Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRANCO PONTORIERI - Presidente -
Dott. ALFRED MENSITIERI - Consigliere -
Dott. ANTONINO ELEFANTE - Consigliere -
Dott. ROBERTO MICHELE TRIOLA - Consigliere -
Dott. GIOVNA SCHERILLO - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
OR MA VI, LI NA, LI LV, elettivamente domiciliate in ROMA VIA MICHELE MERCATI 38, presso lo studio dell'avvocato GIUSEPPE MANDARA, che li difende unitamente all'avvocato GIUSEPPE VISCONTI, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
TI ED, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CASSIODORO 1/A. presso lo studio dell'avvocato MA CRISTINA D'ALESSANDRO, che lo difende unitamente all'avvocato VINCENZO REALE, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 3386/98 della Corte d'Appello di MILANO, depositata il 15/12/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/01/02 dal Consigliere Dott. Giovanna SCHERILLO;

udito l'Avvocato MANDARA Giuseppe, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato DIALESSANDRO IA, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Maurizio VELARDI che ha concluso per l'accoglimento del 1^ motivo, del ricorso, limitatamente alla domanda di risarcimento del danno, il rigetto degli altri.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata l'8/12/1984 DO NI conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Milano IA TO MO nonché NA e VA ZO esponendo che con scrittura privata senza data le convenute si erano con lui obbligate, tramite il loro rappresentante Mario TR, a preferirlo nella vendita di un terreno sito in Milano, via Melchiorre Gioia, e dei fabbricati ivi esistenti, qualora il NI avesse offerto condizioni pari o superiori a quelle offerte da un terzo, con la precisazione che la preferenza si sarebbe potuta attuare se le autorità competenti avessero approvato gli strumenti urbanistici idonei a consentire l'edificazione sulla detta area;
che, in vista del futuro acquisto, esso attore aveva, nel maggio 1984, chiesto alle convenute di esercitare la prelazione, comunicandogli eventuali offerte dei terzi, ma l'esercizio del diritto gli era stato negato perché le medesime, sul presupposto che l'area non era edificabile, si consideravano libere da ogni obbligo. Tutto ciò premesso, l'attore chiedeva l'accertamento del loro obbligo di non compiere atti pregiudizievoli in pendenza della condizione concernente l'edificabilità del terreno;
chiedeva, inoltre, di ordinare alle convenute di precisare le condizioni di acquisto eventualmente offerte ai terzi, dandosi atto che l'attore offriva condizioni pari o superiori a quelle eventualmente offerte da terzi.
Le convenute, costituitesi, sostenevano - per quello che interessa ai fini del presente giudizio - che, in pendenza della condizione sospensiva, esse non avevano alcun obbligo nei confronti dell'attore.; deducevano, inoltre, che l'attore, non avendo formulato alcuna offerta, benché a ciò invitato, aveva implicitamente rinunziato agli effetti del negozio prelatizio.
Nel corso dell'istruttoria emergeva che il terreno era stato venduto dalle convenute a terzi con rogito 15/11/84 trascritto il 30/11/84 (anteriormente alla citazione).
In sede di precisazione delle conclusioni l'attore reiterava la domanda di accertamento dell'obbligo delle convenute di non compiere atti pregiudizievoli in pendenza delle condizione sospensiva di cui al negozio prelatizio, chiedendo, inoltre, che fosse accertato l'inadempimento di tale obbligo da parte delle stesse per effetto della vendita a terzi dell'immobile condannandole al risarcimento dei danni, da liquidare in separata sede.
Le convenute eccepivano la novità sia della domanda di accertamento del loro inadempimento che della domanda risarcitoria, dichiarando di non accettare su di esse il contraddittorio. Con sentenza 3/5/1994 il Tribunale dichiarava che l'atto di vendita al terzo era stato compiuto dalle convenute in violazione degli obblighi di cui all'art. 1358 c.c. e, pertanto, le condannava al risarcimento dei danni da liquidare in separato giudizio, rigettando la loro domanda riconvenzionale.
