Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Angelo GIULIANO - Presidente -
Dott. Vittorio DUVA - Consigliere -
Dott. Renato PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI - Rel. Consigliere -
Dott. Bruno DURANTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CH EL, elettivamente domiciliata in ROMA VIA AUGUSTO RIBOTY 28, presso lo studio dell'avvocato PORZIO H ANTONIO, difesa dall'avvocato ROSARIO FOLLIERI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
NG DO IN PR NQ PROC NG NZ e NG NN SA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA TOMMASO DA CELANO 76, presso lo studio dell'avvocato CARLO GIANNUZZI, difeso dagli avvocati CARLO TIMI, PIETRO PIACQUADIO con studio in 71100 FOGGIA CORSO V. EMANUELE 60 CASELLA POSTALE 127, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 478/96 del Tribunale di LUCERA, emessa il 22/05/96 e depositata il 12/07/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/10/98 dal Consigliere Dott. Giovanni Battista PETTI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Domenico IANNELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso e per la dichiarazione di inammissibilità del controricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione (not. 19 novembre 1988) ND ON in proprio e quale procuratore dei germani ZO ed NN IS, espose di essere comproprietario di un immobile locato a OR LA per uso commerciale ed intimò a questa ultima sfratto per finita locazione, convenendola dinanzi al Pretore di Troia per la convalida, con condanna al rilascio dell'immobile al risarcimento dei danni. L'intimata eccepì il difetto di rappresentanza del ON e l'infondatezza della domanda, in quanto il contratto di locazione si era rinnovato. Il Pretore, con sentenza (15 dicembre 1992) dichiarò il difetto di legittimazione processuale dell'attore e la nullità del procedimento, inclusa l'ordinanza di rilascio, condannando l'attore alle spese di lite. La decisione era impugnata dal ON che ne chiedeva la riforma, insistendo nelle proprie domande, resisteva la controparte.
Con sentenza (dep. il 12 luglio 1996) il Tribunale di Lucera, in riforma della decisione pretorile, così provvedeva:
.dichiara risolta la locazione alla data del 7 settembre 1985;
.condanna l'appellata al risarcimento dei danni, in favore dell'appellante, da liquidarsi in separata sede;

