Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio DUVA - Presidente -
Dott. Giuliano LUCENTINI - Consigliere -
Dott. Mario FINOCCHIARO - Cons. Relatore -
Dott. Donato CALABRESE - Consigliere -
Dott. Alberto TALEVI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
ER LE, elettivamente domiciliata in Roma, via della Panetteria n. 15, presso l'avv. Antonio Sinesio, che la difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
IMMOBILIARE di GI ZI & C. s.n.c., in persona del legale rappresentante pro tempore GI ZI;

- intimato -

e contro
AR FA;

- intimato -

avverso la sentenza della Corte d'appello di Brescia n. 646/95 del 27 settembre - 29 novembre 1995 (R.G. 899/93). Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 7 ottobre 1998 dal Relatore Cons. Mario Finocchiaro;

Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo Gambardella, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto 21 maggio 1992 la GI ZI & C. s.n.c. - aggiudicataria, a seguito di espropriazione immobiliare in danno di AR NI FA, di un appezzamento di terreno con sovrastante casa di abitazione - conveniva in giudizio, innanzi al tribunale di Mantova, AR NI FA e ER LE:
premesso che l'immobile acquistato risultava, apparentemente, concesso in locazione per la durata di anni 8 dal precedente proprietario alla ER, che tale contratto, peraltro, doveva ritenersi simulato (per essere stato concluso in coincidenza con il tracollo finanziario dell'AR, essendo stato registrato quando già era stata iscritta, sull'immobile, ipoteca giudiziaria in favore dell'Istituto San Paolo di Torino, e tenuti presenti - altresì - i rapporti, già di convivenza more uxorio tra l'AR e la presunta conduttrice, la irrisorietà del canone pattuito, lire centomila mensili, mai in concreto pagato) la società attrice chiedeva che l'adito tribunale, dichiarata la nullità del contratto di locazione in questione condannasse i convenuti al risarcimento dei danni patiti, nella misura da accertare in corso di causa.
Costituitisi in giudizio i convenuti resistevano alle avverse pretese, eccependone l'infondatezza.
L'AR, in particolare, faceva presente che dalla relazione con la ER, come riferito nella citazione introduttiva, era nata una figlia, cui era stato imposto il nome NA e che le parti avevano in realtà voluto concludere il contratto di locazione oggetto di lite per il quale era stato previsto un canone mensile proporzionato allo stipendio percepito dalla conduttrice e una durata di otto anni per consentire alla minore di crescere serenamente.
La ER, per suo conto, ancora, faceva presente, da una parte, di avere sempre corrisposto il canone dovuto, prima all'AR e dopo l'aggiudicazione alla società attrice, dall'altra, che il canone era stato convenuto, tra le parti, in una somma ridotta in considerazione del suo modesto reddito di insegnante e del fatto che essa provvedeva, in via esclusiva, al mantenimento della figlia comune.
Svoltasi l'istruttoria del caso il tribunale rigettava le domande della società attrice.
Gravata tale decisione dalla soccombente Immobiliare GI ZI & C. s.n.c. la Corte di appello di Brescia, con sentenza 27 settembre - 29 novembre 1995 in riforma della pronuncia dei primi giudici dichiarava che il contratto di locazione 12 ottobre 1989, stipulato tra gli appellati, era affetto da simulazione assoluta e, pertanto, inefficace nei confronti della società appellante e condannava gli appellati, in solido, al risarcimento dei danni, da liquidarsi in separato giudizio.
Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso ER LE, affidato a 4 motivi, nei confronti della sola IMMOBILIARE di GI ZI & C., s.n.c. Con ordinanza 29 gennaio 1998 è stata disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti di AR FA.
Nè AR FA, ne' la IMMOBILIARE di GI ZI & C., s.n.c. hanno svolto attività difensiva, in questa sede. MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I giudici del merito hanno ritenuto provata la simulazione assoluta del contratto di locazione oggetto di causa (intervenuto tra il precedente proprietario dell'immobile, AR FA e la apparente conduttrice ER LE), simulazione dedotta - come riferito in parte espositiva - dalla IMMOBILIARE di GI ZI & C. s.n.c. nella sua qualità di acquirente dell'immobile stesso.

2. Con il primo motivo, prima parte, la ricorrente, denunciando la "violazione dell'art. 360 n. 3 [c.p.c.] in relazione all'art. 1415, primo e secondo comma c.c." eccepisce che la IMMOBILIARE di GI ZI & C. s.n.c. non era legittimata a dedurre la simulazione del contratto per cui è controversia, perché non terza, rispetto al contratto stesso, una volta divenuta cessionaria ex lege del contratto di locazione.
Con il secondo motivo, intimamente connesso al precedente e da esaminare, pertanto, congiuntamente a questo, denunciando "violazione dell'art. 360 n. 3 [c.p.c.] in relazione all'art. 1417 c.c." la ricorrente censura la sentenza gravata nella parte in cui questa ha accolto la domanda attrice sulla base di presunzioni semplici, pur non potendosi la società attrice considerare - come riferito sopra - "terza", rispetto al contratto di locazione concluso dal dante causa.

