Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SPADONE Mario - Presidente -
Dott. COLARUSSO Vincenzo - Consigliere -
Dott. SETTIMJ Giovanni - Consigliere -
Dott. FIORE Francesco Paolo - Consigliere -
Dott. MIGLIUCCI Emilio - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
OL EL, elettivamente domiciliata in ROMA VIA CORNELIO NEPOTE 18, presso lo studio dell'avvocato PIERO PERUGINI, difesa dall'avvocato FRANCESCO MASSONI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
RI FR, elettivamente domiciliato in ROMA VLE CARSO 71, presso lo studio dell'avvocato GIOVANNI ARIETA, che lo difende unitamente agli avvocati MARIO CATALDI, ROBERTO CATALDI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 352/99 della Corte d'Appello di ANCONA, depositata il 13/09/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/05/03 dal Consigliere Dott. Emilio MIGLIUCCI;

udito l'Avvocato MASSONI Francesco, difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento;

udito l'Avvocato CATALDI ROBERTO e ARIETA GIOVANNI, difensori del resistente che hanno chiesto rigetto;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUZIO Riccardo che ha concluso per inammissibilità o rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 24 maggio 1990 Franco AR, premesso che:
con scrittura privata del 1-3-1989 aveva acquistato da ET LI un fabbricato rurale con annesso terreno sito in Ascoli Piceno frazione Ponticelli per il prezzo di L. 120.000.000 versando la somma di L. 30.000.000 a titolo di caparra;

la venditrice si era rifiutata di stipulare l'atto notarile di compravendita;

conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Ascoli Piceno la LI per sentire dichiarare l'avvenuto trasferimento dell'immobile de quo o in subordine emettersi sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. oltre al risarcimento dei danni.
La LI, costituendosi in giudizio, chiedeva il rigetto della domanda;

spiegava, altresì, riconvenzionale diretta alla:
risoluzione del contratto per inadempimento dell'acquirente, rifiutatosi ripetutamente di addivenire alla stipula dell'atto pubblico e al contestuale pagamento del saldo del prezzo;
condanna dell'attore al pagamento della penale di L. 40.000.000, oltre al risarcimento dei danni.
Con sentenza del 12 luglio 1996 Il Tribunale rigettava la domanda dell'attore, accogliendo quelle riconvenzionali di risoluzione contrattuale e di pagamento della penale proposte dalla convenuta. Con sentenza del 13 settembre 1999 la Corte di Appello territoriale, in accoglimento dell'impugnazione proposta dal AR, accoglieva la domanda formulata dall'attore, dichiarando l'avvenuto trasferimento in suo favore della proprietà dell'immobile di cui alla scrittura del 1-3-1989;
rigettava l'appello incidentale proposto dalla LI, che condannava al pagamento delle spese processuali del doppio grado di giudizio. I giudici di appello ritenevano quanto segue.
La mancata stipula del rogito notarile e l'inadempimento all'obbligazione di pagamento del prezzo non erano addebitabili al AR, che legittimamente aveva sospeso l'esecuzione delle obbligazioni poste a suo carico, avendo la LI manifestato con la missiva - diffida del 19-12-1989 inviata all'attore la volontà di sottrarsi alla consegna dell'immobile contestualmente alla stipula dell'atto e al pagamento del prezzo in violazione delle clausole contrattuali.
Infatti con la ricordata missiva la LI comunicava all'acquirente l'intenzione di rilasciare l'immobile de quo non appena avesse concluso la compravendita dell'appartamento che a sua volta aveva acquistato per traslocare: il che sarebbe avvenuto con il versamento al venditore del prezzo incassato dal AR. Tale circostanza stava necessariamente a significare che la consegna dell'immobile all'attore non sarebbe stata contestuale ala ricezione del prezzo e alla stipula del rogito.
Di fronte a tale dichiarazione sarebbe stato irrilevante ed inutile la fissazione dell'appuntamento dinanzi al notaio che doveva essere fissato a cura dell'acquirente, posto che questi non aveva rinunciato al diritto di riceversi la consegna del bene contestualmente al pagamento del prezzo: la dichiarazione al riguardo resa dal teste LI era poco credibile oltre che inammissibile per contrarietà all'art. 2722 c.c.. La mancata presentazione dinanzi al notaio per il 14 marzo 1990 era risultata giustificata secondo quanto in proposito riferito dal notaio Cappelli.
Anche tenuto conto che soltanto dal 13-14 marzo 1990 la LI aveva liberato l'immobile la mancata stipula dell'atto all'appuntamento fissato dinanzi al notaio per il 5-4-1990 era stata giustificata dalla legittima richiesta del AZ di fare intervenire un terzo nell'acquisto secondo quanto contrattualmente previsto e dunque non era stato determinato da finalità dilatorie, tant'è vero che dopo il sollecito del 7 aprile fu lo stesso AZ ad iniziare il presente giudizio.
Avverso tale decisione propone ricorso per Cassazione la LI in base nove motivi.
Resiste con controricorso il AR, che ha depositato memoria illustrativa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo la ricorrente, lamentando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine a fatti essenziali, nonché violazione e falsa applicazione di norme di diritto con riferimento all'art. 1455 c.c. (360 3 c.p.c.), censura la decisione impugnata che,pur avendo correttamente accertato la contestualità pattuita in contratto del pagamento del residuo del prezzo e della consegna del bene,non aveva considerato che la stessa doveva essere preceduta dalla designazione del notaio da parte acquirente;
era stato stravolto il senso della lettera del 19-12-1989 inviata dalla LI per richiamare l'attenzione del AZ sull'importanza ed essenzialità della stipula del contratto nei termini pattuiti, mentre il compratore avrebbe potuto in sede di conclusione del rogito verificare l'effettiva ed attuale inadempienza agli obblighi contrattuali;