La decisione veniva confermata dalla Corte d'appello di Milano che, con sentenza 15/12/1998, rigettava il gravame delle convenute. La corte territoriale considerava ammissibili le domande formulate dall'attore in sede di precisazione delle conclusioni (ritenendole specificazione dell'originaria domanda, giustificata dallo svolgimento del processo) e, qualificato il negozio inter partes come negozio prelatizio sottoposto alla condizione sospensiva della futura ed incerta edificabilità dell'area, il cui avveramento dipendeva dalla volontà della P.A., riteneva che la vendita del bene a terzi effettuata dalle convenute nella pendenza della condizione, costituiva un atto pregiudizievole ai sensi dell'art. 1358 c.c., in quanto le convenute, con tale atto, compiuto sull'oggetto della prestazione del negozio prelatizio, avevano vanificato il possibile futuro esercizio da parte del NI del diritto di prelazione. Contro la sentenza le soccombenti hanno proposto ricorso per cassazione basato su cinque motivi illustrati con una memoria difensiva.
Il NI ha resistito con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1 - Col primo motivo di ricorso si denuncia violazione del divieto di domande nuove e falsa applicazione dell'art. 184 c.c. (nel testo anteriore alla novella di cui alla legge n. 353/1990) per avere la sentenza ritenuto che le domande formulate dall'attore in sede di precisazione delle conclusioni nel giudizio di primo grado (di accertamento, cioè, dell'inadempimento delle convenute dell'obbligo di non pregiudicare le ragioni del NI, e di condanna delle medesime al risarcimento dei danni conseguenti) non erano domande nuove, ma soltanto una modificazione della originaria domanda, consentita dalla deduzione in corso di causa da parte delle convenute del fatto nuovo costituito dalla vendita del bene a terzi. Secondo le ricorrenti, tali domande costituivano una vera e propria mutatio libelli, perché rispetto alla domanda originaria (che aveva per oggetto l'accertamento dell'obbligo delle convenute di non arrecare pregiudizio alle ragioni del NI) introducevano un nuovo tema di indagine (costituito dall'accertamento dell'inadempimento del predetto obbligo), avevano un diverso petitum, ne', infine, erano giustificate da un fatto nuovo, atteso che la vendita del bene a terzi era anteriore alla citazione e sempre in data anteriore era stata trascritta.
La censura va disattesa.
Il divieto di proposizione di domande nuove, che in base agli artt. 183 e 184 c.p.c. (nel testo anteriore alla legge novellatrice 26/11/90 n. 353) costituisce l'unico limite al potere delle parti di modificare le conclusioni già prese, va inteso nel senso che nel corso del giudizio non possono essere proposte domande che, introducendo una diversa causa petendi e un diverso petitum (da intendersi come petitum mediato, e non immediato), spostano i termini della controversia. Di conseguenza sono da ritenere consentite le domande che, in quanto basate sul medesimo titolo (causa petendi) e dirette ad ottenere la tutela del medesimo diritto dedotto con la citazione (petitum mediato), siano dipendenti dalla domanda originaria.
A tali principi si è conformata la sentenza impugnata. La corte territoriale, infatti, dopo avere individuato nel suo contenuto sostanziale il diritto dedotto in giudizio dall'attore e l'oggetto della pretesa - costituiti rispettivamente, dal diritto di prelazione sottoposto a condizione sospensiva nascente in capo al NI dal negozio concluso con le convenute, e dalla tutela di tale diritto, da lui richiesta ex art - 1358 c.c. sotto forma di accertamento dell'obbligo delle predette di non compiere atti che pregiudicassero tale diritto, atteso che costoro, con lettera 28/6/1984, per mezzo del loro legale, avevano affermato di ritenersi libere dall'obbligo - ha correttamente ritenuto che le richieste da lui formulate in sede di precisazione delle conclusioni (di accertamento, cioè, della violazione da parte delle convenute dell'obbligo di non compiere atti pregiudizievoli e di condanna delle medesime al risarcimento dei danni conseguenti) costituivano specificazione dell'originaria domanda proposta con la citazione, volta ad accertare l'obbligo delle convenute di non compiere atti pregiudizievoli nella pendenza della condizione.
