1 5 7 6 4 / 0 2 5764/02 12.05.2002 Reg. Gen. N. 17772/99 REPU REPUBBLI ITALIANO IN NOME DEL DI CASSAZIONELA CORTE SUPREMA SEZIONE 2a CIVILE Слои 35411 Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Rep. 3946 Dott. Vincenzo CALFAPIETRA Presidente Dott. Antonio VELLA Consigliere Consigliere rel. Dott. Antonino ELEFANTE CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE Dott. Rosario De JULIO Consigliere Richiesta ORE dal Sig. Consigliere Dott. Giovanni SETTIMJ per diritti €3.10 il"24.011 2007 ha pronunciato la seguente --- CELLIERE SENTENZA Sul ricorso iscritto al n. 17772/99 proposto Oggetto: Risoluzione da contratto preliminare. OS ID e ST AN, elettivamente domiciliate in Roma, Via L. Rizzo n. 81, presso lo studio dell'Avv. Vincenzo Piano che unitamente all'Avv. Priamo Siotto le difende come da procura a margine del ricorso. RICORRENTI CANCELLERIA

contro

IA AL, elettivamente domiciliata in Roma, Via M. IN n. 15, presso lo studio degli Avv.ti Giuseppe Sam- j 313/02 martino e Mario Bruni che unitamente all'Avv. Gabriele Manca la difendono come da procura a margine del controricorso. CONTRORICORRENTE e