era comunque mancata qualsiasi motivazione in ordine alla gravità dell'inadempimento.
Il motivo è inammissibile.
Qualora con il ricorso per Cassazione venga censurata l'erronea interpretazione della volontà dichiarata dalla parte in un documento o l'omesso esame di elementi da esso desumibili la parte ha l'onere di trascriverne il contenuto in forza del principio di autosufficienza del ricorso (Cass. 3158/2002; 13963/2001). Nella specie la LI non ha trascritto ne' la clausola del contratto che poneva a carico del compratore l'obbligo di designare il notaio ne' il testo integrale della missiva del 19-12-1989.
Per quanto concerne l'omessa motivazione in ordine alla gravità dell'inadempimento addebitato alla venditrice,la motivazione ne ha implicitamente ritenuto la sussistenza, giacché - nel fare riferimento alla contestualità delle obbligazioni a carico delle parti - ha necessariamente considerato l'incidenza della mancata consegna del bene - che doveva avvenire contestualmente al pagamento del prezzo - sull'equilibrio contrattuale del sinallagma funzionale, in relazione all'interesse del compratore.
Con il secondo motivo, censurando la decisione impugnata per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione all'art. 360 n. 5 c.p.c., la LI deduce che non era vera l'affermazione dei giudici di secondo grado in ordine alla mancata sollecitazione da parte della LI alla stipula del contratto in epoca anteriore al 19-12-1989. Il motivo va disatteso.
Innanzitutto la questione non attiene a un punto decisivo della controversia e comunque dalle deposizioni in proposito trascritte nel ricorso dalla ricorrente non si desume la circostanza dedotta dalla ricorrente.
Con il terzo motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione di norme di diritto con riferimento all'art. 1460 c.c. (360 3 c.p.c.), deducendo, che indipendentemente dalla insussistenza dell'inadempimento, l'eccezione di cui all'art. 1460 c.c., che deve essere conforme a buona fede, presuppone la verifica della gravità dell'inadempimento della controparte o, nell'ipotesi di reciproci inadempimenti, la valutazione comparativa per stabilire il rapporto di causalità e proporzionalità delle rispettive condotte:
illegittimamente il compratore si era rifiutato di stipulare l'atto e di pagare il prezzo, pur sapendo che la venditrice aveva concluso a sua volta l'acquisto di altro immobile che avrebbe pagato con il ricavato dalla vendita del bene alienato al AR. La censura è infondata.
In considerazione proprio di quanto sopra rilevato a proposito del primo motivo del ricorso sulla gravità dell'inadempimento della venditrice accertato dai giudici di appello, l'eccezione d'inadempimento sollevataci sensi dell'art. 1460 c.c., dal AZ è stata correttamente ritenuta legittima posto che il rifiuto della prestazione da parte del compratore era stato posto in correlazione con l'inadempimento della venditrice. Con il quarto motivo la LI, censurando la decisione impugnata per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo, lamenta che in modo del tutto erroneo erano state interpretate la missiva con cui il 4-1-1990 la ricorrente aveva comunicato la risoluzione del contratto e quella inviata il 18-1-1990 dal compratore.
Il motivo è inammissibile.
La ricorrente, in violazione del principio di autosufficienza del ricorso, non ha trascritto il testo integrale dei documenti menzionati, rendendone quindi impossibile l'esame al giudice di legittimità.
Con il quinto motivo la ricorrente, lamentando l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo (360 5 c.p.c.), nonché violazione e falsa applicazione di norme di diritto con riferimento all'art. 2722 c.c. (360 3 c.p.c.), deduce che la sentenza non aveva tenuto conto della volontà delle parti, emersa dalla deposizione del teste NT LI, di procrastinare di qualche giorno la consegna dell'immobile compravenduto, tenuto conto che la venditrice avrebbe dovuto a sua volta trasferirsi nell'alloggio che aveva acquistato per liberare l'immobile alienato al AR.
L'inammissibilità della deposizione del teste LI non poteva essere rilevata d'ufficio.
La censura è infondata.
Indipendentemente dalla rilevabilità o meno dell'inamissibilità della deposizione del teste LI, va rilevato che la Corte di Appello, nel ritenere non credibile quanto dichiarato dal teste, ha compiuto la valutazione di non attendibilità della testimonianza con apprezzamento che, essendo rimesso alla valutazione discrezionale del giudice di merito, non è censurabile in sede di legittimità, se non per vizio di motivazione non specificamente dedotto. Con il sesto motivo la ricorrente, censurando la decisione impugnata per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo 360 5 c.p.c.), nonché per violazione e falsa applicazione di norme di diritto con riferimento agli artt. 1453 e 1455 c.c. (360 3 c.p.c.), lamenta che i giudici di appello, senza considerare la condotta tenuta dalla venditrice - che, trasferitasi nell'immobile acquistato, aveva liberato il bene alienato all'attore nei giorni 12 e 13 marzo 1990 - avevano ritenuto giustificata la mancata presentazione dell'acquirente all'appuntamento del 14 marzo dinanzi al notaio e ciò in contrasto con quanto emerso dalla deposizione dello stesso notaio Cappelli.
Con il settimo motivo la LI, censurando la decisione impugnata per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine ai fatti essenziali ai fini della decisione (360 n. 5 c.p.c.) nonché per violazione e falsa applicazione di norme di diritto con riferimento agli artt. 1453 e 1455 c.c. (360 3 c.p.c.), denuncia che la sentenza di appello, nell'escludere il comportamento dilatorio tenuto dal AZ nell'incontro svoltosi dinanzi al notaio il 5/4/1990, aveva tralasciato di considerare o non aveva tratto le logiche conseguenze dalle circostanze riferite al riguardo dal teste LI in merito alla:
mancanza di disponibilità di danaro da parte del compratore ed anche da parte del terzo nominato;