3. Entrambi i motivi sono infondati.
In conformità ad una giurisprudenza consolidata di questa Corte regolatrice - per il superamento della quale non sono stati invocati dalla difesa della ricorrente nuovi argomenti - infatti, non può non ribadirsi che l'acquirente di immobile locato è da considerare terzo rispetto al contratto di locazione intervenuto fra il suo dante causa venditore ed il conduttore dell'immobile e, pertanto, allo stesso - da presumersi in buona fede, se non venga fornita la prova contraria da parte di colui che la contesta - non è opponibile la simulazione del predetto contratto (Cass. 27 novembre 1979 n. 6230, nonché - sempre nello stesso senso - Cass. 22 giugno 1978 n. 3112 e, per la giurisprudenza anteriore, Cass. 17 settembre 1963 n. 2552 e Cass. 31 luglio 1950 n. 2271. Utilmente in argomento, altresì, cfr. Cass. 24 marzo 1984 n. 1961). Accertato - in conclusione - che la IMMOBILIARE di GI ZI & C. s.n.c. era "terza" rispetto al contratto di locazione intervenuto tra l'AR e la ER, è palese che correttamente i giudici del merito, ai fini dell'accoglimento della domanda attrice, hanno fatto ricorso - in puntuale applicazione dell'art. 1417 c.c. - a presunzioni, in conformità ad un insegnamento giurisprudenziale assolutamente pacifico (cfr., tra le tantissime, Cass. 19 novembre 1994 n. 9835; Cass. 11 aprile 1991 n. 3824; Cass. 30 gennaio 1990 n. 944; Cass. 4 maggio 1985 n. 2790;
Cass. 21 maggio 1984 n. 3127; Cass. 29 ottobre 1977 n. 4677; Cass.14 febbraio 1967 n. 367).

4. Con la seconda parte del primo motivo - ancora - la ricorrente denuncia la sentenza gravata sotto due profili e, in particolare:
4. 1. nella parte in cui la stessa ha accolto la domanda, attrice, di simulazione assoluta, senza rilevare che nella specie (esistenza, relativamente ad un immobile acquistato in sede di vendita forzata di un contratto di locazione infranovennale, che, per la sua natura non è idoneo a menomare o comprimere in qualche modo il diritto di proprietà) faceva difetto il requisito del "pregiudizio del terzo", voluto dall'art. 1415, comma 2, c.c., per l'accoglimento della domanda di simulazione;

4. 2. ove l'acquirente avesse ritenuto pregiudizievole, per i propri interessi, il contratto di locazione stipulato da essa concludente con il precedente proprietario dell'immobile, doveva esperire non l'azione di cui all'art. 1415 c.c., ma quella, diversa, di cui all'art. 2923, comma 3, c.c., secondo cui "in ogni caso l'acquirente [a seguito di vendita forzata] non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni".

5. La deduzione è infondata.
In ogni sua parte.
5. 1. Quanto al primo profilo di doglianza, non può tacersi che giusta la letterale formulazione dell'art. 1415, comma 2, c.c. "i terzi possono far valere la simulazione in confronto delle parti, quando essa pregiudica i loro diritti".
Ciò significa - in altri termini - che in tanto "i terzi" possono denunciare la simulazione di un contratto inter alios, in quanto tale contratto lede le loro posizioni giuridiche (Cass. 16 gennaio 1973 n. 158). Pacifico quanto sopra, correttamente i giudici del merito hanno accolto la domanda non potendosi dubitare che per effetto del contratto "simulato" posto in essere dall'AR e dalla ER ed avente ad oggetto l'immobile oggetto di causa, il terzo acquirente di questo ultimo doveva per la durata di 8 anni percepire dal bene acquistato un reddito pressoché simbolico (centomila lire al mese), con conseguente pregiudizio per il proprio patrimonio. Pregiudizio costituito dalla differenza tra il canone che la società intimata avrebbe potuto percepire dando in locazione a terzi l'immobile acquistato, e quello - certamente inferiore - dovuto dalla ER in forza del contratto simulato.
5. 2. Non pertinente, infine, sul punto, appare il richiamo all'art.2923, comma 3, c.c. Il comma 3 dell'art. 2923 c.c. - il quale, nello stabilire un'eccezione al principio generale emptio non tollit locatum al fine di impedire la stipula di locazioni in frode al compratore di un immobile subastato, prevede che quest'ultimo non è tenuto a rispettare le locazioni consentite dall'espropriato di data certa anteriore al pignoramento "qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo od a quello risultante da precedenti locazioni" - infatti, non si pone affatto come norma eccezionale, in deroga all'art. 1415, comma 2, c.c. Deve ritenersi, all'opposto, che l'acquirente ha facoltà di agire nei confronti del conduttore alternativamente o per sollecitare la tutela di cui all'art. 2923, comma 3 c.c., o quella di cui al precedente art. 1415, comma 2, stesso codice.
Si giunge a una tale conclusione sia tenuto presente il tenore letterale dell'art. 2923, che non contiene alcun riferimento al precedente art. 1415, sia considerata la autonomia delle due domande.
È palese, infatti, che mentre ai fini dell'accoglimento della domanda di cui all'art. 2923, comma 3, c.c. è onere dell'attore esclusivamente dimostrare che il prezzo convenuto per la locazione è "inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni", a prescindere - quindi - dalla circostanza che le parti abbiano o meno inteso porre in essere un contratto di locazione - in caso di esperimento della diversa azione di cui all'art. 1415, comma 2, c.c. l'attore è tenuto a dare la prova della "simulazione" del negozio posto in essere dai contraenti.