contro

ST ST INTIMATA PER INTEGRAZIONE DEL CONTRADDITTORIO per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Sezione Distaccata di Sassari n. 52/99 delCagliari 11.12.1998 08.04.1999. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12.06.2002 dal Cons. Dott. Antonino Elefante. Sentito l'Avv. Giuseppe Sammartino. Udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen.le Dott. Vincen- zo Marinelli che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione 13.12.1990, AI OS e LU ES convenivano in giudizio ON ST davanti al Tribunale di Nuoro ed esponevano di aver concluso in data 08.07.1989 un preliminare di compravendita con il quale si impegnavano a vendere e la convenuta ad acquistare un appartamento sito in via Ogliastra di S. Teodoro per il prezzo di £. 68.000.000, di cui £. 20.000.000 da versare all'atto della sottoscrizione del preliminare, £. 20.000.000 entro il 10.11.1989 e £. 28.000.000 a saldo entro il 30.5.1990 alla stipula dell'atto notarile. Poiché 2 la convenuta, entrata nel possesso dell'immobile fin dal mo- mento della conclusione del contratto preliminare, aveva o- messo di versare l'ultima rata di £. 28.000.000, rifiutando, con vari pretesti, di stipulare l'atto pubblico, chiedevano che il contratto fosse dichiarato risolto per inadempimento di ST, con diritto di esse attrice di trattenere sia la caparra di £. 20.000.000 sia l'altra rata versata di £. 20.000.000, e con condanna della convenuta all'immediato rilascio dell'immobile. Costituitasi, ST eccepiva preliminarmente che al giudizio avrebbe dovuto partecipare anche IN ES, compro- prietaria dell'immobile promesso in vendita, in nome della quale era stato pure stipulato il preliminare. Nel merito dedu- ceva che si era sempre dichiarata pronta a stipulare il con- tratto definitivo e a versare il saldo del prezzo, solo che le pro- mittenti venditrici avessero fornito la documentazione com- provante la regolarità della costruzione e rimesso l'immobile nelle stesse condizioni in cui si trovava al momento della sot- toscrizione del preliminare (avendo esse permesso che il confi- nante, loro cugino, restringesse la via d'accesso con la costru- zione di un muro fuori limite). Deduceva che con telegramma dell' 11.12.1990 aveva invitato le promittenti venditrici a pre- sentarsi il giorno 19.12.1990 davanti al notaio per la redazio- ne dell'atto pubblico, ma le stesse non si erano presentate ed avevano, invece, notificato l'atto di citazione, appena due gior- 3 ni dopo aver ricevuto il telegramma. Chiedeva, pertanto, che venisse rigettata la domanda delle attrici e, in via riconvenzio- nale, che venisse dichiarato risolto il contratto preliminare per inadempimento delle stesse attrici, con condanna, a titolo di risarcimento danni, al pagamento della somma di £. 80.000. 000 pari al doppio di quella versata in due soluzioni per l' ac- quisto della casa. Nel giudizio interveniva volontariamente IN ES che aderiva alla domanda delle attrici. All'esito dell'istruttoria, il Tribunale dichiarava il contratto risolto per inadempimento della convenuta ST, che con- dannava al pagamento della somma di £. 20.000.000 nonché al rilascio dell'immobile, disponendo che le attrici, a loro volta, restituissero la somma di £. 20.000.000; rigettava la domanda riconvenzionale di ST, che condannava al pagamento delle spese del giudizio. Con sentenza n. 52/99 del 11.12.1998 / 08.04.1999, la Corte d'appello di Cagliari (Sezione Distaccata di Sassari), in accoglimento del gravame proposto da ON ST e in ri- A forma della decisione del Tribunale, rigettava la domanda di risoluzione e risarcimento danni proposta dalle originarie at- trici AI OS, LU ES e IN ES nei confronti di ST;
accoglieva la domanda riconvenzionale di quest' ultima e dichiarava risolto il contratto preliminare di compravendita 4 dell' 08.07.1989 per inadempimento delle suddette attrici, che condannava alla restituzione, in favore di ST, della somma di £. 40.000.000, con gli interessi legali dal 14.02.1991. Ri- gettava la domanda riconvenzionale di risarcimento danni proposta da ST e poneva le spese del doppio grado di giudi- zio a carico delle appellate OS e ES. La Corte d'appello riteneva fondata la doglianza di ST che si era lamentata che il Tribunale aveva considerato preva- lente e determinante ai fini della risoluzione del contratto il suo inadempimento nel versamento del saldo di £. 28.000.000 da effettuarsi entro il 30.5.1990 e comunque alla stipula dell' atto definitivo, senza considerare che tale termine non era es- senziale e che le numerose inadempienze delle promittenti venditrici erano tali da giustificare il comportamento di con- troparte, alla stregua del noto principio inadimplenti non est adimplendum. In effetti, osservava la Cote d'appello, il Tribu- nale aveva omesso di considerare che ST non si era rifiu- tata di concludere il contratto definitivo di compravendita e di versare il saldo, ma, pur avendo lamentato l'esistenza di alcu- ne irregolarità amministrative (abusi edilizi e mancanza del A certificato di abitabilità) e di sopraggiunte modifiche dello stato dei luoghi (il restringimento della via d'accesso all' ap- partamento, ad opera del vicino parente delle promittenti ven- ditrici, mediante la costruzione di un muro oltre il confine fra i 5 due lotti contigui), senza ottenere alcuna risposta, aveva chia- ramente manifestato la volontà di addivenire alla stipula del rogito notarile, con i due telegrammi del 17.11.1990 e 11.12. 1990, dai quali risultava inequivocabilmente l'invito, rivolto alle promittenti venditrici, di presentarsi davanti al notaio per la stipula del contratto definitivo. Invito, secondo giurispru- denza, idoneo ad integrare, da un lato, un'offerta delle presta- zioni sia di fare (manifestare il proprio consenso alla conclu- sione del contratto definitivo) sia di dare (pagamento del prez- zo pattuito o del residuo saldo), e dall'altro lato, un' intimida- zione ad adempiere, con costituzione in mora del promittente venditore. Inoltre nel caso specifico risultava che ST si era fatta rilasciare dalla banca un assegno circolare trasferibile dell'importo di £. 25.913.000, pari al residuo prezzo ancora dovuto, detraendo (come previsto nel contratto preliminare) dall'ultima rata di £. 28.000.000, la somma di £.