necessità manifestata dal AZ di effettuare le visure per l'esistenza del diritto di prelazione da parte di confinanti;

richiesta dell'acquirente di ottenere una proroga per la stipula dell'atto pubblico per mancanza di liquidità.
I motivi sesto e settimo, essendo connessi, vanno esaminati congiuntamente.
Le censure si sono rivelate fondate.
La Corte di appello ha escluso l'esistenza di un inadempimento del AR, anche in relazione al comportamento dal medesimo tenuto dopo che - con la successiva liberazione dell'immobile da parte della LI (avvenuta in data 13-14 marzo 1990) - si erano verificate le condizioni obiettive per la consegna dell'immobile a favore dell'acquirente e quindi per l'adempimento delle obbligazioni a carico di quest'ultimo.
Secondo i giudici di secondo grado la mancata comparizione del compratore dinanzi al notaio per la data del 14 marzo 1990 era giustificata sulla base di quanto emerso dalla deposizione dello stesso notaio;

la mancata stipula dell'atto al successivo appuntamento del 5 aprile era stata determinata non da motivi dilatori ma dalla legittima richiesta di fare intervenire il terzo nella stipula del definitivo secondo quanto previsto in contratto.
La motivazione dei giudici di appello è viziata per il mancato, insufficiente e contraddittorio esame di punti decisivi della controversia relativamente al comportamento tenuto dal AZ. Al riguardo deve rilevarsi quanto segue.
In relazione all'appuntamento fissato per il 14 marzo 1990 l'affermazione contenuta in sentenza - dalla deposizione del notaio Cappelli era risultato che il notaio aveva comunicato soltanto pochi giorni prima al AZ la data della convocazione - non tiene conto delle risultanze della deposizione, quale risulta trascritta nel ricorso, secondo cui il notaio si era limitato a riferire che il AZ con lettera del 13-3-1990 aveva comunicato la sua indisponibilità ad intervenire per precedenti impegni. La motivazione è in proposito carente sotto il profilo, deducibile in sede di legittimità, dell'omesso esame di elementi decisivi. Con riferimento al successivo appuntamento fissato dinanzi al notaio per 5 aprile 1990 la Corte di appello, con motivazione illogica e contraddittoria, ha escluso che il comportamento del compratore fosse determinato da intenti dilatori, senza peraltro esaminare e valutare criticamente una serie di circostanze che avrebbero potuto invece indurre a una conclusione diversa.
La sentenza,dopo avere accertato che il AZ non aveva con sè la disponibilità della somma di danaro necessaria per il pagamento del prezzo:
ha dapprima fatto riferimento alla necessità - manifestata dal compratore in quella sede - di effettuare le indagini sul diritto di prelazione dei confinanti;

