Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO NICASTRO - Presidente -
Dott. MICHELE VARRONE - Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - rel. Consigliere -
Dott. FABIO MAZZA - Consigliere -
Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CONDOMINIO DI VIA DEGLI ARANCI 59 SORRENTO, in persona dell'Amministratore p.t. AS PA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA S. CROCE IN GERUSALEMME 7, presso lo studio dell'avvocato ROBERTA BORATTO, difeso dall'avvocato RENATO DE ANGELIS, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
DE LE DO RA;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n. 20656/99 proposto da:
DE LE DO RA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA LUDOVISI 35, presso lo studio dell'avvocato MASSIMO LAURO, difeso dall'avvocato MASSIMO ESPOSITO, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
nonché contro
CONDOMINIO VIA DEGLI ARANCI 59 SORRENTO;

- intimato -

avverso la sentenza n. 898/98 del Tribunale di TORRE ANNUNZIATA, prima sezione civile emessa il 16/06/1998, depositata il 02/07/98;
RG. 1100/1997;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/03/02 dal Consigliere Dott. Italo PURCARO;

udito l'Avvocato MASSIMO ESPOSITO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Antonietta CARESTIA che ha concluso per la inammissibilità del ricorso principale e l'assorbimento del ricorso incidentale condizionato.
Svolgimento del processo
Con ricorso al Pretore di Sorrento in data 23 marzo 1993, il Condominio di via degli Aranci n. 59 di Sorrento in persona dell'amministratore in carica, dedusse: - che l'appartamento sito in Sorrento alla Via degli Aranci, 59 al piano terra, composto di due vani ed accessori, di proprietà del Condominio medesimo, era condotto in locazione per uso diverso dall'abitazione da AL GR De AL;
- che il canone era stato pattuito, con contratto del 9 marzo 1985, in L. 500.000; - che il conduttore, sebbene avesse accettato il pagamento dell'aggiornamento ISTAT, come da richiesta specifica a partire dal mese di agosto del 1989 per un ammontare di L. 24.000, si era poi rifiutato di corrispondere i successivi aggiornamenti nonostante le formali richieste;
chiese, pertanto, la condanna del conduttore al pagamento degli aggiornamenti ISTAT per la somma complessiva di L. 1.462.205, a titolo di arretrati non corrisposti. Precisò che era stato presentato ricorso ex art. 44 L. 392/78 e che il tentativo di conciliazione era fallito.
Notificato il ricorso ed il decreto di fissazione dell'udienza di discussione, si costituì il De AL, che impugnò la domanda, rilevando, in particolare, che il contratto di locazione non conteneva alcuna pattuizione circa l'obbligo del conduttore di aggiornamento del canone ai sensi dell'art. 32 L. 392/1978, mentre non era stata fornita prova alcuna di una pattuizione successiva alla formazione del contratto.
All'esito dell'espletata istruttoria, il Pretore di Torre Annunziata - sezione distaccata di Sorrento, con sentenza depositata in data 16 aprile 1996, accolse la domanda, determinò il canone dovuto in lire 587.035 e condannò il De AL al pagamento della somma di lire 1.071.595, per differenze dovute e non corrisposte. Su gravame del soccombente, il Tribunale di Torre Annunziata, con sentenza depositata in data 2 luglio 1998, accolse l'appello proposto e, rilevato in parte motiva, che le parti avevano raggiunto un accordo solo per l'aumento del canone mensile di lire 24.000, eliminò la condanna dell'appellante al pagamento delle differenze di canone non dovute.
Per la cassazione della suindicata sentenza il Condominio di via degli Aranci n. 59 di Sorrento, in persona dell'amm.re pro tempore, ha proposto ricorso, sulla base di due motivi, cui ha resistito con controricorso AL GR De AL, proponendo, a sua volta, ricorso incidentale condizionato.
Motivi della decisione
1) Va disposta, preliminarmente, la riunione dei due ricorsi ex art. 335 c. p. c., trattandosi di impugnazioni avverso la medesima sentenza.
2) Sempre preliminarmente, deve essere disattesa l'eccezione di inammissibilità del ricorso per avvenuto passaggio in giudicato della sentenza impugnata, in quanto, contrariamente a quanto dedotto dal resistente, la vertenza in esame non rientra tra quelle che, ex art. 92 R.D. 30 gennaio 1941, n. 12, devono essere trattate nel periodo feriale.
3) Va esaminata, inoltre, l'ulteriore eccezione del controricorrente di inammissibilità del ricorso principale, sia sotto il profilo che non risulta provato che AS PA, che ha firmato la procura speciale per il giudizio di legittimità in nome e per conto del Condominio sia l'amministratore del Condominio medesimo, sia sotto il profilo che manca in atti la delibera dell'assemblea condominiale di proposizione del ricorso. L'eccezione è fondata, per quanto di ragione.
Dal combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 comma 1 c.c. si evince che, anche al di fuori delle ipotesi di maggiori poteri assegnati dal regolamento o dall'assemblea, l'amministratore del condominio - nell'ambito delle attribuzioni conferite dalla legge e, precisamente, dall'art. 1130 c.c. - può agire in giudizio senza un'apposita autorizzazione, essendo egli legittimato attivamente e passivamente in tutti i processi riguardanti il condominio e concernenti la gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni. Conseguentemente, anche senza l'autorizzazione dell'assemblea, l'amministratore può proporre le impugnazioni. È pacifico che tale potere - nell'orbita della legittimazione di carattere generale - perdura anche nel caso di cessazione dalla carica per scadenza del termine di cui all'art. 1129 c.c., fino alla sostituzione. Si ritiene pacificamente che, nel corso del giudizio, in cui sia parte costituita un condominio legalmente rappresentato dall'amministratore, la cessazione del rapporto di rappresentanza per sostituzione dell'amministratore in tanto rileva in quanto l'evento sia notificato alle altre parti dal procuratore costituito. Altrimenti, il rapporto processuale costituito con il condominio in persona del precedente amministratore prosegue.. senza soluzione di continuità e senza dare luogo ad una successione nel processo, quando si costituisca in giudizio il nuovo amministratore. Nel caso di specie, peraltro, rileva la Corte che il Condominio ricorrente, nel presente giudizio di legittimità, risulta essere rappresentato da un soggetto diverso, rispetto a quello da cui è stato rappresentato nella fase di merito. Al riguardo si osserva che l'effettiva qualità di rappresentante del condominio di un edificio (come quello di una società) in capo ad un soggetto che ha firmato la procura al difensore si presume solo se ed in quanto tale potere non venga contestato dalla controparte. Se viceversa, tale contestazione intervenga, il ricorrente, per non incorrere nella sanzione di inammissibilità del ricorso, è tenuto a difendersi efficacemente sul punto, provando tramite deposito di idonea documentazione, consentita ex art. 372 c.p.c., la propria "legitimatio ad processum". Atteso che, nella fattispecie in esame, a fronte di un'eccezione ritualmente proposta dal resistente con il controricorso, nessuna produzione è intervenuta ad opera del ricorrente, ne consegue l'inammissibilità del ricorso principale. 4) Va dichiarato assorbito il ricorso incidentale, in quanto condizionato, mentre sussistono giusti motivi per compensare le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi, dichiara inammissibile il ricorso principale ed assorbito quello incidentale;
compensa le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Terza Civile della Suprema Corte di Cassazione, il 4 marzo 2002. Depositato in Cancelleria il 16 luglio 2002