2.087.084 da lei anticipata per la sistemazione degli impianti fognari dell' immobile. Era poi legittima, senza sminuire la serietà dell' of- ferta, la pretesa della promittente acquirente che, al momento della stipula dell'atto pubblico, le promittenti venditrici docu- mentassero o garantissero la regolarità dell'immobile sul piano amministrativo ed igienico sanitario, subordinando la stipula del rogito alla produzione di tali documenti ovvero alla garan- zia che tali documenti sarebbero stati rilasciati. Parimenti era 6 da escludere la non serietà dell'offerta di concludere l'atto de- finitivo, con la richiesta di eliminazione del muretto di restrin- gimento della strada di accesso all'appartamento e di riattiva- zione dello scolo d'acque piovane, atteso che la promittente acquirente, con la lettera del 18.11.1990, chiariva la sua posi- zione, manifestando la ferma intenzione di addivenire comun- que alla stesura e sottoscrizione del rogito definitivo prima della fine dell'anno 1990, onde evitare i maggiori oneri fiscali. Osservava, infine, la Corte d'appello, che quand'anche l' in- vito rivolto dalle promittenti venditrici, tramite il loro legale con la raccomandata del 27.8.1990, di procedere alla stipula dell'atto pubblico di vendita il giorno 5 settembre 1990, doves- se significare che per quella data la promissaria acquirente era tenuta ad adempiere la propria prestazione, occorreva rilevare d'altro canto che a ST le si poteva addebitare, tutt'al più, di aver richiesto la stipula e offerto di pagare il saldo con poco più di tre mesi di ritardo rispetto alla suddetta data del 5 set- tembre 1990 (che era termine non essenziale), giacché il suc- cessivo invito a comparire davanti al notaio per la redazione del contratto definitivo, questa volta rivolto da ST alle pro- mittenti venditrici, col telegramma dell' 11.12.1990, in quanto qualificabile come offerta secondo gli usi (art. 1214 c.c.), per- venuto alle controparti prima della proposizione della doman- da di risoluzione (art. 1453 c.c.), escludeva l'inadempimento 7 successivo e relegava questo nella categoria meno importante dell'inadempimento tardivo, che avuto riguardo al comporta- mento alquanto elastico e tollerante delle promittenti venditri- ci a proposito del rispetto del termine per la redazione del contratto definitivo (che era stato più volte spostato), non ap- pariva certamente così grave (art. 1455 c.c.) da giustificare la risoluzione del preliminare per colpa della promissaria acqui- rente. Contro questa sentenza hanno proposto ricorso per cassa- zione AI OS e LU ES in base a tre motivi. ON ST ha resistito con controricorso. All'udienza del 05.12.2001 questa Corte ha disposto l'inte- grazione del contraddittorio, regolarmente effettuato, nei con- fronti di TI ES, che non si è costituita. Le parti hanno depositato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE 1. Col primo motivo, deducendo ex art. 360 n. 5 c.p.c. in- sufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto deci- sivo della controversia, le ricorrenti assumono che la Corte d' M appello, nel riformare la sentenza di primo grado, avrebbe at- tribuito inspiegabilmente ad un identico fatto una valenza giu- ridica differente. Difatti mentre la mancata comparizione delle promittenti venditrici OS-ES davanti al notaio, a seguito dei telegrammi del 17.11.1990 e dell'11.12.1990, è stata va- 8 lutata quale rifiuto ad adempiere tale da consentire la risolu- zione del contratto preliminare di compravendita per colpa delle stesse, al contrario la mancata comparizione della pro- missaria acquirente ST davanti al notaio per il giorno 5.9.1990, a seguito della raccomandata del 27.8.1990, è stata, invece, ritenuta come inadempimento non grave ex art. 1455 c.c. tale da non giustificare la risoluzione del contratto preli- minare per sua colpa. Con la sostanziale differenza che: a) l' invito ad adempiere da parte delle promittenti venditrici è cro- nologicamente antecedente (lettera racc. 27.8.1990) rispetto a quello della promissaria acquirente (telegrammi 17.11.1990 e 11.12.1990); b) l'invito delle promittenti venditrici è formulato "sic et simpliciter", mentre quello formulato dalla promissaria acquirente reca, fra le altre cose, la condizione di “rettificare il muretto che restringe l'acceso al subalterno quindici e riattiva- re lo scolo delle acque piovane sul cortiletto retrostante”: con- dizione inesistente nel contratto preliminare e comunque non attuabile nel breve tempo concesso (poco più di una settima- na) per la comparizione davanti al notaio (il 19.12.1990), es- A sendo necessario instaurare un giudizio contro il vicino che tale muretto aveva costruito;
c) nelle more tra la data di invio del telegramma (11.12.1990) e il giorno (19.12.1990) stabilito per la comparizione davanti al notaio le promittenti venditrici 9 avevano già instaurato il procedimento civile notificando l'atto di citazione il 13.12.1990. Altra contraddizione dell'impugnata sentenza è laddove tenta di giustificare la mancata comparizione della convenuta ST con l'incertezza se il fatto di tale mancata comparizione fosse "imputabile alla convenuta o alle attrici o allo stesso notaio o per altra causa"; mentre analoghi interrogativi la sentenza non si pone in ordine alla successiva mancata com- parizione delle attrici OS-ES a seguito del successivo in- vito formulato dalla convenuta.

