REPUBBLICA ITALIANA IN NOME PC LO JANO4 2.5 k L A LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto locazione urbana SEZIONE TERZA CIVILE canoni ultrale pd' Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: R.G.N.03876/00 Presidente Dott. Vittorio DUVA PERCONTE LICATESE Consigliere Dott. Renato 26307 Cron. Consigliere Dott. Italo PURCARO Consigliere Rep. 3293 Dott. Francesco TRIFONE FINOCCHIARO Cons. Relatore Ud. 19/02/03 Dott. Mario ha pronunciato la seguente: S ENT ENZA sul ricorso proposto da: RI CA, elettivamente domiciliato in Roma, via Ora- zio n. 3, presso l'avv. Vito Bellini, che difende anche disgiuntamente all'avv. Alcide Dogliotti, giusta delega in atti;
ricorrente -

contro

IZ FA, elettivamente domiciliato in Roma, via Porta Pinciana n. 6, presso l'avv. Salvatore Gagliardo, difeso dall'avv. Edoardo Rossetti, giusta delega in at- ti;
controricorrente avverso la sentenza del tribunale di Torino n. 3871/99 472 1 del 26 maggio- 15 giugno 1999 (R.G. 3600/98). Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19 febbraio 2003 dal Relatore Cons. Mario Finocchiaro;
Udito l'avv. V. Bellini, per il ricorrente;
Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Ge- nerale Dott. Vincenzo Marinelli, che ha concluso chie- dendo il rigetto del ricorso. ☐ - 2 3 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con ricorso 19 gennaio 1993 IZ FA chiedeva che il pretore di Torino determinasse, ai sensi dell' art. 45, 1. 27 luglio 1978, n. 392, il canone legale dovuto da esso attore a RI EN per la conduzione di alcuni alloggi di proprietà di quest'ultimo, con conseguente condanna di controparte alla restituzione delle somme extralegali corrisposte. Esponeva l'attore di condurre in locazione due im- mobili in Torino, via Bussoleno n. 11, di proprietà del convenuto RI in forza di scritture private in data 1° febbraio 1987, rinnovate il 1° aprile 1991, che il ca- none di locazione era stato pattuito, sin dall'inizio del rapporto, in una somma superiore rispetto a quella derivante dal calcolo del c.d. equo canone e, successi- vamente, aumentato a seguito di aggiornamenti gu base ISTAT, che la clausola contrattuale relativa alla mi-- sura del canone era nulla ai sensi dell'art. 79, 1. 27 luglio 1978, n. 392, per cui esisteva titolo in capo ad ° esso concludente a ottenere in restituzione le maggiori somme pagate, pari alla data del 29 settembre 1992 a lire 9.291.300. Costituitosi in giudizio il convenuto resisteva al- le avverse pretese eccependo, in primis, che 1'IZ conduceva in locazione i due alloggi descritti nel ri- 4 corso introduttivo in forza delle scritture private re- datte nel 1991 e non di quelle del 1987, atteso che es- so RI aveva inviato al conduttore lettera raccomanda- ta di disdetta dei contratti pervenuta a controparte il 27 luglio 1990, con conseguente risoluzione dei prece- denti contratti, sì che in data 22 marzo 1992, ad avve- - risoluzione dei contratti in questione, 1' IZ nuta 3 rilasciato dichiarazione di avere tutto quanto aveva spettantegli in riferimento ai pregressi rapporti loca- tivi e di non avere più nulla da pretendere in relazio- ne ai pregressi rapporti. Quanto ai rapporti in corso il convenuto faceva presente che il canone mensile per entrambe le unità non poteva quantificarsi, come invocato da controparte, in lire 48.374 mensili e che l'IZ aveva sottoscritto, a norma degli artt. 1341 e 342 la clausola n. 15 di en- trambi i contratti con la quale «il conduttore dichia- rava] di aver letto tutte le clausole di cui sopra, di riconoscerle, di accettarle fin d'ora, di rinunciare ad - ogni contestazione od azione, di avere, quindi, nulla da contestare sul presente contratto». Svoltasi la istruttoria del caso l'adito pretore con sentenza 28 febbraio 17 aprile 1997 condannava il locatore a pagare a IZ FA la somma di lire 5 14.246.901, oltre interessi legali dalla domanda e ri- valutazione monetaria. Gravata tale pronunzia dal soccombente IZ il Tri- bunale di Torino, con -sentenza 26 maggio 15 giugno 1999, in parziale riforma della decisione dei primi giudici condannava RI CA, erede dell'appellante $ RI EN, a pagare a IZ FA, la somma di lire - 10.780. 224, oltre gli interessi legali e la rivaluta- zione monetaria sulla somma di lire 8.445.806 dalla da- ta della domanda al saldo e con gli interessi legali e rivalutazione monetaria sulla somma di lire 2.334.478 dalla data dei singoli pagamenti al saldo, confermata nel resto l'impugnata sentenza. Per la cassazione di tale ultima sentenza ha propo- sto ricorso con atto 16 febbraio 2000 RI CA, affi- dato a 3 motivi e illustrato da memoria. Resiste, con controricorso, IZ FA. MOTIVI DELLA DECISIONE 1. Per quanto ancora rilevante al fine del decidere i giudici del merito hanno affermato che ancorché og- getto di distinti contratti (peraltro perfezionati con- testualmente) i due alloggi oggetto di controversia so- no stati, entrambi, utilizzati per esigenze di primaria abitazione dall'IZ e questa è l'unica circostanza ri- S 6 levante, al fine del decidere, e della determinazione della misura dell'equo canone dovuto dal conduttore. La circostanza, ancora, che il pretore di Torino, con propria sentenza n. 1613 del 1997 abbia dichiarato illegittimo l'abbattimento della parete divisoria tra i hanno osservato i giudici del merito èdue alloggi - irrilevante nella presente controversia, anche atteso che la stessa dimostra, ulteriormente, la unitarietà dell'utilizzo dei due alloggi (atteso, come si precisa in motivazione, che «quando due immobili contigui co- - sono utilizzati unitariamente per me nel caso © meno esigenze abitative primarie del conduttore e del suo nucleo familiare, sono soggetti alla disciplina di cui agli articoli da 12 a 25 della legge n. 392 del 1978»). - osservano ancora sul punto i giudici Del resto nei contratti relativi all'alloggio B (cui del merito - secondo l'appellante non dovrebbe essere applicata la disciplina legale del canone), ed anche nei contratti relativi all'altro alloggio, non si fa cenno alcuno ad esigenze abitative di natura transitoria, esigenza che quanto il conduttore non abiti stabilmente nell' immo- bile per motivi di studio o di lavoro consentono, ex art. 26 della legge n. 392 del 1978, la non applicazio- ne della normativa sul canone legale». 7 «Da ultimo hanno concluso la propria indagine i giudici di secondo grado 1 non va dimenticato che anche il proprietario ha trattato unitariamente il rap- porto locativo sia in sede di disdetta . sia in sede . . di intimazione di licenza per finita locazione, e che (provvedimento 12 novembre 1996) vista la il Pretore • natura dei contratti ha ritenuto che la proroga dovesse essere applicata unitariamente».