.condanna la conduttrice al rilascio alla data del 16 maggio 1991;
.condanna l'appellata alle spese dei due gradi del giudizio. Contro la decisione ricorre la conduttrice deducendo tre motivi di censura, illustrati da memoria;
resiste la controparte con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, in rito, deve esaminarsi la questione, sollevata dal ricorrente e dallo stesso PG d'udienza, circa l'inammissibilità del controricorso.
La eccezione è fondata. Ed in vero, dalla epigrafe del controricorso, emerge che il ON è rappresentato e difeso dai difensori Piacquadio e Timi, che hanno sottoscritto l'atto, ma senza che il controricorso rechi alcuna procura speciale ad hoc, non essendo sufficiente il riferimento ad un "mandato a margine dell'atto introduttivo del giudizio", che sembra piuttosto riferirsi all'elezione di domicilio.
Ne consegue l'inammissibilità del controricorso ai sensi dell'art.370 secondo comma c.p.c. (cfr. Cass. 25 maggio 1991 n. 3203; 21
agosto 1991 n. 9011; 4 novembre 1996 n. 9537). Il ricorso principale è infondato in ordine ai dedotti motivi. Secondo l'ordine logico precede l'esame del secondo e del terzo motivo, essendo il primo motivo, riferito alle spese di lite, consequenziale alla decisione di accoglimento o di rigetto delle altre censure.
Con il secondo motivo si deduce l'error iuris per la violazione e falsa applicazione dell'art. 1597 c.c., nonché il relativo vizio della motivazione.
Si deduce che il Tribunale avrebbe errato nell'escludere il rinnovo del rapporto, senza tener conto: che il contratto era scaduto il 7 agosto 1985; che lo sfratto per morosità era stato intimato il 19 maggio 1988; che già era intervenuta la Consulta nel dichiarare illegittima la proroga prevista dalla legge 1985 n. 118. Si aggiunge che la motivazione sarebbe contraddittoria perché il ON, avendo dedotto lo sfratto per morosità, avrebbe ammesso il protrarsi del rapporto, che invece è stato dichiarato risolto. In senso contrario si osserva come il Tribunale, con un apprezzamento in fatto, insindacabile in questa sede, in quanto congruamente motivato, abbia escluso la rinnovazione, da un lato tenendo conto della volontà del locatore di non procedere alla rinnovazione del rapporto (inviando una lettera di disdetta undici mesi dopo la scadenza e procedendo quindi nella domanda di rilascio), e d'altro lato considerando non idonei gli elementi indicati dalla conduttrice per sostenere la pretesa rinnovazione (quali la accettazione, da parte del conduttore, di canoni, successivamente alla risoluzione del rapporto, e lo sfratto per la morosità notificato il 19 maggio 1988). Il Tribunale ha aggiunto che "anzi, non vi è neppure certezza che i canoni siano stati effettivamente accettati dal locatore;
nella comparsa di costituzione e di risposta nel procedimento per sfratto di morosità la stessa OR ha dichiarato che i canoni relativi al periodo 86/87 furono respinti dal ON (locatore) al mittente, tanto da indurla a creare presso il Banco di Napoli, filiale di Troia, un libretto bancario messo a disposizione del ON"; e precisa, circa la valenza dell'azione di sfratto (successiva a quella di risoluzione), osservando come in tale atto la parte locatrice esordiva premettendo la scadenza del rapporto e la sussistenza dell'obbligo, stante il ritardo nel rilascio dell'immobile, di versare il corrispettivo pattuito. Sicché la causa petendi era nella cessazione del rapporto e nell'inadempimento da parte del conduttore nella riconsegna della res locata.
Non sussiste dunque ne' la violazione della norma sostanziale richiamata, ne' il vizio della motivazione sul punto decisivo della cd. rinnovazione del rapporto.
Con il terzo motivo si deduce la violazione e falsa applicazione dell'art. 184 c.p.c. e dell'art. 1591 c.c., nonché l'insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto della condanna generica. Per quanto concerne l'error in procedendo si osserva che puntualmente il Tribunale ha precisato che la richiesta di risarcimento è stata avanzata nell'atto introduttivo (rigo nono pagina terza della intimazione della convalida di sfratto per finita locazione) e che dunque bene poteva il locatore delimitare la domanda all'an debeatur, in sede di conclusioni, in mancanza della opposizione della controparte (cfr. Cass. 20 febbraio 1992 n. 2091;
Cass. 14 novembre 1989 n. 4843). Per quanto concerne il fondamento della pretesa, si osserva che lo stesso ricorrente ammette, nel ricorso, che il locatore avrebbe diritto al risarcimento per il periodo successivo alla corresponsione dell'indennità. Omette però di precisare che l'offerta reale dell'indennità di avviamento era stata effettuata il 24 ottobre 1991, ossia ancor prima che intervenisse il provvedimento di rilascio, e dunque bene può integrarsi la motivazione del giudice del merito, che ha considerato potenzialmente lesiva la condotta del conduttore, il quale pretestuosamente (pur essendo in mora credendi) ritarda la riconsegna della res. (Conf. Cass. 20 febbraio 1990 n. 1260: III sez.civ. ud. 24 settembre 1998, ric. Piervigili, inedita). Appare dunque corretta la statuizione circa la condanna generica, in relazione alla valutazione della condotta del conduttore, che evita di accettare l'indennità, pur ritualmente offerta, per procrastinare il rilascio.
Con il primo motivo si censura la condanna alle spese dei due gradi del giudizio, ed in particolare alla condanna alle spese del giudizio di primo grado (dove si era eccepito il difetto di legittimazione del ON in relazione alla gestione della lite per conto dei fratelli).
La censura è infondata ed inoltre è preclusa dal giudicato interno sulla statuizione circa la legittimatio ad causam del ON. La condanna alle spese di primo grado, statuita nella sentenza di secondo grado, è coerente ai principi della soccombenza processuale, e dunque non è censurabile in questa sede.
Nulla per le spese di questo giudizio, essendo inammissibile per le ragioni anzidette il controricorso e non essendosi costituiti gli intimati.

P.Q.M.

rigetta il ricorso, dichiara inammissibile il controricorso, nulla per le spese.
Roma, 14 ottobre 1998.
Depositato in Cancelleria il 19 gennaio 1999.