6. Con il terzo motivo la ricorrente, denunciando "violazione dell'art. 360 n. 3 c.p.c., in relazione all'art. 2729 c.c." lamenta la valutazione fatta dai giudici del merito, degli elementi indiziari in atti e dai quali hanno tratto la prova della simulazione assoluta del contratto di locazione per cui è controversia (esiguità del canone, epoca in cui è stato stipulato il contratto, presunta convivenza tra le parti).

7. Il motivo non può trovare accoglimento.
Come pacifico, infatti, in dottrina come presso una più che consolidata giurisprudenza di questa Corte regolatrice, deve ribadirsi - ulteriormente - che in tema di prova per presunzioni (la quale rappresenta uno strumento, normativamente concesso al giudice, che permette di arrivare alla conoscenza di un fatto per il quale non sia possibile dare una diretta dimostrazione, attraverso un procedimento logico), poiché non occorre che i fatti su cui si fonda la presunzione siano tali da far apparire l'esistenza del fatto ignoto come l'unica conseguenza possibile dei fatti accertati in giudizio, è sufficiente che il fatto ignoto sia desunto alla stregua di un canone di probabilità, con riferimento ad una connessione di avvenimenti possibile e verosimile secondo un criterio di normalità. A tale riguardo, l'apprezzamento del giudice di merito circa l'esistenza degli elementi assunti a fonte della presunzione e circa la rispondenza di questi ai requisiti di idoneità, gravità e concordanza richiesti dalla legge, non è sindacabile in sede di legittimità , salvo che risulti viziato da illogicità o da errori nei criteri giuridici (Cass. 26 marzo 1997 n. 2700. Nello stesso senso, in tema di prova presuntiva è incensurabile in sede di legittimità l'apprezzamento del giudice di merito circa la rilevanza probatoria degli elementi indiziari, quando esso sia congruo dal punto di vista logico, immune da errori di diritto e rispettoso dei principi che regolano la prova per presunzioni, Cass. 10 gennaio 1995 n. 237). In altri termini, in materia di presunzione - che, costituendo la conseguenza che si trae da un fatto noto per risalire ad un fatto ignoto, presuppone che il fatto noto sia accertato ed univoco - è riservato all'apprezzamento discrezionale del giudice del merito sia lo stesso ricorso a tale mezzo di prova, sia la valutazione della ricorrenza dei requisiti di precisione, gravità e concordanza, richiesti dalla legge per valorizzare elementi di fatto come fonti di presunzione.
L'unico sindacato riservato in proposito al giudice di legittimità è sulla congruenza della relativa motivazione, nel controllo cioè che le argomentazioni giustificative del convincimento espresso dal giudice di merito siano immuni da incoerenza logica e da vizi giuridici o da omissioni vertenti su elementi decisivi, che abbiano formato oggetto di rituali deduzioni (Cass. 13 aprile 1995, n. 4219). Non controverso, in diritto, quanto precede, si osserva che nella specie la ricorrente, lungi dal denunciare la presenza di vizi logici, nella pronuncia del giudice di secondo grado, deduce - contra legem e cercando di superare quelli che i sono i limiti del giudizio di legittimità, il quale non è (come implicitamente ritiene parte ricorrente) un giudizio di merito di terzo grado - una diversa valutazione degli elementi di fatto tenuti presenti dal giudice del merito, al fine di pervenire ad una diversa conclusione della lite.