2. Le riassunte proposizioni sono censurate dal ri- corrente con tre motivi, intimamente connessi, e da esaminare congiuntamente e con i quali, nell'ordine si denunzia: - da un lato «violazione dei principi e delle norme (artt. 12 - 26) di cui alla legge n. 392 del 1978, ex art. 360 c.p.c., n. 3> [primo motivo] ; dall'altro, «violazione delle disposizioni di cui all'art. 2697 C.C. in relazione agli oneri di prova a base delle impugnative di cui all'art. 79, 1. n. 392 del 1978 e 1419 c.C., ex art. 360 n. 3 c.p.c.>> [secon- do motivo]; - da ultimo, omessa ○ insufficiente motivazione sul punto decisivo della controversia ex art. 660 [recte: 360] c.p.c. n. 5» [terzo motivo]. Non esiste peraltro, occorre evidenziare in limine, alcuna correlazione, tra la intitolazione dei motivi 7 8 [sopra trascritta] e la parte motiva del ricorso [art. 366, n. 4, c.p.c.] Questa, infatti, si risolve nel rilievo che il tribunale ha rigettato le numerose ed analitiche censu- re in fatto e in diritto dedotte con la impugnazione in appello . ritenendo esclusivamente sufficiente ai fini dell'assoggettamento alle norme sull'equo canone di en- trambi i contratti di locazione, il rilievo che desti- nazione, erroneamente assunta come pacifica, di entram- bi gli spazi a soddisfare unitariamente le esigenze abitative primaria de .. l'IZ, e di suoi congiunti». «La proposizione prosegue il ricorrente è erra- ta in quanto viola i criteri sugli estremi dell'onere 2 probatorio ex art. 2697 C.C. e su quelli costitutivi della nozione legale di presunzione ex artt. 2727 e 2729 C.C., sia in quanto ritiene sufficiente ai fini della simulazione il solo dato oggettivo della destina- zione». «E' ormai principio consolidato [infatti] che colui che eccepisce la simulazione delle clausole con- trattuali ha l'onere di provare non solo il dato oggettivo rappresentato dalla destinazione degli immo- bili, ma altresì l'aspetto soggettivo, relativo alla consapevolezza e volizione contrattuale».

