Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO FIDUCCIA - Presidente -
Dott. UGO FAVARA - Consigliere -
Dott. FRANCESCO TRIFONE - rel. Consigliere -
Dott. GIOVANNI BATTISTA PETTI - Consigliere -
Dott. ANNIO SEGRETO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
HI SA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA TAGLIAMENTO 55, presso lo studio dell'avvocato NICOLA DI PIERRO, difeso dall'avvocato ALDO FORMIGGINI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
IL LA DI TO LL & C SNC, in persona del socio AF TO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ASIAGO 8, presso lo studio dell'avvocato STANISLAO AURELI, che lo difende unitamente agli avvocati GIUSEPPE BALLARINI, ALBERTA BOMBI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

contro
SE TE, elettivamente domiciliato in ROMA PZA TREVI 86, presso lo studio dell'avvocato MARIA TERESA BARBANTINI FEDELI, che lo difende unitamente all'avvocato ANGELO BARTOLOTTI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
NI RO;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n^. 23014/99 proposto da:
NI RO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA GIOVANNI NICOTERA 29, presso lo studio dell'avvocato ROBERTO NOBILONI, che lo difende unitamente all'avvocato GIORGIO BRINI, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
nonché contro
HI SA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA TAGLIAMENTO 55, presso lo studio dell'avvocato NICOLA DI PIERRO, difeso dall'avvocato ALDO FORMIGGINI, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 333/99 della Corte d'Appello di BOLOGNA, sezione 1^ CIVILE emessa il 22/1/1999, depositata il 20/04/99; RG. 510/1996;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/02/02 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;

udito l'Avvocato FORMAGGINI ALDO;

udito l'Avvocato AURELI STANISLAO;

udito l'Avvocato BARTOLOTTI ANGELO;

udito l'Avvocato BRINI GIORGIO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Antonietta CARESTIA che ha concluso per rigetto del ricorso principale e dell'incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con scrittura privata del 19.11.1979, cui faceva seguito atto pubblico notarile del 29.11.1982, ER NI e ME IL alienavano a RE HI l'intero fabbricato di loro proprietà, escluse le unità immobiliari adibite, rispettivamente, all'esercizio della attività commerciale di gelateria, gestita dalla venditrice, nonché dell'attività di commercio di capi di abbigliamento, gestita da EA NZ che conduceva in locazione l'immobile con la suddetta destinazione.
Con espressa clausola gli alienanti pattuivano a favore del HI il diritto di prelazione in caso di vendita delle unità immobiliari non comprese già nell'atto di trasferimento.
Con lettere raccomandate del 20.10.1986 e del 27.10.1986 i venditori NI ed IL comunicavano all'acquirente HI che avevano stipulato promesse di vendita del negozio di gelateria a LL TO, titolare della società "Il gelato" snc conduttrice dell'immobile, e del negozio condotto in locazione da EA NZ.
RE HI - assumendo che la prelazione convenzionale a suo favore, trascritta in epoca anteriore, doveva prevalere su quella legale, sorta successivamente a favore dei conduttori delle due unità immobiliari - conveniva in giudizio innanzi al tribunale di Ravenna i suoi danti causa NI ed IL, la società "Il gelato" snc nonché EA NZ per sentire dichiarare il suo diritto di prelazione all'acquisto delle unità immobiliari locate e, di conseguenza, per ottenere ordine di condanna dei convenuti alla stipulazione del rogito di trasferimento ed al risarcimento dei danni arrecatigli dal ritardo nel trasferimento a suo favore della proprietà dei due cespiti. In via subordinata, instava per la condanna degli stessi convenuti, in solido, ai danni subiti per la indisponibilità dei locali stessi e per la ridotta utilizzabilità dell'intero edificio. In via ancora gradata, chiedeva la condanna della società e di EA NZ alle spese per la sistemazione delle parti comuni dell'edificio, con ordine alle stesse di consentirgli la occupazione dei locali in loro detenzione al fine di realizzare la ristrutturazione dei piani superiori dello stabile. Il tribunale adito - decidendo anche sulle domande riconvenzionali dei convenuti, nel processo che, dopo la morte di ME IL, era stato riassunto nei confronti di ER NI quale suo erede - con sentenza del 26.1.1996 rigettava la domanda di RE HI relativa alla prevalenza della prelazione convenzionale a suo favore sulla prelazione legale dei conduttori;
rigettava le domande risarcitorie nei confronti della società e di EA NZ;
condannava ER NI a risarcire all'attore i danni derivati dal mancato trasferimento a favore dello stesso del negozio ad uso di gelateria;
dichiarava l'esistenza del diritto di prelazione urbana a favore di EA NZ;
rigettava le domande risarcitorie di costei nei confronti dell'attore; condannava il HI a risarcire al NI i danni derivati dalla proposizione della domanda giudiziale.