1.1. Il motivo è infondato. Va innanzitutto osservato che secondo il costante insegna- mento di questo Supremo Collegio si ha motivazione insuffi- ciente nell'ipotesi di obiettiva deficienza del criterio logico che ha indotto il giudice del merito alla formulazione del proprio convincimento ovvero di mancanza di criteri idonei a sorregge- re e a individuare con chiarezza la ratio decidendi, ma non an- che quando vi sia difformità rispetto alle attese e deduzioni della parte sul valore e sul significato attribuito dal giudice di merito agli elementi delibati, vale a dire l'apprezzamento dei fatti e delle circostanze effettuato secondo i compiti propri di esso giudice di merito. Parimenti il vizio di contraddittoria motivazione, che ricorre quando le ragioni logico-giuridiche addotte a sostegno della 10 decisione siano fra loro inconciliabili elidendosi a vicenda sì da rendere incomprensibile la ratio decidendi, deve risultare dal testo del provvedimento impugnato, deve cioè apparire tale nello stesso sviluppo logico del provvedimento, e non nella di- versa prospettazione addotta dal ricorrente. è su-Conseguentemente la sentenza impugnata non scettibile di cassazione ex art. 360 n. 5 c.p.c. per il solo fatto che gli elementi considerati dal giudice di merito siano, secon- do l'opinione del ricorrente, tali da consentire una diversa va- lutazione, conforme alla tesi da lui sostenuta, al di fuori della dimostrazione che la valutazione fattane da quel giudice è illo- gica (contraddittoria) ovvero che egli avrebbe dovuto conside- rarne altri (insufficiente).