3. La deduzione è manifestamente infondata. 8 Come assolutamente pacifico e non controverso in causa, nella specie entrambi i contratti di locazione erano stati stipulati per uso di abitazione (e non, pertanto, per fare fronte a esigenze abitative di tipo temporaneo, né, tantomeno, per uso diverso da quello di abitazione) e mai controparte ha invocato la natura «simulata» dei ricordati contratti (o di uno di essi), essendosi limitato a invocare, a fondamento della pro- posta domanda, la regola di cui all'art. 79, 1. 27 lu- glio 1978, n. 392 in forza della quale «è nulla ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quelle previsto» dalla stes- sa legge. È palese, pertanto, che le denunzie sopra riferite sono inammissibili, atteso che non investono in alcun modo la reale ratio decidendi della pronunzia impugna- ta. Quest'ultima, infatti, come sopra evidenziato, ha riconosciuto il diritto dell'IZ a ripetere i maggiori canoni corrisposti nel corso del rapporto non per avere accertato che uno dei due contratti era simulato (e in una tale evenienza il ricorso avrebbe avuto un qualche spessore], ma in base al, totalmente diverso, principio di diritto [in alcun modo sindacato in ricorso] in for- za del quale «quando due immobili sono utilizzati uni- 9 10 tariamente per esigenze abitative primarie del condut- tore e del suo nucleo familiare, sono soggetti alla di- sciplina di cui agli artt. da 12 1 25 della legge n. 392 del 1978».

4. Sempre al fine di contrastare le conclusioni fatte proprie dai giudici del merito parte ricorrente evidenzia che deve ritenersi infondata la proposizione, contenuta in sentenza in forza della quale «deve darsi esclusivo rilievo, ai fini dell'applicazione del canone equo, alla concreta utilizzazione del bene per primarie necessità di alloggio di un nucleo familiare>>. «Proprio la constatazione e dichiarazione giudizia- le del Pretore di Torino della abusività delle opere di unificazione dei due alloggi implica la prova della non conoscenza del locatore che sin dall'inizio entrambi i due alloggi dovevano essere impiegati ad integrazione l'uno dell'altro da parte dell'IZ per propria perso- nale esigenza abitativa».

5. Neppure il riassunto rilievo coglie nel segno. Pur prescindendo dal considerare che nessuna norma positiva esclude che al fine di soddisfare le proprie esigenze abitative primarie taluno disponga di più al- loggi, specie se situati nello stesso complesso, si os- serva come già premesso - che entrambi i contratti 10 11 furono stipulati dall'unico conduttore «per uso abita- zione». È palese, pertanto, che il RI non può invocare di mell bey avere sottoscritto i contratti a non conoscenza>>> della circostanza «che sin dall'inizio entrambi i due alloggi dovevano essere impiegati ad integrazione l'uno dell'altro» dal conduttore, certo essendo che ove que- sto ultimo avesse manifestato l'intenzione di utilizza- re uno dei due alloggi a scopo diverso da quello di abitazione le parti avrebbero evidenziato, espressamen- te, la circostanza [se non altro allo scopo di giusti- ficare la previsione, almeno per l'alloggio non desti- nato a [...], di un canone superiore a quello le- gale]. In altri termini l'assunto di parte ora ricorrente e in forza del quale ancorché nei contratti (stipulati per iscritto), si prevedesse la destinazione di entram- bi gli alloggi ad uso di abitazione non rispondeva ai reali accordi intervenuti tra le parti al momento della sottoscrizione dei contratti stessi, atteso che uno dei due appartamenti doveva essere utilizzato a scopo di- verso, implica la deduzione di una simulazione di uno dei due contratti con conseguente onere, a carico della parte che deduce la simulazione stessa (id est del RI- VA) di dimostrare, nelle forme volute e consentite dal- 11 12 la legge il diverso accordo raggiunto (cfr. artt. 1414 e 1417 c.c.).

6. Risultato totalmente infondato, il proposto ri- corso, in conclusione, deve rigettarsi. Sussistono giusti motivi onde disporre la compensa- zione delle spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso;
compensa, tra le parti, le spese di questo giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del- la terza sezione civile della Corte di Cassazione, il giorno 19 febbraio 2003. il Consigliere relatore est. *yfeb flum il Presidente Vitorio fuo IL CANCELLIERE C1 OC IS DEPOSITATO IN CANCELLERIA Oggi 25 AGO. 2003. IL CANCELLIERE C1 CORTE SUPREMA TI OC IS Si attesta la registrazione presso Agenzia delle Entrate of Roma 2 il 9.02.04 Serie 4 al n. 3751 verbale € 160, 10 apposta in calce alla copia atentica (art. 278 T.U. 115 gel 30/5/2002) four 12