità contrattuale, semmai avrebbe dovuto agire la società committente. Nel merito eccepiva la decadenza dalla garanzia, in quanto la relativa denuncia non sarebbe stata fatta nei termini prescritti, ne' l'azione relativa sarebbe stata promossa entro l'anno dalla denuncia stessa. Inoltre i materiali usati e le tecniche di costruzione seguite sarebbero stati conformi alle previsioni di contratto e del relativo capitolato speciale. Infine il tutto sarebbe stato sistemato secondo gli accordi intervenuti tra le parti alla fine del collaudo, e ciò in via transattiva.
Chiedeva quindi in via pregiudiziale l'improponibilità delle domande "ex adverso" proposte, e in via gradata il rigetto di esse, con vittoria delle spese.
Espletata l'istruttoria con l'espletamento di consulenza tecnica di ufficio e l'acquisizione di documentazione, il tribunale adito, con sentenza del 20 aprile 1995, rigettava l'eccezione di improponibilità della domanda proposta dalla società convenuta;

dichiarava il difetto di legittimazione degli attori a richiedere il risarcimento dei danno gli adempimento in ordine alle sbrecciature dei pannelli di testa degli edifici;
dichiarava questi decaduti dall'azione per tutte le altre domande, e compensava per intero le spese del giudizio.
Avverso tale sentenza sia i due enti di gestione condominiale, che numerosi dei condomini che avevano partecipato al processo, avevano proposto appello principale, ed instauratosi il contraddittorio, la cooperativa C.M.C, si costituiva, confutando la fondatezza del gravame, e proponendo a sua volta appello incidentale per ultrapetizione in ordine alla clausola compromissoria, per la quale essa avrebbe già fatto rinuncia, e inoltre in ordine alle spese, che non potevano essere compensate, atteso che essa non poteva essere considerata, ancorché solo in parte soccombente, proprio per la suindicata rinuncia tempestiva.
Con sentenza n. 573/00, depositata in cancelleria il 22 febbraio 2000, la Corte di appello di Roma accoglieva solo in parte l'appello principale, e rigettava quello incidentale, condannando la società appellata al rimborso delle spese del doppio grado.
Essa affermava che relativamente alle sbrecciature dei pannelli di testa degli edifici non si configura la natura di gravi difetti, sicché per non sono sussumibili nella categoria prevista dall'art. 1669 cc., il quale dovrebbero essere eliminate oppure dovrebbero comportare un risarcimento del danno. Invece gli altri difetti lamentati sono da ricomprendere nella suindicata previsione normativa, ed essi erano statti denunziati tempestivamente, in quanto la scoperta, e soprattutto la consapevolezza della eziologia con l'attività svolta dalla società appaltatrice si erano avute in modo certo a seguito della consulenza del ct. di parte arch. Cavicchioni in data 19 settembre 1984, e soprattutto con la relazione del ctu. ing. Cesaroni del luglio del 1990.
avverso tale sentenza la cooperativa M.C.M. ha proposto ricorso per Cassazione sulla base di sei motivi.
I due enti di gestione condominiale e numerosi condomini di entrambi resistono con controricorso.
La cooperativa e i due condomini hanno illustrato le loro osservazioni mediante memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
l) Con il primo motivo la cooperativa M.C.M. , denunciando nullità della procura per l'appello, lamenta che la Corte distrettuale avrebbe dovuto dichiarare l'inammissibilità del gravame, in quanto la procura era stata conferita dagli appellanti al difensore in modo irregolare, e cioè su fogli separati rispetto all'atto di impugnazione, e pertanto nessun riferimento certo può ravvisarsi tra di essa e quel gravame.
La censura non ha pregio.
Infatti, a parte che la ricorrente non ha indicato, come era invece suo preciso onere, gli articoli di legge le cui norme si assumono violate, tuttavia questa Corte rileva che la doglianza ha carattere nuovo, in quanto addotta per la prima volta in sede di legittimità, e in quanto tale inammissibile, anche se l'eventuale dedotta irregolarità è rilevabile d'ufficio.
Tuttavia è da notare come la procura per l'intero giudizio era stata rilasciata in primo grado. Pertanto le considerazioni relative a què.la per il procedimento in grado di appello sono irrilevanti. Si aggiunga che i fogli separati di quest'ultima, cui la società ricorrente si riferisce, oltre alla spillatura presentano i timbri dell'ufficiale giudiziario come elemento di congiunzione rispetto all'atto di appello.