Altrettanto correttamente la corte territoriale ha considerato irrilevante il fatto che la vendita a terzi fosse anteriore alla citazione e che sempre in data anteriore fosse stata trascritta. Costituendo la vendita a terzi un atto di concreta inosservanza dell'obbligo di cui all'art. 1358 c.c., di non compiere, cioè, atti pregiudizievoli nella pendenza della condizione, l'essere stata, detta vendita, conclusa prima della citazione non impediva al NI di agire in giudizio soltanto per vedere accertato nei confronti delle convenute l'esistenza di tale obbligo ne' di domandare, successivamente, in base allo svolgimento del giudizio, l'accertamento dell'inosservanza di tale obbligo, rientrando nel potere dispositivo delle parti di modificare le domande originarie in relazione a deduzioni processualmente nuove provenienti dalla controparte, così come la sentenza ha puntualmente osservato.

2 - Col secondo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 1358 c.c. nonché degli artt. 1174 e 1366 c.c. per avere la sentenza ritenuto che dalla lettera senza data con cui il rappresentante delle ricorrenti, TR, comunicava al NI una disponibilità delle ricorrenti a vendere a lui l'immobile accordandogli una preferenza nella vendita "appena sarà giuridicamente possibile costruire" e sempre che lo stesso avesse offerto condizioni pari o superiori a quelle offerte da terzi, potesse derivare in capo al NI un obbligo meritevole di tutela. Secondo le ricorrenti, la lettera (cosiddetta "dichiarazione TR") era stata erroneamente interpretata dal giudicante, il quale non aveva considerato che si trattava di una mera dichiarazione di intenzione e non di un impegno vincolante a riconoscere in ogni caso al NI un diritto di prelazione. L'obbligo di riconoscere la prelazione era, infatti, subordinato alla condizione della concreta edificabilità dell'area. Poiché tale condizione, come riconosciuto dalla stessa sentenza, non si era ancora realizzata, nella sua pendenza, le ricorrenti erano libere di vendere a terzi.
Connesso con il motivo in esame è il terzo motivo di ricorso, col quale si denuncia omessa e/o insufficiente motivazione su punto decisivo per avere la sentenza ritenuto pregiudizievole per il NI l'atto di vendita a terzi non tenendo conto che il suo interesse era quello di vedersi preferito ai terzi a parità di condizioni, ma soltanto nel caso di vendita dell'immobile in condizioni di edificabilità, di talché il suo diritto di esercitare la prelazione era concretamente esercitabile (ed il corrispondente obbligo delle convenute di rispettarlo era configurabile) soltanto in relazione ad un immobile effettivamente edificabile. Entrambe le censure vanno disattese, in quanto non colgono la ratio decidendi che sorregge l'impugnata sentenza. Esercitando il potere che è proprio del giudice di merito di accertamento della volontà delle parti sulla scorta delle risultanze probatorie e correttamente applicando il disposto dell'art. 1358 c.c. - il quale sanziona la responsabilità del contraente che, nella pendenza della condizione, non si astiene dal compere atti pregiudizievoli degli interessi dell'altro contraente (Cass. 2875/92, 1379/80, 2889/72) - la corte territoriale ha ritenuto, in base all'esame della scrittura privata (cosiddetta "dichiarazione TR"), che le parti avevano inteso concludere un negozio prelatizio, sottoposto alla condizione sospensiva della effettiva edificabilità dell'area. Oggetto di tale negozio era, secondo la corte di merito, non già l'obbligo delle convenute di vendere l'area al NI, se e quando questa fosse divenuta edificabile, ma l'obbligo di preferirlo rispetto ai terzi al momento del verificarsi della condizione. Posto che, pertanto, il diritto del NI ad essere preferito sorgeva al momento del verificarsi della condizione, e rilevato che l'art. 1358 c.c. vieta di compiere atti pregiudizievoli sia con riferimento all'oggetto della prestazione che con riferimento all'avveramento della condizione, appariva evidente - secondo la corte territoriale - che la vendita a terzi, posta in essere dalle ricorrenti nella pendenza della condizione, concretava, di per sè, un atto pregiudizievole in quanto compiuto sull'oggetto della prestazione del negozio prelatizio sottoposto a condizione, avendo con tale atto le ricorrenti "vanificato" il possibile futuro esercizio del diritto di prelazione.