1.2. Nel caso specifico il dedotto vizio di motivazione, sia sotto il profilo della deficienza che della contraddittorietà, per avere la sentenza impugnata attribuito a 'fatti simili' (mancata comparizione davanti al notaio), benché occorsi in tempi di- versi, una differente valenza, deve essere escluso proprio per- ché la Corte d'appello ha dato logica ed esauriente giustifica- zione delle ragioni suffraganti il suo convincimento allorché ha ritenuto il primo (in ordine temporale) inadempimento (quello di ST) di scarsa importanza, e il secondo (quello dello dei OS ES) di importanza tale da legittimare la risoluzione - del contratto preliminare. Ha, infatti, osservato la Corte d' ap- 11 pello, nella valutazione comparativa dei fatti, tenendo conto dell'economia complessiva dell'atto e degli interessi delle parti, che la mancata comparizione di ST davanti al notaio, su invito delle promittenti venditrici (tramite il loro legame come da raccomandata del 27.8.1990), andava relegata nella catego- ria dell'inadempimento di scarsa importanza atteso che ST si era limitata a denunciare le gravi carenze emerse nell' as- setto proprietario dell'immobile promesso (mancanza del certi- ficato di abitabilità, violazioni edilizie non sanate, modificazio- ne dei luoghi, etc.), senza mai porre in discussione la volontà e la disponibilità alla conclusione del contratto definitivo in conformità degli impegni assunti;
mentre l'inadempimento delle promittenti venditrici (OS - ES) era da considerare importante poiché quest'ultime, anziché presentarsi davanti al notaio, in seguito all'invito questa volta proveniente da ST (come da telegrammi del 17.11.1990 e 11.12.1990), avevano, invece, senza alcuna ragione, "preferito non comparire rifiu- tando di adempiere all' obbligazione di concludere il contratto definitivo e optando, a torto, per l'affrettato quanto pretestuo- so esperimento di una azione risolutiva fondata su avverse inadempienze, in realtà inesistenti". Tale motivazione è conforme al principio, costantemente ri- badito da questa Corte, che nei contratti con prestazioni corri- spettive, quando le parti si addebitano inadempimenti recipro- 12 ci, proponendo l'una contro l'altra vicendevolmente domande contrapposte, come del resto nel caso in cui il convenuto si li- miti a contrastare la domanda di risoluzione o di adempi- mento, giustificando la propria inadempienza con la inadem- pienza dell'altro contraente, il giudice del merito, ai fini della decisione, deve procedere ad una valutazione unitaria e com- parativa dei rispettivi inadempimenti e comportamenti dei contraenti, che, al di là del pur necessario riferimento all'ele- mento cronologico degli stessi, li investa nel loro rapporto di dipendenza (sul piano causale) e di proporzionalità, nel qua- dro sociale della funzione economico-sociale del contratto, in modo da consentire di stabilire su quale dei contraenti debba ricadere l'inadempimento colpevole (v. fra le tante: Cass. 8.5. 1996, n. 4260; 30.1.1995, n. 1077). Per il resto è sufficiente ricordare che il suddetto accerta- mento, in quanto fondato sulla valutazione di fatti e delle pro- ve, rientra nei poteri del giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato (cfr. ex plurimis: Cass.

3.2.2000 n. 1168; 9.7.1999 n. 7206). H 2. Col secondo motivo, deducendo ex art. 360 n. 3 c.p.c. violazione e falsa applicazione dell'art. 1455 c.c. in relazione all'art. 1453 c.c., la ricorrente assume che, contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte d'appello, l'inadempimento posto in essere da ST, e concretizzatosi col mancato versamento 13 del saldo del prezzo pattuito di £. 28.000.000, costituirebbe grave inadempimento tale da comportare la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della stessa. Invero in tale contratto il versamento del saldo del prezzo era previsto “entro il 30.5.1990 e comunque alla stipula dell'atto notarile”. Pertanto la Corte d'appello non poteva relegare e classificare l'inadempimento di ST come di scarsa importanza, posto che nel contratto preliminare l'interesse principale del pro- mittente venditore era sicuramente quello di natura patrimo- niale, rappresentato dall'incameramento della somma concor- data. Inoltre, anche a voler considerare il telegramma dell' 11.12.1990 quale manifestazione di volontà della convenuta ad adempiere, risulta essere oltre che tardiva, in quanto avve- nuta quasi sette mesi dopo la scadenza contrattuale, del tutto inidonea a costituire offerta di adempimento secondo gli usi ex art. 1214 c.c., stante il suo contenuto caratterizzato da condi- zioni non previste in contratto e al di fuori della reale portata delle attrici.