Sulla impugnazione principale di RE HI e su quelle incidentali di ER NI e della società, la Corte di appello di Bologna con sentenza pubblicata il 20.4.1999 rigettava tutti gli appelli.
I giudici di appello consideravano che la prelazione legale, prevalente su quella convenzionale, non era condizionata in alcun modo ne' dalla anteriorità del diritto della conduttore ne' dalla mancata conoscenza da parte di quest'ultimo del preesistente patto di prelazione;
che era del tutto ininfluente la normativa in tema di trascrizione del contratto preliminare;
che, concedendo in locazione l'immobile adibito a negozio di gelateria, il NI si era reso inadempiente al patto di prelazione con il HI, sicché era tenuto a risarcire i danni conseguenti, dei quali, invece, non doveva rispondere anche la società; che, nella specie, non si era trattato di vendita in blocco dell'intero edificio.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso principale RE HI, che affida la impugnazione a quattro mezzi di doglianza.
Resistono con controricorso la società "Il gelato" snc, EA NZ e ER NI, il quale, a sua volta, propone, in unico motivo, ricorso incidentale, cui resiste con controricorso il ricorrente principale.
RE HI e la società "Il gelato" snc hanno presentato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I ricorsi, impugnazioni distinte della medesima sentenza, vanno riuniti ai sensi dell'art. 335 c.p.c. Con il primo motivo di impugnazione il ricorrente principale HI - deducendo la violazione delle norme di cui agli artt. 1218 e 2043 cod. civ. e 91 e 96 c.p.c. nonché il vizio di motivazione sul punto
- assume che il giudice di appello, pur avendo confermato la pronuncia di primo grado di condanna della IL e del NI al risarcimento dei danni a suo favore per avere gli stessi alienato alla società "Il gelato" snc l'immobile a lui promosso in vendita con atto formale e trascritto anteriormente alla alienazione medesima, aveva, tuttavia, condannato esso istante alle spese. La censura non è fondata.
La sentenza di secondo grado ha rigettato la impugnazione di RE HI in relazione a tutti i motivi di gravame dallo stesso proposti;
nessuna statuizione ha adottato in ordine al regime elle spese processuali del giudizio di primo grado, la cui liquidazione il tribunale, con la sentenza non definitiva appellata, aveva rimesso alla sentenza definitiva;
ha valutato, per il giudizio di appello, la sussistenza della soccombenza del HI, che ha condannato alle spese del giudizio di secondo grado precisando che vi era "soccombenza prevalente dell'appellante anche nei confronti del NI, in quanto la reiezione dell'appello incidentale di quest'ultimo non incideva in modo significativo sul complessivo esito della causa". Non si ravvisa, pertanto, la denunciata violazione dell'art. 91 c.p.c., che, nel collegare l'onere delle spese giudiziali al criterio della soccombenza, impedisce che le spese stesse siano poste a carico della parte totalmente vittoriosa, ma, al di fuori di - detta ipotesi, ne rimette la relativa statuizione al criterio insindacabile del giudice di merito, che è libero sia di compensarle in tutto o in parte, sia di condannare alla totalità delle spese la parte anche solo parzialmente soccombente, dato che il criterio della soccombenza deve essere riferito alla causa nel suo insieme, con particolare e diretto riferimento all'esito finale della lite.