4 - Col quarto motivo si denuncia ancora omessa e/o insufficiente motivazione in ordine al rispetto dell'obbligo di buona fede da parte delle ricorrenti, non avendo la sentenza considerato che, come risultava dalle prove testimoniali assunte all'udienza 15/10/86, il NI era venuto a conoscenza dell'intenzione delle ricorrenti di vendere a terzi, ma, ciò nonostante, non aveva fatto alcuna offerta.
Connesso al motivo in esame è il quinto motivo, col quale si denuncia omessa motivazione su punto decisivo per non avere la sentenza considerato che, alla luce delle dichiarazioni rese nella surrichiamata udienza dai testi TR e MA (secondo i quali il NI era stato da loro avvertito dell'intenzione delle ricorrenti di vendere a terzi ed invitato a formulare una propria offerta, ma si era astenuto dal chiedere ragguagli in merito), non era configurabile un suo concreto interesse all'acquisto dell'area non edificabile, con la conseguenza che, mancando una posizione suscettibile di lesione, la vendita a terzi non poteva essere configurata per lui pregiudizievole.
Anche tali censure vanno disattese.
Contrariamente a quanto si sostiene da parte ricorrente, l'impugnata sentenza si è ampiamente diffusa sia in ordine all'interesse del NI all'adempimento del negozio prelatizio, che in ordine al comportamento delle ricorrenti.
Sotto il primo profilo, la sentenza ha osservato che la vendita a terzi costituiva un atto pregiudizievole in senso oggettivo, in quanto, nella pendenza della condizione, le ricorrenti avevano vanificato il diritto, che al NI derivava dal negozio prelatizio, di essere preferito al momento che l'area fosse divenuta edificabile (con ciò implicitamente riconoscendo il permanere, nella pendenza della condizione, del suo concreto interesse all'acquisto). Sotto il secondo profilo, la sentenza ha, in particolare, osservato che il Tribunale aveva "correttamente puntualizzato che dalle deposizioni dei testi TR e MA non emerge affatto che al NI furono comunicate le offerte da parte del terzo (nè che quest'ultimo comunque lo informò) con riferimento al prezzo, alle modalità di pagamento ed al termine entro cui esercitare il diritto di prelazione", intendendo, con ciò, sottolineare che la genericità delle dichiarazioni dei testi su un punto decisivo della causa non consentiva di ritenere il comportamento delle ricorrenti conforme alla buona fede contrattuale. Tali considerazioni, basate sull'espresso richiamo agli atti di causa, non sono state contrastate dalle ricorrenti con rilievi altrettanto specifici, ma soltanto con una generica critica dal contenuto meramente assertivo, inidonea, pertanto, a incidere sulla congruità e logicità della motivazione.
Consegue il rigetto del ricorso con la condanna delle ricorrenti, in solido, alle spese, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna le ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese processuali, liquidate in complessivi euro 3.136,00 di cui tremila per onorari.
Così deciso in Roma, il 18 gennaio 2002.
Depositato in Cancelleria il 2 luglio 2002