2.1. Anche tale motivo, col quale in sostanza si reiterata la precedente censura, senza peraltro specificare sotto quale aspetto sussisterebbe la dedotta violazione di legge (artt. 1453 e 1544 c.c.), è infondato. La Corte d'appello, dinanzi alla richiesta di ciascuna parte di risoluzione del contratto per inadempimento dell'altra, ha 14 proceduto, ai fini di tale pronuncia, all'accertamento e valuta- zione dei reciproci inadempimenti, ed ha ritenuto quello di Lo- stia di scarsa importanza, dopo aver rilevato che il termine del 30.5.1990 (per il pagamento del saldo del prezzo) non era es- senziale (perché in contratto era previsto come data alternati- va quella della stipula dell'atto pubblico, avendo peraltro le promittenti venditrici serbato un comportamento elastico e tollerante a proposito del rispetto del termine per la redazione del contratto definitivo, più volte spostato) e che ST non si era rifiutata di concludere il contratto definitivo e di versare il saldo del prezzo, pur avendo lamentato l'esistenza di alcune irregolarità amministrative e la modifica dello stato dei luoghi. La Corte d'appello ha anche precisato come l'invito di ST rivolto alla promittenti venditrici di comparire davanti al no- taio per la stipula del definitivo costituiva offerta di adempi- mento secondo gli usi ex art. 1214 c.c., sottolineando come la stessa si era recata davanti al notaio munita di assegno cir- colare trasferibile per pagare il saldo del prezzo, mentre erano state le promittenti venditrici a non intervenire, rifiutando di adempiere all'obbligazione di concludere il contratto definitivo. Ancora una volta le ricorrenti nel denunciare il preteso vizio mirano a criticare l'apprezzamento dei fatti come espresso dal giudice di merito, proponendo una diversa valutazione sulla base di una personale e soggettiva interpretazione. 15 3. Col terzo motivo, deducendo ex art. 360 n. 3 c.p.c. viola- zione e falsa applicazione dell'art. 1362 c.c., la ricorrente so- stiene che la Corte d'appello, nella disamina dell'intera vicen- da, avrebbe privilegiato il comportamento delle parti rispetto al contenuto letterale del contratto preliminare, senza considera- re che il criterio ermeneutico che fa riferimento al comporta- mento delle parti è meramente sussidiario rispetto a quello fondamentale del significato letterale. Nel caso specifico il sen- so letterale del contratto era quello che il saldo del prezzo, pari a £. 28.000.000, doveva essere versato entro il 30.5.1990. 3.1. Il motivo non ha pregio perché, a parte la genericità della pretesa violazione di legge (art. 1362 c.c.), la Corte d' ap- pello, come sopra detto, proprio in base al contenuto e alle espressioni usate in contratto, ha escluso che il termine del 30.05.1990 avesse carattere perentorio per il saldo del prezzo, dato che era prevista in alternativa la data di stipula dell'atto notarile, che non avrebbe potuto essere redatto entro tale ter- mine, stante la facoltà concessa alla promissaria acquirente di indicare, entro 360 giorni dal preliminare (08.07.1989), come compratore un terzo (persona da nominare). In definitiva, il ricorso va rigettato con condanna delle ricor- renti in solido al pagamento delle spese del giudizio di cassa- zione, liquidate come in dispositivo.

P. Q. M.

16 La Corte rigetta il ricorso e condanna le ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liqui- da in complessivi Euro 15610 , oltre Euro 1.500,00 per 109 129,11 onorario. 4565 51,65 Cosi deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della 2^ Se- 1980,76 zione Civile, il 12 giugno 2002. IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE Antesino Elifute IL CANCELLIERE C1 растопа т и DEPOSITATO 28 Roma OTT.2002 IL CANCELLIEBEST Talazico AGENZIA DELLE ENTRATE ROMA 2 2626 NOV 2002 Serie 4 versate €. 180,16 (euro END AND /76 ) zi Il Dirigente (Dott.ssa Maria Gratiar p. Responsabile SepgAtti Giudizian (Dr. WR CICHINI) 17