2) Con il secondo motivo, denunziando violazione e falsa applica degli artt. 1667 e 1669 cc, nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su alcuni punti decisivi della controversia, la ricorrente contesta l'interpretazione data dalla Corte al periodo nel quale i resistenti erano venuti a conoscenza dei vizi e difetti in questione, dal momento che già sin dal mese di luglio 1982, allorquando era stato completato il collaudo, essi erano ben noti agli amministratori dei due condomini e agli assegnatari degli alloggi, peraltro già presenti ancora prima dell'assegnazione ufficiale avvenuta nel mesi di gennaio 1983. Inoltre anche attraverso la relazione del collaudatore i difetti in questione erano stati evidenziati, e quindi gli interessati non potevano non conoscerli già sin dal mese di luglio del 1982. Pertanto già si erano verificate la decadenza dalla relativa facoltà, e la conseguente prescrizione dell'azione.
Anche tale motivo va disatteso. Ed invero la Corte di ha messo in evidenza che i difetti in questione erano stati denunziati dai due amministratori con raccomandata del 27 gennaio 1984, addirittura prima ancora che essi avessero la certezza della loro esatta nature della riferibilità all'attività della società appaltatrice, avvenuta solo nel mese di marzo 1984 con la relazione del consulente arch. Cavicchioni. Quindi essi e gli assegnatari degli alloggi non erario in grado di agire in un periodo anteriore. E pertanto la denunzia dei difetti deve considerarsi tempestiva, posto che solo allorquando si hanno questi dati certi è prudente agire nei riguardi dell'esecutore delle opere. Tale assunto appare senz'altro esatto, risultando peraltro conforme alla giurisprudenza di questa Corte suprema, che al riguardo ha statuito che il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti della costruzione di un immobile, previsto dall'art. 1669 cod. civ. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera (nella specie, dalla data del deposito della relazione del consulente, nominato in sede di accertamento tecnico preventivo), non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti. L'accertamento del momento nel quale detta conoscenza sia stata acquisita, involgendo un apprezzamento di fatto, è riservato al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua ed esente da vizi logici o da errori di diritto (Cfr. EX PLURIMIS SEZ. 2 SENT. 0 4622 DEL 29/03/2002). 3)con il terzo motivo la società C.M.C. , lamentando violazione a falsa applicazione degli artt. 1667 e 1669 cc, nonché omessa e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, osserva che la Corte distrettuale non ha valutato esattamente le considerazioni e conclusioni del ctu., secondo cui i materiali usati e le tecniche di costruzione adottati avevano comportato delle irregolarità sostanzialmente di modesto rilievo, tanto che le strutture pori, come le travi, i solai e le fondamenta, erano solide, e pertanto non si configuravano i gravi difetti che comportano il risarcimento del danno anche per responsabilità di carattere extracontrattuale.
Anche tale censura risulta infondata. Infatti la Corte di merito ritenuto che i difetti dedotti dai resistenti avevano trovato riscontro negli accurati accertamenti svolti dal ctu. ing. Cesaroni, il quale aveva notato che le crepe, fessure e distacchi dei pannelli IP per le tramezzature, e di quelli esterni erano stati provocati dal differente grado di elasticità di essi rispetto alle travi e ai solai, ai quali erano stati fatti aderire. Inoltre quelli esterni provocavano la condensa, con la conseguente muffa e le vistose chiazze di umidità, giacché erano di spessore sottile, e quindi facevano passare il freddo dell'ambiente esterno rispetto ai locali dei fabbricati. Si tratta dunque di considerazioni articolate, a fronte delle quali non può essere dedotta una valutazione alternativa in sede di legittimità.