Il giudizio di merito, circa la individuazione della parte virtualmente soccombente nel giudizio, non può in alcun modo essere sottoposto al sindacato di legittimità da parte della Cassazione quando la esplicitazione dei motivi della decisione del giudice - rende controllabile, sia pure sotto il profilo della illogicità ed erroneità, le argomentazioni addotte a sostegno della decisione. La quale, nel caso di specie, si è uniformata al principio, pacifico nella giurisprudenza di questa Corte (ex plurimis: Cass. n. 12879/99;
Cass. n. 8532/2000), secondo cui anche quando ricorra la soccombenza reciproca è rimesso al prudente apprezzamento del giudice di merito decidere quale delle parti debba essere condannata (ovvero se ed in quale misura debba farsi luogo a compensazione).
Con il secondo motivo di impugnazione - denunciando la violazione delle norme di cui agli artt. 2058, 2932, 2652 n. 2 e 2644 cod.civ., 3 del d.l. n. 669 del 1996 convertito dalla legge n. 30 del 1997 (art. 2645 bis cod.civ. 9) il ricorrente principale censura la impugnata sentenza per il fatto che il giudice di merito, attenendosi pedissequamente al principio della prevalenza della prelazione legale su quella convenzionale, non avrebbe considerato che, in conseguenza dell'avvenuta trascrizione della clausola di prelazione convenzionale a favore di un terzo, il soggetto, che acquista l'immobile in virtù del diritto di prelazione legale ai sensi dell'art. 38 della legge n. 392 del 1978, essendo a conoscenza della prelazione convenzionale del terzo, deve ritenersi acquirente in mala fede, sicché l'acquisto del prelazionante convenzionale, anche in virtù dell'effetto retroattivo connesso alla trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 cod.civ., prevale sulla prelazione legale urbana del conduttore dell'immobile.
Con il terzo mezzo di doglianza - deducendo la violazione delle medesime norme di cui al secondo motivo del ricorso nonché della norma di cui all'art. 29 della legge n. 392 del 1978 - il ricorrente principale assume che, dovendosi attribuire effetto reale alla promessa di vendita trascritta di unità immobiliari comprese in unico edificio, del quale il promissario acquirente abbia già avute trasferite in proprietà dal promittente alienante tutte le altre unità, e realizzandosi in tal modo la vendita dell'intero edificio, il giudice di merito avrebbe dovuto valutare che, trattandosi di vendita in blocco a suo favore, si versava in una ipotesi di deroga alla prelazione legale del conduttore.
Entrambi i motivi - che vanno trattati congiuntamente per la sostanziale identità della questione che ne è alla base (rapporto tra prelazione legale urbana del conduttore e prelazione convenzionale del terzo concessa dal proprietario in caso di alienazione del bene locato) e dei quali preliminare è l'esame del terzo circa la sussistenza stessa della prelazione urbana dei conduttori - non possono essere accolti.
Rileva, innanzitutto, questa Corte che la questione, riproposta con il secondo mezzo di doglianza, non può ritenersi superata ed assorbita dal rilievo che essa non avrebbe ragione di essere esaminata, per il fatto che neppure si porrebbe il problema del concorso tra prelazione urbana del conduttore e prelazione convenzionale del ricorrente principale HI in rapporto a pretesa vendita "in blocco" dell'intero edificio a favore dello stesso ricorrente per effetto dell'inscindibile collegamento negoziale tra l'avvenuto acquisto di tutte le altre porzioni dell'intero edificio e la promessa di vendita delle altre unità immobiliari, alla quale - secondo la tesi prospettata - il giudice di merito avrebbe dovuto attribuire efficacia reale con decorrenza dalla trascrizione della promessa medesima.