8. Con il quarto, e ultimo, motivo la ricorrente denuncia la violazione - da parte dei giudici di merito "dell'art. 360 n. 5, in relazione all'art. 2043 c.c." nella parte in cui hanno condannato essa concludente [e l'AR] al risarcimento dei danni da liquidarsi in separato giudizio, "in quanto la stipula della locazione ... simulata ha impedito alla aggiudicataria IMMOBILIARE la sollecita utilizzazione del bene durante il luogo periodo di tempo resosi necessario per la definizione della presente vicenda giudiziaria" senza considerare che l'accordo simulatorio non costituisce di per sè fatto illecito e non può essere fonte di responsabilità dei contraenti verso i terzi, e nella specie manca qualsiasi prova del dolo o della colpa dei contraenti [il contratto simulato].

9. Al pari dei precedenti il motivo è infondato, e da disattendere. È esatta, in particolare, la premessa da cui muove la deduzione, e - cioè - il rilievo che il contratto simulato non costituisce in sè un atto illecito e pertanto non è fonte di responsabilità dei contraenti nei confronti dei terzi, i quali se possono opporre la simulazione alle parti, ai sensi dell'art. 1415 c.c., quando questa pregiudica i loro diritti, non hanno titolo al risarcimento dei danni nei confronti delle parti medesime (cfr., ad esempio, Cass. 26 febbraio 1991 n. 2085). Al riguardo, peraltro, non può non segnalarsi che il riferito principio trova un limite in presenza, e nel concorso di tutti i relativi elementi costitutivi, di un atto ex art. 2043 c.c., qualificato in particolare dal necessario elemento psicologico, sotto il profilo della intenzionale lesione di un diritto del terzo ovvero della lesione stessa come effetto di mancanza di prudenza o di diligenza, elemento che, non potendo ritenersi implicito nel fatto stesso della simulazione, deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice del merito nei casi concreti (così, in particolare, ad esempio, Cass. 26 febbraio 1991 n. 2085, cit.). Poiché nella specie i giudici del merito - dopo avere accertato, tra l'altro, che "alla data del 20 ottobre 1991, ben successiva a quella della locazione, l'AR costituiva un'unica famiglia con la GH e con la figlia AR NA, famiglia avente la residenza ..." nell'immobile oggetto di lite - hanno ritenuto che "la reale volontà delle parti appellate fu quella di non concludere alcun contratto, e che esse addivennero simulatamente alla stipula della locazione onde frustrare per un certo tempo, e cioè per il periodo indicato quale durata della locazione, gli effetti sul godimento dell'immobile di azioni esecutive che ormai l'AR si aspettava", atteso che all'epoca della locazione l'immobile già era gravato di due ipoteche, è evidente che vi è stata violazione dell'art. 2043 c.c. Con il detto accertamento, infatti, i giudici del merito hanno dimostrato - ai fini e per gli effetti di cui all'art. 2043 c.c. - il dolo dell'AR e della ER nello stipulare il contratto oggetto di controversia, contratto avente quale unico scopo - come riferito sopra - quello di "frustrare per un certo tempo, e cioè per il periodo indicato quale durata della locazione, gli effetti sul godimento dell'immobile di azioni esecutive", cioè di pregiudicare i diritti dell'aggiudicatario dell'immobile in esame.
Pregiudizio dei diritti dei terzi che la ER e l'AR speravano di realizzare con reciproco, loro ingiusto arricchimento (atteso, da un lato, che la ER avrebbe potuto beneficiare dell'alloggio corrispondendo una cifra minima mensile, dall'altro, che l'AR avrebbe, in pratica, trasferito, almeno parzialmente, sul terzo - cioè sull'acquirente all'incanto dell'immobile oggetto di causa - gli oneri di contenuto patrimoniale su lui facenti carico nei confronti della propria figlia minore e della ER ex artt. 147 e 261 c.c.). Essendo stata raggiunta - in causa - la prova che l'AR e la DE hanno posto in essere il contratto simulato in contestazione per la intenzionale lesione dei diritti del terzo, cioè hanno realizzato un atto illecito, è evidente che correttamente i giudici del merito hanno condannato gli stessi al risarcimento dei danni.
10. Risultato infondato in ogni sua parte, il proposto ricorso - in conclusione - deve rigettarsi.
Nessun provvedimento deve essere adottato in ordine alle spese di lite di questa fase non avendo in essa gli intimati svolto attività difensiva.

P.Q.M.

La Corte;

rigetta il ricorso. Nulla sulle spese.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della III sezione civile della Corte di cassazione il giorno 7 ottobre 1998. Depositato in Cancelleria il 27 gennaio 1999.