4) Con il quarto motivo la ricorrente deduce le stesse irregolarità indicate con la precedente censura, in relazione ai materiali usati che sono ben compatibili invece con la caratteristica di alloggi popolari che erano stati costruiti, e che tuttavia erano comunque idonei all'uso per cui gli edifici erano stati fabbricati. Pure questa doglianza è priva di pregio. Ed invero, a parte che con il capitolato speciale la società appaltatrice si era impegnata si costruire i fabbricati secondo i canoni degli standard previsti, e quindi a regola d'arte, tuttavia la Corte di appello ha messo in risalto che l'appaltatore in genere deve rappresentare al committente i vizi sua, le irregolarità e comunque le manchevolezze delle tecniche e dei materiali eventualmente suggeriti dalla stazione appaltante, pena la responsabilità per i difetti che ne dovessero conseguire, tranne nel caso di "nudus minister". E questo è perfettamente in linea con quanto anche questa Corte in proposito ha affermato, e cioè che l'appaltatore, anche quando è chiamato a realizzare un progetto altrui, è sempre tenuto a rispettare le regole dell'arte ed è soggetto a responsabilità anche in caso di ingerenza del committente;
tale responsalpilità, con il conseguente obbligo risarcitorio, non viene meno neppure in caso di vizi imputabili ad errori di progettazione o direzione dei lavori se l'appaltatore, accortosi del vizio, non lo abbia denunziato tempestivamente al committente manifestando formalmente il proprio dissenso, ovvero non abbia rilevato i vizi pur potendo e dovendo riconoscerli in relazione alla perizia ed alla capacità tecniche da lui esigibili nel caso concreto;
in tale ipotesi la responsabilità dell'appaltatore può concorrere, laddove gli errori di progettazione e direzione gli siano imputabili e si tratti di vizi facilmente riconoscibili anche da un profano, ed è esclusiva qualora la sua ingerenza o quella del direttore dei lavori abbiano, per previsione contrattuale, escluso ogni potere di iniziativa e valutazione critica dell'appaltatore relegandolo nella posizione di "nudus minister" (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva affermato la responsabilità esclusiva dell'appaltatore per il cedimento della copertura di un edificio realizzata, in essenza di divieti contrattuali di iniziativa, nonostante l'inidoneità delle strutture d'appoggio e la mancata esecuzione a cura del committente di opere ritenute necessarie ed espressamente richieste dall'appaltatore medesimo) (Cfr. SEZ. 2^ SENT. 0 8075 DEL 26/07/1999). 5) Con il quinto motivo la società C.M.C., denunziando violazione delle norme di cui agli artt. 1659, 1667 e 1669 cc, nonché omessa e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, lamenta che la Corte distrettuale abbia ritenuto che essa dovesse provvedere alla realizzazione dell'isolamento termico dei fabbricati, senza considerare che invece questo tipo di opera era stato espressamente escluso dalle parti con il contratto di appalto, per il quale la stazione appaltante si era riservata la facoltà di provvedervi con altra impresa o con la medesima, ma ciò solo in un secondo tempo.
Anche questa doglianza è priva di pregio. Infatti la Corte distrettuale ha osservato che la coibentazione cui la CMC era tenuta per contratto riguardava le strutture esterne degli edifici, e non invece l'impianto termico, che concerneva tutt'altro settore, e per il quale la stazione appaltante avrebbe provveduto in un secondo tempo. Ne in questa sede la società ricorrente può proporre una valutazione alternativa dell'interpretazione del relativo contratto. 6) Infine con il sesto motivo la ricorrente denuncia violazione degli artt. 1226, 1667 e 1669 cc, nonché omessa e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, poiché il giudice di appello ha liquidato il danno nella misura dell'8% rispetto al valore di ogni unità immobiliare al momento dell'assegnazione, oltre alla rivalutazione e quant'altro in modo apodittico, senza che abbia indicato le ragioni e le fonti di tale giudizio. Peraltro gli odierni resistenti non avevano nemmeno richiesto il risarcimento dei danni nei precedenti gradi, ne' ne avevano provato l'esistenza e l'ammontare.
Tale motivo è infondato. Invero la Corte di merito ha osservato che gli appellanti avevano richiesto il risarcimento dei danni in entrambi i gradi del giudizio. Ed essa è pervenuta alla liquidazione in via equitativa sulla scorta degli articolati rilievi e considerazioni del ctu., il quale addirittura aveva indicato il deprezzamento degli alloggi nella misura non inferiore al 10% del prezzo di assegnazione. In tal modo quindi la motivazione dei giudici di merito appare congrua, ancorché redatta in modo sintetico. Ne deriva che il ricorso va rigettato, con le conseguenti statuizioni di legge quanto alle spese del grado, e che si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso, e condanna la società ricorrente al rimborso delle spese in favore dei resistenti, e che liquida in complessivi euro quattrocento/00 per esborsi, ed euro mille/00 per onorari, oltre gli accessori di legge.
Così deciso in Roma, il 18 settembre 2003.
Depositato in Cancelleria il 16 gennaio 2004