quindi ha ritenuto, come già ricordato, che la mancata stipula era stata determinata dalla richiesta legittima di fare intervenire un terzo quale intestatario del bene.
I giudici hanno peraltro tralasciato di considerare quanto emerso dalla deposizione di NT LI che, secondo quanto riportato integralmente nel ricorso, aveva riferito che il terzo indicato dal AZ non era in grado di versare l'intera somma dovuta (L. 90.000.000) ma soltanto parte(L. 60.000.000).
Evidentemente, alla stregua di tale circostanza, occorreva verificare innanzitutto se fosse giustificata o meno l'indisponibilità della LI a stipulare con il terzo - di cui si faceva menzione in sentenza - anche tenendo conto che l'electio amici e l'accettazione della persona nominata dovevano avvenire nel termine fissato per la stipula dell'atto notarile ed alle condizioni pattuite, sicché sembra ultroneo il riferimento compiuto in sentenza alla successiva comunicazione del 7 aprile - con cui il compratore aveva dichiarato la sua disponibilità a stipulare il contratto - o ancora all'instaurazione del giudizio da parte dell'attore avvenuta (il 24 maggio 1990) a seguito della raccomandata inviatagli (il 14 aprile 1990) con cui la LI aveva ribadito l'intenzione di ritenere risolto il contratto e di incamerare la penale.
In realtà la sentenza dei giudici non sottopone ad analisi critica il comportamento complessivo del compratore in relazione all'obbligazione posta a suo carico, pur avendo fatto riferimento a diverse e contrastanti ragioni addotte dal AZ per giustificare la mancata stipula senza spiegare l'effettiva rispettiva incidenza: ciò dicasi anche con riferimento alla necessità delle indagini sulla prelazione dei confinanti che risulta per la prima volta sollevata il 5 aprile 1990.
Con l'ottavo motivo la LI, censurando la decisione impugnata per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo, deduce l'erroneità della decisione impugnata che aveva affermato l'illegittimità del rifiuto di fare visionare l'immobile, non essendo stato al riguardo stabilito alcun obbligo, mentre contraddittoria si era rivelata la notazione in merito agli interessi sulla somma dovuta.
Il motivo deve ritenersi assorbito dall'accoglimento del sesto e del settimo.
Con il nono motivo la ricorrente, censurando la decisione impugnata per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo nonché per violazione e falsa applicazione di norme di diritto con riferimento all'art. 1351 c.c. (360 3 c.p.c.), deduce che erroneamente - sulla base delle espressioni letterali usate - la scrittura del 1-3-1989 era stata interpretata come contratto definitivo e non invece come preliminare di vendita. La censura è inammissibile.
La ricorrente, lamentando l'erronea interpretazione del contratto, innanzitutto non ha ottemperato all'onere di trascrizione del testo del contratto, in virtù del principio di autosufficienza di cui si è ripetutamente detto sopra.
D'altra parte, si è limitata a dolersi della soluzione data dalla Corte formulando una interpretazione difforme rispetto a quella che è rimessa alla valutazione discrezionale del giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, mentre avrebbe dovuto dedurre la violazione dei criteri di ermeneutica contrattuale di cui agli artt. 1362 c.c. e ss od un vizio di motivazione in relazione alla loro applicazione.
Pertanto il ricorso va accolto in relazione ai motivi sesto e settimo, mentre l'ottavo è assorbitogli altri motivi devono essere rigettati: con riferimento ai motivi accolti la sentenza va cassata con rinvio anche per le spese della presente fase alla Corte di Appello di Perugia, quale giudice di rinvio tenuto conto che La Corte di Appello di Ancona è composta di un'unica sezione.

P.Q.M.

Accoglie il sesto e il settimo motivo del ricorso, assorbito l'ottavo, rigetta gli altri, cassa in relazione ai motivi accolti e rinvia anche per le spese della presente fase alla Corte di Appello di Perugia.
Così deciso in Roma, dai sottoscritti magistrati riuniti nella Camera di consiglio, il 20 maggio 2003.
Depositato in Cancelleria il 7 gennaio 2004