La impugnata sentenza ha dato atto - secondo circostanza peraltro pacifica tra le parti - che non si comprende come il HI possa parlare di vendita in blocco dell'intero stabile quando lo stesso ne acquistò solo una parte e neppure si garanti di poterne acquistare con certezza la parte residua, in difetto di un obbligo dei venditori, mai consacrato nello scritto, di cedergli tutto l'edificio. Ha precisato anche che i venditori concessero all'acquirente diritto di prelazione sul negozio adibito già ad uso gelateria e, in caso di rinuncia della conduttrice NZ, anche sul negozio, in cui costei esercitava la sua attività commerciale. In tale situazione è di tutta evidenza che, non sussistendo a carico dei venditori un bene preciso obbligo di trasferire al ricorrente HI anche le altre parti dell'edificio rimaste nel godimento, rispettivamente, della parte alienante e della conduttrice NZ, non risultava realizzato ne' un patto di opzione, in virtù del quale - il ricorrente con la sua sola dichiarazione di accettazione poteva determinare l'acquisto a suo favore delle unità immobiliari escluse dalla compravendita precedente;
ne' un contratto preliminare unilaterale, in virtù del quale la parte alienante del precedente contratto si impegnava a concludere il contratto definitivo di vendita delle altre unità originariamente non trasferite. Trattandosi, invero, di semplice prelazione convenzionale - che conferisce al preferito un diritto di natura obbligatoria, non opponibile ai terzi, la cui violazione non comporta il potere di riscatto, ma solo il rimedio del risarcimento del danno - non merita censura la statuizione del giudice di merito che ha escluso la vendita in blocco dell'intero edificio quale effetto dell'originario contratto di alienazione di parte soltanto dell'intero stabile e dell'attribuzione all'acquirente della prelazione convenzionale in caso di vendita delle residue parti, di dette parti l'acquisto ad opera del preferito essendo, oltre che eventuale, comunque realizzabile solo in dipendenza di futuro negozio.
Poiché il patto di preferenza nella vendita ha ad oggetto una prestazione che si sostanzia nel contenuto tipico di un diritto di credito, ne deriva non solo che esso non deve essere trascritto (Cass. n. 3009/82), ma che anche la eventuale trascrizione, che di esso sia stata fatta, non ne muta la efficacia puramente obbligatoria in efficacia reale.
Di conseguenza, non è fondato anche il secondo motivo della impugnazione principale circa la pretesa violazione delle norme di cui agli artt. 2932, 2652 n. 2, 2644 e 2645 bis cod.civ., violazione che il ricorrente ha prospettato in base alla errata premessa secondo cui la prelazione convenzionale, trascritta anteriormente all'esercizio della prelazione legale ex art. 38 legge n. 392 del 1978, prevale su quest'ultima.
Invero, quando si consideri che l'istituto della prelazione urbana - che costituisce un mezzo tipico di tutela del conduttore di immobile destinato ad uno degli usi privilegiati di cui all'art. 27 stessa legge, previsto per incentivarne e proteggerne l'attività produttiva anche nel pubblico interesse - è affidato ad una disciplina destinata a ricevere applicazione indipendentemente dalla volontà dei soggetti interessati alla vicenda locatizia, cui non è concesso derogarvi in tutto o in parte poiché ciò verrebbe a contrastare la "ratio" dello stesso istituto, deve necessariamente ammettersi che il patto di prelazione convenzionale non può prevalere sulla prelazione legale dell'art. 38 della legge n. 392 del 1978; ma è destinato solo ad avere effetti obbligatori tra gli stipulanti a condizione che non sussista o che non venga esercitata la prelazione legale stessa, in una situazione di compatibilità necessariamente subordinata e residuale.
Con il quarto motivo, denunciando la violazione delle medesime norme di cui ai motivi precedenti, il ricorrente principale, in relazione alla locazione del negozio condotto da EA NZ da epoca anteriore al suo acquisto delle altre parti dello stabile, assume che il giudice di merito avrebbe dovuto considerare che, avendo i proprietari locatori accordato a suo favore la prelazione convenzionale in caso di alienazione dell'immobile locato, gli stessi, al fine di consentire ad esso istante di realizzare l'acquisto del bene, avevano l'obbligo di impedire, anche corrispondendo la eventuale indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, la rinnovazione del rapporto di locazione con la conduttrice, in modo che dalla cessazione del contratto potesse derivare la conseguente perdita del diritto alla prelazione ex art. 38 della legge n. 392 del 1978.
Anche detta censura non è fondata.
La prelazione convenzionale a favore del ricorrente HI era stata espressamente subordinata - secondo quanto la impugnata sentenza conferma in ordine alla sussistenza della relativa clausola pattizia - al mancato esercizio della prelazione legale del conduttore e nessuna obbligazione specifica, del tipo di quella che il ricorrente pretende sia affermata a carico degli alienanti, costoro avevano mai assunto nel senso di doversi essi attivare perché in seguito venisse meno il prevalente diritto dello stesso conduttore.
È il caso, altresì di aggiungere - per quanto occorre possa anche ai fini dell'esame della impugnazione incidentale - che, ove anche le parti non avessero condizionato la prelazione convenzionale al mancato esercizio di quella legale del conduttore, comunque il suddetto effetto costituiva la conseguenza "ex lege" del principio della compatibilità necessariamente subordinata e residuale del patto dia preferenza con la preferenza legale del conduttore. È, invece, fondata e deve essere accolta la impugnazione incidentale, con la quale, in unico motivo, ER NI - censurando la sentenza della corte bolognese per violazione e falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 832 e 1322 cod.civ. nonché del patto di prelazione convenzionale - lamenta che il giudice di merito lo aveva condannato a risarcire i danni al HI ravvisando nella concessione in godimento dietro corrispettivo del negozio a terzi dopo la stipulazione della prelazione convenzionale una ipotesi di violazione del patto di prelazione, che, in virtù della locazione successiva dell'immobile, degradava a diritto necessariamente subordinato al mancato esercizio della prelazione ex art. 38 legge n. 392 del 1978 spettante al conduttore.
Rileva, innanzitutto, questa Corte che, in base alla regola generale che ne subordina la efficacia al mancato esercizio della prevalente preferenza legale del conduttore, non vi è stata violazione del patto di prelazione convenzionale, non essendo mai sorto, con effetti obbligatori nei confronti degli alienanti, il diritto del HI ad essere preferito, dato che la società conduttrice dell'immobile non aveva rinunciato ad esercitare la prelazione legale dell'art. 38 della predetta legge.
Nel resto, occorre considerare che il patto di prelazione, accettato dal promissario, obbliga il promittente a preferire l'altra parte nella formazione e nella conclusione della futura ed eventuale alienazione del bene, cui il patto stesso si riferisce;
ma esso non comporta anche per il promittente altre limitazioni alle sue ragioni proprietarie di godimento diretto o indiretto, in rapporto alle utilità derivanti dalla concessione in uso a terzi verso corrispettivo.
Di conseguenza, la concessione in locazione dell'immobile, che non sia stata vietata da espressa clausola contrattuale, non costituisce inadempimento del patto di prelazione convenzionale, quando anche da essa possa derivare, a favore del conduttore, il diritto di prelazione ex art. 38 della legge n. 392 del 1978, che si realizza quale conseguenza indiretta e riflessa del fatto del promittente e non in base all'inosservanza di una precisa obbligazione. Escluso, in tal modo, l'inadempimento del ricorrente incidentale, la impugnata sentenza, relativamente alla condanna dello stesso al risarcimento dei danni in quanto collegati al fatto dell'avvenuta concessione in locazione dell'immobile, deve essere cassata con rinvio per nuovo esame ad altra sezione della Corte di appello di Bologna, che dovrà pronunciare anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi;
rigetta il ricorso principale;
accoglie il ricorso incidentale;
cassa in relazione la impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte di appello di Bologna.
Così deciso in Roma, il 14 febbraio 2002.
Depositato in Cancelleria il 15 ottobre 2002